古北水镇案例研究ppt课件
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古北水镇基准研究
古北水镇拥有许多珍贵的文化遗产，如古北口庙宇群、古北口石刻等。
历史文化价值
01
历史文化悠久
古北水镇依托于古北口千年古镇，有着悠久的历史和丰富的文化传承。
02
传统建筑风格
古北水镇保存了大量传统的建筑风格，如古色古香的明清建筑、古老的石头街道等。
山水田园风光
多样化生态环境
自然景观的修缮与保护
自然景观特色
02
在旅游客源市场开拓方面，还需要进一步扩大影响力，吸引更多国内外游客。
01
加强对古北水镇旅游资源的研究和开发，发掘更多具有特色的旅游项目和产品，提高旅游品质和效益。
对未来研究的建议
02
积极拓展国内外旅游客源市场，提高古北水镇的知名度和影响力，吸引更多游客前来旅游。
03
运用现代科技手段，提高旅游管理的智能化和信息化水平，加强旅游数据监测和预警，实现古北水镇旅游业的可持续发展。
谢谢您的观看
THANKS
旅游设施落后
古北水镇与周边景区相比缺乏独特性和吸引力，旅游资源未得到充分挖掘和利用。
旅游开发缺乏特色
旅游开发中存在的问题
针对问题的对策建议
丰富旅游产品
开发多元化的旅游产品，如文化体验、户外探险、休闲度假等，以满足不同类型游客的需求。
提升旅游开发水平的具体措施
与周边景区合作，共同打造旅游目的地，实现资源共享和互利共赢。
文化传承与旅游开发的有机结合
古北水镇依托丰富的历史文化底蕴和独特的民俗资源，将文化传承与旅游开发紧密结合，打造了一系列文化体验产品，提高了旅游品质和吸引力。
古北水镇旅游开发的成功经验
景区规划与开发的科学性
古北水镇在景区规划与开发中，注重保护自然生态和历史文化资源，科学合理地进行旅游设施建设和游览线路设计，提高了游客的游览体验和满意度。
历史文化价值
01
历史文化悠久
古北水镇依托于古北口千年古镇，有着悠久的历史和丰富的文化传承。
02
传统建筑风格
古北水镇保存了大量传统的建筑风格，如古色古香的明清建筑、古老的石头街道等。
山水田园风光
多样化生态环境
自然景观的修缮与保护
自然景观特色
02
在旅游客源市场开拓方面，还需要进一步扩大影响力，吸引更多国内外游客。
01
加强对古北水镇旅游资源的研究和开发，发掘更多具有特色的旅游项目和产品，提高旅游品质和效益。
对未来研究的建议
02
积极拓展国内外旅游客源市场，提高古北水镇的知名度和影响力，吸引更多游客前来旅游。
03
运用现代科技手段，提高旅游管理的智能化和信息化水平，加强旅游数据监测和预警，实现古北水镇旅游业的可持续发展。
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THANKS
旅游设施落后
古北水镇与周边景区相比缺乏独特性和吸引力，旅游资源未得到充分挖掘和利用。
旅游开发缺乏特色
旅游开发中存在的问题
针对问题的对策建议
丰富旅游产品
开发多元化的旅游产品，如文化体验、户外探险、休闲度假等，以满足不同类型游客的需求。
提升旅游开发水平的具体措施
与周边景区合作，共同打造旅游目的地，实现资源共享和互利共赢。
文化传承与旅游开发的有机结合
古北水镇依托丰富的历史文化底蕴和独特的民俗资源，将文化传承与旅游开发紧密结合，打造了一系列文化体验产品，提高了旅游品质和吸引力。
古北水镇旅游开发的成功经验
景区规划与开发的科学性
古北水镇在景区规划与开发中，注重保护自然生态和历史文化资源，科学合理地进行旅游设施建设和游览线路设计，提高了游客的游览体验和满意度。
古水北镇 开发模式
案例三：古北水镇
【项目概况】
北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，是由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和战略投资者共同投资建设。位于北京市密 云县古北口镇司马台村，是北京的东北门户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城区60公里，承德市区80公里。目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线。 古水北镇是在原有的五个自然古村落的基础上整治改建而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。为了保护原有古建筑，在保留原貌的同时大胆创新，对 修复后的民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用。依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六 区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意 文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星 标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
业态 景点
具体业态 司马台长城、司马小烧、永顺染坊、英华书院、杨无敌祠、震远镖局、 八旗会馆 水镇大酒店、乌镇会精品酒店、长城书舍精品酒店、八旗客栈、雁门客 栈、镖局客栈、梨园客栈、卧龙堡客栈 水镇大酒店、司马缸大酒楼、民国清真餐厅、卤煮店、酱菜馆、糖水店、
住宿
餐饮
煎饼（粥）铺、宫廷奶酪店、饺子馆（镖局客栈）、烧肉馆、烧饼铺、 烤鸭店、炒肝店、纳兰轩餐厅、雁门客栈、卧龙堡客栈、梨园客栈房东 家
【项目概况】
北京古北水镇旅游有限公司成立于2010年7月，是由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、北京能源投资（集团）有限公司和战略投资者共同投资建设。位于北京市密 云县古北口镇司马台村，是北京的东北门户。距北京市区120公里，首都机场98公里，密云县城区60公里，承德市区80公里。目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线。 古水北镇是在原有的五个自然古村落的基础上整治改建而成，拥有原生态的自然环境、珍贵的历史遗存和独特的文化资源。为了保护原有古建筑，在保留原貌的同时大胆创新，对 修复后的民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功能重塑与再利用。依托司马台遗留的历史文化，进行深度发掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六 区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。古北水镇是集观光游览、休闲度假、商务会展、创意 文化等旅游业态为一体，服务与设施一流、参与性和体验性极高的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。度假区内拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑，包含2个五星 标准大酒店、6个小型精品酒店、400余间民宿、餐厅及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。
业态 景点
具体业态 司马台长城、司马小烧、永顺染坊、英华书院、杨无敌祠、震远镖局、 八旗会馆 水镇大酒店、乌镇会精品酒店、长城书舍精品酒店、八旗客栈、雁门客 栈、镖局客栈、梨园客栈、卧龙堡客栈 水镇大酒店、司马缸大酒楼、民国清真餐厅、卤煮店、酱菜馆、糖水店、
住宿
餐饮
煎饼（粥）铺、宫廷奶酪店、饺子馆（镖局客栈）、烧肉馆、烧饼铺、 烤鸭店、炒肝店、纳兰轩餐厅、雁门客栈、卧龙堡客栈、梨园客栈房东 家
北京古北水镇案例分享(复制乌镇模式) ppt课件
