别墅“一房一价”定价体系浅析

别墅“一房一价”定价体系浅析

别墅“一房一价”定价体系浅析

摘自《中国房地产估价与经纪》2014年1期

作者：周淼王继雄陈驰摘要：

商品房销售价格作为房地产开发中的重要一环，直接决定房地产项目的开发进度、销售速度、变现能力以及最终盈利。合理的定价策略及科学的定价体系成为商品房“一房一价”时代的必要产物。别墅，代表了商品房的价值顶端，其一房一价定价策略更需适宜的研究方法和最佳的价格制定体系。本文对影响别墅的环境因素和产品因素进行剖析，结合层次分析法构建出别墅“一房一价”的最终体系。

关键词：

别墅；一房一价；定价体系：层次分析法

一、引言

目前，学界对于别墅项目“一房一价”的研究还比较少，缺乏成熟合理的定价体系。我司在承担无锡某别墅项目定价课题的过程中，对别墅价格影响因素进行了细致地分析研究，采用不同的研究方法分别计算环境因素和产品因素系数。

别墅“一房一价”定价体系形成了若干成果。

二、别墅“一房一价”影响因素认知

作为商品房的贵族，别墅家族从立地、造型、面世等环节，吸引着众多目光，其身价是最为关注的焦点之一，别墅价格应当遵循一套切实可行的科学体系。笔者在对现有别墅定价技术的梳理过程中发现大多为普通住宅市场比价法的简单移植，对于别墅特质的关注存在欠缺。总的来说，别墅产品的价格影响因素可以分为环境影响因素和产品影响因素两大类，其“一房一价”体系如图1所示。

对于环境影响因素，笔者通过层次分析法计算各环境子因素权重。对于产品因素的计算，我

们采用的是定量计算的方法。综合环境和产品因素，我们得出别墅“一房一价”定价系数。本文中的案例是我司为无锡某顶级别墅项目二期承担的定价课题，选取了一期成交别墅作为可比案例，得出二期别墅可比修正价格。最后，考虑时间因素，对时间形成的价差进行修正，得到最终的“一房一价”。

三、层次分析法确定环境因素系数

1．层次分析法及其基本流程

层次分析法(AHP法)是美国运筹学家T.L.saaty等人于20世纪70年代提出的对复杂问题做出决策的一种新方法。这种方法融合了定性和定量方法，将复杂的问题分解为若干组成因素，再将这些因素按支配关系分成若干组，形成有序的递阶层次结构模型，通过两两比较的方式，构造比较矩阵，计算各要素的权重。本文利用层次分析法，确定构成环境因素的各子因素的权重。主要包括三个步骤：

（1）构造判断矩阵。设影响目标评价的因

素有a

i (i=1，2，3，…，n)，设a

lj

为因素a

i

相

对于因素a

j 的重要程度，a

ij

确定方法见表1。

结合表1的标度方法组成如下判断矩阵：

A=a

11 a

12

…a

1n

a

21 a

22

…a

2n

…………

a

n1 a

n2

… a

nn

（2）计算各因素权重。计算判断矩阵的最大特征根λ

max

对应的特征向量W：

A

w =λ

ma x

w

将W进行归一化（即向量各元素之和为1），即得到权重分配。

（3）一致性检验。一致性检验是判断矩阵构造是否合理的步骤。实际中往往有可能出现不

合理的状况，例如考虑三个因素a

1、a

2

、 a

3

，如

果a

1相对与a

2

的重要程度a

12

=a

1

：a

2

=3，而a

2

相

对于a

3的重要度a

23

=a

2

:a

3

=2，那么理论上a

1

相对

于a

3的重要程度a

13

=3 x 2=6。如果在实际打分

偏离6太大，且判断矩阵中出现的不合理打分达到一定程度，那么矩阵就不合理了。检验过程中使用公式：

其中，一般一致性指标CI由公式给出，平均随机一致性指标RI通过表2可查。

一般，当一致性比率CR < 0.1时，认为A 的不一致程度在容许范围之内，通过一致性检验，否则，必须重新调整判断矩阵。

2. 层次分析法在别墅“一房一价”定价中的具体应用

（1）明确求解问题

别墅“一房一价”定价体系中，环境影响因主要包括：景观视野、建筑朝向、主要庭院方位以及噪音。因环境因素的各个指标无法直接精确定量，需通过统计方法计算上述四个指标对环境影响因素的作用权重。

（2）建立递阶层次结构

根据专家意见和工作实践，对别墅“一房一价”定价体系所涉及的因素进行分类，将决策目

标和决策对象按它们之间的相互关系分为目标层和指示层，建立一个各因素相互联结的递阶层次机构。本文所举案例环境因素的指标分为景观视野、建筑朝向、主要庭院方位、噪音，具体层次结构如图3。

(3) 构造判断矩阵

对指标层的各元素分别关于目标层进行两

两比较，构造判断矩阵。将C

1（景观视野），C

2

（建筑朝向），C

3（主要庭院方位），C

4

（噪音）

四个因素相对于定价目的分别确定它们的权重，即它们相对于目标的重要程度。

笔者通过咨询专业的房产估价师，结合上述标度方法，对无锡某别墅项目进行环境影响因素研究，得出以下判断矩阵：