房地产企业财税差异处理实务解析Word
房地产企业所得税汇算清缴会计与税法处理差异分析
房地产企业所得税汇算清缴会计与税法处理差异分析作者：李倩来源：《现代经济信息》 2018年第18期一、会计与税法处理差异产生的原因会计与税法存在差异的根本原因是二者的目的不同，会计核算是为了真实反映企业经营与财务状况，税法则是通过强制执行，使纳税人行使权力和承担义务，促进社会经济发展。
会计遵从稳健性和谨慎性原则，而税法遵从法定、公平、收入均衡等原则，随着全球经济的不断发展，会计制度逐渐向国际接轨，会计核算在迅速发展，而税法在于满足国家经济发展。
在企业所得税汇算清缴中，收入在会计与税法中的差异主要表现为：1. 内容确认不同会计收入只包含日常经营活动带来的经济利益流入，而税法中的收入除此外，还包括非日常经营活动形成的收入。
2. 确认时点不同会计根据业务情况，遵循权责发生制和实质重于形式原则，而税法根据开票情况。
3. 扣除原则不同会计遵从不虚报、不隐瞒的原则，据实列支，而税法对于未实际发生的支出可以扣除，但违反法规的支出不允许扣除。
因会计与税法存在差异，财务人员在进行会计核算时，还需要对涉税项目进行纳税调整，增加了财务核算的工作量与难度，处理不正确时还涉及漏缴、少缴税款的违法行为。
对于会计与税法存在的差异，并无直接科目对二者进行衔接，需要进行人为调整，在调整过程中势必会出现失误、错误、故意等现象，增加了征税成本和监管力度。
二、房地产企业常见会计与税法处理差异分析1. 预收账款和营业税金及附加的会计与税法差异分析房地产企业项目开发周期长、资金需求量大，对未完工商品房采用的预售方式能够为后续项目提供资金保障，购房者在支付预售款并签订《商品房预售合同》后并没有取得该商品房的控制权，且预售款不满足会计中收入确认条件( 财会2017[22] 号)，企业在账务处理中不确认收入，借记“银行存款”，贷记“预收账款”，待商品房完工时再结转成本并确认收入。
根据配比原则，预售账款未确认收入，与其对应的营业税金及附加不确认费用，即不计入当期损益。
企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析.doc
企业投资性房地产会计核算与税法的差异分析摘要：新会计准则要求单独核算投资性房地产。
企业投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量，在后续计量中，通常应当采用成本模式，满足特定条件的也可以采用公允价值模式。
两种不同模式的计量其会计核算与税法都会产生暂时性差异，解决暂时性差异最好的方法是资产负债表债务法。
关键词：企业投资性房地产;计量模式;会计核算;税法差异随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业对有关的房地产或物业项目进行投资渐成一种时尚。
为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产就是投资性房地产，其用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。
《企业会计制度》(以下简称“原制度”)将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，这不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称“投资性房地产准则”)规范了投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，实现了会计准则的创新与突破。
一、企业投资性房地产新旧会计核算的差异投资性房地产准则明确规定，企业投资性房地产应当单独确认和计量，与企业自用的房地产和作为存货的房地产的会计核算有所不同，区别如—。
1.要求单独核算和反映投资性房地产对为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，要求专门设置“投资性房地产”科目进行核算，并在资产负债表上单独列示。
2. 适当引入了公允价值计量模式投资性房地产准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量;但在有数据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件。
第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
房地产企业收入会计与税务处理差异【会计实务操作教程】
贷：所得税费用 8.625.
