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土地市场

土地市场
(2)市场客体不同。在完全市场模式下,土地市场的客体是土地所有权 及其派生的各种权利,包括土地所有权、土地使用权、抵押权、空中权、 发展权、地役权、租赁权等,均可在市场上自由交换。在市场竞争模式 下,土地所有权属于国家,不进入市场交换,在市场上交换的是除土地 所有权以外的一切其他权利。
(3)市场竞争程度不同。虽然土地市场因其土地的不可移动性而具有地 域性,但在完全市场模式下,因土地所有权能自由交换,因而较以土地国 家所有制为基础的市场竞争模式更具有市场的完整性和市场竞争性。而 在某些英联邦国家和地区,要获得保有土地所有权需通过政府“批租” 方式取得,这样,政府就能通过土地批租控制土地市场的政府供给。
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30
土地储备制度带来的社会效应: 1、增强了地产市场的宏观调控能力 2、为城市建设筹集了资金。 3、抑制了土地炒作,规范了市场 4、为城市总体规划实施创造了条件。 土地储备制度引发的变化: 1、地价、房价上升 2、房地产开发企业的大洗牌 3、推动了土地金融的发展 4、财富的转移
5
不动产市场与一般商品市场的区别
区别
一般商品市场
一 同质
二 参与者众多,竞争充分
三 价格相当一致且稳定
四 公平竞争,限制少
五 易形成均衡
六 信息充分
七 进出市场较易,易适应市场变化
八 周转快
不动产市场 异质性 参与者较少,高额 信贷 法律法规限制很多 对市场调整较慢,难以实现均衡 信息不对称 进出较难且复杂耗时,难适应市场 供给相对无弹性(耐久,固定)
3.20世纪80年代逐步土地使用制度改革,市场经济体 制逐步建立。所有制形式没有发生变化,但在土地资源 配置过程中引入市场机制。
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80年代以来中国土地市场化进程

土地市场和城市土地市场管理PPT课件

土地市场和城市土地市场管理PPT课件

第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 2、城市土地市场的形成阶段:
1988.4第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款 不得出租土地的规定;
1990.5国务院颁布 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 3、城市土地市场的发展的完善阶段
旧的土地分类 一级类型(八大类):
耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工矿用地 交通用地 水域
未利用地
现行土地分类: 一级类(三大类)
农用地 建设用地 未利用地
二级类:
农用地分为耕地、 园地、 林地、 牧草地、其他农用地
建设用地分为:商服用地
工矿仓储用地
公共设施用地 公共建筑用地
住宅用地
特殊用地
交通用地
的切身利益。
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
1、调节土地供求关系,抑止土地投机,保证土地市场均衡、 平稳发展;
2、促进土地资源合理配置,充分有效利用土地; 3、为土地市场管理提供依据; 4、规范土地市场中交易各方行为;
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
5、规范土地估价方法,培养土地估价人才,不断提高估价 水平;
第五节 城市土地市场价格管理
三、我国城市土地市场价格管理政策和制度
7、土地价格评估制度; 8、土地登记和土地价格申报制度; 9、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。
第五节 城市土地市场价格管理
四、土地价格的监测系统——地价指数
地价指数 1.反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数; 2.反映一个城市(或地区)各类土地(商业、住宅、 工业等)价格变化及其总体综合平均变化趋势的相 对数。

合理利用土地资源-(共30张PPT)

