英国房地产研究2015

英国房地产初步研究一、英国概述1、欧洲第三大经济体，世界经济强国和政治大国。

人口约为6320万。

英国地处世界中心并是进入欧洲的前沿，英国是欧盟成员但没有加入欧元区，与欧洲各国的关系相比，英国传统上和美，加，澳等英语国家，英联邦国家前殖民地区关系更为密切。

2、伦敦是全球最大金融中心之一，伦敦证券交易所市值超过3.5万亿美元。

拥有现代化金融服务体系，从事跨国银行借贷、国际债券发行、基金投资等业务，同时也是世界最大外汇交易市场、最大黄金现货交易市场、最大衍生品交易市场、全球第三大保险市场、重要船贷市场和非贵重金属交易中心，并拥有数量最多的外国银行分支机构或办事处。

3、欧盟、欧洲经济区、国际货币基金组织、北约、经合组织、联合国、世贸组织、20国峰会成员，联合国安理会常任理事国。

4、美国为其最大的出口目的国。

中国是其第二大进口来源国，仅次于德国。

出口商品包括工业成品、燃料、化工品及食品。

5、英国实行5-16岁义务教育制度。

教育经费占国内生产总值的4.9%。

公立学校学生免交学费。

私立学校师资条件与教学设备都较好，但收费高，学生多为富家子弟。

英国是世界上高等教育最发达的国家，拥有世界最顶尖的高等教育水平，是近现代高等教育体制的发源地。

英国拥有世界上最古老的高等学府，也拥有一大批世界上最顶尖的高等学府，为英国和世界培养出许多杰出科学家和政治家等。

世界名校剑桥大学和牛津大学在英国QS“2011年世界大学排名”中分列第1位和第5位；6、全民免费医疗，英国国家医疗服务体系虽被世界卫生组织认为是世界最好的医疗服务体系之一。

7、英交通基础设施较齐全。

陆路、铁路、水路、航空运输均较发达。

伦敦有十分发达的地铁网。

1994年英法海底隧道贯通，将英国与欧洲大陆的铁路系统连接起来。

全国有300多座硬面跑道机场。

伦敦希思罗机场是欧洲最繁忙的机场，2010年运送旅客6,500余万人次。

其他主要国际机场还有盖特威克机场、斯坦斯特德机场以及曼彻斯特机场二、英国的投资环境1、英国税法介绍英国税制也分中央税与地方税：1）、中央税公司所得税税率：英国政府正计划降低企业所得税率，目前到2014年3月31日财政年度执行以下税率：年纳税利润在30万英镑以下的，小额税率20%；纳税利润在30万英镑到150万英镑的部分，边际税率23.75%；纳税利润超过150万英镑的，主要税率23%；而且当纳税利润超过150万英镑时，全部纳税利润按照20%的税率计算所得税。

从2014年4月1日起，政府降低主要税率至21%；从2015年4月1日起，主要税率降到20%；然后会有一个标准税率。

2015年3月31日财政年度结束时，边际税率降到21.25%，税前抵扣：每个财政年度，可以抵扣25万英镑的投资免税额。

每年可以抵扣按照18%比率计算的各项折旧与摊销费用（英国会计制度中对折旧与摊销比例由公司自行决定的）。

复杂的税前抵扣规则，需要有注册会计师的咨询。

土地印花税当土地及其建筑转让的时候需要缴纳的税种，非住宅类税率：价值15万英镑及以下，税率0；当价值在15万英镑以上、但不超过25万英镑的，税率1%；当价值过25万英镑、但不超过50万英镑的，税率3%；价值超过50万英镑的，税率4%。

相当于中国的房地产契税，但是英国按交易额分段征收，价值低的，税负低。

消费税（VAT） VAT消费税是在销售货物和提供服务时收取的一种税，标准税率20%；但是燃料和能源，公共卫生用品，节能材料，儿童座椅等生活基本必需品按5% 的低税率征税；类似小孩子的衣服和鞋子、书籍和报纸、公共交通还有卫生巾是零税率的。

