物业资产运营管理与盈利模式创新---蒋绍勇
资产管理增值新概念
资产管理增值新概念水穿石历久弥新资产管理增值新概念文/罗渝陵用工作绩效来实现物业资产保值增值己逐渐成为物业管理行业追宠的一个概念。
我们在研究物业规划时总是将其重置其中，并希翼利用物业管理工作绩效实现其资产保值增值目标。
本人从事物业管理工作多年，总是企图利用一些局部系统工作来论证其工作重点程度分类是否符合总目标要求，利用讨论设施管理系统理论来讨论资产增值概念算是一种试试。
细究物业资产保值增值情况，不外乎三大类：一是地段增值的结果，表现为物业租金稳定收益或增长，变现简单，评估价值高于购买价格；二是市场供求关系调节，表现为物业供给量小于需求量时，租售均简单，租售价值高于评估价值，当物业供给量大于需求量时则反之；三是物业庇护很好，历久弥新，物业价值稳定。
表现为当地段、需求均无变化时都可以实现并保持较好的租售目标，评估价值高于购买价值。
假如说第一、二类物业增值缘由是社会进展和市场运作带来的结果，第三类则一定是管理出的结果。
用什么手段实现管理增值结果？是对人的服务？对物体的常规性管理？国外在八十年月末期就提出了一个新的增值管理概念：“设施管理”概念（FacilityManagement 简称为FM），企图将“设施管理”从传统的物业管理范围中脱离出来，作为物业资产管理的层次。
“设施管理”理论认为：设施管理不同于普通意义上的物业管理，也不同于常规的设施设备管理。
它与物业管理的管理对象全都——物业资产，但管理办法却不同。
“设施管理”提出了物业寿命期全过程管理，包括产业、设施进展的长远策略，楼房管理（包括设计、建筑、装修），空面通过，家俱配置，设施保养，方案、维持和改善机构内的楼房去制造一切有利于业务进展的环境；它具有常规设施设备管理的普通内涵，更重要的是利用对设施管理，进入到经营管理系统实施运营管理，并利用其运行实现增值服务。
本文将重点探讨“设施管理”概念中关于物业寿命期全过程管理、设施进展长远策略与现实设施设备管理熟悉兼融过渡的问题。
物业资产管理与盈利模式
4、资本运作没有平台，融资能力欠缺
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5、国外物业管理公司的冲击
行业名称
仲量联行
公司LOGO
简要介绍
仲量联行是专注于房地产领域的专业服务企 业。在亚太地区开展业务超过 50 年。公司在 亚太13个国家拥有77个分公司，员工总数超 过20,800人。 世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉 矶，是“财务500强”和“标准普尔500强” 企业，为全球最大的商业房地产服务公司。 戴德梁行在全球 45 个国家 200 间分公司共有 11,000 余名员工为客户提供跨国房地产服务。 Savills 于 1855 年成立，具有悠久的历史传统 与超群的增长态势。公司一直不甘落后，引 领业界之先，目前已在全国各地设立了 200 家办事处。 高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司 及遍布全球超过290家的分公司，为全球客户 13 提供最全面的专业物业服务。
世邦魏理士
戴德梁行
第一太平戴维斯
高力国际
第三章
物业资产管理的真实涵义
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定义一：
资产管理包含一个投资的要素，跟物业的投资有直接的关系。 从投资的角度来理解， 物业资产管理：-----确定投资战略，重新定位资产，调整租赁期限 对应业主市场，实施租户挽留战略。 三个阶段：
Buy
买入
own
持有
sale
出售
资产管理：就是基金公司在买入资产后在出售以前管理的工作
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定义二：
资产管理是以物业管理为操作平台，由物业服务企业开展实施，并利 用物业管理的系统网络、专业服务模式以及在获得客户方得需求及委任后 对其物业、客户、信息等资源进行整合管理与统筹并最终获得经济效益的 系列活动。
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定义三：
物业资产运营管理与盈利模式创新_2022年学习材料