合理利用土地资源-(共30张PPT)
义。
土地资源面临的问题
01
02
03
04
土地资源短缺
随着人口增长和经济发展,土 地资源越来越紧缺,尤其在城
市地区。
土地污染
工业生产和城市生活产生的污 染物对土地造成严重污染,影
响土地质量和生态环境。
土地退化
过度开发和不合理的土地利用 导致土地退化,如水土流失、
土地沙化等。
土地权属问题
土地权属不明确或产权纠纷等 问题,影响土地资源的合理利
城市化进程加速,导 致城市用地需求增加 ,土地资源紧张。
城市更新和改造,提 高土地利用效率,实 现土地资源的优化配 置。
城市扩张和建设对生 态环境造成破坏,需 要保护和恢复土地生 态。
土地资源的可持续利用
坚持节约集约用地,控制建设 用地总量,提高土地利用效率 。
保护耕地和生态用地,实现土 地资源的可持续利用。
加强土地节约
在城市规划和建设中,要注重提高建筑容积率,充分利用地下空 间,减少对土地资源的浪费。
推广节地技术和模式
推广节地技术和模式,如立体农业、循环农业等,提高土地利用效 率和产出效益。
鼓励土地流转和规模化经营
鼓励农民通过流转等方式将土地集中起来,发展规模化、集约化经 营,提高土地利用效率。
保护土地生态环境
成功案例一:某城市的土地资源整合
总结词:多方共赢
详细描述:某城市的土地资源整合不仅实现了土地的高效和可持续利用,还实现了多方共赢。政府、企业和农民都从土地资 源整合中获得了实实在在的好处,形成了良性互动的局面。政府获得了更好的土地管理和税收收入,企业获得了更多的投资 和发展机会,农民则获得了更好的就业和收入机会。
合理利用土地资源可以促进社会稳定和和 谐,减少因土地问题引发的社会矛盾和冲 突。

第十五章 土地市场的供给与需求

第十五章 土地市场的供给与需求
Biblioteka 非农用地的供求平衡对策

搞好土地利用总体规划和城市规划,实现 城市土地合理功能分区,提高城市土地利 用规模效益。 实行城市综合开发建设,提高城市土地利 用效率。
进行旧城区拆迁改造,充分利用城区闲置 土地和利用率低下的土地。 向城市土地空间发展,实行城市土地的立 体利用。


思 考 题
1、名词解释:土地的自然供给;土地的 经济供给;土地引致需求;土地有价 无市;均衡价格 2、影响土地经济供给的因素有哪些?如 何增加土地的经济供给? 3、怎样实现中国各类土地的供求平衡?


耕地的自然供给 农产品的需求 技术手段 (人均粮食的占有量及 满足程度) 需求因素、产品价格 供给者的行为
以2003年为例,全国耕地减少253.74万公顷 。 1.建设占用耕地22.91万公顷 (-9.03%) 2.灾毁耕地5.04万公顷 (-1.99%) 3.生态退耕223.73万公顷 (-88.17%) 4.农业结构调整减少耕地33.13 万公顷 (-13.06%) 5.土地整理复垦开发补充耕地31.08万公顷
土地的自然供给是相对稳定的,一般来 说,不受任何人为因素或社会经济因素 的影响,因此它是无弹性的。
世界土地的自然供给

地球表面积5.1亿 km2 ,其中:
海洋3.61亿km2 ,
占70.8%;
海洋 陆地
陆地1.49亿km2 ,
占29.2%
适宜人类利用的土地7000万km2左右 据美国地理学家贝克的研究: 可作为耕地的土地约占陆地面积的17.5%, 现已开发利用的耕地面积已超过10.1% 据美国康乃尔大学的皮尔逊与夏培研究: 最好的耕地只占陆地面积的7%。 土地自然供给在世界各国的分布和结构存在 很大的差异。(见课本表15-1)

