房地产开发企业产权置换的会计税务处理
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
财税实务通过企业“合并”实现房地产转让,5大税收全梳理
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务通过企业“合并”实现房地产转让，5大税
收全梳理
税法定义：
合并是指两个或两个以上的企业，依据法律规定或合同约定，合并为一个企业的法律行为。
合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
吸收合并是指两个以上的企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续(对此类企业以下简称“存续企业”)，被吸收的企业解散。
新设合并是指两个以上企业并为一个新企业，合并各方解散。
兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。
01
增值税
根据财税〔2016〕36号文附件2第一条第(二)项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
02
土地增值税
根据财税〔2015〕5号文第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企。
房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】
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1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确 定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值 确定。
同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 所以，拆迁安置用房一样要计算缴纳土地增值税，实务中一般实行预 征，最终按项目进行清算。需要说明的是，房地产开发企业支付给回迁 户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差 价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 房地产企业拆迁还房会计处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿 费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿 支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第 7 号 ——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未 来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可 靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期 同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆 迁补偿费支出”。 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计 处理： 借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费 贷：应付账款——拆迁补偿费 借：应付账款——拆迁补偿费
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房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】 房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行为。所 谓拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋 的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形 式。本文根据相关税法规定，结合实例，探讨房地产企业拆迁还房业务 的税务和会计处理。
房地产企业拆迁还房税务处理 营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商投资企 业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕 549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》 （国税函〔1998〕771号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征 收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定，纳税人在房地 产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权 为表现形式的经济利益的交换。因此，不论其以何种方式结算价款，以 及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售 不动产”税目缴纳营业税。 基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下 两种情形： 1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住 宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配 套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住 宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。这里要注意， 如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆迁房产原已包含地价，开
房地产企业视同销售行为的税务处理
房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。