2009年度按企业会计准则计算税前会计利润为 4000+2000-4000-5560-200-262-131＝1292（万元）。 房地产企业预售和收入业务的税务处理
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《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）对 房地产企业的收入处理进一步作出比较明确的规定。国税发[2009]31号 文件不再有预售收入的表述、该文第六条规定，企业通过正式签订《房 地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收 入的实现。第九条规定“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本 并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预 计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应 纳税所得额”表述的也是此前销售收入的实际毛利额。 从这点来看房地产企业销售收入的规定与《企业会计准则第 14号—— 收入》关于销售商品的收入确认规定有所不同，同一般企业适用的收入 确认标准即《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》 （国税函[2008]875号）中“（一）企业销售商品同时满足下列条件的， 应确认收入的实现：1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相 关的主要风险和报酬转移给购货方；2.企业对已售出的商品既没有保留 通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；3.收入的金 额能够可靠地计量；4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核 算。”相比有自身的特殊性，所以正确理解该文关于销售收入的确认规 定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。 根据国税发[2009]31号文件和《企业所得税法实施条例》中关于业务
借：递延所得税资产 34.5
贷：所得税费用 34.5. 2008年度按企业会计准则计算的税前会计利润为-440万元。 2009年度会计处理：
(整理)房地产企业财税差异处理实务解析
由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。
正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。
本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。
一、需要明确的几个问题1、财税处理的时间性差异《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
”所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。
31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。
但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。
房地产企业税务会计差异调整[会计实务,会计实操]
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房地产企业税务会计差异调整[会计实务，会计实操]
房地产开发企业(以下简称房企)由于经营的特殊性，其会计核算和税务处理也有自身的要求。
本文主要通过对房企企业所得税、营业税应税收入与会计收入的比较，简要介绍其有关的差异。
代收款项是否作为收入
房企常见的代收款项有天然气初装费、有线电视安装费、房产证办证费以及维修基金等。
1.企业所得税：以是否纳入价内或开票来判定是否作为应税收入。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2.营业税：一般作为应税收入，符合条件代收的政府性基金或行政事业性收费除外。
营业税相关法规规定，房企的营业额为销售不动产收取的全部价款和价外费用。
价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;
(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;。
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析【摘要】本文旨在探讨房地产企业会计核算中会计与税法存在的差异，并提出解决办法。
在房地产企业会计核算基本原则中，常见问题如收入确认、成本核算等都会影响税法规定的要求。
通过对房地产企业会计与税法的差异进行分析，可以发现在收入、成本、税收等方面存在较大差距。
文章还探讨了如何有效解决会计与税法的差异，建议制定更加明确的会计政策和加强与税收部门的沟通合作。