土地市场价值评估与定价模型

土地市场价值评估与定价模型

数据获取的挑战
数据质量
数据质量直接影响评估结果的准确性,需确保 数据的真实性和可靠性。
数据更新
土地市场价格随时间变化,需及时更新数据以 反映市场动态。
数据来源
数据来源的多样性有助于提高评估结果的客观性和准确性,需多方收集数据。
未来发展趋势与展望
技术创新
随着科技的发展,利用大数据、人工智能等 技术手段提高评估准确性将成为趋势。
土地定价模型的目标是在合理、公正、公平的原则下,为土地交易提供参考依据,保障交易双方的利 益。
常见的土地定价模型
市场比较法
通过比较类似土地的近期交易价格,调整差异因素, 得出待评估土地的价格。
收益还原法
根据土地的预期收益,通过还原利率将未来收益折现 到评估时点,得出土地价格。
成本法
根据土地开发成本、税费和合理利润等因素,计算出 土地价格。
详细描述
比较法基于市场比较原理,通过搜集市场上近期相似土地的成交价格,选取一定数量的类似土地作为参照物,分 析这些类似土地的价格影响因素,如区位、用途、面积、建筑密度等,然后根据这些因素对参照物进行修正,得 到待评估土地的市场价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测土地未来收益来评估 土地市场价值的方法。
地的预期收益来推算土地价格。
05
土地市场价值评估与定价模型的挑战与 展望
评估准确性的挑战
评估方法选择
选择合适的评估方法对提高评估 准确性至关重要,需综合考虑评 估目的、土地用途、市场条件等 因素。
参数确定
参数的确定对评估结果影响较大 ,如折现率、预期收益等,需谨 慎选择和合理确定。
土地特性差异
不同土地在地理位置、地质条件 、用途等方面存在差异,需充分 考虑土地特性对评估结果的影响 。

第三章 城市土地市场

第三章  城市土地市场

60 50 40 30
单位土地的租金
总收入 非土地生产成本 运输成本 土地规模(土地的数量 ) R 单位运输成本 产出 45 10美元 x 占地面积 2
60 40 每公顷竟租价格
0
2
6
X=到高速公路的距离
制造业企业竞租函数的一般模型
假设:(1)企业的产品需要运到市中心的港口,出口到外地销售; (2)企业占地1亩,产量为Q*,且产量与区位无关。 (3)企业同时投入资本和劳动进行生产,劳动和资本的平均成本 为c元/单位。 (4)产品以p元/单位价格在市中心港口处销售,但是产品必须 运到市中心,运输成本为t元/公里.单位。 (5)企业为1亩地支付的地租为R。
要素存在替代性时的写字楼竞租曲线
美元 1600
原因有二:移动成本降低;要素 替代降低写字楼的总成本。 因而导致距市中心越近,企业的 竞租意愿更大幅度地提高。 要素存在替代性时的写字楼竞租曲线
1000 856
200 0
1
X=方格到中心的距离
5
为什么市中心多为高层写字楼?
4.交通设施与竞租
交通成本在竞租函数中扮演了重要角色。 交通方式的变革,改变了城市土地利用 方式与城市空间结构。
二.地租理论 1.李嘉图的地租理论
特定地块的土地租金通常由使用该地块而获得的利润能力来决定。 李嘉图(1821)认为农业地租由土壤的肥沃程度来决定。 假设有两块地:高肥沃地A和低肥力的土地B
小麦 生产 总收入 非土地成 农场主 土地的 竞价租 价格 数量 (美元)本(美元) 的WTP (美元) 金(美 (美元) 元) 低肥力 高肥力 10 10 2 4 20 40 15 15
第三章 城市土地市场
——城市地租与土地的利用

城市经济学地租分析ppt课件

城市经济学地租分析ppt课件

要素不存在替代时写字楼的竞价租金
距离 (方 格)
总收 入
(元)
建筑物 的资本 成本 (元)
其他 非土 移动 土地的 占地面 地成 成本 WTP 积(公
本 (元)值(元) 顷) (元)
竞价 租金 (元/ 公顷)
0 500 100 150 0 250 0.25 1000
1 500 100 150 36 214 0.25 856
5 500 100 150 200 50 0.25 200
R(元) 要素不存在替代性时写字楼的竞价租金曲线
1000 856
400 200
1
每公顷土地的竞价租金
4
5
X=方格到中心的距离
要素存在替代性时写字楼的竞价租金曲线 ❖ (1)建筑物的选择:写字楼的等产量线
占地规模、建筑物高度和资本成本
高层建筑
许可证提高了房屋的均衡价格
2.城市土地利用模式(城市土地分区)
❖ 土地利用分区制:类型及其市场效应
❖ 目的:为了降低城市发展的社会成本(提高公众健康、安 全和福利水平)。达到这些目的的基本手段是将使用目的 互不相容的土地分离开来。
第四章 城市土地经济
城市土地租金 城市土地利用模式(城市土地分区) 城市土地市场(土地价格) 城市土地管理(视频)
基本概念
❖Q:什么是土地,什么是城市土地?
❖ 土地(Land):地球表层的陆地部分及其以上、 以下一定幅度空间范围内的全部环境要素,以及 人类社会生产生活活动作用于空间的某些结果所 组成的自然—经济综合体。
住宅的密度
❖ 越靠近就业区,人口密度越大。主要原因在于: ❖ (1)消费者替代 ❖ (2)要素替代
城郊
住宅面积 2000