视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。
房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。
一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。
”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。
其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。
”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。
”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
财产置换的税收政策有哪些
财产置换的税收政策有哪些在经济活动中，财产置换是一种常见的交易行为。
它可以帮助企业或个人优化资产配置，实现资源的更有效利用。
然而，财产置换并非简单的交换，其中涉及到一系列的税收政策。
了解这些税收政策对于参与财产置换的各方来说至关重要，有助于合理规划交易，降低税务风险，确保交易的合法性和经济效益。
首先，我们来谈谈增值税方面的政策。
在财产置换中，如果涉及到货物或者不动产等资产的交换，就可能会涉及到增值税的问题。
对于一般纳税人而言，如果置换的资产是使用过的固定资产，并且符合相关条件，可能可以按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。
但如果不符合这些条件，就需要按照适用税率计算缴纳增值税。
对于小规模纳税人，销售自己使用过的固定资产和旧货，也是按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。
接下来是企业所得税。
企业在进行财产置换时，应当将置换出去的资产视同销售处理，并确认相应的资产转让所得或损失。
同时，置换进来的资产应当按照其公允价值入账。
如果置换交易符合特殊性税务处理的条件，比如具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的等，企业可以选择适用特殊性税务处理，暂不确认资产转让所得或损失。
但需要注意的是，特殊性税务处理有一定的限制条件和适用范围。
在个人所得税方面，如果是个人之间的财产置换，应当按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。
以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为20%。
但如果是个人因住房置换而发生的相关交易，可能会有一些特殊的税收优惠政策，比如个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
然后是土地增值税。
如果财产置换中涉及到土地、房屋及建筑物等不动产的交换，可能会涉及土地增值税。
但对于一些符合条件的情形，比如个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。
契税也是财产置换中需要考虑的一个重要税种。
企业拆迁产权置换入账流程
企业拆迁产权置换入账流程
企业拆迁产权置换入账流程通常包括以下几个步骤，但具体操作可能会因不同地区的法规和会计准则有所差异。
以下是一个一般性的参考流程：
确认补偿协议：
企业与政府或拆迁方签订正式的拆迁补偿协议，明确产权置换的内容、面积、价值等详细信息。
评估资产价值：
对即将被拆迁的原企业房产进行评估，确定其账面价值及公允市场价值，并对置换的新房产进行估价。
资产处置账务处理：
将原房产从固定资产中转出，记入“固定资产清理”科目，同时结转累计折旧，计算处置损益（可能为损失或收益）。
借：固定资产清理贷：固定资产借/贷：累计折旧
确认置换差额：
如果新置换的房产价值高于原房产的账面价值，则产生收益，记入“递延收益”或其他适当的收入类科目；如果低
于原房产账面价值，则形成损失，计入“营业外支出”等科目。
借：长期应收款/递延收益（新房产价值高于原房产时）营业外支出（新房产价值低于原房产时）贷：固定资产清理
接收新房产并入账：
新房产实际交付使用后，根据协议约定将新房产价值确认为新的固定资产。
借：固定资产（按照新房产公允价值）贷：长期应收款（如果有前期已确认的长期应收款）银行存款/其他应付款（支付的相关税费或补价款）
后续摊销或折旧：
根据新房产的使用寿命和会计政策计提相应的折旧费用。
以上是一般性流程描述，具体会计处理应遵循相关会计准则，且在实务中需要结合企业实际情况和当地法律法规来操作。
如有必要，企业应在会计师或财务顾问指导下进行上述业务处理。
关于企业重组的会计和税务问题探讨
关 于 企 业重 组 的会 计 和 税 务 问题 探 讨
裘 胜 军
摘 要：企业重组能够对资源配置进行优化 ，所有者权益、 负债、资产等转移的发生会 涉及到 纳税 处理与会计 处理 。在税 法允许的 范 围内，企业在 重组 的过程 中，企业成本的减少等同于税 负的减少。 因此，企业重组 需要考虑的问题就是 重组过程 中会计和税务问题 的处理 。 对此，文章进行 简要探讨 。 关键 词：股权 重组 ；债务重组 ；资产重组；企业重组
２ 、企 业 分 立 税 务和 会 计 问题
２ ． １企 业 分 立 税 务 问 题
当货物部分被转移至分立企业 ，分立 出去的企业并非 独立增值税纳 税义务人，销项税额 的计税依 据应按 照近期 同类货 物平 均价 格进 行计 算 ，城市维护建设税 的按照其计缴增值税计缴 。完整 的异 地业 务分部如
行。
占总资产的比例对未超过法定弥补期限亏损额进行分配 ，弥补 由接受 资 产企业继续承担 。第 四，以当期应纳税所得额为换 出股权支付 额对应 的 增值部分。 以企业纳税处理为例进行说明 ，ｓ 公司资产一 千万 ，由丙 丁两个公 司各出五百万 ，分立 Ｓ公司分部 ，设 立为 Ｙ公司 ，ｓ公司股东不 变且存 续经营。Ｙ公司将股权支付给 ｓ 公司原股东。按照下述进行各方所得 税 处理 ：第一 ，不计算 ｓ公 司分立资产转让所得 ，因为分立企业 时没有产 生非股权支付额。第二 ，在分立时 ，ｓ 公司若存在不 超过法定不 亏期 限 亏损 ，其分配可按照 Ｙ公 司净资产所 占 ｓ 公司的比例进行 ，在分立后剩 余补亏年限内 ，弥补 由 Ｙ公 司承担 。第三 ，ｓ 公 司在分立 后 ，相应的所 有者权益账面价值 、负债 、资产同时转销分立 ，在此应 注意 ，对所有者 权益进行转销时 ， 必须经过税务机关核准 ，方能进行盈余公 积与未分配 利润项 目的转销。转 销的盈余公积和未分配利润 是应税属性 。