物业资产运营与管理-·体验经济时代正在来临-口供不应求，卖方市场-1、时代变了-市场对比-关注：产品，质量 价格-竟争：产品导向，营销导向-口产能过剩，买方市场-关注：客户体验，满意度-竞争：客户导向-客户需求-追 物质-精神需求-生活利益-体验生活-产品雷同-竞争维度改变-品牌太多-◆体验+服务
物业资产运营与管理-·体验经济时代来临-关注客户体验，迎接体验经济时代。
物业资产运营与管理-。房地产行服务业面Leabharlann 客户时代的挑战-二、面对客户时代的挑战
物业资产运营与管理-。房地产行服务业面对客户时代的挑战-1、客户价值-营销时代-产品时代-↓-体验服务时代
物业资产运营与管理-。房地产行服务业面对客户时代的挑战-1、客户价值-客户让渡价值=客户总价值一客户总成本 企业为客户提供的价值-客户让渡价值Customer Delivered Value-是指客户购买产品或服务 实现的总价值-与付出的总成本之间的差额
物业资产运营管理与盈利模式创新
蒋绍勇老师简介-代表项目：-北京艾维克酒店（四星）全国人大办公楼-深圳中航苑（城市综合体）-阳光100国际 寓、阳光100国际新城、阳光100城市系列-曾任：-中航物业北京总经理-阳光壹佰物业集团副总经理-香港路劲 业集团总经理-北京商务房地产商会副会长-中国物业管理协会常务理事
物业资产运营与管理-·体验经济时代正在来临-关注：产品，质量，价格-1、时代变了-竞争：产品导向，营销导向 80-口产能过剩，买方市场-关注：客卢体验，满意度-70-竞争：客户导向-客户需求-追求物质-精神需求-口 国-生活利益-体验生活-6000-■中国-竞争维度改变-产品雷同-◆体验+服务-品牌太多-2006-201 -2015-第一产业↓第二产业-价值创造改变-第三产业
物业公司的盈利模式与创新
物业公司的盈利模式与创新在现代社会，物业公司扮演着至关重要的角色，负责管理和维护各种类型的物业，从住宅小区到商业大厦，从工业园区到政府设施。
随着市场竞争的加剧和业主需求的不断变化，物业公司需要不断探索和创新盈利模式，以实现可持续发展。
一、传统的物业公司盈利模式1、物业管理费物业管理费是物业公司最主要的收入来源之一。
通常根据物业的面积、类型和服务标准等因素来确定收费标准。
然而，物业管理费的收取往往面临着一些挑战，如业主对费用的敏感度、欠费问题以及费用调整的难度等。
2、增值服务收费除了基本的物业管理服务，物业公司还会提供一些增值服务，如维修保养、家政服务、绿化养护、停车管理等，并收取相应的费用。
这些服务可以满足业主的个性化需求，同时为物业公司带来额外的收入。
3、物业租赁与销售代理物业公司有时会参与物业的租赁和销售业务，从中收取代理佣金。
这需要物业公司具备一定的市场洞察力和营销能力，能够有效地促成租赁和销售交易。
二、当前物业公司面临的挑战1、成本上升人力成本、物料成本和能源成本等不断上涨，给物业公司的运营带来了压力。
同时，为了提供更好的服务，物业公司还需要不断投入资金进行技术升级和设备更新。
2、业主期望提高业主对物业服务的质量和种类提出了更高的要求，不仅关注基本的保洁、安保等服务，还期望物业公司能够提供更多的智能化、个性化服务。
3、市场竞争激烈随着物业管理市场的逐步开放，越来越多的物业公司涌入，市场竞争日益激烈。
一些小型物业公司在规模和资源上处于劣势，面临着被淘汰的风险。
三、物业公司的创新盈利模式1、引入智能化技术利用物联网、大数据和人工智能等技术，实现物业管理的智能化。
例如，通过智能门禁系统、智能监控系统、智能抄表系统等，提高管理效率，降低人力成本，同时为业主提供更加便捷和安全的服务。
2、开展社区商业运营物业公司可以利用其管理的社区资源，开展社区商业运营。
比如，与商家合作开设社区超市、便利店、餐厅等，或者举办社区活动、展销会等，从中获取租金收入或分成收入。
物业资产管理与盈利模式
引言概述:物业资产管理是指对物业资产进行全面管理、维护和运营的过程。
在当今经济快速发展的背景下，物业资产管理不仅需要注重物业的基本维护，还需要寻求盈利模式，以实现可持续发展。
本文将详细探讨物业资产管理的盈利模式，包括租金收益、增值服务、附加服务、资源整合和创新模式，以及总结物业资产管理的盈利模式的重要性和前景。
正文内容:一、租金收益1.市场定价：物业资产管理者可以通过研究市场需求和竞争情况，进行市场定价，确保租金收益的最大化。