文章总结了房地产企业会计与税法的差异影响，提出未来发展建议，并展望了相关研究的发展方向。
通过本文的研究，可以为房地产企业在会计与税法管理方面提供参考与帮助。
【关键词】房地产企业、会计核算、税法差异、分析、解决、影响、发展建议、研究展望1. 引言1.1 研究背景房地产行业作为国民经济的支柱产业，在我国经济发展中发挥着重要作用。
随着我国房地产市场的不断繁荣，房地产企业的数量和规模不断增加，会计核算和税法逐渐成为重要的研究课题。
房地产企业作为盈利性企业，其会计核算和税法涉及的内容庞杂复杂，涉及的领域广泛，因此会计与税法之间存在着一定的差异。
房地产企业的会计核算与税法的差异主要体现在会计核算基本原则、会计处理方法、纳税依据和税收政策等方面，这些差异不仅影响着企业的财务报表编制和纳税申报，也对企业的经营决策和财务风险管理产生重要影响。
深入研究房地产企业会计与税法的差异，并探讨如何有效解决这些差异，对于提高房地产企业财务管理水平，促进企业可持续发展具有重要意义。
1.2 研究意义房地产企业的会计核算与税法存在差异是一个普遍存在的问题，这种差异可能会影响企业的财务报表和税务申报，进而影响企业的经营和发展。
深入研究房地产企业会计与税法的差异，分析其影响和解决方法具有重要的意义。
研究房地产企业会计与税法的差异可以帮助企业更好地理解会计和税法规定，提高财务人员的会计核算水平，减少因为规定不清而产生的财务纠纷和风险。
通过分析差异，可以为房地产企业提供合规的财务策略和税务规划，优化企业的财务结构，减少税负，提高企业运营效率和竞争力。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业会计与税收差异分析
房地产企业会计与税收差异分析房地产企业会计与税收差异分析一、前言随着一系列相关政策规定的出台和实施，房地产业进入了一个前所未有的快速发展时期。
如今，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，也是国家税收的重要来源。
当然，从一定程度上来讲，房地产业在资金的流转中具有复杂性、多样性的特点，同时还具有生产周期长、投资大和充满不确定性等特点。
近几年有关单位和部门出台了一系列相关政策，以实现对房地产业的宏观调控和行业管理。
《企业会计制度》明确规定房地产开发企业进行会计核算的具体流程，由于会计和税收在很多面都存在差异，很多损失也是由这些差异造成的，这既包括企业损失和国家税收损失。
所以正确认识会计和税收之间的差异，对于促进房地产业的发展具有重要意义。
为了满足中国房地产业的发展需要，规范房地产市场运作，政府和有关单位相继出台了一些列政策措施来促进我国的房地产的健康发展。
二、房地产企业的特点首先，房地产业具有高投资的特点。
在前期开发，将投入大量资金来保证工程的进行，在施工结束后，还需要大量资金保证后期的销售等各个环节；其次，房地产是典型的资源密集型和人员密集型的产业。
在整个工程进行中，有大量人员参与建设施工；最后，房地产业的发展受到多方因素的限制，融资渠道较少，严重依赖银行贷款，严重制约了房地产企业的发展。
房地产企业的管理离不开单位会计控制的作用，房地产企业要适应现代会计制度和税收制度的现状，必须建立完善的会计系本文由毕业论文网收集整理统，培养专业的会计人才，提高企业的会计管理水平，使管理系统得到优化，促进房地产又好又快的发展。
三、与相关款项的差异分析（一）与预售款项的差异。
在工程完成过程中的预付款，会计制度规定不能计入收入，并且不能转让。
按照税收法的相关规定，在计算企业的收入时，应当先扣除企业运营期间的相关费用，营业税以及企业应缴纳的所得税。
考虑到房地产施工周期长，并且只有在产品开发完成后才能确认收入，所以在工程未完成时，在同一时间，所有费用应当计入损益，也就是说在一定时期里净利润是负的。
房地产企业成本分摊的税会差异分析
房地产企业成本分摊的税会差异分析要做好房地产企业会计核算，必须根据企业自身业务情况合理设置会计科目，科目规范是会计核算的基础，但也是最重要的。
切不可直接套用别家企业的科目设置。
此外，房地产企业会计核算还有一个重要的事项——分摊，与难度系数较高的制造业分摊方式不同，房地产企业的分摊方式需要从会计、企业所得税、土地增值税三个维度去考虑。
会计和企业所得税的处理两者差异相对较小，但是与土地增值税的处理差异还是比较大的，因为会计准则是全国统一适用的，而土地增值税的适用规定在各省市都存在差异，很多纳税人对土地增值税进行筹划，其实就是对分摊事项而言。
本文从会计、所得税、土地增值税三个方面分析房地产企业核算之分摊的问题。
一、成本对象如何确定房地产企业核算的分摊，是将一项或多项成本费用，分摊到相应的成本对象上去。
虽然会计、所得税、土地增值税存在口径差异，但是在考虑成本对象时仍要兼顾三者。
也就是成本对象的设置，既要便于核算，也要考虑所得税，土地增值税。
会计核算成本对象确定原则一般来说，会计核算对于成本对象，企业需要制定专门的规则，通常有以下两种：1.业态范围的考虑2.工程进度的考虑因为工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，所以工程进度不同的，为避免重复工作，进度差异超过一定期限的应在成本归集时就分开核算。
但对于虽然工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。
