世联沿街商业典型案例分析

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世联2012年西安高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀解读

楼层
业态化妆品
面积统计（平米） 180 825 1936 732
占比（%） 5% 22% 53% 20%
1F
珠宝名表时装配饰其他
*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态
业态品牌分析品牌档次、消费客群分析：主要为高档次国际
品牌；服务高收入品味人士
1F
品牌档次分析
档次国际品牌港台品牌大陆品牌个数 36 2 9 占比
水平分布特点
内衣类私密性强，安排在楼层边缘、动线末端，符合消费者对私密性、安全感的追求配饰、女装和女鞋分别集中布置，方便客户挑选不同档次、风格、价位的同类型产品电梯附近排布小饰品等业态，利用高密度人流增加冲动性消费高知名度品牌围绕中庭布置，低知名度品牌置于外围，品牌档次沿中庭环形向外逐步降低
男鞋
数码、生活用品其他
245
459 1376
*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态
品牌档次、消费客群分析：主要为高档次国际业态品牌分析品牌；主力客户为30~50岁高收入、高品位成功男士
品牌档次分析
档次个数占比 81% 12% 7%
3F
国际品牌
大ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品牌信息不详
48
7 4
消费客群分析
化妆品、珠宝、名表、时尚品牌、餐饮
高
女装男装珠宝精品餐饮休闲娱乐化妆品
垂直分布规律总结超市数码电器家居用品箱包皮具
购买目的性业种特点
强
强
强
中
中
中
强
强
弱
中
展示性要求购买频率
租金承受力位置分布
低高
低底层或顶层

世联经典营销案例(20090513)

立威扬名西城区，世联淡市显真功。

n控制放量，制造卖压 n销售团队的整合世聯地産世联版权所有淡市下的顶级城市别墅天津•万科霞光道5号天津•万科霞光道5号n天津最具纯粹居住品质的城市别墅、最具贵族气质的城市别墅、最具资产价值的城市别墅 n万科北方区域最顶级的城市别墅； n重拳出击，广泛高调的推广增强及提高项目调性，挖掘强化项目核心价值，成就淡市下顶级城市别墅经典世聯地産世联版权所有从霞光道 5 号看天津的顶级别墅客户财富极大自由下的终极置业者。

因为对财富的敏锐洞察而钟爱稀缺的地段。

因为开阔的国际性视野而钟爱细刻的藏品。

因为已无需身份的标签而钟爱自我的封赏放大客户喜欢的理由成为抓牢顶级客户的营销关键！世聯地産世联版权所有惠州•金融街金海湾惠州•金融街金海湾n异地度假物业淡市营销大法：度假物业之推广、客户、定价、销售等创新模式 n扬帆九式：以展会为主推广，旅游式体验营销，挤压销代提高销售力： 1、准确锁定目标客户、跨区域整合推广营销（参加深圳展会、异地展场、户外广告）； 2、滨海体验系列活动； 3、专业营销配合（盘客、造势、挤压、定价）淡市热销之“扬帆九式”世聯地産世联版权所有THANKS！世聯地産世联版权所有46。

地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)课件

地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
2、深圳华润中华润中心是地铁上盖的以商业为主，多种物业齐发展的
心
综合体。
华润中心位于深圳大剧院站上盖综合体，位于深圳 CBD区域内，周边有地王大厦蔡屋围酒店、中国人民银行、中国农业银行、深圳发展银行、书城等大中型建筑，是深圳市的金融中心区。
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、 Gucci、登喜路香港唱片、环宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大星巴克、北京楼、锦江春花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等
一座二座
三座
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
购物中心
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积65985平方米，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地。
经营业态：
百货公司女士时装/男士时装童装/玩具皮革制品/皮鞋/手袋运动用品护理/美容珠宝/钟表/饰物书籍/音乐/电子用品艺术品/家居布置/礼品电影院食肆银行/服务
地铁商业及综合体成功案例研究(世联地产)
项目特色
一、综合体价值的利用
1、太古广场为中环地区的时尚品牌与活力中心：
太古购物广场汇集国际名流；会议展览中心使综合体成为香港时尚发布场；金钟电影院引领港岛娱乐文化；高档餐饮品牌店以及融入商场各角落的咖啡休闲吧；多家五星级商务酒店集聚与高级酒店式公寓使综合体成为夜间中环的活力中心。

世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall

4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
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13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。主题购物业态分为二种类型：日常购物：社区超市，具备生活必需品特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司深圳美格行商业地产
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3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时装名店
自然美美容院小轩等较便宜：60~70元/m2
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10
招商推广策略——整合传播，活动造势

专业经营管理公司统一经营管理利用广场举办促销活动，不断造势

中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例

3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型：集中商业、主题商业、高档公寓

世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问

项目基本情况：江苏省昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问发展商: 江苏衡山置业有限公司项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质

世联价值：国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡项目界定: 三线城市新中心综合体客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出项目设计建议，为设计规划提供市场意见