《土地资源调查》课件

《土地资源调查》课件

城乡建设用地
人口密集,经济活动频繁,但土地利用强 度高,环境压力大。
林地
森林覆盖率高,生物多样性丰富,但生长 周期长,采伐需严格管理。
水域
水体清澈,生态功能强大,但易受污染和 环境变化影响。
草地
草本植物生长快,放牧效率高,但易受过 度放牧和气候变化影响。
各类土地资源的分布与利用
耕地
主要分布在平原和丘陵地区,是我国 农业生产和粮食安全的基础。
土地资源调查在经济发展中的作用
01
02
03
土地资源优化配置
通过土地资源调查,优化 土地资源配置,提高土地 利用效率,促进经济发展 。
招商引资
土地资源调查为投资者提 供了详细的土地信息和数 据,有助于吸引投资。
土地市场监管
土地资源调查的数据支持 土地市场监管,维护市场 秩序,防止土地投机。
土地资源调查在环境保护中的作用
林地
覆盖着森林、灌木和 草地,是生态保护和 木材生产的重要资源 。
草地
用于放牧和草本植物 的生长,是畜牧业的 基础。
水域
包括湖泊、河流、水 库等水体,具有生态 、景观和资源价值。
城乡建设用地
包括城市、乡镇和农 村居民点,是人类生 活和生产的场所。
各类土地资源的特点
耕地
肥沃的土壤,适宜种植各种农作物,但易 受自然灾害影响。
土地资源调查在规划管理中的应用
土地利用规划
土地资源调查为土地利用规划提 供了基础数据和信息,有助于合 理规划城市、农业、生态等各类
用地。
土地权属管理
通过土地资源调查,确定土地权属 关系,为土地登记、发证等工作提 供依据。
土地征收与补偿
土地资源调查的数据支持土地征收 和补偿工作,保障被征收者的合法 权益。

土地市场概论

土地市场概论

构建统一、开放、竞争、有序 的土地市场当务之急是:

2)改革征地制度 要缩小征地范围,把征地限制于《宪法》规 定的‘公共利益的需要’之内,并明确界定‘公 共利益的需要’的范围;把非公共利益需要的用 地纳入市场配置的范畴。 对被征地的农民要给予公平、完全的补偿, 不能让农民吃亏。补偿包括丧失土地收益权的补 偿和丧失劳动权的补偿。
两种市场模式的差异
1.两种模式的共同特点: (1)土地市场的基础是 资本主义市场经济。 (2)有形市场和无形市 场相结合。 (3)土地市场的供给与 需求决定土地价格。 (4)土地市场的进出是 自由的。
(5)政府都对土地市场 进行干预。 2.两种模式的不同之处: (1)土地所有制不同。 (2)市场客体不同。 (3)市场竞争程度不同。
两种市场模式的差异

从现实运行效率来看,这两种市场模式都 是同等有效的。这是因为,两种模式的经 济制度基础都是资本主义市场经济,市场 机制对资源的配置都发挥同样的作用。在 实行土地国家所有制的英国,其财产制度 仍是私有制,土地国王所有在很大程度上 只是名义上的,保有土地所有权拥有者也 称为地产所有者,他们只要不违反法规, 就可以自由地利用和处分保有的土地。
土地需求