3.用地红线范围的考虑房地产企业做项目规划时，如果建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该项目其他物业一起发包的，应了解否可以与该项目其他物业同时完工，还是待日后将这部分用地取得土地使用证后才可建造,以此判断是否需要单列核算。
4.立项范围与土地增值税的考虑以上所有原则，一是需要在会计准则的基础上，二是基于对土地增值税清算的考虑。
在确认成本核算对象时应结合立项判断，同时还应了解项目所在地主管税务机关对土增税清算事项的要求，尽量减少税会差异的产生，导致成本再次被拆分。
论房地产开发企业销售收入的财税处理差异
ACCOUNTING LEARNING151论房地产开发企业销售收入的财税处理差异姚传永 祥瑞国际控股集团股份有限公司摘要：我国全面实施营改增后，房地产行业被纳入增值税体系，对房地产开发企业各税种，尤其是增值税、企业所得税和土地增值税在会计处理和税务处理上影响非常大。
针对上述三大税种就房地产开发企业中的一般纳税人销售收入在会计处理和税务处理上的差异进行初步研究，希望对会计实务工作者有所帮助。
关键词：房地产企业；计税销售收入；会计账务处理；税务处理引言全国人大于1997年发布了《中华人民共和国城市房地产管理法》，同年11月国务院颁布了《城市商品房预售管理办法》详细规定了商品房预售条件、开发商申请办理预售证所需提交材料、违规处罚等细则。
这些预售法规和制度的出现，使预收账款成为房地产开发企业在项目开发过程中资金来源的重要保障，无疑解决了企业资金占用大、融资渠道少等问题，加速了资金周转。
全面营改增实施至今已经三年有余，最早的房地产新项目经历了预售、竣工和商品房交付，基本满足了会计准则规定的确认收入的条件，意味着增值税纳税义务发生，并经历了两个年度所得税汇算清缴，逐步进入土地增值税清算阶段，本文以房地产开发企业中的一般纳税人采取一般计税方式为例，分析其财税处理在预账款和收入确认两个阶段的差异。
一、预售阶段的会计处理和税务处理房地产开发企业销售期房，与购买方签订《商品房销（预）售合同》，我国《企业会计准则第14号—收入》规范了收入确认原则，房地产企业在履行了合同中约定的交房义务，即购买方取得商品房控制权时确认收入。
企业收取的预售房款不能满足收入确认的条件，其账务处理在“预收账款”科目下设客户明细核算，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目。
（一）预缴增值税的会计处理和税务处理1.会计处理会计账务处理以《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）为依据，房地产公司在预先缴纳增值税时，会计账务处理为借记“应交税费—预交增值税”，贷记“银行存款—**银行”。
房地产企业收入的税会差异分析
房地产企业收入的税会差异分析（三大税和会计上的差异）一、增值税销售额对房地产开发企业销售房地产开发项目的，以房地产开发企业将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
意味着房地产企业在交付的当天确认其增值税的销售额并于次月进行增值税纳税申报。
二、企业所得税收入国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
【关键词：正式签订】【注】意味着房地产企业销售未完工产品收到商品房买受人的购房款意味着收入的实现，只是鉴于未完工产品对应的成本无法归集完成，所以按照预计计税毛利率计算其应纳税所得额。
第七条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局规定进行确定。
【结论】在期房销售中，企业所得税的收入确认原则上比大多数企业会计上收入确认时点早，即：在期房销售中（未完工产品），房地产企业的会计上的预收账款在企业所得税上应确认为应税收入（需要按照企业所得税预缴规定进行纳税调整）；根据国税发[2009]31号第七条，视同销售的企业所得税收入确认时点为开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现；【视同销售】国税发[2009]31号第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。
浅谈房地产企业会计处理与税法差异
浅谈房地产企业会计处理与税法差异发布时间：2022-01-06T07:40:46.244Z 来源：《建筑实践》2021年9月26期作者：张虹[导读] 做好会计处理是房地产企业科学化、规范化、合法化经营的基本要求张虹鹤壁煤业房地产开发有限公司，河南鹤壁，邮编458030摘要：做好会计处理是房地产企业科学化、规范化、合法化经营的基本要求，但在实际工作中，经常会出现会计处理与税法差异的情况，这会增加房地产企业的财务管理风险。
为此，房地产企业要研究出现会计处理与税法差异的原因，并及时采取妥善的措施来加以处理。
鉴于此：文章将主要研究房地产企业会计处理与税法间的具体差异，以及如何通过方法来弥补这种差异。
关键词：房地产企业；会计处理；税法差异；方法1 前言推动与保障房地产市场稳定发展，对拉动内需、稳定就业、提高经济活动等有着非常重要的作用，且房地产企业作为纳税大户，对我国税收机制的稳定运行也起到非常重要的作用。