房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析
房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析房地产企业以完工开发产品抵顶建筑企业的工程款，简称以房抵债，房地产企业和建筑企业如何进行税务处理，值得梳理分析。
一、房地产企业的税务处理（一）增值税根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人的房地产企业销售自行开发的房地产项目，如果房地产项目是新项目，适用一般计税方法按照10%的税率计税；如果房地产项目是老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，但一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
所谓房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
相比采用简易计税方法，采用一般计税方法的特殊之处在于其销售额允许扣除土地价款，扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（二）企业所得税《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
企业自有不动产处置方式的涉税分析
企业自有不动产处置方式的涉税分析随着经济的发展和企业规模的扩大，很多企业在经营过程中会拥有一定数量的不动产，包括办公楼、厂房、仓库等。
随着市场的变化和企业经营战略的调整，有时企业会需要处置一部分或全部的不动产。
在不动产的处置过程中，涉及到税收问题是企业需要特别关注的事项之一。
本文将对企业自有不动产处置方式的涉税问题进行分析和讨论。
不动产的处置方式一般包括出售、出租、转让、抵押等。
针对不同的处置方式，税收政策也有所不同。
我们来探讨不同处置方式下的涉税分析。
1. 出售如果企业决定出售自有不动产，那么在出售所得中要缴纳个人所得税或者企业所得税。
根据《企业所得税法》的相关规定，企业出售不动产的所得应当纳税。
在计算所得税的过程中，可以扣除不动产原值、增值税、房产税、地方教育附加税等费用。
如果不动产的所有权持有时间超过两年，可以享受长期持有的优惠政策，税率会相对较低。
2. 出租如果企业选择将不动产进行出租，那么需要缴纳增值税和土地使用税。
根据《增值税法》的规定，不动产的出租属于应税行为，出租方需要按照规定纳税。
根据《土地使用税法》的规定，出租土地需要缴纳土地使用税。
税率是按照出租土地的年租金收入的一定比例来计算的。
3. 转让企业在处置不动产时会选择进行转让，也就是将不动产的所有权进行转移给他人。
在转让过程中，会涉及到契税的缴纳。
契税是由买方缴纳的税收，税率根据不动产的成交价格来确定。
还需要根据相关法规缴纳土地增值税。
4. 抵押有些企业会将自有不动产进行抵押，从而获得贷款资金。
在抵押过程中，涉及到印花税的缴纳。
根据《印花税法》的相关规定，抵押不动产需要支付一定比例的印花税。
在还款的过程中，还需要缴纳利息税。
除了以上几种常见的不动产处置方式外，还有一些其他的方式，比如拍卖、租赁等，每种方式都会涉及到不同类型的税收。
企业在选择不动产处置方式时，需要充分考虑税务因素，以避免不必要的税务风险。
在不动产处置过程中，企业需要特别关注的是如何利用税收政策优惠，降低税负，增加收益。
房屋产权调换补偿如何会计处理？【会计实务操作教程】
与换入企业其他现有资产相结合能够产生更大的效用，从而导致换入企
业受该换入资产影响产生的现金流量与换出资产明显不同，表明该项资 产交换具有商业实质。 根据本准则第四条规定，满足下列条件之一的非货币性资产交换具有
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商业实质：……四、非货币性资产交换的会计处理 非货币性资产交换具有商业实质且公允价值能够可靠计量的，在发生 补价的情况下，支付补价方，应当以换出资产的公允价值加上支付的补 价（或换入资产的公允价值）和应支付的相关税费，作为换入资产的成 本；收到补价方，应当以换出资产的公允价值减去补价（或换入资产的 公允价值）加上应支付的相关税费，作为换入资产的成本。 换出资产公允价值与其账面价值的差额，应当分别不同情况处理： 换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第 14号 ——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。 换出资产为固定资产、无形资产的，换出资产公允价值与其账面价值 的差额，计入营业外收入或营业外支出。 换出资产为长期股权投资的，换出资产公允价值与其账面价值的差 额，计入投资损益。 根据上述规定，贵公司住宅拆迁，按房屋产权调换补偿，并取得拆迁 补偿金 2 万元。该补价 2 万元占整个资产交换金额的比例低于 25%.该项 业务属于非货币性资产交换业务。 贵公司应以换出旧住宅楼的公允价值减去补价 2 万元加上应支付的相 关税费，作为换入新房的成本。 会计分录如下：
仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到
我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足
房地产企业产权调换式拆迁补偿业务的财税问题研究
经济管理’’。
’‘’、。
+’——一————、————’———‘一房地产企业产权调换式拆迂补偿业务的财税问题研究赵君(南京长发房地产开发有限责任公司，江苏南京210000)瞒要]随着城镇化步伐的加快，城市房屋拆迁工作正成为社会关注度极高的一项社会热点问题。
而其中最引人关注的，莫过于拆i乏本h偿问题。
按照现彳于嚎嘲I，拆迁补偿分为货币补偿和产权调换两种方式，而其中的产权调换方式在拆迁工作中是应用最多的。
但目前我国还没有对应产权调换式拆迁补偿业务的具体财税制度，导致许多房地产企业在会计处理和税务清缴工作中出现很多问题。
本文对房地产企业产权调换式拆迁补偿业务的财税问题进行分析研究，以期找到解决问题的合理措施。
陕键词]房地．产企业；产权调换；财税问题一。
我国拆迁补偿业务财税管理制度的缺失城市是居民居住的重要生活环境。
近年来，随着城市发展的快速化，城市的旧区改造、城中村的城镇化改造步伐逐渐加快。
这一方面为广大城市居民改善生活条件，提升城市形象，增强城市的象台竞争力提供了有力支持，另～方面也为城市周边农民转居民创造了条件。
在城市改造的同时，有关房屋拆迁的法律法规与相关政策陆续得到完善，使房屋拆迁工作有法可依，维护了城市法治环境，同时有力的保障了被拆迁居民的合法权益，使他们不但能得到补偿同时也提高了生活质量。