古北水镇的管理是完全专业化管理，包括中青旅和其他战略投资者在内的股东均不参加古镇管理，整个古镇是由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业 团队负责打造和运营。另外，很多景区的管理从业人员是以原住居民为主，这造成了缺乏专业素质和服务水准不够等问题。而古北水镇的从业人员 中有很多是从旅游酒店相关专业的大学毕业生中招聘而来，从而极大地提高了服务的质量和素质。而对于部分合格的原住居民，古北水镇也加大对 其培训的力度，从而保证了景区的服务水平。
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古北水镇案例分享
2017年08月16日
1
目录
01 项目概况 02 总体定位 03 项目特色 04 运营模式 05 营销模式 06 优劣分析
PPT课件
2
1.项目概况
项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
PPT课件
规模：总占地面积9平方公里，总投资 逾45亿元人民币，拥有43万平方米精 美的明清及民国风格的山地合院建筑。
老北京文化+北方建筑文化+江南水乡文化+茶马古道文化+民国风情+西式建筑
PPT课件
6
3.项目特色
景区产品： 较大型的节目：北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、京剧票友会等； 度假产品：温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等； 小型的节目：景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋 片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛鸟等，期间游客还可以参与到日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一 起踩高跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。
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5
3.项目特色
景区特色：国际水乡小镇+司马台长城。
内部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文化资源（融合长城边塞文化、与汉、满、蒙、回等民族的习 俗），结合传统文化和现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古镇； 另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多 成熟风情景观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。
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古北水镇案例分享
2017年08月16日
1
目录
01 项目概况 02 总体定位 03 项目特色 04 运营模式 05 营销模式 06 优劣分析
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1.项目概况
项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
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规模：总占地面积9平方公里，总投资 逾45亿元人民币，拥有43万平方米精 美的明清及民国风格的山地合院建筑。
老北京文化+北方建筑文化+江南水乡文化+茶马古道文化+民国风情+西式建筑
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3.项目特色
景区产品： 较大型的节目：北方庙会、古北水镇过大年、冬季冰雕嘉年华、长城音乐节、京剧票友会等； 度假产品：温泉度假体验、长城拓展活动、定制私人婚礼等； 小型的节目：景区将老北京乃至北方的非物质文化做了展现与挖掘，有老北京杂耍、京东大鼓、河北梆子、拉洋 片、扎风筝、糊灯笼、捏面人、吹糖人，遛鸟等，期间游客还可以参与到日月岛广场上的民俗庙会，跟着队伍一 起踩高跷、扭秧歌、舞龙、舞狮、看民间杂耍等。
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5
3.项目特色
景区特色：国际水乡小镇+司马台长城。
内部“杨令公祠”、“八旗会馆”等景点结合了古北口和老北京的胡同文化等历史文化资源（融合长城边塞文化、与汉、满、蒙、回等民族的习 俗），结合传统文化和现代功能定位，使景区一方面是具有北方建筑、历史文化特点的“亲水山坡型”古镇； 另一方面景区中的酒坊、染布坊、酱菜馆等景点带有明显舶来的江南古镇基因，同时也可以见到丽江的茶马文化的身影，景区综合了中西方众多 成熟风情景观、历史人文、建筑形式等元素的利用和再现。
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究
古北水镇特色小镇发展现状问题及对策研究1. 引言1.1 古北水镇的背景介绍古北水镇位于北京市密云区，是一座有着悠久历史和深厚文化底蕴的古镇。
古北水镇依山傍水，风景如画，被誉为“北京的水乡”。
古北水镇历史悠久，最早可以追溯到明代，曾是皇家园林和御花园所在地。
现今，古北水镇以其独特的古建筑风格、悠久的历史文化和优美的自然风光吸引着大量游客前来观光游览。
古北水镇的建筑风格保留了古代建筑的特色，石板街、青砖瓦房、传统四合院等建筑构成了古北水镇独特的风貌。
古北水镇同时也是一个重要的文化遗产保护区，许多历史文物和传统工艺在这里得到了保留和传承。
古北水镇的发展离不开旅游业的支持，每年吸引了大量游客前来观光游览，为当地经济发展做出了重要贡献。
随着游客数量的增加，古北水镇也面临着一些问题和挑战，如人口拥挤、环境恶化、旅游资源不够多样化等。
针对这些问题，有必要对古北水镇的特色小镇发展现状进行深入分析，提出有效的对策措施，为古北水镇的可持续发展提供有益建议。
1.2 研究目的和意义古北水镇作为中国历史悠久的古镇之一，因其独特的文化底蕴和风景秀丽而备受游客喜爱。
随着旅游业的蓬勃发展，古北水镇也面临着一些问题和挑战。
为了更好地了解古北水镇的发展现状并提出可行的对策，本文将对古北水镇的特色小镇发展进行分析，重点关注人口拥挤和环境恶化以及旅游资源开发不够多样化等问题。
本研究的目的在于深入探讨古北水镇发展现状中存在的问题，寻找解决问题的有效对策，为古北水镇的可持续发展提供参考。
通过对古北水镇的特色小镇发展现状进行研究，可以为其他类似地区的发展提供借鉴和启示。
研究的意义在于帮助古北水镇更好地发挥其独特的历史文化和自然资源优势，提升旅游体验，增加游客满意度，促进地方经济的持续健康发展。
对古北水镇发展现状问题的改善对策的研究也有助于提升特色小镇的整体形象，提升其在国内外旅游市场的竞争力。
愿我们的努力能为古北水镇的发展贡献一份力量。
2. 正文2.1 古北水镇特色小镇发展现状分析古北水镇位于北京市密云区，是一座拥有悠久历史文化底蕴的小镇，被誉为“京北第一水镇”。
古北水镇 文旅典范
古北水镇文旅典范古北水镇，位于北京市怀柔区，素有“中国首个以水为主题的文旅典范”之称，是中国一处拥有悠久历史和独特魅力的古镇，被誉为风光秀丽的明长城的后花园。
水镇保留着古老的建筑和文化，同时也融合了现代化的旅游设施和服务，成为了一处独具特色的旅游胜地。
水镇周围环绕着山水相连的湖泊和田园风光，景色宜人，让游客仿佛置身于一幅古色古香的水墨画中。
水镇拥有着悠久的历史，上千年的岁月沉淀下来的古老建筑和传统文化，使得古北水镇显得格外独特，是一处难得的文化遗产。
水镇的建筑多采用了仿古建筑材料，采用了传统的工艺，令人仿佛置身于古代的世界中。