近年来，房地产市场活力有所下降，行业内竞争空前激烈，这给很多房地产企业的发展带来了更大的经营压力和经营风险，尤其是内部会计处理与税收法规之间存在的差异，将进一步影响到房地产企业的持续发展。
为此，房地产企业必须要及时处理好会计处理与税法差异，以保证会计处理的合法性，这样才能够实现房地产企业的稳定、科学发展。
2 浅谈房地产企业的经营特点了解房地产企业的经营特点，对理解房地产企业会计处理与税法差异的原因有很大的帮助，从而有利于房地产企业结合自身经营特点来制定针对性的解决方法。
首先，房地产企业具有高风险、高投资、高回报的特点。
房地产项目往往规模大，施工流程多且复杂，需要动用大量的机械和人手，无论是在材料采购，还是在人力成本支出等方面都要高于其他行业，在项目施工过程中还需要持续投入资金，这对房地产的资金储备要求是非常高的。
所以，在房产项目竣工前需要投入大量的成本。
此外，房地产项目的风险也是比较高的，之所以会出现很多烂尾楼，便是因为资金供应上出现了问题，而在项目结束后，能否实现收益还要取决于房产项目的销售情况，如果销售不理想，就无法及时回笼资金，可能会导致资金链断裂，影响企业的整体发展。
房地产企业会计处理与税法差异研究
房地产企业会计处理与税法差异研究随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产企业在市场竞争中也呈现出日益激烈的态势。
而在房地产企业经营过程中，会计处理与税法存在着一定的差异，这不仅关系到企业财务报表的真实性和可靠性，同时也会影响企业的资金运作和税务成本。
研究房地产企业会计处理与税法差异，对于企业财务管理和税务筹划具有重要意义。
一、房地产企业会计处理与税法差异分析1. 收入确认差异在房地产项目开发过程中，会计处理与税法对于收入的确认存在着差异。
会计准则要求按照完工百分比法或根据产权交割来确认收入，而税法则有着严格的条件，要求只有在房屋交付、竣工验收后才能确认收入。
这就导致了房地产企业在会计处理和税法上存在差异，企业需要同时满足会计和税法的要求，合理处理收入确认差异。
2. 费用支出扣除差异在房地产项目开发中，企业会发生大量的费用支出，包括土地购置费、建设施工费、融资费用等。
会计准则和税法对于这些费用支出的扣除条件和期限也存在一定的差异。
会计准则要求将符合确认条件的费用及时计入相关成本，税法则要求将符合条件的费用计入当期费用扣除，在企业财务报表和税务申报中可能存在费用支出扣除差异。
3. 资产价值评估差异房地产企业会计处理与税法对于资产价值评估的要求也存在差异。
企业在房地产项目开发中需要进行资产价值评估，会计准则要求根据成本和公允价值进行资产价值评估，而税法则则存在着一定的折旧计提和资产减值准备等要求，这就可能导致企业在会计和税法上存在资产价值评估差异。
4. 税务筹划差异在房地产企业经营过程中，企业需要进行税务筹划，以降低税务成本和提高企业竞争力。
会计处理与税法对于税务筹划存在一定的差异。
企业在会计处理上可能存在税务筹划的空间，但是要根据税法的要求合理进行税务筹划，避免发生税务风险。
二、解决房地产企业会计处理与税法差异的对策1. 加强内部管理房地产企业需要加强内部管理，建立健全的内部控制制度，确保会计处理符合会计准则和税法的要求。
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析
房地产企业会计核算中会计与税法差异分析【摘要】在房地产企业的会计核算中，会计与税法存在着一定的差异，这导致了税法风险的产生。
本文从房地产企业的会计处理和税法规定出发，分析了会计与税法之间的差异，并探讨了存在的税法风险及应对策略。
通过研究发现，合理整合会计与税法是房地产企业需要关注的重要课题，建议加强会计与税法的专业知识培训，以提高企业对税法风险的识别和应对能力。
强化内部审计与税务部门之间的协调沟通也是降低税法风险的有效手段。
这些措施将有助于房地产企业规避税法风险，提高企业的经营效率和风险管理水平。
【关键词】房地产企业、会计核算、税法、差异分析、风险、应对策略、整合、知识培训、内部审计、协调沟通1. 引言1.1 研究背景房地产企业的会计核算中，涉及到土地开发、建筑工程、销售管理等多个环节，会计处理涉及到资产计价、成本核算、收入确认等方面，而税法规定中存在着较为复杂的土地增值税、企业所得税、印花税等税收政策。
在实际操作中，会计和税法的差异可能导致税务风险的产生，影响企业的经营效益和财务状况。
深入分析会计与税法的差异，并探讨会计核算中存在的税法风险及应对策略，对于进一步完善房地产企业的财务管理和风险防范具有重要意义。
1.2 研究目的本文旨在深入探讨房地产企业会计核算中会计与税法的差异，分析其对企业经营管理和税务申报的影响，进而找出存在的税法风险并提出应对策略。
通过对房地产企业会计核算和税法规定的详细比较，帮助企业更好地理解会计与税法之间的关系，避免会计与税法不一致导致的风险和损失。
本研究旨在指导房地产企业建立合理的会计与税法整合机制，提高公司内部税务合规意识，规避潜在的税务风险，从而促使企业更加健康可持续地发展。
通过深入分析会计与税法的差异及影响，为房地产企业提供更为实用的管理建议，为相关研究和实践提供有益参考。
2. 正文2.1 房地产企业会计核算中的会计处理房地产企业会计核算中的会计处理主要包括资产的确认和计量、成本的分摊和确认、收入的确认等内容。
房地产企业会计处理与税法差异研究