世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸

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展示单位
1、在入户大堂设置服务岗，迎接到访客户，并指引客户前往电梯间乘坐电梯； 2、在电梯间安排服务人员为客户按电梯按钮，引领客户乘坐电梯； 3、在展示单位安排管家欢迎客户；
销售中心
1、参观完样板房的客户在销售代表带领下乘坐电频车返回售楼处； 2、将诚意客户再带回售楼处洽谈。
备注：现场销售人员统一服装，展示单位服务人员统一着装并与其他物业人员相区隔，保安人员佩戴白色手套，电频车司机、展示单位服务人员配备对讲机。服务人员进行专业培训后上岗服务。
[案例适用范围]：在淡市下，市场顶级豪宅项目的营销方式。本案将从软、硬件提升，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
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2
项目基本情况介绍
华侨城·波托菲诺
波托菲诺地处深圳华侨城腹地，规划占地80万平米，建筑面积108万平米，整体容积率仅1.35，以意大利著名的旅游风光小城PORTOFINO为蓝本，结合华侨城旅游文化，自然山水资源特点，是目前深圳市区内规模最大、密度最低的纯大户型高端社区之一。
2、在咨询台设置资料架摆放项目资料，为需要资料的客户派
发项目宣传资料
3、若客户有意向，则带领客户到二楼为客户讲解模型，并与
客户在洽谈区洽谈
4、吧台服务人员为客户送上茶点
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11
项目成功的关键举措：练内功——现场服务
看楼通道
1、销售人员带领意向客户乘坐电频车参观展示单位，并提供一对一的全程陪同服务； 2、在小区入口设置保安岗亭，放行看房客户，并向客户致敬；
８、对地下停车场进行重新粉刷和清洁，并增加导示系统，同时，在停车场内设置专属的看房客户VIP 专用停车位，增加客户的尊贵感；

深圳世联策划经典案例

深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。

在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。

世联关于CBD案例研究成果及借鉴(1)

物业功能配比小结
新中心区核心新宿
用地面积总规划规模住宅：办公：商业
270公顷 600万平方米 5：5：2
上海
深圳
220公顷
其中 413公顷
其中
浦东170公顷
CBD 0.8公顷
浦东400万平方米 300万平方米
5：7：2
7：6：2
根据相关研究结果：
结论1：新宿作为国际成熟的CBD，与本地块无可比性，不做参考；
现代大都市的CBD——
是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。
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CBD的形态
CBD的形态——
关键词：
CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；现代建筑群
商务设施职CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设
能
管理与效劳施，市政
CBD规律与模型
规律3：CBD开发成型时间
合理开发时间：
城市
新宿
启动成熟
1960年 30年
拉德方斯
1965年 30年
城市启动历时
北京 1993年
12年
上海 1990年
14年
深圳 1990年 14年
广州 1993年 12年
结论：成型的CBD建立时间在10年以上。
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CBD规律与模型
第四类地区级大连等
150~250万M2
约0.4人/平米约0.3人/平米
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CBD规律与模型
规律5：CBD开发强度〔容积率〕
单中心城市 CBD规模及容积率比较表：
单一中心CBD 巴黎拉德方斯芝加哥中心

世联地产地铁商业成功案例研究

世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。

本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。

案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。

世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。

该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。

成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。

2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。

案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。

该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。

世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。

成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。

2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。

案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。

该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。

成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。

2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。

世联沿街商业典型案例分析

世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。

个院落串联起来，形成院街。

普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。

百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。

二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。

特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，特点一：造街。

通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。

世联地产研究—区域商业市场研究方法及案例

游乐园
总部经济所具备的条件
公益东桥北京站东
天桥
6
812
城外诚
7
813
郭公庄
区区8域域必必须须具具备备良良1好好0高高1效效
的的9法法律律制制度度环环境境1，，0具具9有有
多多元元的的文文化化氛氛围围。。
10
810
百万庄西口广安门
建材城东里
11
846
五路桥东
12 202夜班
花园村
13
420
北京站东
终点站
距离本项目最近的车站
东直门
东四路口北
和平里火车站
区域必须具有便捷的
信姜息庄获取湖以及良好地
同异地沟通的信息通
北道，京同站时东在基础性资
源条件方面能够同附
城近铁周柳边地芳区站形成较大
博物馆等文化设施
Relaxing Establishment (Park, etc)
公园等娱乐设施
Service Apartment 酒店式公寓
我们要做什么？
我们要做什么？
总部经济定位
洛阳天慧---总部经济花园
总部经济花园 ——生态商务、高档住宅、综合商业、总部经济
洛阳未来中心城区顶级商务中心中部地区具有民族文化气息的现代化生态服务综合商务区县市枢纽商业服务平台
我们是谁？
生态商务区区开发商
成熟的总部经济运营模式
天慧公司
现代产业服务业运营商
专业的运营团队
1
我们的模式？
我们的模式？
生态商务
生态商务区 EBD
高档住宅
综合商业总部经济
我们的模式？
模式产生背景
需求
二三级城市更新升级的需求众多投资企业与资本扩大市场的需求

价值管理-世联—CLD价值演绎和案例57 精品

► 通过三级中心构建社区生活体系，增强了社区凝聚力，形成人性化的空间
► 建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方式
► 社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社区文化
20
哈尔滨世茂滨江新城哈尔滨·世茂滨江新城
区位：松北新区，东临市政府楼,北靠拟建省政府及中央商务区,南面有规划的商业街。西靠城市四环路；
金地国际中心
三里屯酒吧街工体
长期居住、短期暂居与大型商业、酒店、公寓、次级办公复合
富力城
纯粹的高端居住区
棕榈泉国际公寓
3
北京CBD区域
居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源状况分化出混合居住区及中央居住区
中央居住区（CLD）
►交通：与CBD有便捷联系，但受过境车流的干扰小
►边界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保证区域的纯粹性
Town Center Single House Town House
Apartment Office/R&D
Lake School/Church
15
美国Reston社区特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感
尺度适中的街道，小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨. 在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题.
高层建筑群以弧型排列，沿江绵延铺展,负有韵律与动感，体现社区边，界感与序列感，同时成为城市形象的绝佳展示面，成为松江北岸众望所归的瞩目焦点。
低密度物业占据社区内部最佳资源。
23
顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所