提供客房住宿、食品、饮料和服务时，通常要按标准税率计算纳税；当提供超过28天的客房住宿时，客房部份税率为零。

相当于中国的增值税，英国规定的标准税率20%，比中国高；但是生活基本必需品享受低税率5%。

国民保险税雇员和雇主都要支付，按照工资所得计算并通过PAYE系统缴纳。

雇员按照工资额的起征点与规定上限的12%计算缴纳，超过上限的部分，缴纳比例为2%。

雇主按照工资额的起征点与规定上限的13.8%计算缴纳。

政府每年会调整缴纳起征点与上限，以周薪为单位发布；低于起征点的，由政府买单，不用缴纳。

（在伦敦调研酒店时，我们发现酒店很多岗位雇佣的都是计时工，就是为了减轻企业税负的。

）相当于中国的社会保险，但是英国不但税率低，而且低薪由政府买单。

2）地方税商业税（Business Rates）商业税是当地政府部门针对非住宅（商业）物业包括酒店而征收的一个税种，主要用于当地社区治安、垃圾、环保、绿化等。

每个财产价值由估价署（VOA）来认定。

对于大型酒店，估价署（VOA）在“维护公平贸易”的基础上使用一个标准的估值系统的方法，意在通过一个合理有效的操作取得年度营业额水平。

因此，从这个酒店到那个酒店，其商业税会有所不同。

类似房产税，但是英国不是按统一税率来计算的，而是定期按照公司营业与资产状况综合评估认定来的。

3）重点介绍英国房产税人们普遍认为现代意义上的房产税制度，最早出现在中世纪的英格兰。

因此英国的房产税制度是较为成熟和完善的，被世界上的很多国家所学习和借鉴。

对于房产税的叫法各国不尽统一，有的叫财产税，有的叫不动产税，有的叫家庭税，也有的叫房屋税或物业税。

英国没有"房产税"这一税种，其征收的是住房房产税和营业房屋税，与我们所说的房产税相似。

住房房产税直译为地方议会税，或称市政税，是英国目前唯一的地方税，该税种由居住地的地方政府征收，由城市、郡、片区三级分享，是对居民住宅按房产价值征收的一种税。

但不管名称怎么样，其实质都是对房屋和支撑房屋的土地征税。

房产税属于从价税，大多数国家基本上采用房产和土地一并按照评估价值征收房产税的做法，而英国一般征收统一的住房财产税，也就是我们说的房产税。

英国的房产税制度英国的房产税规定的比较详细和完善，而且随着社会的发展还在不断的调整和修改当中，下面我们就先介绍一些英国房产税的基本制度。

（一）纳税主体对房产税纳税人的界定，不同国家和地区有不同的规定，归纳起来主要有两种，一种是以房屋产权的所有人为纳税主体，另一种是以房屋使用人或承租人为纳税主体。

而英国房产税房产税的纳税主体既包括房屋所有人也包括房屋的承租人。

英国住房财产税纳税人是年满18 岁的住房所有者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者和居民以及住房所有者。

（二）征收范围和征税对象对于房产税的征收范围，大部分国家是对城市和农村都征收房产税，但是英国在房产税的征收上仅对城市的房产征税，农村是不征收房产税的。

对于房产税的征税对象，大部分国家都是包括住宅用房和营业用房。

英国对不动产保有环节课征的房地产税种，包括住房财产税和营业房屋税两种。

其中，住房财产税（或译为市政税、家庭税），是对房产所有者或承租人使用的土地、房屋等不动产按照评估价值的一定比例征税，是地方政府的重要税收的收入来源。

（三）税率目前世界各国对于房产税的税率形式，一般以比例税率、累进税率和定额税率三种形式，其中比例税率由于操作性较强，税收征管成本较低，为大多数国家所采用。

英国房地产税税率采用的是累进税率，但各个郡的税级和边际税率均不相同，以英格兰为例，英格兰的房地产税级分为8级，用英文字母A到H表示，并把D级作为参照级，每年的房地产税只规定D级的税值，其他级别的税值自然产生。

（四）税基各国房产税税基确定也各有不同，但概括起来也主要有两种方式：一种是以年租金，即以不动产租赁价格（租金）为税基；另一种是以房产的市场价值，即以房产在市场上可售得的数额为税基。

英国目前征收房产税主要是以房屋估定价格为税基。

英国住宅税税基为住宅房产的价值，由国内税收部门所属的房产估价部门评估，一般每5年重估1次。

评估之后，英国政府根据房屋的市场价值，将房屋划分为A-H 八个级次，其中又规定以D 级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D 级的一定百分比或倍数。

根据这一税收结构，英国各地方政府只要确定D 级房产的应纳税额，再乘以税收乘数，由此即可计算出A 级到H 级房屋的当年应纳税额。

各等级房产税的纳税额每年都会调整，从近年情况看，住宅税纳税额呈逐年增长的态势。

（五）免税规定英国的房产税一般都被应用于公共事业开支。

所以，英国住房财产税有非常详细的免税范围，如只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产是完全免税的，空置的住宅也有最长6个月的免税期等。

2、英国的投资环境气候环境：全岛属于海洋性温带阔叶林气候，湿润、温和，季节间的温度变化很小，雨天较多。

夏季凉爽，冬季温暖，空气湿润，多雨雾，秋冬尤甚。

伦敦夏季（6-8月）的气温在18°C左右，有时也会达到30°C或更高；在春季（3月底-5月）和秋季（9-10月），气温则维持在11-15°C左右；在冬季（11月-3月中旬），气温波动在6°C左右。

经济环境：英国是西方发达的资本主义国家，私人对外直接投资累积额仅次于美国，居世界第二位；伦敦是著名的国际金融中心之一。

对外资的开放程度：英国政府欢迎外国投资，外资企业与本国公司所受待遇相同，在组建和经合私人企业时对本国人和外国人的要求也相同。

私人企业的权利与建立：私人企业的建立和经营须遵循1985年公司法，并受贸工部管理，根据1986年的企业兼并法，政府有权禁止非英国居民接管重要的制造业部门，以防止市场份额的过分集中。

贸工部根据透明的业务守则评估企业的投标和兼并，以备英国垄断和兼并委员会审核；欧盟法律规定外国产权在英国航空公司中的最高份顿为49%。

商业合同具有法律效力：在英国，双方同意签订的商业合同即具有法律效力，任何一方不得随意推翻，如果违约，损失应由违约方自己承担，这是板上钉钉的事情。

在商业活动中一般不需要履约保证金或履约保证，对投资者一般也不要求技术转让。

政府和企业鼓励及时付款，但英国没有先付款或折扣的传统。

与英方合资，签一份完善的协议是关键：在英国没有合资法，双方合资的法律依据是公司法和国际贸易法的汇总，因此很复杂，难度大，一定需要有经验的律师来协助审查有关合同。

合资项目成败取决于合资协议，协议写不好会功亏一篑，以失败告终。

协议应写明股东如何注入资金，以何种方式投资，权利义务以及职责范围等。

有关如何中止合资协议，如何撤出股份的条款同样也很关键，否则一旦出事，一分钱也收不回来。

信息资料保护法：1998年，英国颁布了数据资料保护法，规定未经英国信息专员（Information Commissioner）登记许可，公司及个人不得使用存在公司计算机里的个人资料。

商业秘密：商业敏感信息本身并不受法律保护，但从公司中盗用此类信息则触犯刑法。

雇员若泄露商业秘密，雇主可根据《就业法》起诉其违约。