2.租金协商：物业资产管理者应与租户进行租金协商，以达到双方满意的租金水平。
3.租金递增：物业资产管理者可以在租约中约定每年递增的租金，以应对通货膨胀和资产价值的增长。
4.租赁服务：物业资产管理者可以提供租赁服务，如租赁代理、租约管理等，以增加租金收益。
二、增值服务1.改善物业设施：物业资产管理者可以进行设施改造和维护，以提高物业的价值和吸引力。
2.规划和发展：物业资产管理者可以制定规划方案，以有效利用物业的潜在价值，并进行开发和开发。
3.租户管理：物业资产管理者可以提供租户管理服务，包括租户筛选、租户关系维护等，以增加物业的价值。
4.营销和推广：物业资产管理者可以进行营销和推广活动，以吸引更多的租户和客户。
三、附加服务1.安全管理：物业资产管理者可以提供安全管理服务，包括安全巡逻、监控系统、安全培训等，以提供安全保障。
2.设备维护：物业资产管理者可以提供设备维修和保养服务，以保证设备正常运行，并减少损失。
3.环境保护：物业资产管理者可以开展环境保护活动，如垃圾分类、绿化墙建设等，以提供良好的生活环境。
4.社区活动：物业资产管理者可以组织社区活动，如节日庆祝、居民聚会等，促进居民之间的交流。
四、资源整合1.合作伙伴关系：物业资产管理者可以与相关企业建立合作伙伴关系，共同开展项目，提供更多的服务。
2.资源利用：物业资产管理者可以合理利用物业资源，如闲置空间出租、设备共享等，以减少成本和增加收入。
物业资产运营管理与盈利模式创新---蒋绍勇(95页)
切记，传统物业服务企业，必须打破所谓的专业化 分工，解放员工生产力，才能突破物业费瓶颈。
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
4、市场竞争
外资企业的高端项目优势
• 国际惯例——世界五百强熟悉的游戏规 则，互相认同的 价值观体系。
• 带着客户接项目——可以为项目提供客户定制服务，可以 提供全流程服务，而不仅仅是基础服务。
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
1、体验经济时代服务需求特征
必然性的行为
方便（ 需求性）
选择性的行为
迎合加引导（主观能动性）
突发性的行为
预防（不可预见性）
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
2、物业管理的发展阶段
基础管理阶段
标准
资产经营阶段
集成
客户资本 运作阶段
价值实现
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
1、客户价值
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
1、客户价值
=
—
客户让渡价值越大 客户满意度就越高
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
1、客户价值
客户关系价值 （客户对企业的价值）
一次性购买价值 = 客户单次交易给企业带来的收入
客户终身价值 =
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
物业资产运营与管理 物业资产管理
1、何谓资产运营管理
物业资产运营与管理 物业资产管理
2、资产运营管理内容
物业资产运营与管理
物业资产管理
2、资产运营管理内容
需中介市场的专业经验：
① 协助确定目标资产租金定价政策 ② 协助确定和调整目标资产租户结构 ③ 进行市场调研并形成调研报告 • 协助确定预算并就改进提出建议 • 根据市场变化就租赁率、租金进行
物业资产运营管理与盈利模式创新---蒋绍勇97页PPT
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。—9、在一切能够接受法律支配的人类 的状态 中，哪 里没有 法律， 那里就 没有自 由。— —洛克
•
30、风俗可以造就法律，也可以废除 法律。 ——塞·约翰逊
蒋绍勇
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
物业资产运营管理与盈利模式创新---
