《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》解读
房地产成本分摊办法(2023版)
房地产成本分摊办法房地产成本分摊办法一、引言在房地产项目开发过程中，成本分摊是一项重要的管理工作。
本文档旨在提供一个详细的房地产成本分摊办法，以便开发商和相关方能够准确理解和执行成本分摊方式。
二、成本分摊的基本原则⒈公平原则：成本分摊应根据各方的实际使用情况和受益程度进行公平合理的分配。
⒉合理原则：成本分摊办法应基于充分的成本分析和理性判断，确保成本分摊结果合理可行。
⒊透明原则：成本分摊应公开透明，各方有权获得分摊相关信息和决策过程。
三、成本分摊范围⒈土地成本：土地成本是房地产项目最重要的成本之一，通常按照土地面积或使用权期限进行分摊。
⒉建筑成本：建筑成本包括建筑物的结构、装修和设备等相关费用，通常按照使用面积进行分摊。
⒊基础设施成本：基础设施成本包括道路、排水系统、供电系统等公共设施建设费用，按照实际使用情况进行分摊。
⒋公共设施维护费用：按照实际使用情况和受益程度进行分摊，包括公共区域的日常维护、修缮等费用。
⒌管理费用：管理费用包括物业管理和项目管理等费用，按照实际使用情况进行分摊。
四、成本分摊方式⒈比例分摊法：按照各方的权益比例进行分摊，权益比例可以根据实际投资额、使用面积等因素确定。
⒉依据协议确定法：通过协商确定成本分摊比例，协议应明确各方的权利和义务，并经过法律程序认可。
⒊实际使用情况分摊法：根据各方实际使用情况和受益程度进行分摊，例如按照实际使用面积或销售面积进行分摊。
⒋时间分段法：根据项目的不同发展阶段进行成本分摊，例如按照开发前、开发过程和运营阶段进行分摊。
五、附件本文档涉及的附件包括成本分摊表、分摊比例表、相关协议和决策文件等。
六、法律名词及注释⒈房地产开发管理条例：指中华人民共和国发布的对房地产开发活动进行管理的法律法规。
⒉建设用地规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的土地规划许可证书。
⒊建设工程规划许可证：指国家规定的用于房地产开发的建设工程规划许可证书。
《碧桂园集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度》
《碧桂园集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度》为规范集团房地产板块开发成本中银行借款利息和占用集团资金的内部计息（两种利息下文统称“利息”）的计算方法，同时合理反映项目开发建设的利息成本，现就利息的计算、分摊说明如下：一、利息的计算（一）旧项目（不参与成就共享的项目）开发成本中暂不计算利息。
但需要在所有成本计算表中单独备注列示土地历史成本、土地现时市价或者周边最近一期土地出让价。
最近几年均无土地出让的，请标注项目用地摘牌时间。
（二）成就共享项目利息=（∑每一笔自有资金投入×计息期间/365）×10% 自有资金投入：是指集团以任何形式向项目投入的资金，如注册资本、往来款、代付款等。
计息期间：已实现资金（不含贷款，下同）正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至资金正回笼时点的时间间隔；未实现资金正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至预计实现资金正回笼时点的时间间隔。
成就共享项目利息计算不再区分银行借款利息和占用集团资金利息，统称为“利息”。
二、利息的分摊针对成就共享项目，按照整个项目现金流状况计算出利息后，再将利息按项目规划总可售建筑面积进行分摊。
开盘前：在项目投资、定价和目标成本编制阶段，需要合理预计自有资金投入按年折算后的金额和计息期间。
开盘后：（一）若在某统计时点项目已实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。
未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。
（二）若在某统计时点项目未实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。
未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。
未实现资金正回笼的项目在每个统计时点均需要按照前述方法计算出整个项目利息，即滚动计算出最新的待分配利息。
三、特殊说明针对跨期利息成本分摊，原则上不允许前后期之间调节。
因别墅、洋房等产品的土地、建造成本投入不尽相同，各区域和项目在执行过程中可以根据各产品市场售价、成本情况设置不同的产品调节系数。
地产项目成本分摊 学万科、碧桂园就对了
地产项目成本分摊学万科、碧桂园就对了房地产项目成本分摊，是困扰地产成本管理的一个问题，因为涉及的成本科目和成本对象面积的类别较多，如果按期分摊可能造成某期项目成本陡增，但如果按成本要素的面积分摊，其中又有很多临界点和模糊地带，那么该如何完成科学的成本分摊？万科、碧桂园的成本分摊原则，可供借鉴。