水镇内的“老街”可以说是水镇的核心景点，这里的建筑风格华丽，充满了古镇的味道，游客可以在这里感受到浓厚的历史和文化氛围。
在水镇内还有一些保存完好的古老建筑，如古北水镇博物馆、明长城博物馆等，这些博物馆都收集了许多珍贵的文物和文献资料，向游客展示了古北水镇悠久的历史和灿烂的文化。
古北水镇的文化底蕴深厚，这也使得古北水镇成为游客们旅游观光的热门地点。
古北水镇不仅仅是一座具有深厚历史底蕴和独特文化的古镇，同时也是一处集旅游、度假、休闲为一体的文旅典范。
在古北水镇，游客可以体验到各种各样的民俗文化活动，如传统手工艺品制作、古代服饰秀、民俗表演等等，都是能够让游客感受到古镇文化魅力的活动。
水镇内还有着各种各样的文化展览和活动，如艺术展览、文化节庆等等，让游客能够近距离了解古北水镇的文化。
古北水镇的旅游设施和服务也是非常完善的，不论是住宿、餐饮还是购物，游客都可以在水镇内找到满意的选择。
古北水镇建有多种风格各异的酒店，供游客选择，无论是古色古香的客栈还是现代化的度假村，都能够为游客提供优质的住宿体验。
水镇内还有着各种风味美食，游客可以品尝到各种地方特色小吃和美食。
水镇内还有着许多商店和手工艺品店，游客可以在这里购买到各种地方特色的纪念品和手工艺品。
古北水镇的旅游资源非常丰富，周边景点也是不容错过。
古北水镇特色小镇发展现状、问题及对策研究
经营版 2020.2
行业视角>>>
古北水镇特色小镇发展现状、问题及对策研究
王 婷 刘文华 渊长春建筑学院 吉林 长春 130000冤
摘 要院新时期袁我国经济正从高速增长转向高质量增长袁人民精神文化的需求日益凸显袁越来越注重文化休闲体验袁因此文化 旅游快速崛起并成为目前国民经济发展的重要方面袁而特色小镇的建设是其中的重中之重遥北京密云古北水镇作为中国首批特色小 镇之一的重点工程袁以其独特的发展之路创造了巨大的收益袁但最近它却面临盈利大幅度下降的问题袁由此针对古北水镇的发展现 状尧问题来提出相应的发展对策遥
关键词院特色小镇曰古北水镇曰发展对策
一尧古北水镇发展现状 渊一冤历史文化资源 古北水镇以其独特色历史文化资源吸引着游客袁 小镇位于 北京市密云区古北口镇袁坐落在司马台长城脚下袁自古以来就被 多位名人所赞颂遥 而今袁古北水镇依托司马台遗留的历史文化袁 进行深度发掘袁将 9 平方公里的度假区整体规划为野六区三谷冶袁 来进行小镇的经营遥 渊二冤旅游特色资源 小镇在旅游资源开发方面既有对司马台长城尧 鸳鸯湖等自 然景色的开发利用袁打造出长城脚下的夜游野八大名玩冶袁也有根 据自己文化传统尧民情风俗所打造的特色文化产业袁例如永顺染 坊尧八旗会馆等都是其中具有代表性产业遥而小镇结合自己的竞 争优势袁推出了一系列特色旅游文化项目袁包括永顺染坊染布体 验袁司马小烧的体验制酒等都使游客有一个不一样的旅游体验遥
. A其l次l小镇Ri对g原h有t建s 筑R的e复se旧r也v做e到d.了极致遥走进小镇袁就能领会 到小镇独特的历史文化袁建设者大多采用野修旧如旧冶的手法袁力 求再现小镇的历史风韵袁让人们有真正的身临古镇的感觉遥 二尧古北水镇现存问题 渊一冤支柱产业后劲发展不足 古北水镇特色支柱产业是野北方水乡冶和野长城脚下的星空 小镇冶袁以此来进行特色产业的开发遥 这两大卖点袁确实为小镇的 带来了不错的收益袁但仍然存在着问题遥 一方面袁以野北方水乡冶 为卖点的古北水镇袁 吸引的主要是周边游客袁 外地游客相对较 少袁知名度不高遥 小镇自身也因长期受北方文化熏陶袁与真正意 义上的江南水乡的意境相差较远袁 水乡的文化内涵没有很好的 得到展现遥另一方面袁以野长城脚下的星空小镇冶为卖点的古北水 镇袁虽然吸引了一大批夜游的爱好者袁但其对夜游产业开发不到 位袁没有较为丰富的夜游节目和活动袁来带动小镇整体的夜游氛 围遥 渊二冤旅游商品开发不完善 古北水镇现有旅游商品主要以小镇的特色景点为依托袁进 行的文化商品的开发遥 存在以下几个问题院其一尧缺乏地方特色袁 商品雷同现象严重遥旅游商品的意义所在袁就是要用带有浓郁地 方特色的文化产品来反应旅游地当地的特色遥 然而小镇的特色 商品开发袁却没有很好的达到这一点遥 小镇的特色文化是水乡尧 司马台长城等袁 但古镇内的文化商品很少有带有这两个特点的 文化商品袁更多的是一些风筝尧皮影等商品袁虽然这些商品在一 定程度上也可以呈现古镇的风貌袁 但与其他古镇甚至商场里的 文化产品没有较大差别袁缺乏自身特色遥 其二尧旅游产品文化内 涵不足遥旅游产品的开发不应只注重其美观程度袁其文化内涵的 挖掘才是旅游产品开发最值得关注的遥 古北水镇对文化产品内
行业视角>>>
古北水镇特色小镇发展现状、问题及对策研究
王 婷 刘文华 渊长春建筑学院 吉林 长春 130000冤
摘 要院新时期袁我国经济正从高速增长转向高质量增长袁人民精神文化的需求日益凸显袁越来越注重文化休闲体验袁因此文化 旅游快速崛起并成为目前国民经济发展的重要方面袁而特色小镇的建设是其中的重中之重遥北京密云古北水镇作为中国首批特色小 镇之一的重点工程袁以其独特的发展之路创造了巨大的收益袁但最近它却面临盈利大幅度下降的问题袁由此针对古北水镇的发展现 状尧问题来提出相应的发展对策遥
关键词院特色小镇曰古北水镇曰发展对策
一尧古北水镇发展现状 渊一冤历史文化资源 古北水镇以其独特色历史文化资源吸引着游客袁 小镇位于 北京市密云区古北口镇袁坐落在司马台长城脚下袁自古以来就被 多位名人所赞颂遥 而今袁古北水镇依托司马台遗留的历史文化袁 进行深度发掘袁将 9 平方公里的度假区整体规划为野六区三谷冶袁 来进行小镇的经营遥 渊二冤旅游特色资源 小镇在旅游资源开发方面既有对司马台长城尧 鸳鸯湖等自 然景色的开发利用袁打造出长城脚下的夜游野八大名玩冶袁也有根 据自己文化传统尧民情风俗所打造的特色文化产业袁例如永顺染 坊尧八旗会馆等都是其中具有代表性产业遥而小镇结合自己的竞 争优势袁推出了一系列特色旅游文化项目袁包括永顺染坊染布体 验袁司马小烧的体验制酒等都使游客有一个不一样的旅游体验遥
. A其l次l小镇Ri对g原h有t建s 筑R的e复se旧r也v做e到d.了极致遥走进小镇袁就能领会 到小镇独特的历史文化袁建设者大多采用野修旧如旧冶的手法袁力 求再现小镇的历史风韵袁让人们有真正的身临古镇的感觉遥 二尧古北水镇现存问题 渊一冤支柱产业后劲发展不足 古北水镇特色支柱产业是野北方水乡冶和野长城脚下的星空 小镇冶袁以此来进行特色产业的开发遥 这两大卖点袁确实为小镇的 带来了不错的收益袁但仍然存在着问题遥 一方面袁以野北方水乡冶 为卖点的古北水镇袁 吸引的主要是周边游客袁 外地游客相对较 少袁知名度不高遥 小镇自身也因长期受北方文化熏陶袁与真正意 义上的江南水乡的意境相差较远袁 水乡的文化内涵没有很好的 得到展现遥另一方面袁以野长城脚下的星空小镇冶为卖点的古北水 镇袁虽然吸引了一大批夜游的爱好者袁但其对夜游产业开发不到 位袁没有较为丰富的夜游节目和活动袁来带动小镇整体的夜游氛 围遥 渊二冤旅游商品开发不完善 古北水镇现有旅游商品主要以小镇的特色景点为依托袁进 行的文化商品的开发遥 存在以下几个问题院其一尧缺乏地方特色袁 商品雷同现象严重遥旅游商品的意义所在袁就是要用带有浓郁地 方特色的文化产品来反应旅游地当地的特色遥 然而小镇的特色 商品开发袁却没有很好的达到这一点遥 小镇的特色文化是水乡尧 司马台长城等袁 但古镇内的文化商品很少有带有这两个特点的 文化商品袁更多的是一些风筝尧皮影等商品袁虽然这些商品在一 定程度上也可以呈现古镇的风貌袁 但与其他古镇甚至商场里的 文化产品没有较大差别袁缺乏自身特色遥 其二尧旅游产品文化内 涵不足遥旅游产品的开发不应只注重其美观程度袁其文化内涵的 挖掘才是旅游产品开发最值得关注的遥 古北水镇对文化产品内
2020北京·古北水镇案例详解
游目的地建设与运营”。
➢ 开发主体：以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开
发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力 和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。
➢ 经营主体：中青旅通过增资控股古北水镇旅游公司。