土地作为一种生产要素,其需求是一种引 致需求。 土地需求量的影响因素主要有:土地价格、 消费者或投资者的货币收入和融资能力、 土地投机、人口因素和家庭因素、消费者 或投资者偏好、对未来的预期等。 土地价格和地租是由土地的供给与需求二 者共同决定的。
第二节 中国土地市场
一、中国土地市场体系的建立与发展 在1998年宪法修改前不存在法定的土地市场。 根据修改后的宪法,中国可以建立土地市场, 土地作为生产要素之一,也进入市场进行 流通,如土地使用权出让、转让、出租、 抵押等。但土地市场的交易对象限于土地 使用权。

土地流转探析PPT课件

土地流转探析PPT课件
条件差异较大,土地流转工作进展不 平衡。 • (五)土地流转条件不成熟。 • 在农村土地流转过程中,受让方往 往要求地块相对集中、面积足够大, 有流转愿望的农户所承包的土地往往 面积少、地块小,“插花田”多,要 实现土地的集中连片,有赖于承包土 地的农户一致同意。
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解决思路
• (一)政策鼓励。 • 坚持“依法土地承包法”的土地流
• 乙方:
• 为合理利用整合土地,提高土地经营价值,切实解决土地撂荒难题, 进一步增加农业产业收入,经甲乙双方平等协商达成以下协议:
• 一、乙方自愿将————————(地名)————————(亩) 土地流转给甲方经营。
• 二、土地流转的年限为十年,时间从————————年———— ————月————————日起至————————年———— ————月————————日止。
• (四)资金扶持。 • 要制定鼓励土地流转的相关优惠政
策,为土地合理流转提供法律保障和 政策支持,对土地流出方和受让方给 予一定的资金扶持。 • (五)强化监管。 • 为保障农村土地依法自愿有序流转, 各级政府应强化对土地流转的监管, 加大对借土地流转之名侵害农民利益 行为的督查力度。
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小结
• 任何政策一旦不对路,不能解决农 民问题,或者不能从根本上解决问 题,都是无效的。科学发展就是要 实事求是地解决社会实际问题。
• 土地流转在探索过程进行,更需要 结当地实际和国家大政方针,有所 创新,但是制定土地流转政策只有 顺应时代发展,符合科学发展观主 题,抓住转变经济发展方式的主线, 降低风险,有效解决发展中的问题, 实现“富民”的目标。
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致谢 • 谢谢各位老师的光临,并恳请提出指导意
见。
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• 第二种是九龙坡区颁布相应政策,凡拥 有稳定的非农收入来源,又自愿 退出宅 基地使用权和土地承包经营权的,可以 申报为城镇居民户口,并在子女入学、 就业扶持、养老保险、医疗保险、生活 保障等方面与城镇居民享有同等待遇。

土地经济学第十四章土地市场概论教材教学课件

土地经济学第十四章土地市场概论教材教学课件

土地市场的区域差异
区域差异
城市与农村、发达地区与欠发达地区、不同 产业分布地区等。
发达地区与欠发达地区
发达地区土地市场价格较高,欠发达地区较 低。
城市与农村
城市土地市场较为活跃,农村土地市场相对 滞后。
不同产业分布地区
工业和商业发达地区土地需求大,价格高; 农业地区土地需求小,价格低。
04 土地市场的制度与政策
城市房地产管理法
规范城市房地产市场行为,保障房地产权利人的 合法权益。
3
土地使用权出让和转让条例
规定土地使用权出让和转让的具体程序和要求, 保障市场交易的公平和公正。
05 土地市场的经济影响
土地市场对经济发展的影响
经济增长
土地市场的正常运行能够促进土地资源的合理配置,提高土地利 用效率,从而推动经济增长。
城乡差距
通过土地流转和城乡统一建设用地市场等措施,可以缩小城乡发展 差距,促进社会公平。
06 土地市场的未来发展趋势
土地市场的发展趋势分析
城市化进程加速
随着城市化进程的加速,城市人口不断增加,城市用地需 求也随之增长,这将推动土地市场的发展。
土地资源稀缺性凸显
随着人口增长和经济发展,土地资源日益稀缺,土地市场 价格将不断攀升。
土地市场的形成
土地市场的参与者
包括土地所有者、使用者、投资者、 政府机构等,他们在市场中扮演不同 的角色,共同促进土地资源的合理配 置。
随着社会经济发展和城市化进程,土 地资源日益稀缺,土地交易需求增加, 从而形成了专门的土地市场。
土地市场的特点
地域性
土地市场受地理位置影响较大, 不同地区的土地市场具有各自的
土地市场的类型
01