项目开发成本的计量与核算，应区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能明确成本对象的间接成本，可直接计入产品成本，而共同成本和成本对象无法分清的，可先进行归集，然后依成本动因按“收益原则”和“配比原则”分配至相应成本对象，若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，则需要通过综合应用这些原则或是其他分摊原则进行分摊。
本文提炼了万科、碧桂园的项目成本分摊方法，标杆企业经验，可选择性进行沿用。
一、成本分摊应明确的面积指标：基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积在进行成本分摊前，先要明确基地面积、占地面积、建筑面积、可售建筑面积4个面积指标。
基地面积，指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积，包含在总占地面积内。
占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，又称为总用地面积。
建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。
可售建筑面积，指取得《商品房预售许可证》、可预售和销售的商品房面积。
是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。
二、土地成本分摊因计征面积的定义不同而有不同土地征用、拆迁补偿和税费，可按土地面积计征，亦可按建筑面积计征。
按土地面积计征时有两种方法：一是按实际占地面积将其分配到各苑区，再按苑区内产品类型直接分配。
若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品，则将其分摊到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配，直接分配数加间接分配数，即为该部分面积应分摊的成本。
碧桂园成本管理控制
碧桂园成本管理控制什么是成本管理控制成本管理控制是指企业为了达到理想的经济效益，对企业的所有成本进行有效的管理，实现成本与效益的平衡。
成本管理控制不仅包括成本预算与监控，还包括成本分析与控制，通过有效的成本管理控制，企业可以实现有效的资源利用和企业利润的最大化。
碧桂园成本管理控制的成功经验碧桂园作为中国房地产业的龙头企业，其成本管理控制的成功经验值得借鉴和学习。
严格的成本预算制度碧桂园制定了严格的成本预算制度，对于每一个项目都进行了详细的成本预算和监控。
通过预算的制定和监控，碧桂园能够及时发现项目成本的问题，及时采取措施进行调整和控制，有效地保障了企业项目的经济效益和利润。
合理的供应商管理碧桂园注重与供应商的合作和管理，与优质供应商建立长期稳定的合作关系，不断推动供应商降低成本、提高质量。
同时，企业会对供应商进行评估，对于不符合要求的供应商将及时更换，保障项目工程的质量和经济效益。
多元化的品牌战略碧桂园在品牌战略方面实现了多元化，针对不同市场和不同地区，制定不同的品牌战略，以满足不同客户的需求。
同时，在成本管理方面，企业通过以色列和日本的长期战略合作，引进先进的技术和管理模式，降低生产成本，提高企业效益。
健全的成本分析和控制体系碧桂园建立了科学的成本分析和控制体系，对企业的每一个环节进行了详细的成本分析，通过对成本分析的结果进行控制和调整，实现了成本合理化和企业利益的最大化。
碧桂园的成本分析和控制体系得到了广泛的认可和赞誉，是企业成本管理的典范。
碧桂园成本管理控制的启示碧桂园成本管理控制的成功经验提供了一些启示：1.成本管理控制是企业经营管理的重要环节，需要制定科学的成本预算和监控体系，及时发现成本问题并采取措施进行调整和控制。
2.与供应商的合作和管理是重要的成本管理手段之一，需要建立长期稳定的合作关系，并进行评估和监控。
3.品牌战略需要多元化，根据不同市场和不同地区制定不同的品牌战略，以满足不同客户的需求。
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》
2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》2.5.2《碧桂园集团成本分摊管理指引》总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。
1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。
1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。
第一条分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
2.3 可售面积：指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积。
第二条分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。
3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。