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26、我们像鹰一样，生来就是自由的 ，但是 为了生 存，我 们不得 不为自 己编织 一个笼 子，然 后把自 己关在 里面。 ——博 莱索
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27、法律如果不讲道理，即使延续时 间再长 ，也还 是没有 制约力 的。— —爱·科 克
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28、好法律是由坏风俗创造出来的。 ——马 克罗维 乌斯
物业资产运营管理与盈利模式创新教材PPT课件
1、客户价值
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营与管理 房地产行服务业面对客户时代的挑战
2、客户服务与营销
在体验经济时代
服务就是营销，营销就是服务 起始于市场需求，终止于客户满意
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
3、常见模式
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
物业资产运营与管理 房地产服务业的发展与竞争
3、常见模式
独立物业服务商盈利模式
物业资产运营管理与盈利模式创新教 材(PPT9 5页)
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物业资产运营管理与盈利模式创新教 材PPT课 件
物业资产运营管理与盈利模式创新 蒋绍勇
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蒋绍勇老师简介
代表项目： 北京艾维克酒店（四星）全国人大办公楼 深圳中航苑（城市综合体） 阳光100国际公寓、阳光100国际新城、阳光100城市系列 曾任： 中航物业北京总经理 阳光壹佰物业集团副总经理 香港路劲物业集团总经理 北京商务房地产商会副会长 中国物业管理协会常务理事
序言：
最为客户生活最为深入的物业从业者，客户资源如 何转化成市场价值？
换一个角度是否觉得物业运营与资产管理有点意思了。 带着问题，我们一起去尝试解析。
物业资产运营与管理 体验经济时代正在来临
一、体验经济时代正在来临
物业资产运营与管理 体验经济时代正在来临
1、时代变了
物业资产治理与聪慧社区创新盈利模式
他用3年时刻使天津顺驰物业扭亏为盈；
他从保安做到总领导，20年的从业体会，为您深切浅出讲解物业治理经营之路；
他曾经为香港路劲物业集团、阳光壹佰集团物业进行体系的成立；温家宝在08年的政府工作报告中,提及的物业效劳在社会中起到了润滑剂的作用,确实是他的理念.
他被誉为永州娇子-国内实战实力派讲师蒋绍勇
8月30-31号邀请全国物业领导人参加
把握时期脉搏,掘金社区经济
——物业资产治理与聪慧社区创新盈利模式课程背景
人类物质文明进展到今天，积存的最大财富确实是建筑，作为人类最大财富的运作治理的物业人，能发挥其市场价值吗？怎么发挥？市场竞争的本质是客户的竞争，有了客户资源，没有资金能够融资，没有人材能够引进人材培育人材，没有技术能够购买专利研发技术，但没有客户就必需去制造客户。
作为客户生活最为深切的物业从业者，客户资源如何才能转化成市场价值呢？
物业治理覆盖面的增加和市场经受能力因素，极低本钱的业主能同意大体效劳将成为规模最大的市场。
在目前的治理中，资金利用中的低质量和治理上的松弛，加重了流动资金的紧张，也就加重了企业风险。
而行业正和已形成主流，一代人后，中国7万多家物业企业90%以上要消失，剩下的大型企业集团或联盟，将治理超过几十亿平米的物业。
本次课程由国内实战操作专家蒋教师用20年物业治理体会，让您了解行业进展趋势如何把握，对资产治理的明白得与应用，教您如何成为一流的物业治理企业。
讲师介绍蒋教师——物业实战讲师
资深职业领导人。
物业管理市场化运作的应用及实践
物业管理市场化运作的应用及实践摘要：为适应企业发展的需要和物业产业的发展壮大，实现以业养业，走规模化、产业化发展的路子，新汶矿业集团泰兴物业公司积极地变被动管理物业为主动经营物业，把管理范围内的房地产、水电暖供应、社区服务、厂房设备等资产进行市场化经营运作，大大提高了公司的服务质量和经营收入。