可以说，拆迁规章的完善，不但从宏观利微观两方面促进了城市发展与居民生活改善，而且保证了拆迁工作的顺利进行。
根据有关规章，房屋拆迁补偿方式分为两种，即产权调换或作价补偿。
从实践惟澌L来看，无论是房地产开发企业(即拆迁者)还是被拆迁人，都主要以产权调换方式进行拆迂补偿。
所谓的产权调换，即按照被拆迁人的房屋面积进行产权置换，还给被拆迁^相应面积的房屋，超出面积部分以市场价或者协议价由被拆迁k购买。
为规范拆迁补偿行为，自2001年6月13日起，国务院和国务院办公厅先后颁布了僦市房屋拆迁管理条1歹D(国务院令第305号)、《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通矢吩和供于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迂管理的通矢睁。
房地产开发企业产权置换的会计税务处理
房地产开发企业产权置换的会计税务处理本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。
一、拆迁安置方式房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。
ﻫ货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿,同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。
产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换,并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为.此种方式,被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。
被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
也叫“拆一还一”、“拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置,二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨.政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权,以土地出让的形式给开发商,开发商缴纳土地出让金后,政府给开发商办理土地使用证。
政府对于产权置换方式收回的土地使用权,政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。
根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地,不缴纳的还是集体土地。
ﻫ二、产权置换的会计处理ﻫ房地产开发企业产权置换过程中换出的新房，因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一"部分先不作收入处理,有的企业是用债务重组准则进行会计处理,这是不对的,还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。
什么是正确的呢,“以旧换新”才是对的,即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这笔经济业务由“购买＂和“销售＂两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。
转让房产一般计税方法
转让房产一般计税方法全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：房产转让是指房屋所有权归换房产买卖双方，其中包括转让人取得价款的收入及其它财产和权益的取得。
对于房产转让，涉及到的税收问题也备受关注。
本文将从转让房产的计税方法出发，探讨转让房产的税收问题。
一般来说，转让房产所需缴纳的税款主要包括增值税、房产税和个人所得税。
增值税是转让房产时普遍需要缴纳的税款，根据我国现行增值税法规定，房地产开发企业转让一年以上的住房要征收增值税；而个人转让房产时，根据《个人所得税法》的规定，出售房产所得收入应纳税，税率为20%。
在进行房产转让时，计算应缴纳的税款是一个非常复杂的过程，需要考虑多方面因素。
首先要考虑的是转让的房产的性质，是居民用房还是商业用房，不同性质的房产所需缴纳的税款也会有所不同。
还要考虑到房产的购买价格、转让价格以及转让所需的费用等因素，这些都会对最终的税款计算产生影响。
在实际操作中，如何合理计算转让房产所需缴纳的税款是一个很重要的问题。
一般来说，可以通过以下步骤来进行计算：要确定转让的房产的性质和购买价格，这是计算税款的基础，只有清楚了这些信息，才能进行后续的计算。
根据购买价格和转让价格计算出房产的增值额，然后按照税法规定的税率计算出应缴纳的增值税。
需要提醒的是，不同地区的税收政策可能会有所不同，具体的操作步骤和计算方法可能也会有所异同，因此在进行计算时应当根据当地的税收政策来进行操作。
转让房产一般计税方法并不是一件简单的事情，需要考虑诸多因素，并且要遵守当地的税收法规，确保缴纳的税款合法合理。
希望通过本文的介绍，读者们可以对转让房产的计税方法有所了解，从而在实际操作中能够更加规范地进行税款计算。
第二篇示例：转让房产是许多人在生活中会面临的一个重要问题。
无论是因为个人需求的变化，还是为了获得更大的回报，房产的转让都是一件值得认真考虑的事情。
在进行房产转让的过程中，许多人都会忽略一个重要问题，那就是应该如何计税。
会计实务：房屋产权置换业务的会计处理
房屋产权置换业务的会计处理
房屋产权置换业务的会计处理如下所示：
1、房地产开发企业取得拆迁房的会计处理
房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房，购置成本为回迁房的市场价，计人开发成本，并按以下步骤进行：一是签订拆迁补偿协议，拆迁房交付拆迁人时，房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本，计入“开发成本”，由于此时尚不符合收入确认条件，对应科目应确认
为一项“预收账款”；二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权
置换面积部分的权利，该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价