第三条分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。
包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。
分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。
否则需要调增成本。
酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。
4.1.2无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。
分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。
房地产企业成本归集与分配分析
房地产企业成本归集与分配分析随着中国经济的快速发展，房地产行业在过去的几十年中发挥着重要的作用。
然而，随着市场环境的不断变化，房地产企业面临着越来越多的挑战，其中最突出的问题之一就是成本控制。
本文将探讨房地产企业成本归集与分配的问题，并提出相应的解决方案。
一、成本归集在房地产企业中，成本的归集是成本管理的基础。
只有准确、全面地归集成本，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。
1、直接成本归集直接成本是房地产企业开发过程中产生的直接费用，如土地购置费、设计费、施工费、材料费等。
这些费用可以直接计入开发成本中的各个项目。
在归集直接成本时，应采用适当的方法，确保数据的准确性。
2、间接成本归集间接成本是指为支持房地产企业正常运营而产生的费用，如管理费用、销售费用等。
这些费用需要根据实际情况进行分摊，并计入每个开发项目中。
在归集间接成本时，应采用合理的分摊方法，确保每个项目的成本核算准确。
二、成本分配在房地产企业中，成本的分配是成本控制的关键。
只有将成本合理地分配到每个项目中，才能更好地控制成本，提高企业的盈利能力。
1、按照项目分配成本在房地产企业中，每个项目都有不同的特点和要求。
因此，需要根据每个项目的实际情况将成本进行分配。
在分配成本时，应采用合理的方法，确保每个项目的成本核算准确。
2、按照时间分配成本房地产企业的开发项目通常需要较长时间来完成。
因此，需要根据开发进度的实际情况将成本进行分配。
在分配成本时，应采用适当的方法，确保每个阶段的成本核算准确。
三、成本控制策略1、制定合理的预算和计划房地产企业需要制定合理的预算和计划，以确保成本控制的有效性。
预算和计划应该包括每个项目的开发进度、投资计划、销售计划等。
通过制定预算和计划，可以更好地掌握每个项目的实际情况，及时调整成本控制策略。
2、建立完善的成本控制体系房地产企业需要建立完善的成本控制体系，以确保成本控制的有效性。
成本控制体系应该包括成本预测、成本归集、成本分配、成本分析等环节。
碧桂园成本部规章制度
碧桂园成本部规章制度第一章总则第一条为规范成本部工作，提高成本管理效率，根据公司相关制度和法律法规，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于公司成本部门全体员工，员工应严格遵守，并不得有违背行规、违法违纪的行为。
第三条成本部门全体员工应严格遵守公司的核心价值观，遵守职业道德规范，尊重同事，合作共赢。
第四条成本部门全体员工应遵循诚信原则，不得利用职权谋取私利，不得参与腐败、贿赂等违法违规行为。
第五条成本部门全体员工应关注公司的长远发展，勇于担当责任，主动学习，不断提升自我素质，为公司发展做出积极贡献。
第二章组织结构第六条成本部门设立部长一职，由公司领导任命，负责部门的日常管理工作。
第七条部长下设若干副部长，根据部门需要分工协作，共同完成各项工作任务。
第八条成本部门还设立若干岗位，包括成本分析员、成本核算员等，分工协作，确保成本管理工作的顺利进行。
第九条成本部门与其他部门之间应保持密切的沟通和协作，共同推进公司的目标，实现公司整体效益最大化。
第十条成本部门应每月定期召开部门会议，总结工作，分析问题，提出改进措施，确保工作的顺利进行。
第三章工作流程第十一条成本部门应依据公司的经营计划和预算，进行成本核算和分析工作，及时发现问题，提出解决方案。
第十二条成本部门应及时更新各项成本数据，保持数据的准确性和完整性，确保决策的科学性和有效性。
第十三条成本部门在成本管理过程中，应遵循成本控制原则，合理分配资源，降低成本，提高效益。
第十四条成本部门还应加强成本与效益的核算分析，及时发现问题，提出对策，为公司的决策提供参考依据。
第四章岗位职责第十五条成本部门的部长负责部门的日常管理工作，协调各项工作，推动成本管理工作的顺利开展。
第十六条成本部门的副部长根据部门的工作需要，分工负责，协助部长完成各项工作任务。
第十七条成本分析员负责对公司成本进行分析，发现问题，提出解决方案，改善公司的成本管理水平。
第十八条成本核算员负责对公司的各项成本进行核算工作，保证数据准确性和有效性，及时向管理层报告。
地产集团项目成本归集与分摊管理办法
一、总则（一）为统一集团成本归集分摊原则，制定本指引。