股权结构
➢ 中青旅主导，先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和京能集 团等战略投资。
5
北京·古北水镇
项目主要收入来源：门票+经营+房产销售
盈利构成
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公 寓住宅为主。因此，项目的主要收入来自门票+经营+房产销售。
区域类型
投资内容
保护专属区
1.对古长城及遗存地点大环境整治； 2.主体适度修复； 3.建设游览路线设施。
销售收入、租金
---
---
房产销售收入
产权归属 公司
当地政府
古长城保护基金 公司 公司 公司 公司 公司
公司 公司
6
北京·古北水镇
基本信 息
总占地面 积
总建面
门票
9平方公里 43万方
古镇门票150元，司马台长城40元
业态布局
经营数 据
成本情 况
产品形 态
客流量
人均消费 额
滞留时间
2014年游客量98万人次 250元（不含住），500（含住）
开发用作酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服 务行业中。
权益比例36%（25.81%+15.48%*66%）
股东
注ห้องสมุดไป่ตู้资本出 资（万元）
古北水镇案例研究详解
收入
客单价：目前古北客单价在 200 元以上 度假区收入：收入分布不乌镇类似，门票收入预计占 比约 50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等 清明节三天，度假区总收入超过320万元 “亓一”小长假，实现收入1183.19万元，占密云全 县景区收入的82%
节日 清明节 亓一节 端午节 周末 周中
游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
2014年1月试营业，10月份正式营业 游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北 取得了超预期的客流增长情况 游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流 将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 次的高峰
古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析 Part 2 项目成功因素分析 Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马台长城脚下，总占地9平方 公里，京郊大型观光度假型目的地
规模：
• 总占地面积9平方公里，下辖古北水 镇和司马台长城两个游览区
• 其中古北水镇景区是在原有的亓个 自然村落基础上整治改建而成，保 存有精美的民国风格的山地四合院 建筑43万平方米
司马台 长城旅游区
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游专属区和司马台长城保护专 属区，两者通过游线串联，形成集合体相互提升
基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区 无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区
基于对原有景区的保护原则，无法迕行大规模的设斲建设， 而景区大量的游客需要足够的设施承载
北京古北水镇案例分享(复制乌镇模式)ppt课件
古北水镇案例分享
2017年08月16日
精选ppt课件
1
目录
01 项目概况 02 总体定位 03 项目特色 04 运营模式 05 营销模式 06 优劣分析
精选ppt课件
2
1.项目概况
项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
精选ppt课件
规模：总占地面积9平方公里，总投资 逾45亿元人民币，拥有43万平方米精 美的明清及民国风格的山地合院建筑。
重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。 2.规划和产品优势 古北水镇建设同样借鉴乌镇建设经验，在以下方面做到了很好规划与建设。
建设类型
建设内容
基建方面
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
外部整治方面
古北水镇不只是整旧如旧的单体修复，而是基于街区风貌的整体打造。
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3.建筑风格
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4.驳岸、码头
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5.夜景
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1、由乌镇原班人马打造，保证项目质量 2、规避了同原住居民之间的经营矛盾 3、保证了人员执行力度、服务成熟
1、有乌镇成熟的景区营销经验 2、有乌镇成熟的推广渠道
配套设施供给不足 客源结构优化不足 投资回报周期长 文化底蕴相对匮乏 缺少室内大型演艺
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说明
1、配套满足不了膨胀的客流 2、由工程进度导致客单无法更多提高
区位：位于北京市密云区古北口镇，古 北水镇与河北交界，距首都国际机场和 北京市区均为1个半小时左右车程，距 离密云县和承德市约45分钟车程。
2017年08月16日
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目录
01 项目概况 02 总体定位 03 项目特色 04 运营模式 05 营销模式 06 优劣分析
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2
1.项目概况
项目全称：北京密云·古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区
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规模：总占地面积9平方公里，总投资 逾45亿元人民币，拥有43万平方米精 美的明清及民国风格的山地合院建筑。
重构，给游客带来了对古镇的深度感受和极佳的旅游体验。 2.规划和产品优势 古北水镇建设同样借鉴乌镇建设经验，在以下方面做到了很好规划与建设。
建设类型
建设内容
基建方面
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
外部整治方面
古北水镇不只是整旧如旧的单体修复，而是基于街区风貌的整体打造。
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3.建筑风格
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4.驳岸、码头
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5.夜景
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1、由乌镇原班人马打造，保证项目质量 2、规避了同原住居民之间的经营矛盾 3、保证了人员执行力度、服务成熟
1、有乌镇成熟的景区营销经验 2、有乌镇成熟的推广渠道
配套设施供给不足 客源结构优化不足 投资回报周期长 文化底蕴相对匮乏 缺少室内大型演艺
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说明