款的差额)也应计人购入拆迁房的成本，即调整增加“开发成本”及“预收账款”；三是如根据拆迁补偿协议，房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款，支付被拆迁人差价款时，因已在上述步骤1中按市场价计入成本，此时应调减“预收账款”；四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或
市场价购房款时，应确认为一项“预收账款”；五是拆迁房交付拆迁人及回迁房
达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加，其会计处理同正常房地产业务处理。
2、拆迁房成本的分配
如果房地产开发公司准备分期开发，需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配，而不能仅由回迁房承担，或其中的某期承担。
3、交付回迁房的会计处理
回迁房交付使用，应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人，在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”，在转回之前确认为“预收账款”。
房产转让缴纳增值税账务处理流程
房产转让缴纳增值税账务处理流程
房产转让增值税的账务处理流程如下：
1. 确定应缴纳的增值税税额。
根据《中华人民共和国增值税法》的规定，公司转让房产需要缴纳增值税，具体税额按照房产转让的增值部分计算，税率为5.5%。
例如，如果公司以100万元的价格转让房产，实际增值部分为50万元，则应缴纳增值税为
2.75万元（50万元 x 5.5%）。
2. 将房产转让收入记入“主营业务收入”或“其他业务收入”账户，同时减少“固定资产”账户的余额。
3. 将增值税记入“应交税金”账户的“应交增值税”明细账户，确认应缴纳的税金。
4. 在实际缴纳增值税时，将“应交税金”账户的应交增值税余额减少，同时减少“银行存款”账户的余额。
需要注意的是，在会计处理方面，公司转让房产的收入和增值税应分别记账，不能混淆。
另外，在转让房产时，还需要注意相关的税收政策和法律法规，确保按时缴纳税款，避免因违反税法规定而受到处罚。
【老会计经验】房地产开发企业房地产转换的会计核算
【老会计经验】房地产开发企业房地产转换的会计核算一、房地产转换的界定房地产转换是指房地产开发企业持有的房地产在用途方面发生了实质性改变。
根据《企业会计准则第3号投资性房地产》(以下简称新准则)的规定, 投资性房地产改为自用, 作为存货的房地产或者自用的土地、建筑物改变为用于赚取租金或资本增值时, 应界定为投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产, 即房地产转换。
由于房地产开发的自身特点以及经营战略的考虑, 许多房地产开发企业在近几年囤积了大量的房地产, 包括待价销售的商品房以及为了持续经营或增值而储备的土地等。
这些房地产在企业的用途显然存在实质性差异。
目前, 房地产开发企业持有房地产的目的和用途可以归纳为两类：一类是为了耗用或销售, 如企业自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产应界定为固定资产；对于企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料等应界定为存货；另一类是为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产, 应对照新准则界定为投资性房地产。
企业房地产用途发生变化并不一定就是准则所称房地产转换, 具体处理时必须认真分析其用途是否发生了实质性变化。
准则所称房地产转换应是这两类用途的相互转换, 对于各类内部房地产用途的转变不是准则所称房地产转换。
实务工作中界定房地产转换时, 可以比照以下具体情形：(1)房地产开发企业将投资性房地产转为自用；(2)房地产开发企业将作为存货的商品房改为出租；(3)房地产开发企业将自用土地使用权停止自用, 改为用于赚取租金或资本增值；(4)房地产开发企业将自用的房屋、建筑物停止自用, 改为出租。
会计人员应当自收到房地产转换的书面凭证之日起, 按照准则的规定, 及时进行相关会计处理。
二、房地产的计量属性按照相关会计准则的规定, 房地产用途不同其计量属性也有差异。
为了耗用或销售的房地产在取得时应按照实际成本原则计量, 期末应按照账面价值与可收回金额孰低法计价；对于投资性房地产, 按照新准则的规定, 房地产开发企业在取得投资性房地产时应当按照实际成本进行初始计量；同时, 房地产开发企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,可参照相关会计准则进行处理, 此时应注意考虑是否计提减值准备。
房地产置换的涉税处理
房地产置换的涉税处理管胜侗【摘要】房地产置换是指房地产交换双方在社会主义市场经济的基础上,通过调整房地产使用功能,以改变原有不合理、低功效的房地产资源配置状况,从而达到最大限度地实现房地产资源的优化配置.本文针对房地产置换过程中所涉及的各项税收以及有关税收优惠政策分析如下：【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2013(000)010【总页数】4页(P64-67)【关键词】房地产资源;涉税处理;置换;社会主义市场经济;税收优惠政策;资源配置;优化配置【作者】管胜侗【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F299.275.1房地产置换是指房地产交换双方在社会主义市场经济的基础上，通过调整房地产使用功能，以改变原有不合理、低功效的房地产资源配置状况，从而达到最大限度地实现房地产资源的优化配置。
本文针对房地产置换过程中所涉及的各项税收以及有关税收优惠政策分析如下：《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第一条规定：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第四条：条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下简称应税行为）。
所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。
转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产，应按5%的税率计算应缴纳的营业税，同时缴纳随营业税附征的附加税费。
