土地市场.ppt

(4) 土地市场的进出是自由的。土地市场的主体可以是任何土地所有 者、使用者和经营者, 只要有买卖土地的意愿, 都可以自由地进入市场。 无论是国家、地方政府、政府机构、军队, 还是企业、社会团体、个人, 甚至是外国企业或公民,均可在市场自由买卖土地。
一个完整的市场体系 , 不但有消费品市场、一般生产资料市 场 , 还应包括金融市场、土地市场、房产市场、劳务市场、技术市 场等。市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土 地是人类的基本生产要素 , 只有实现其市场配置 , 才能健全市场体 系 , 最大限度地发挥市场机制的作用。
（二）建立土地市场的必要条件 1.市场经济环境 价格机制、风险机制等市场机制是决定理性的市场参与 者行为的主要因素，是市场运行的内因和原动力；一切非 经济的行政、法律、道德等力量只有通过市场机制才能发 挥作用，是市场运行的外因和推动力。土地市场的运行同 样离不开市场经济这一最基本的外部环境
4.完善的土地法规
法律法规是政府对市场进行干预的基本手段。为了建立正常的土地 市场秩序，保护土地投资者利益及交易双方的权益，解决地产纠纷， 抑制土地投机，引导土地市场健康发展等，都需要建立配套的土地法 规。
5.良好的市场中介机构
土地市场是一个不完全市场。由于土地信息不全和需要大量专业知 识，大多数市场主体处于不对等位置。为了土地交易顺利进行，服务 于土地市场的土地价格评估、土地交易法律政策咨询、土地交易经纪 等中介服务机构必不可少。
(2) 有形市场和无形市场相结合。有形市场是指商品交易 的场所,在这种市场上,商品明码标价, 买卖双方在固定的场 所进行交易。无形市场是指没有固定的交易场所 , 通过广告、 中间商 (房地产经纪人) 及其他交易形式 , 实现商品的交换。 早期的土地市场就是一种无形市场。随着市场经济的发展,土 地及房产交易量的增加,有形市场也相继出现, 并逐渐成为土 地交易的主体形式。
2.土地产权清晰 产权明晰是现代企业的基本标志，具有明晰产权的现代
企业又是市场经济的基本要素。明晰的土地产权是建立土 地市场的最基本条件。如果权利界定不明、归属不清，权 利的交易就无法进行。因此，明晰土地所有权及各种派生 权利是土地市场运行的基本前提。
3.发达的土地金融市场
土地开发是一项投资额巨大、回收期较长的投资活动。地产业的发 展离不开金融业的支持。大多的土地投资者难以靠个人资本进行土地 开发，而必须借助银行的资金。具有健全和完善的银行信贷、土地抵 押、土地债券等土地金融形式，土地市场才能繁荣兴旺。
二、土地市场的功能和运行条件
（一）土地市场的功能
1.优化配置土地资源
土地市场是分配稀缺的城市土地资源，促进城市土地优化配置的 根本途径。 2.调整产业结构，优化生产力布局
经济的健康发展 , 需要有合理的产业结构和生产力布局。以价 格机制为核心的市场机制就像一只 “ 无形的手 ”, 时刻对一个国 家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整, 以实现最大 的经济效益。地租、 地价是土地市场中最重要的经济杠杆, 是引导 土地资源在不同产业中配置 的重要信号这种信号比任何其他非经济 信号和指令更科学, 更能促进生产力布局的优化。 3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合
稀缺性、垄断性；
固定性、异质性；
政府干预；
❖ 3.供给滞后 土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长。土地供给是根
据前期需求确定的，当市场需求发生变化时，土地供给难以及时 调整。 ❖ 4.供给弹性较小
从总体上说，土地资源一般不可再生，位置固定，为耐久产品， 土地自然供给没有弹性，土地的经济供给也相对弹性较小。在同 一地域市场内，土地价格主要由需求来决定。
（二）土地市场的特点
❖ 1.地域性
由于土地位置的固定性，每宗土地是唯一的， 且位置固定，因此土地市场具有强烈的地域性特 点。各地域性市场之间相互影响较小，难以形成 全国性统一市场。
❖ 2.不充分性/不完全性
土地市场参与者不多，只有少数购买者和出售 者，每一类型土地只在某一价格范围或地域内互 动，且因价值较高而需要较大的购买力，市场信 息获得较难，使土地市场的竞争不充分。
❖ 5.低效率性 土地市场是地域性市场，参与者相对较少，投资决策受价格以
外因素影响较大，而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代 性，因而土地市场相对一般市场来讲，交易效率较低。 ❖ 6.政府管制较严
土地是重要的国家资源，其分配是否公平、有效，对经济的发 展和社会的稳定具有十分重大的作用，因而各国政府都对土地的 权利、利用、交易等作较多的严格限制。
1. 两种模式的共同特点
(3) 土地市场的供给与需求决定土地价格。无论是完全市场模式还是 市场竞争模式, 土地的价格完全由市场的供给与需求决定。土地的供给与 需求通过市场机制的作用确定土地的均衡价格,一定的价格水平反过来又 通过市场机制来决定土地的供给与需求。政府对市场价格的于预是通过各 种政策措施影响土地的供给和需求来间接影响土地价格。
三、土地市场运行模式和运行机制
（一）土地市场的运行模式
目前, 西方经济发达国家的土地市场运行模式归纳 起来可分为两类: （1）以土地私有制为基础的完全市场模式，
以美国、日本、法国等国家为代表; （2）以土地国家所有制为基础的市场竞争模式，
以英国和英联邦国家或地区为代表。
1. 两种模式的共同特点
(1) 土地市场的基础是市场经济。在这些国家或地区,整 个社会经济制度是市场经济, 一切商品的交换和资源的配置 均通过市场机制的作用来实现。土地与其他商品一样, 可以 在市场上自由交换。土地可以自由买卖、租赁、抵押和赠与 等。土地市场是整个市场体系的有机组成部分,它与资本市场、 劳务市场、商品市场等一样,是市场经济体系中的一个子系统, 其运行受整个市场体系的制约。
第第二二讲讲 土土地地市场市场
❖第一节 土地市场概论 ❖第二节 中国土地市场体系 ❖第三节 中国土地市场管理
பைடு நூலகம்
第一节 土地市场概论
一、土地市场的内涵和特点
（一）土地市场的内涵 ❖ 土地市场是为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系
的总和。
❖ 是指土地产权交易关系的总和。
❖ 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者； 土地市场的交换的客体是各种内涵不同的土地权利。在我 国，土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。