1、配套满足不了膨胀的客流 2、由工程进度导致客单无法更多提高
区位：位于北京市密云区古北口镇，古 北水镇与河北交界，距首都国际机场和 北京市区均为1个半小时左右车程，距 离密云县和承德市约45分钟车程。
古北水镇案例解析
八达岭长城
慕田峪长城
司马台长城
北京目前正式开放的长城景区主要有延庆县的八达岭长城（居庸关— —八达岭一线），怀柔区的慕田峪长城，以及密云县的司马台长城 （金山岭——司马台一线）三处。
DEVELOP 合资开发 钱从哪里来？土地怎么来？
历时三个阶段，构建政府+企业+基金公司的联合开发模式
2010年6月 —2011年8月
DEVELOP 景区建设
整旧如故+腾龙换鸟+古镇现代化的脱胎换骨式改造
整旧如故
乌镇“迁、拆、修、 补、饰”五字法
腾笼换鸟
原住居民，被安置在古 镇外围，原有住房全部 作为商业开发，用作酒 店、餐饮、商业。
古镇现代化
建设类型 基建方面 外部整治方面 内部改造方面
社区配套方面
建设内容
新建的地下管廊宽高达2.2×2米，这在整个北京都是绝无仅有的。
土地和建筑抵押获得银行贷款
公司以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银
行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元
十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目 建设资金已达到30亿元。
股东 中青旅 乌镇 IDG
出资比例 42% 18% 40%
股东
出资额（万） 出资比例
中青旅
33,600
33.6%
乌镇
14,400
土地购买
45万平方米， 旅游度假公寓建设为 共购买1000多亩,其
主要用于景区 主，占地面积300亩 他采用租赁形式(租
建设
赁成本较低)
营业时间
注册资本
2014年1月试运 15.3176亿元
营，10月正式运
营
资源特色：
长城脚下的江南水乡，京郊罕见的山水城结合的自然古村落
古北水镇：南北结合的成功经验
古北水镇近两年发展异常迅猛，2018年，古北水镇全年接待游客量近300万人次，整体营收近10亿元，跻身中国特色小镇成功典范。
作为国内新兴崛起的度假目的地单体项目，古北水镇品牌在资本市场不确定性增大的背景下“砥砺前行”，发展休闲度假业态，依靠更多文化元素和休闲体验来做大做强特色IP 文旅项目，走出了一条有别于传统观光类景区的发展道路。
旅游界的一匹“黑马”古北水镇位于北京市密云区古北古北水镇：南北结合的成功经验编辑/李顗口镇，坐落在司马台长城脚下。
古北口自古以雄险著称，有着优越的军事地理位置，《密云县志》上描述古北口“京师北控边塞，顺天所属以松亭、古北口、居庸三关为总要，而古北为尤冲”。
穿行在古北水镇，青砖灰瓦的门第老宅鳞次栉比，曲折蜿蜒的石板老街古韵悠长，斑驳静穆的明清牌楼刻着光阴，暗冰浮动的河水透着秀气。
同时，小镇上有很多特色店铺，比如永顺染坊、司马小烧的酒窖等，古色古香的门脸与街景融为一体。
古北口镇是北京的东北门户，背靠中国最美、最险的司马台长城，有案例三左图：陈向宏手绘图纸：古北水镇沿河景观及民宿示意图右图：古北水镇山顶俯瞰夜景军事历史遗存和独特的地方民俗文化资源，并且坐拥鸳鸯湖水库，拥有着原生态的优美自然环境，是京郊罕见的山水城有机结合的自然古村落。
古北口镇与河北交界，目前拥有京承高速、京通铁路、101国道3条主要交通干线，距首都国际机场和北京市均在1.5小时左右车程，距离密云区和承德市约45分钟车程，交通便捷，车程控制在2.5小时内，是当前消费升级浪潮下城市周边游相对适宜的景点之一。
2010年，由中青旅控股股份有限公司发起投资，建设大军奔赴司马台长城脚下开发古北口镇的旅游资源。
在坐拥独特的自然与文化基础上，对司马台遗留的历史文化进行深度挖掘，将9平方公里的度假区整体规划为“六区三谷”，分别为老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷，成为集观光游览、休闲度假、商务会展、创意文化等多种旅游业态于一体，服务与设施水平较高，参与性和体验性较好的综合性特色休闲国际旅游度假目的地。
古北水镇案例分享
4.运营模式
3.经营和管理优势 古北水镇的住宿条件和硬件设施远好于同类古镇项目。整个景区的工作人员和服务人员展现出了非常好的精神面貌，对游客的服务细致入微。 对于古北水镇来说，门票只是进入景区的门槛，景区内包括餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收的主力。在业态上实施复合经营的基础上 ，古北水镇在管理上实施统一管理。避免了强买强卖与争抢游客的发生。所有商铺的承租户由公司来发工资，卖茶的就只能卖茶，捏面人的店铺只 能出售面人，亏的钱由公司补贴。在古北水镇内部，原住户可以租赁原有住宅开展餐饮，但是每户只能同时接待2桌客人，并且菜品和菜肴价格由公 司统一制定，这也有效预防经营中的拉客宰客行为的发生。 古北水镇的管理是完全专业化管理，包括中青旅和其他战略投资者在内的股东均不参加古镇管理，整个古镇是由乌镇旅游公司以陈向宏为首的专业 团队负责打造和运营。另外，很多景区的管理从业人员是以原住居民为主，这造成了缺乏专业素质和服务水准不够等问题。而古北水镇的从业人员 中有很多是从旅游酒店相关专业的大学毕业生中招聘而来，从而极大地提高了服务的质量和素质。而对于部分合格的原住居民，古北水镇也加大对 其培训的力度，从而保证了景区的服务水平。
6.优劣分析
优势 说明 1、交通快捷，对未来充满潜力 2、处于北京—承德经典旅游线上 3、紧邻北京与承德，客源充足 4、区域同类项目少，基本处于竞争空白 拥有优质自然资源：司马台长城、鸳鸯湖温泉资源 丰富，地势高低落差便于造景 1、享受政府补贴 2、政府协助配套设施建设 3、景区同地方政府关系强化 1、由乌镇原班人马打造，保证项目质量 2、规避了同原住居民之间的经营矛盾 3、保证了人员执行力度、服务成熟 1、有乌镇成熟的景区营销经验 2、有乌镇成熟的推广渠道 劣势 说明
4.运营模式
古北水镇案例
汤河古寨区
• 震远镖局
• 镖局客栈
• 八旗会馆
• 雁门客栈
卧龙堡民•俗文望化京楼精品
区
酒店
• 长城书舍酒 店
• 英华书院
水街历史• 风杨景区无敌祠 • 司马•小烧杨酒家坊客栈 • 司马•缸酒梨楼园客栈
• 永顺染坊
• 永顺客栈
• 英华客栈
【业态规划】以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色 住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性
保护专属区与旅游专属区的文化相互结 合，同时通过游线策略形成旅游度假集 长城文化合与体北，方相民互居提文升化的结合 ，有望使司马台长城和古北水镇成 为一条新的一日游或多日游路线
而且按照目前的门票策略，进入 司马台长城必需先进入古北水镇 古北水镇——旅游专属区
【空间布局】除进口处的民国街区，景区核心部分分为水街 风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区三大部分
古北水镇的发展也使周边景区获得新生，旅游收入和游客增长率 达到30％－60％，使整体国际休闲度假区综合收入居全县之首
五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500 余万元，约占全县旅游综合总收入的40%。
五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇 (司马台长城)为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6 万人次，综合收入将近900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。
【市场效益】古北水镇国际休闲度假区自身便吸引了大批游 客，已经成为京郊旅游的一个新地标