第十一章 土地规模应用完整ppt

第十一章  土地规模应用完整ppt
模扩大时由自身内部所引起的收益下降。例如,因 规 模过大而使得管理不便, 管理效率降低; 规模 扩大造成的内部通讯费用的增加;规模扩大后需要 设立专门的购销机构引起的购销成本的增加等。
第一节 土地规模利用原理
( 二 ) 外部规模经济和外部规模不经济
外部规模经济,是指整个行业的规模扩大和产量 增加而使得个别生产经营单位得到的经济利益。例 如,整个行业的发展可以使得个别生产经 营单位得 到修理、服务、运输、人才供给、科技情报等方面 的有利条件,从而使得个别生产经营单位减少成本支 出。
规模经济是因为企业规模的扩大可以降低平均交 易成本。
首先,大规模企业在与对于进行谈判时, 可以凭 借规模的优势获得相 对有利的购销价格;其次大规 模企业,可以在市场信息收集、监督合同执行等方面, 节约平均交易费用; 再次,大规模企业,由于大量运 输,也可节约平均运费。
第一节 土地规模利用原理
与内部规模经济相对的是内部规模不经济。 内部规模不经济是指,一个生产经营单位在规
第一节 土地规模利用原理
四、集聚经济:空间意义上的规模经济
将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间意义上的规模 经济,这就是集聚经济。集聚经济理论是分析城市土地规模利用 的重要依据。
原因
1. 规模扩大中大数规则的作用
因为季节、景气循环以及其他的随机原因所引起的企业生产 量和投入量的经常变动,会增加库存等的企业成本和失业等的社 会成本。然而,根据大数规则 , 在存在大量企业,而且这些变动 在企业之间是相互独立的情况下,从平均来看 ,变动的影响会相 互抵消。在大量企业共存的大城市里,企业销售额的变动一般会 变小。由此可以节约库存成本,保持雇用稳定,提高经济效益。
如同男女比例基本稳定一样,各种类型劳动力 在农业中,土地是不可或缺的重要生产资料, 土地利用规模在很大程度上决定着农业经营规模的 大小。
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(二)土地市场的特点
❖ 1.地域性
由于土地位置的固定性,每宗土地是唯一的, 且位置固定,因此土地市场具有强烈的地域性特 点。各地域性市场之间相互影响较小,难以形成 全国性统一市场。
❖ 2.不充分性/不完全性
土地市场参与者不多,只有少数购买者和出售 者,每一类型土地只在某一价格范围或地域内互 动,且因价值较高而需要较大的购买力,市场信 息获得较难,使土地市场的竞争不充分。
二、土地市场的功能和运行条件
(一)土地市场的功能
1.优化配置土地资源
土地市场是分配稀缺的城市土地资源,促进城市土地优化配置的 根本途径。 2.调整产业结构,优化生产力布局
经济的健康发展 , 需要有合理的产业结构和生产力布局。以价 格机制为核心的市场机制就像一只 “ 无形的手 ”, 时刻对一个国 家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整, 以实现最大 的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导 土地资源在不同产业中配置 的重要信号这种信号比任何其他非经济 信号和指令更科学, 更能促进生产力布局的优化。 3.健全市场体系,实现生产要素的最佳组合
2.土地产权清晰 产权明晰是现代企业的基本标志,具有明晰产权的现代
企业又是市场经济的基本要素。明晰的土地产权是建立土 地市场的最基本条件。如果权利界定不明、归属不清,权 利的交易就无法进行。因此,明晰土地所有权及各种派生 权利是土地市场运行的基本前提。
3.发达的土地金融市场
土地开发是一项投资额巨大、回收期较长的投资活动。地产业的发 展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地 开发,而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵 押、土地债券等土地金融形式,土地市场才能繁荣兴旺。
三、土地市场运行模式和运行机制
(一)土地市场的运行模式
目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳 起来可分为两类: (1)以土地私有制为基础的完全市场模式,
以美国、日本、法国等国家为代表; (2)以土地国家所有制为基础的市场竞争模式,
以英国和英联邦国家或地区为代表。
1. 两种模式的共同特点
(1) 土地市场的基础是市场经济。在这些国家或地区,整 个社会经济制度是市场经济, 一切商品的交换和资源的配置 均通过市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样, 可以 在市场上自由交换。土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与 等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分,它与资本市场、 劳务市场、商品市场等一样,是市场经济体系中的一个子系统, 其运行受整个市场体系的制约。