优惠政策：根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）的规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）的通知》（国税发〔1993〕149号）的规定，不征收营业税。
财政部、国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知-财税字[1997]77号
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财政部、国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------财政部、国家税务总局关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知（１９９７年６月２３日财税字〔１９９７〕７７号）各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局：为进一步规范和完善企业所得税税前扣除制度，根据各地反映的情况，现将企业资产评估增值有关所得税的处理问题明确如下：一、纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，不计入应纳税所得额。
二、纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。
但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原帐面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。
三、纳税人在产权转让过程中，发生的产权转让净收益或净损失，计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。
国有资产产权转让净收益凡按国家有关规定全额上交财政的，不计入应纳税所得额。
四、企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整帐户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。
五、纳税人接受捐赠的实物资产，不计入企业的应纳税所得额。
企业出售该资产或进行清算时，若出售或清算价格低于接受捐赠时的实物价格，应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得；若出售或清算价格高于接受捐赠时的实物价格，应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得，依法缴纳企业所得税。
——结束——。
房地产企业会计核算和税务处理大全
房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。
内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。
1、营业税:税率5％。
2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。
税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1％（农村）。
计算公式:应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3％.计算公式:应交教育费附加额=营业税×3％。
4、印花税：(1)财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2)加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；(3)购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同,税率为万分之三；（4)借款合同，税率为万分之零点五;（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花;（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。
5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额（不含税) 税率（％) 速算扣除数（元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率—速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。
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房地产开发企业产权置换的会计税务处理
本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。
一、拆迁安置方式
房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。
货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。
产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。
被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
也叫“拆一还一”、“拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。
政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理土地使用证。
政府对于产权置换方式收回的土地使用权，政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。
根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地，不缴纳的还是集体土地。
二、产权置换的会计处理
房地产开发企业产权置换过程中换出的新房,因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一”部分先不作收入处理 ,有的企业是用债务重组准则进行会计处理，这是不对的，还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。