游客量
➢2014年1月试营业，10月份正式营
业
➢游客量：在没有任何宣传花费的情
况下，古北取得了超预期的客流增长
古北水镇基准研究-20161115
•
•Hale Waihona Puke 规模：占地57000平米，建面68000平米，容积率1.05，绿化率30%
战略意义：该项目是龙湖品牌升级的标杆项目，北京首个度假别墅产品，将开创北京微度假时代
龙湖长城源著
7
产权归属
区域类型
保护 专属区 主题适度修复
投资内容
对古长城及遗存地点大环境整治
建设游览线路设施 景点（风度特色展示） 酒店、特色民宿
司马台 长城旅游区
古北水镇度假区
3
古北水镇成功吸引游客的同时，也带动了周边景区的发展，使 整体国际休闲度假区综合收入居密云县之首
2014年，五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数 1500余万元，约占全县旅游综合总收入的40%。 五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇(司 马台长城)为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6万人次， 综合收入将近900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。 司马台雾灵山国际休闲度假区作为密云县域东北部拉动潮河产业带快速发展的重要功能区， 龙头作用已经凸显出来。
中青旅与密云政府实施战略合作，成立项目公司，负责 “古北水镇国际旅游综合度假 区”的策划、开发、运营工作 项目公司通过招拍挂购买1000多亩地；其他采用向政府租赁模式使用 在项目拿地、征地、水电供暖、基建、交通等方面，密云县政府提供相应的财政补贴和 土地及政策支持 项目土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民可获得较高的拆迁补偿收益； 在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立民俗 区，对社会公开招标，村民享有优先租赁权
古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显
乌镇与古北水镇案例研究
童玩馆
——这是目前京郊最大的 、设施设备最先进的儿童 娱乐活动中心，它占地约 3700平方米，分为上下两 层，包括雨林大厅、手工 教室、考古山洞、艺术家 阁楼等十多项区域划分。
产 国乐戏院、恒益堂药店、肇庆堂银楼、乌将
品 军庙、桥里桥、益大丝号、白莲塔、关帝庙、
文昌阁、水剧场、吴中石舫
酒
店 宜园精品酒店、枕水度假酒店、望津里精品
住 酒店、十二星座情侣房、通安客栈、昭明书
宿
舍、水巷驿、水市客舍、两府客栈、 乌镇 民宿、锦堂行馆、盛庭行馆、恒益堂行 馆
产 、紫藤青年旅馆、水巷青年旅馆
品
产品实景
案例研究——乌镇西栅
产品要素
草木本色染坊、连环画书店、亦昌冶坊、张恒
零
兴花灯铺、乌香堂、谢馥春香粉店、金莲鞋庄、 天使私房秀、裏晴丝绣庄、丝锦庭丝巾店、美
售 满开心屋、国学竹刻、陌上花开、烟波里烟斗
购 店、八香金履鞋店、乌镇囡囡童玩宝铺、乌陶
物
吧、恒泰箍桶店、文宜斋、恒丰伞铺、车溪疾 子铺、本草乌茶、叶记旗袍店、益达丝号棉被
标
会奖之星之2015中国最受关注特色会奖场所
2015年中国旅游总评榜北京榜“ 年度最具推广力景区”
【项目区位】
承德方向
张家口方向
延庆区
昌平区
怀柔区
怀柔水库
密云水库
古北水镇
112国道
门头沟区
顺义区 首都国际机场
北京市区 109国道
房山区
大兴区
廊坊方向
通州区
平谷区
102国道
唐山方向
案例研究——古北水镇
100 110 70
— —
课堂室
—
60
—
——这是目前京郊最大的 、设施设备最先进的儿童 娱乐活动中心，它占地约 3700平方米，分为上下两 层，包括雨林大厅、手工 教室、考古山洞、艺术家 阁楼等十多项区域划分。
产 国乐戏院、恒益堂药店、肇庆堂银楼、乌将
品 军庙、桥里桥、益大丝号、白莲塔、关帝庙、
文昌阁、水剧场、吴中石舫
酒
店 宜园精品酒店、枕水度假酒店、望津里精品
住 酒店、十二星座情侣房、通安客栈、昭明书
宿
舍、水巷驿、水市客舍、两府客栈、 乌镇 民宿、锦堂行馆、盛庭行馆、恒益堂行 馆
产 、紫藤青年旅馆、水巷青年旅馆
品
产品实景
案例研究——乌镇西栅
产品要素
草木本色染坊、连环画书店、亦昌冶坊、张恒
零
兴花灯铺、乌香堂、谢馥春香粉店、金莲鞋庄、 天使私房秀、裏晴丝绣庄、丝锦庭丝巾店、美
售 满开心屋、国学竹刻、陌上花开、烟波里烟斗
购 店、八香金履鞋店、乌镇囡囡童玩宝铺、乌陶
物
吧、恒泰箍桶店、文宜斋、恒丰伞铺、车溪疾 子铺、本草乌茶、叶记旗袍店、益达丝号棉被
标
会奖之星之2015中国最受关注特色会奖场所
2015年中国旅游总评榜北京榜“ 年度最具推广力景区”
【项目区位】
承德方向
张家口方向
延庆区
昌平区
怀柔区
怀柔水库
密云水库
古北水镇
112国道
门头沟区
顺义区 首都国际机场
北京市区 109国道
房山区
大兴区
廊坊方向
通州区
平谷区
102国道
唐山方向
案例研究——古北水镇
100 110 70
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课堂室
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古北水镇旅游攻略PPT
乌镇拥有7000多年文明史和1300年建 镇史。据乌镇近郊的谭家湾古文化遗址 考证表明，大约在7000年前，乌镇的先 民就在这一带繁衍生息了。
乌镇
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的谭 家湾古文化遗址考证表明，大约 在7000年前，乌镇的先民就在这 一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、 乌戍。从地理、历史、典故都可 找到相关记载，1950年，乌、青 两镇合并后称乌镇至今。
乌镇拥有7000多年文明史和1300年建镇 史。据乌镇近郊的谭家湾古文化遗址考证 表明，大约在7000年前，乌镇的先民就 在这一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、乌 戍。从地理、历史、典故都可找到相关记 载，1950年，乌、青两镇合并后称乌镇 至今。
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的 谭家湾古文化遗址考证表明
乌镇
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的 谭家湾古文化遗址考证表明
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的谭 家湾古文化遗址考证表明，大约 在7000年前，乌镇的先民就在这 一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、 乌戍。从地理、历史、典故都可 找到相关记载，1950年，乌、青 两镇合并后称乌镇至今。
行业PPT 模板 /hangy e /
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的谭 家湾古文化遗址考证表明，大约 在7000年前，乌镇的先民就在这 一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、 乌戍。从地理、历史、典故都可 找到相关记载，1950年，乌、青 两镇合并后称乌镇至今。
乌镇拥有7000多年文 明史和1300年建镇史。 据乌镇近郊的谭家湾古 文化遗址考证表明，
雅
1950
后
故乌衍乌
乌镇