关键词：物业管理市场化运作应用实践Estate management marketability operation application and practiceShi LianchiAbstract:In order to meet the enterprise need to develop and property industry growing strong,realizes by industry raises industry,walks the formalization,the industrial production development pathway,the Xinwen mining industry group Taixing property company positive diastrophism passive management property for the initiative management property,management properties and so on in scope real estate,water and electricity warm supply,community service,workshop equipment carries on the marketability management operation,improved company s grade of service and the management income greatly.Keywords:Estate management Marketability operation Application Practice【中图分类号】F272【文献标识码】B【文章编号】1009-9646(2009)03-0163-02为适应企业发展的需要和物业产业的发展壮大，实现以业养业，走规模化、产业化发展的路子，新汶矿业集团泰兴物业公司积极地变被动管理物业为主动经营物业，把管理范围内的房地产、水电暖供应、社区服务、厂房设备等资产进行市场化经营运作，大大提高了公司的服务质量和经营收入。
物业自负盈亏与开源节流方案
开源节流措施可以帮助物业公司更加合理 地配置资源，降低运营成本，提高资源利 用效率。
提升服务质量
增强市场竞争力
在自负盈亏和开源节流的推动下，物业公 司可以更加专注于提升服务质量，增强业 主满意度和忠诚度。
实施物业自负盈亏与开源节流的方案，有 助于提升物业公司的市场竞争力，扩大市 场份额和品牌影响力。
加强品牌宣传
通过广告、公关等手段提高公司品 牌知名度，吸引更多潜在客户。
04
节流方案
降低人力成本
精简组织架构
通过合并相似职能的部门、减少 管理层级等方式，降低人力成本
。
提高员工效率
通过培训和技能提升，使员工能 够承担更多职责，提高工作效率
。
灵活用工
根据业务需求，采用临时工、兼 职工等灵活用工方式，降低人力
成本。
优化采购和库存管理
集中采购
通过集中采购，提高采购规模，降低采购成本。
供应商管理
建立供应商评估机制，选择优质供应商，确保采 购物品的质量和价格合理。
库存管理
建立科学的库存管理制度，合理控制库存水平， 避免库存积压和浪费。
提高能源和资源利用效率
节能改造
对建筑物进行节能改造，如更换高效节能设备、加强保温隔热措 施等，降低能源消耗。
法律风险
物业管理涉及众多法律法规，如处理不当可能引发法律纠纷，给公 司带来损失。
制定应对措施和预案
市场风险应对措施
加强市场调研，了解业主需求和市场变化，制定灵活的市 场策略；拓展多元化收入来源，如开展增值服务、合作经 营等。
经营风险应对措施
建立完善的管理制度和监督机制，提高服务质量和效率； 加强与业主的沟通和互动，及时了解并解决业主问题，提 升业主满意度。
物业盈利工作计划方案
物业盈利工作计划方案
为了提高物业的盈利能力，制定以下工作计划方案：
1. 提高租金收入：对市场进行调研，了解当地租金水平，制定合理的租金标准，并积极寻找优质的租户，提高租金收入。
2. 减少空置率：加强对物业的宣传推广，提升物业的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户，减少空置率。
3. 控制成本开支：对物业的日常运营成本进行审核和管控，寻找降低成本的途径，同时优化资源配置，降低日常开支，提高盈利能力。