什么是正确的呢，“以旧换新”才是对的，即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这
笔经济业务由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。
在交易发生时,其安置的新房是房地产企业新建的某一特定房。
1、对于货币补偿方式，房地产企业对于支付的补偿费，借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款
2、对于产权置换方式，A、签订拆迁补偿协议时根据：1拆迁补偿协议2身份证复印件3原房产证复印件4收据（本人签字）5拆迁验收单。
如果对方是公司：1拆迁补偿协议2营业执照和法人身份证复印件3原房产证复印件4收据（盖单位财务专用章）5拆迁验收单。
对方是单位的对方要申请代开发票，也相当于转让固定资产，先开收据，等全部付清最后一笔款的时候换成代开发票。
用上边为原始凭证做会计分录。
借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)贷：预收账款－拆迁补偿费（**）
B、房地产企业支付差价款时：借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款
C 、收到与原房屋补偿的差价款时借：库存现金、银行存款
贷：预收账款－（**）
D、达成协议的月末计算预交营业税税金及附加时和其他会计处理同正常房地产业务处理。
三、产权置换的税务处理
1、营业税的税务处理: “房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
”(摘自
国税函[2007]768号),根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
对超过拆迁面积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算；对内资企业,虽未作出明确的规定,在实务中一般也可比照执行。
营业税确认时间，签定补偿协议的当天视作收到销售房屋的预收款，房地产公司要出具收款收据，该收款收据可认定为预收款收据。
如《黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知》（黑地税函[2002]98号）第一条第（一）项明确规定，“对甲方以新建房屋安置乙方，偿还建筑面积不足或等于拆迁面积，不结算价款的，由主管税务机关按同类房屋的工程成本价核定计税额征收营业税；结算结构差价的，应将差价款并入核定计税额征收营业税，对偿还建筑面积超过拆迁建筑面积的，增加面积价款亦应并入核定计税额征收营业税。
”另外，安置房若是其购置的产权房，则根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的相关规定，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原价后的余额为计税营业额。
成本价格如何确定，再看珠海市地税局的《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中，不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。
考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。
能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程(如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等)差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。
核定时需有书面分析材料，并层报区(分)局集体决定。
纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时,应按《中华人民共和国税收征收管理发实施细则》第47
条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
就是说第一种是能单独计算的，如根据拆迁补偿协议，第二种不能单独计算的由税务核定成本价来计算营业税的应税收入。
第三种也可以预征，可暂按预计成本价或预售价格打折计算（具体由当地税务机关确定），实际成本出来后多退少补，可暂按预售价*（1一营业税税率-10%成本利润率）。
2、所得税的税务处理:A、作为拆迁者的内资房地产开发企业,如果以拆迁回迁的形式作为补偿,实际上也是视同销售行为,其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条规定:开发企业将开发产品换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益时确认收入(或利润)的实现，确认的方法和顺序为：按本企业近期或本年最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不低于15％，应税收入=成本价*（1+成本利润率）。
在填制企业所得税申报报时,收入填写在年度申报表附表的视同销售收入中,成本反映在附表的视同销售成本里，会计分录不作调整。
B、外资不视同销售，但根据新所得税法的精神也很快会和内资处理一致。
3、土地增值税的税务处理：收入按营业税核定的成本价填列，如不涉及差价，按《（国税发2006）187号关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，视同销售确定收入，则会产生增值额，也是要缴纳的。
4、发票的开具:“拆一还一”作为产权调换,也需办理新房产权证,因税收征管的需要,拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证，“个人补偿到的新房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发［2005］89号)。
我们不难发现在“拆一还一”业务中,房地产企业有两个不同的应税收入,营业税以成本价确认收入,所得税按视同销售以市场售价确认收入，发票开具倒底以哪个收入来确认呢?其实“拆一还一”作为一项特殊的业务,如按上述方法正确处理,发票开具的多少已无关紧要, 因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征, 即便是契税也是根据差额计算的,由于在计算“营业税金及附加”时,我们以成本价计算,因此可按营业税的收入作为发票开具金额。