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的谭 家湾古文化遗址考证表明，大约 在7000年前，乌镇的先民就在这 一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、 乌戍。从地理、历史、典故都可 找到相关记载，1950年，乌、青 两镇合并后称乌镇至今。
乌镇拥有7000多年文明史和1300年建镇 史。据乌镇近郊的谭家湾古文化遗址考证 表明，大约在7000年前，乌镇的先民就 在这一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、乌 戍。从地理、历史、典故都可找到相关记 载，1950年，乌、青两镇合并后称乌镇 至今。
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的 谭家湾古文化遗址考证表明
乌镇
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的 谭家湾古文化遗址考证表明
乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的谭 家湾古文化遗址考证表明，大约 在7000年前，乌镇的先民就在这 一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、 乌戍。从地理、历史、典故都可 找到相关记载，1950年，乌、青 两镇合并后称乌镇至今。
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乌镇拥有7000多年文明史和 1300年建镇史。据乌镇近郊的谭 家湾古文化遗址考证表明，大约 在7000年前，乌镇的先民就在这 一带繁衍生息了。乌镇古名乌墩、 乌戍。从地理、历史、典故都可 找到相关记载，1950年，乌、青 两镇合并后称乌镇至今。
乌镇拥有7000多年文 明史和1300年建镇史。 据乌镇近郊的谭家湾古 文化遗址考证表明，
雅
1950
后
故乌衍乌
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水镇年营业收入达11亿元，为中 青旅带来市值增加42 亿元 • 收入假设：我们预计到
2018 年，古北水镇合计 游客人数能够达到270 万 人次（日内游客162 万人， 隔夜游客112 万人），合 计营业收入达11 亿元
• 成本假设：预计项目成熟 后运营成本在5-6 亿元左 右，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左 右（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿元
度假区自身便吸引了大批收入游客，
已经成游客为量京郊旅游的一个新地标 2014年1月试营业，10月份正式营业
游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北
客单价：目前古北客单价在 200 元以上 度假区收入：收入分布与乌镇类似，门票收入预计占
取得了超预期的客流增长情况
比约 50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等
后续发展动力
10 月份正式营业，门票将由 80 元提升至 150 元 招商配套的跟进将进一步加强水镇景区的可玩度和吸 引力 目前景区内实际可用房间仅 600 间，后续随着民宿的 持续开出，将进一步提升过夜人次和客单价 对团客、会议市场的开发将是巨大的市场
古北水镇的发展也使周边景区获得
新生，旅游收入和游客增长率达到 五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500余万元，约 30％－60％，使整体国际休闲度假 占全县旅游综合总收入的40%。
特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍），
业态，提高参与性和体验性 400余间民宿，总共计约1500间客房
商务会议：预计建设两个大型会议中心
日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等
【市场效益】古北水镇国际休闲
已经凸显出来。
古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显
以古北水镇为核心的 度假区
西部以香草园为核心 的汤泉香谷
东部以雾灵山为核心 的雾灵溪谷
旅游人次
6万
1.22万
2.6万
同比增长
——
48% 30%
旅游收入
游客量
142万
480万
同比增长
——
66% 37.1%
根据相关研究，成功运营后古北
五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇(司马台长城)
区综合收入居全县之首 为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6万人次，综合收入将近
900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。 司马台雾灵山国际休闲度假区作为密云县域东北部拉动潮河产业带快速发展的重要功能区，龙头作用
古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析 Part 2 项目成功因素分析 Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马
•台规模长： 城脚下，总占地9平方公里，
京郊大型观光度假型目的地 • 总占地面积9平方公里，下辖古北水 镇和司马台长城两个游览区
游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流
清明节三天，度假区总收入超过320万元
将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 “五一”小长假，实现入1183.19万元，占密云全
次的高峰
县景区收入的82%
节日 清明节 五一节 端午节
周末 周中
游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
司马台 长城旅游区
功能 休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。
西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉
香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休 闲胜地雾灵溪谷
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游
专属区和司马台长城保护专属区， 基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区 保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通
• 其中古北水镇景区是在原有的五个 自然村落基础上整治改建而成，保
存有精美的民国风格的山地四合院
建筑43万平方米
古北水镇
• 区位交通：
承德市
• 位于北京密云司马台长城脚下
• 距离密云县约45分钟车程，距首都 国际机场1个半小时左右车程
• 从市区走京承高速直达，距北京市 区两个半小时车程，2015年通车的 京沈高铁将在密云设折返站，通车 后从市区到密云仅需15分钟
密云县城 首都机场 北京城区
• 且恰好处于北京--承德(车程4个小时) 这一经典旅游线路的中间位置
【区域背景】古北水镇属于司马
台·雾灵山国际休闲度假区的一部 • 司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。