房地产企业会计处理与税法差异研究房地产行业是一个极具竞争和发展潜力的领域，吸引了众多投资者和开发商的关注。
与其他行业一样，房地产企业在会计处理和税法方面也会面临一些独特的挑战和差异。
本文将对房地产企业在会计处理和税法方面的差异进行研究和探讨，希望能够为相关企业提供一些有益的参考和建议。
一、会计处理与税法差异的背景房地产企业在会计处理与税法方面的差异主要源于其特殊的经营模式和资产结构。
房地产企业通常会同时涉及土地购置、房屋建设、销售和租赁等多个环节，其资产在不同阶段会有不同的变动和价值变化，因此在会计处理和税法方面存在较多的差异。
房地产企业的盈利模式也较为复杂，除了普通商品销售外，还有土地增值、资产租赁等特殊的盈利方式，这也为会计处理和税法带来了一定的挑战。
1. 资产价值确认在会计处理中，房地产企业需要根据《企业会计准则》的相关规定，对其资产价值进行确认和调整。
通常情况下，房地产企业需要根据成本模式或公允价值模式对土地、房屋等资产进行计量和确认，而且在不同阶段会有不同的会计处理方法和要求。
而在税法方面，房地产企业还需要遵守《企业所得税法》的相关规定，对其土地增值、房屋出售等收入进行确认和申报，这也需要按照税法的规定对资产价值进行调整和确认。
2. 费用支出房地产企业在日常经营中会有各种各样的费用支出，如土地使用费、建设费用、物业管理费等。
在会计处理中，这些费用需要按照《企业会计准则》的相关规定进行确认和核算，并纳入企业的成本费用或资产价值中。
而在税法方面，这些费用支出也会涉及到相应的税收政策和规定，需要按照税法的规定进行确认和申报。
有些费用支出可能可以享受税收优惠政策，而有些则需要按照税法的规定进行计税和缴纳。
3. 资产减值准备由于房地产行业的特殊性，房地产企业的资产价值可能会受到市场波动和政策变化的影响，存在一定的减值风险。
在会计处理中，房地产企业需要根据《企业会计准则》的相关规定，对可能存在减值风险的资产进行准备，并在财务报表中进行披露。
房地产企业会计处理与税法差异研究
房地产企业会计处理与税法差异研究随着中国房地产市场的持续繁荣发展，房地产企业在财务会计处理和税法方面面临着诸多挑战和差异。
房地产企业的特殊性使得其会计处理和税法有着相互交织的关系，而这种差异性又是如何影响企业的财务报表和税收情况呢？本文将探讨房地产企业在会计处理和税法方面的差异，并对其影响进行深入研究。
一、房地产企业的特殊性房地产企业是指以购买、开发、租赁或销售房地产为主要经营活动的企业。
相比其他类型的企业，房地产企业具有以下特殊性：1.资产结构复杂：房地产企业的资产主要由土地、房屋建筑物、施工进度等组成，这些资产具有独特的运作特点和价值变动规律。
2.销售周期长：房地产项目的开发、销售往往需要较长的时间，项目周期不仅与市场环境有关，也与政策、资源、资金等方面密切相关。
3.销售风险大：房地产项目的销售风险较大，市场价格受到多种因素影响，如政策调控、市场需求、地域因素等。
4.资金占用周期长：房地产项目的投资规模大，资金占用周期长，需要大量资金的开发和建设，对企业的资金流动性和融资约束有较高要求。
二、会计处理与税法差异分析在房地产企业的财务会计处理和税法方面，存在着一些差异：1.资产价值确认：房地产企业在财务会计处理中，通常采用成本减值模型，对房地产进行成本核算和资产减值测试，而在税法方面，企业往往需要根据税法对资产进行折旧和摊销，从而影响了财务报表和税收的计算。
2.收入确认时间：房地产企业在财务会计处理中，通常采用完工收入法或分期收入法，根据工程项目的进度和达到特定条件的时间，确认相应的收入，而在税法方面，企业需要根据税法规定的收入确认时间，计提应纳税所得额。
3.成本资本化处理：房地产企业在财务会计处理中，通常将房地产项目的开发成本资本化，逐步转入成本和折旧，而在税法方面，企业根据税法规定需要计提土地增值税、城镇土地使用税和企业所得税等税费。
以上差异性不仅存在于会计处理和税法的具体操作上，也与企业的经营策略、法规合规及税收优惠等方面有着密切的联系，这对企业的财务报表和税款申报都产生了深远的影响。
房地产企业的重点涉税疑难问题目处理技巧及例解27页word文档
房地产企业的重点涉税疑难问题处理技巧及例解一、拆迁还房的账务与税务处理（一）房地产企业拆迁还房的账务处理房地产企业拆迁还房的实质是，被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本———拆迁补偿费贷：应付账款———拆迁补偿费借：应付账款———拆迁补偿费贷：主营业务收入2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理：借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品（二）房地产企业拆迁还房的税务处理1、营业税的处理《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2019〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
（1）纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
房地产财务会计与实务涉税管理知识分析(DOC 36页)
房地产财务会计与实务涉税管理知识分析(DOC 36页)四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