4. 围绕业主需求：深入了解业主的需求和意见，根据业主反馈进行改进和调整，提高业主满意度，增加物业服务收益。
5. 提供增值服务：开发物业周边的增值服务项目，如停车位租赁、广告位出租等，增加额外收入来源，提高盈利能力。
6. 定期评估和调整：制定盈利分析指标，定期对物业盈利状况进行评估和分析，不断调整和优化工作计划方案，提升物业盈利能力。
物业管理创新经营
➢ （二）风险控制
1.【暴雨案】2010.5.7广州中海康城抢险支出400万，36名业主索赔500万。 2.【好来居案例】06年5月底，小雨被掉落玻璃砸死，73户业主和物业公司成被告。 07年12月一审判物业公司承担30%。09年二审，各方愿意调解。2011年6月10日终 审73户业主赔偿22.9万元。
物业管理创新经营
【课程大纲】
第一部分 创新经营概论 第二部分 物业管理常规经营 第三部分 物业公司资源经营 第四部分 物业资源经营 第五部分 业主资源经营 第六部分 物业文化资源经营 第七部分 物业管理资本经营
一、冰山理论 冰山可见的部分只有1/8，而7/8的部分都存在水底。
二、物业管理的创富能力
➢ 4. 公开收支状况营造良好氛围
以工薪阶层为主，10万平方米近1000户的常州白云东苑小区，公示近年来收支状况，并将拟提价 方案（包括提价后服务内容、质量标准和经营收支状况等）分别送至每一位业主手中，得到业主认可后， 实现了六年的第二次成功提价。
➢ 5. 缜密计划，周到安排
各管理处对下属员工进行培训，对业主解释统一口径，对业主的各 种疑问问题一一做到深入细致的解释工作。对于个别不接受的重点、难 点业主，不激化矛盾，而是个案处理，耐心又耐心，避免聚众滋事的现 象发生。
•
1.在流通过程中产生价值。
•
2.在原有设计功能之外，通过经营产生新的价值。
•
3.无效资源——受时代、环境、现实、业主等多种因素制约，不能实现其全
部价值。
二、物业流通与资产管理
➢ （一）案例
• 1.世联地产的财富效应
09.8.28深交所上市。陈劲松、佟捷夫妇持股64%。7.31收盘13.30元，总市值43.3亿元，陈身价27.8亿元。
现代物业管理公司盈利模式的思考
现代国企研究 2018. 6（下）174案 例 AN LI摘要：文章将对我国以往所采用的物业管理盈利模式实施阐述以及分析，并创设出具备较高实效性的现代物业管理服务体系，希望可以促进我国现如今各物业管理公司的经济效益提升，同时，通过对现代物业管理公司的盈利模式进行全方位分析以及阐述的方式，对其具有的可行性以及有效性进行评估。
关键词：现代；物业管理公司；盈利模式；思考殷舜晖现代物业管理公司盈利模式的思考现如今，我国的物业管理普遍已经开始步入了双向选择的运营时代，因此，于新的市场竞争环境下，物业管理公司是否可以对自身资源进行有效的利用以及组织，并通过实践多种经营模式的方式，扩增自身的盈利范围，进而促进自身的经济效益以及市场竞争力不断提升，已经成为了其是否可以良好的满足于时代发展需求的主要评判标准之一。
一、传统物业管理公司营利模式（一）管理服务体系现如今，我国的物业管理公司所实施的服务具体可分为两种：第一，增值服务，例如，代送报纸、电器维修等；第二，基本服务，例如，设备以及房屋的维修以及保养、清洁绿化等。
上述两种服务的共同特征为，其均具有较高的机能性，简而言之，服务较为具体，且具备一定的功能[1]。
（二）盈利模式特点基于上述对服务体系的分析，可以得知，我国传统物业管理公司，所应用盈利模式的特点主要包括：第一，利用提供基本服务向业主收取物业费以及提供增值服务向业主收取劳动费的方式，为相应的物业管理公司制造经济效益；第二，物业公司所实施的服务，主要是通过自身已有资源的方式，如，专业技术以及专业人员等。
（三）对盈利模式的评价就我国现如今的多数物业管理公司而言，其普遍是基于利用上述盈利模式实施具体经营的，与以往的单纯以靠房屋管理来获取经济效益的方式而言，已经具有了较大的进步；其中，利用为业务提供增值服务，获取经济效益的方式，在其他国家的物业管理中并不多见，因此，此类服务模式也是一项我国国民思维的创新。
二、实现现代物业管理公司营利模式的理论依据（一）合理获取、组织以及利用资源第一，物业公司可通过科学运用现代网络科技的方式，创设出具备多种社会服务供应商资源以及信息的网站，并通过科学创设契约以及进行合理评估的方式，与供应商建立起长时间或者临时的服务契约。