分，主要承担其度假及配套服务 全长约50公里，面积170多平方公里。
• 区域为三个部分：中部是以古北水镇(司马台长城)国际
• 八旗会馆
寨区三大部分 • 雁门客栈
• 望京楼精品酒店
卧龙堡民俗文化区 • 长城书舍酒店 • 英华书院 • 杨无敌祠 • 杨家客栈 • 梨园客栈
水街历史风景区 • 司马小烧酒坊 • 司马缸酒楼 • 永顺染坊 • 永顺客栈 • 英华客栈
【业态规划】以北方古水镇为基 底，打造文化展示体验、特色住 文化展示体验区: 10 个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺 宿、商务会议、日常配套等丰富 区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等
或多日游路线
马台长城“保护专属区”和“旅游专属区”
而且按照目前的门票策略，进入司马台长
其中保护区与旅游区严格隔离，而旅游区主要定位为“观光休 闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”
城必需先进入古北水镇
司马台长城——保护专属区
古北水镇——旅游专属区
【空间布局】除进口处的民国街
区，景汤河区古寨区核心部分分为水街风情 区、卧•• 龙震镖远局镖客堡局栈 民俗文化区、汤河古
两者通过游线串联，形成集合体 无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区 基于对原有景区的保护原则，无法进行大规模的设施建设，
过游线策略形成旅游度假集合体，相互提升
而景区大量的游客需要足够的设施承载
长城文化与北方民居文化的结合，有望使
相互提升 司马台长城和古北水镇成为一条新的一日游
因此在具体的开发中，古北水镇将参考乌镇模式，确定设立司
2018 年，古北水镇合计 游客人数能够达到270 万 人次（日内游客162 万人， 隔夜游客112 万人），合 计营业收入达11 亿元
• 成本假设：预计项目成熟 后运营成本在5-6 亿元左 右，其中折旧摊销约1.6 亿元、人工成本在2 亿左 右（总员工数约3000 人），财务费用约4800 万元，另外其它耗材、水 电、餐饮费用约2 亿元
度假区自身便吸引了大批收入游客，
已经成游客为量京郊旅游的一个新地标 2014年1月试营业，10月份正式营业
游客量：在没有任何宣传花费的情况下，古北
客单价：目前古北客单价在 200 元以上 度假区收入：收入分布与乌镇类似，门票收入预计占
取得了超预期的客流增长情况
比约 50%，其余包括酒店、餐饮、游船、商品销售等
后续发展动力
10 月份正式营业，门票将由 80 元提升至 150 元 招商配套的跟进将进一步加强水镇景区的可玩度和吸 引力 目前景区内实际可用房间仅 600 间，后续随着民宿的 持续开出，将进一步提升过夜人次和客单价 对团客、会议市场的开发将是巨大的市场
古北水镇的发展也使周边景区获得
新生，旅游收入和游客增长率达到 五一黄金周游客总数将近10万人，约占全县旅游接待总人次的30%，综合收入总数1500余万元，约 30％－60％，使整体国际休闲度假 占全县旅游综合总收入的40%。
特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店（水镇大酒店），3个精品酒店（乌镇会、望京楼、长城书舍），
业态，提高参与性和体验性 400余间民宿，总共计约1500间客房
商务会议：预计建设两个大型会议中心
日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等
【市场效益】古北水镇国际休闲
已经凸显出来。
古北水镇的发展使得周边景区的旅游人数及收入同比增长明显
以古北水镇为核心的 度假区
西部以香草园为核心 的汤泉香谷
东部以雾灵山为核心 的雾灵溪谷
旅游人次
6万
1.22万
2.6万
同比增长
——
48% 30%
旅游收入
游客量
142万
480万
同比增长
——
66% 37.1%
根据相关研究，成功运营后古北
五一黄金周期间，司马台雾灵山国际休闲度假区经济呈现出良好的发展态势，以古北水镇(司马台长城)
区综合收入居全县之首 为核心的度假区实现了最大限度试运营，游客极其火爆，3天客流总数达到6万人次，综合收入将近
900万元，位居全县旅游景点综合收入首位。 司马台雾灵山国际休闲度假区作为密云县域东北部拉动潮河产业带快速发展的重要功能区，龙头作用
古北水镇案例研究
目录
Part 1 项目概况及效益分析 Part 2 项目成功因素分析 Part3 项目总结
Part 1 项目概况及效益分析
【项目概况】位于北京密云司马
•台规模长： 城脚下，总占地9平方公里，
京郊大型观光度假型目的地 • 总占地面积9平方公里，下辖古北水 镇和司马台长城两个游览区
游客量预估：2014年当年，古北水镇的客流
清明节三天，度假区总收入超过320万元
将会达到150万人次，之后数年增长到350万人 “五一”小长假，实现入1183.19万元，占密云全
次的高峰
县景区收入的82%
节日 清明节 五一节 端午节
周末 周中
游客量 2万人次 5.9万人次 5万人次 8000～9000人次 600～800人次
司马台 长城旅游区
功能 休闲度假区为核心的国际旅游度假休闲综合目的地。
西部是以香草园为示范区的世界乡村生活汇聚地汤泉
香谷。东部是以雾灵山为核心具有山水养生功能的休 闲胜地雾灵溪谷
古北水镇度假区
【功能构成】设有古北水镇旅游
专属区和司马台长城保护专属区， 基于原有景区保护原则，设保护专属区，但由于保护区 保护专属区与旅游专属区的文化相互结合，同时通
• 其中古北水镇景区是在原有的五个 自然村落基础上整治改建而成，保
存有精美的民国风格的山地四合院
建筑43万平方米
古北水镇
• 区位交通：
承德市
• 位于北京密云司马台长城脚下
• 距离密云县约45分钟车程，距首都 国际机场1个半小时左右车程
• 从市区走京承高速直达，距北京市 区两个半小时车程，2015年通车的 京沈高铁将在密云设折返站，通车 后从市区到密云仅需15分钟
密云县城 首都机场 北京城区
• 且恰好处于北京--承德(车程4个小时) 这一经典旅游线路的中间位置
【区域背景】古北水镇属于司马
台·雾灵山国际休闲度假区的一部 • 司马台雾灵山国际休闲度假区是北京市重点沟域之一。
分，主要承担其度假及配套服务 全长约50公里，面积170多平方公里。
• 区域为三个部分：中部是以古北水镇(司马台长城)国际
• 八旗会馆
寨区三大部分 • 雁门客栈
• 望京楼精品酒店
卧龙堡民俗文化区 • 长城书舍酒店 • 英华书院 • 杨无敌祠 • 杨家客栈 • 梨园客栈
水街历史风景区 • 司马小烧酒坊 • 司马缸酒楼 • 永顺染坊 • 永顺客栈 • 英华客栈
【业态规划】以北方古水镇为基 底，打造文化展示体验、特色住 文化展示体验区: 10 个展示体验区（小型博物馆），介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺 宿、商务会议、日常配套等丰富 区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等
或多日游路线
马台长城“保护专属区”和“旅游专属区”
而且按照目前的门票策略，进入司马台长
其中保护区与旅游区严格隔离，而旅游区主要定位为“观光休 闲度假、商务会展综合功能的国际旅游综合体”
城必需先进入古北水镇
司马台长城——保护专属区
古北水镇——旅游专属区
【空间布局】除进口处的民国街
区，景汤河区古寨区核心部分分为水街风情 区、卧•• 龙震镖远局镖客堡局栈 民俗文化区、汤河古
两者通过游线串联，形成集合体 无法满足游客对设施的需求，因此同时设立旅游专属区 基于对原有景区的保护原则，无法进行大规模的设施建设，
过游线策略形成旅游度假集合体，相互提升
而景区大量的游客需要足够的设施承载
长城文化与北方民居文化的结合，有望使
相互提升 司马台长城和古北水镇成为一条新的一日游
因此在具体的开发中，古北水镇将参考乌镇模式，确定设立司