以上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。
它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。
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由于《企业会计准则》与税法规定有所不同，致使房地产企业销售未完工产品时，会出现很多财税差异，主要包括收入的确认、成本的确认与结转、流转税等税金的确认与缴纳等等。
正是因为其操作复杂，所以理论界才涌现出很多优秀的文章来介绍各种各样的处理方法。
本文主要从实务出发，站在注册税务师的角度，通过贴近企业实际情况的例子，来说明这些财税差异究竟如何处理才能更好的体现合规、简便的原则。
一、需要明确的几个问题1、财税处理的时间性差异《企业会计准则第14号——收入》第四条规定：“销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的己发生的或将发生的成本能够可靠计量。
”所以，实务中，房地产企业通常是在实际交付开发产品时确认会计收入、结转会计成本的。
《国家税务总局关于印发<</SPAN>房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称31号文件）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”。
31号文件第三十五条规定：“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
”31号文件第三条则规定满足以下三个条件中的一个条件，就可以确认开发产品完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
按照《城市房地产开发经营管理条例》中第十七条的规定，房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
所以理论上讲，交付使用是在竣工验收后出现的。
但实际情况是，有很多房地产开发项目未经验收就交付使用，有的甚至是未完全竣工就交付使用。
所以，房地产企业财务上通常要做两次收入与成本的计算。
先按照税法规定，在开发项目完工时点计算出计税收入与计税成本，并对已售开发产品的预计毛利与实际毛利差异进行调整；而后在实际交付使用时点，按照会计准则的规定确认营业收入，结转营业成本，对前期已经作出纳税调整的项目予以转回。
2、实际毛利额与预计毛利额差异需要调整31号文件第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”我们这里需要提醒纳税人的是，计税收入与计税成本必须配比，配比原则不仅是会计准则的一般性原则，而且是所得税法明确规定的处理原则。
计算实际毛利额时，如果企业结算的计税成本是开发项目全部的计税成本，对应的计税收入也应该是全部的销售收入，如果企业是按照预收账款中实际收到的预售款确认计税收入，则对应的计税成本也应该按照预售款占全部销售收入的比例来计算。
否则，部分销售收入对应全部的计税成本，会出现实际毛利小于预计毛利的情况。
3、预售阶段营业税金及附加的确认《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
从这条规定来看，房地产企业预售阶段缴纳的营业税已经不再是预缴性质了，所以应该可以确认营业税金及附加，但由于没有营业收入与其对应，所以房地产企业实际发生的流转税等税金，也可以不确认营业税金及附加，而是通过记入应交税费的借方来核算。
同理，企业预缴所得税时，也不确认所得税费用。
实务中，企业可能有的确认营业税金及附加，有的不确认，有的是通过待摊费用（长期待摊费用）等科目归集的。
我们认为，不管企业如何处理，都要保证对损益最终不产生错误的影响，但对于上市公司、国有企业等对利润比较关注的企业，还是应谨慎处理的。
本文例子则按照不确认营业税金及附加来处理。
4、所得税会计处理按照会计准则规定，账面价值与计税基础的差异（暂时性差异）需要确认递延所得税资产或递延所得税负债，房地产企业将预售款记入预收账款，按规定计税毛利率确认预计毛利并预缴所得税，形成的暂时性差异应确认递延所得税资产，企业通过应交税费借方确认的具有预缴性质的营业税、城建税、教育费及附加，地方教育费及附加，土地增值税等，由于是按税法规定先行扣除的，即未来准予税前扣除的金额与账面价值相等，所以计税基础为零，所以我们认为应该将其确认为递延所得税负债，而不是像有的文章所论述的，以负数形式确认递延所得税资产。
5、计税成本的预提及与实际差异的确认在开发产品完工时点计算计税成本时，可能会发生一些尚无法准确确认成本或尚存在未建造完毕的公共配套设施等情况。
按照31号文件第三十二条规定，尚未取得全额发票的，可按照最高不超过合同总金额的10％预提；公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
按照我们对该规定的理解，需要说明的是，文件中规定的“合同总金额”是指全部未完工结算的合同总金额，对于已经完工结算的合同金额，由于应该取得合法票据，所以也不应存在预提的情况；对于预提的公共配套设施的建造费用，如果实际确认金额与预提金额有差异，则首先应保证调整的是该项目的计税成本，其次，按照金额大小或主管税局的要求确认调整预提年度或实际结算年度的计税成本，如果影响不大，主管税局也未明确反对，可以调整结算年度的计税成本。