❖ 5.低效率性 土地市场是地域性市场,参与者相对较少,投资决策受价格以
外因素影响较大,而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代 性,因而土地市场相对一般市场来讲,交易效率较低。 ❖ 6.政府管制较严
土地是重要的国家资源,其分配是否公平、有效,对经济的发 展和社会的稳定具有十分重大的作用,因而各国政府都对土地的 权利、利用、交易等作较多的严格限制。
稀缺性、垄断性;
固定性、异质性;政府干预;源自❖ 3.供给滞后 土地价值较大,用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根
据前期需求确定的,当市场需求发生变化时,土地供给难以及时 调整。 ❖ 4.供给弹性较小
从总体上说,土地资源一般不可再生,位置固定,为耐久产品, 土地自然供给没有弹性,土地的经济供给也相对弹性较小。在同 一地域市场内,土地价格主要由需求来决定。
(4) 土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有 者、使用者和经营者, 只要有买卖土地的意愿, 都可以自由地进入市场。 无论是国家、地方政府、政府机构、军队, 还是企业、社会团体、个人, 甚至是外国企业或公民,均可在市场自由买卖土地。
4.完善的土地法规
法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地 市场秩序,保护土地投资者利益及交易双方的权益,解决地产纠纷, 抑制土地投机,引导土地市场健康发展等,都需要建立配套的土地法 规。
5.良好的市场中介机构
土地市场是一个不完全市场。由于土地信息不全和需要大量专业知 识,大多数市场主体处于不对等位置。为了土地交易顺利进行,服务 于土地市场的土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪 等中介服务机构必不可少。
一个完整的市场体系 , 不但有消费品市场、一般生产资料市 场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市 场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土 地是人类的基本生产要素 , 只有实现其市场配置 , 才能健全市场体 系 , 最大限度地发挥市场机制的作用。
(二)建立土地市场的必要条件 1.市场经济环境 价格机制、风险机制等市场机制是决定理性的市场参与 者行为的主要因素,是市场运行的内因和原动力;一切非 经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发 挥作用,是市场运行的外因和推动力。土地市场的运行同 样离不开市场经济这一最基本的外部环境
第第二二讲讲 土土地地市场市场
❖第一节 土地市场概论 ❖第二节 中国土地市场体系 ❖第三节 中国土地市场管理
第一节 土地市场概论
一、土地市场的内涵和特点
(一)土地市场的内涵 ❖ 土地市场是为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系
的总和。
❖ 是指土地产权交易关系的总和。
❖ 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者; 土地市场的交换的客体是各种内涵不同的土地权利。在我 国,土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。
(2) 有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易 的场所,在这种市场上,商品明码标价, 买卖双方在固定的场 所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所 , 通过广告、 中间商 (房地产经纪人) 及其他交易形式 , 实现商品的交换。 早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展,土 地及房产交易量的增加,有形市场也相继出现, 并逐渐成为土 地交易的主体形式。
1. 两种模式的共同特点
(3) 土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是 市场竞争模式, 土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与 需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格,一定的价格水平反过来又 通过市场机制来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各 种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。
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