6、预售收入的分类对于预售收入的分类，主管税局可能会有自己的规定，企业的实际情况也千差万别。
理论上讲，房地产企业未取得预售许可证以前，是不能收款售房的，订金或诚意金也不应确认为计税收入的一部分，但定金、首付款（尤其是银行按揭的首付款）则应确认为计税收入的一部分。
实务中，可能某些房地产企业在取得预售许可证以前就已经通过签订意向书的形式取得一部分销售款，在取得预售许可证以后，房地产企业仍可能会通过这种形式取得一部分销售款，这些收入不应该确认为计税收入，只有通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，才是计税收入。
这也是符合《城市商品房预售管理办法》规定的。
实务中，与意向书之类的合同做比较简单的区分，就是预售合同有确定的销售面积与销售金额。
房地产企业可以采用分期收款形式签订《房地产销售合同》。
理论上讲，具有分期收款性质的《房地产预售合同》并不属于分期收款销售开发产品行为，因为会计的分期收款销售通常是开发产品先行交付，受让人分期付款，但实务中，只要《房地产预售合同》明确规定分期收款形式以及还款日期，并且还款日大部分在交付开发产品同时或以后，主管税局也无特别规定，也可以将其视同分期收款销售。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。
从这条规定来说，上述内容也适用于土地增值税预缴的规定。
7、计税成本的归集、分配与汇总计税成本的归集、分配与汇总，主要是按照31号文件规定的方法操作，如果房地产企业为了适应其开发特点，而涉及到特殊的方法或者混合使用规定的方法，则应征得主管税局的同意。
计税成本具体分配原则和方法不是本文论述重点。
8、招待费、广告宣传费计算基数预售开发产品的计税收入，可以作为招待费、广告宣传费的计算基数。
9、所得税汇算清缴纳税申报表填表模式由于目前尚未出现为房地产企业专门设计的所得税纳税申报表，所以在实务中，涉及本文所论述的问题，在所得税纳税申报表中有不同的填报方式，主要有北京模式、沈阳模式，大连模式，青岛模式等等，虽然填报方法各异，但殊途同归，最终对所得税的影响都是一样的，本文采用北京模式。
二、举例说明ABC房地产开发公司系上市公司，执行企业会计准则，所得税税率为25%，流转税综合税率5.6%，土地增值税预缴综合税率2%，预计计税毛利率10%。
2013年2月，该公司聘请某税务师事务所对其2011年、2012年企业所得税汇算清缴进行审核。
注册税务师取得以下资料：综合类：该企业在同一块土地上分期开发两个房地产项目，一期项目2011年1月开工，同年8月开始预售，2012年3月完工，2012年5月开发产品开始交付使用；二期项目2011年9月开始动工，2012年2月开始预售，2012年尚未完工。
一期项目总可售面积20000平方米，2011年，预售12000平方米，2012年1-3月预售3000平方米，其余5000平方米截止2012年年末全部销售完毕。
收入类：一期项目，2011年通过签订意向书收取订金100万元，通过签订《房地产预售合同》收取首付款4000万元，该合同总金额8000万元；2012年1-3月，通过签订《房地产预售合同》收取首付款1000万元，该合同总金额2000万元,4-5月通过签订《房地产销售合同》收取首付款2000万元（已签订100万元意向书的则改签正式合同），该合同总金额4000万元，凡未收回销售款，在2012年3月完工后陆续收回，截止2012年年末，全部收回。
二期项目，2012年通过签订意向书收取订金500万元，通过签订《房地产预售合同》收取首付款6000万元。
成本类一期项目全部计税成本9000万元，其中预提的公共配套设施成本500万元，实际成本为550万元。
费用类2011年发生广告宣传费700万元，招待费200万元，管理人员工资等300万元，办公费100万元；2012年发生广告宣传费100万元，招待费200万元，管理人员工资等300万元，办公费200万元。
注册税务师首先取得该公司记账凭证及明细账等资料进行审核，并与纳税申报表核对。
1、2011年该公司有关会计处理：借：银行存款 4100贷：预收账款——订金 100——房款 4000借：应交税费——应交土地增值税 80——应交营业税等 229.6贷：银行存款 309.6应交土地增值税=4000×2%=80万元，应交营业税等流转税=4100×5.6%=229.6万元。
因为计税收入不包括100万元订金，所以纳税调减税金也不应包括5.6万元（100×5.6%）。
借：管理费用——广告宣传费 700——招待费 200——办公费 100——工资薪金等 300贷：银行存款 1000应付职工薪酬 300借：应付职工薪酬 300贷：银行存款 300借：递延所得税资产 100贷：所得税费用 100借：所得税费用 76贷：递延所得税负债 76该公司递延所得税资产=4000×10%×25%=100万元该公司递延所得税负债=（309.6-5.6）×25%=76万元2、2011年应纳税所得额确定及纳税申报表填报税前可扣除的广告宣传费限额=4000×15%=600万元，实际发生700万元，本年度可扣除600万元，100万元结转下年度扣除。