（二）集团成本分摊执行“谁受益谁分摊、紧前不紧后”原则。
（三）本办法适用于国内各区域。
（四）本办法不适用海外区域。
海外各区域应结合区域特征制定符合实际情况的成本归集分摊制度。
（五）本办法适用于集团成本管理，财务核算与税务清算等操作以财务资金中心具体规定为准。
二、分摊依据说明及可售比（一）分摊依据1.占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。
2.建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。
3.可售面积：指能够取得《商品房预售许可证》,可进行预售和销售的物业建筑面积。
4.不可售面积：除可售面积以外的建筑面积，均为不可售面积。
5.销售收入：指按签约价格计算的实际总收入，包括地下室车位收入。
（二）可售比1.可售比是集团评判项目规划设计经济性的核心指标。
可售比 = 地上可售面积 / 总建筑面积。
2.可售面积：以能够取得《商品房预售许可证》为前提，包括住宅、商业(含底商)、公寓、写字楼、有产权的会所、综合楼等有产权可供销售的面积。
3.不可售面积主要包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、发电机房、锅炉房、电信设备房、消控中心等市政配套面积；幼儿园、学校、社区医院、公交车站等不可售公建配套面积。
说明：若有文件确认上述内容计容、有产权且可售的，可纳入可售比计算范围。
4.为统一可售比口径，地下车位不论是否实际有产权，在计算可售比时均不列入可售面积。
三、成本归集（一）各业态执行“先归集、后分摊”原则。
（二）除主体建安外，各类成本需先按集团确定科目归集、再按分摊规则分摊到各产品。
（三）各产品的主体建安成本归集到对应产品。
四、当期产品成本分摊办法（一）土地成本1.土地成本按照各业态的占地面积计算土地价款归集到对应业态。
投资测算表 碧桂园
区域财务 区域财务
半自动生成 半自动生成
6 现金流
蓝色（投管用表）
区域财务、区域成本 手动填报
7 成就共享-首年 8 成就共享-周期
蓝色（投管用表） 蓝色（投管用表）
区域财务 区域财务
手动填报 手动填报
9 利润表
白色（投管用表） （成控分析表） 区域财务
自动生成
10 分业态综合成本
白色（成控分析表）
引
核 认 裁助理会签
填写项
二、分 摊规则 1、分摊规则按财务字【2016】124号文“关于修订《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》的通知”执行，并以集团最新发文为
2、大型公配说明：1）大型公配单独归集成本后分摊到受益的地上可售产品（含本期区及跨期区受益的可售产品）。2）有产 业，且可以办理独立产权的建筑物，包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等），其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。
（若无，跳过）
全成本
区域总裁审批
明
备注
填表顺序
新旧版差异说明
按说明填写销售比例
进行价税分离 注意按要求填写13~15行 设置参数 注意填写F列“物料采购 比例”（增值率自动修 正） 增加土地出让金分部计算 设置
须确认土增税预征税率 （30行）及立项方式（20 行）和立项标准（21行）Biblioteka 仅需填写第14行“当期进 项税额转出”
增加第20行两项内容
1
进行价税分离 2 注意，如需新增业态，请联
系制表人员
进行价税分离，请注意填写"
3
物料采购比例" 修改土地出让金及税金科目
设置
4
计算土增不再将土地溢价计 入成本
5 新增表格，仅需填写第14行
碧桂园成本核算制度
碧桂园成本核算制度一、概述碧桂园作为中国房地产行业的知名企业，自创立以来一直致力于成为中国房地产行业的领军者。
在碧桂园的经营管理过程中，成本核算制度被视为核心管理工具之一，对企业的经营决策和客观评价具有重要意义。
本文将从以下几个方面介绍碧桂园成本核算制度：1.碧桂园成本核算制度的基本概念。
2.碧桂园成本核算制度的体系架构。
3.碧桂园成本核算制度实施细节。
4.碧桂园成本核算制度对企业经营管理的作用。
二、基本概念成本核算是指对企业经济活动所发生的费用进行计算、分析和归集的过程。
在房地产行业中，房屋的开发不仅涉及到商品房的销售和物业管理、保修等因素，还涉及到土地的开发、建设、工程、融资等多个环节。
因此，需借助成本核算对不同环节的成本进行分析和管理，以便企业合理配置资源，增强竞争优势。
三、体系架构碧桂园的成本核算体系包括以下部分：1.成本管理人员：负责成本核算系统的管理和维护，确保数据准确性。
2.成本核算制度：以企业的财务制度为基础，制订贴合企业业务的核算机制，明确各项费用标准以及核算流程。
3.成本核算程序：指实现成本核算的计算机软件，以及负责管理各类数据、统计各类指标的信息系统。
在具体实施中，碧桂园的成本核算体系主要由系统设置、数据录入、费用核算、成本分析、预算编制等环节构成。
其中，系统设置和数据录入环节主要由成本管理人员负责，其他环节则由财务部、项目管理部等参与。
四、实施细节碧桂园的成本核算体系的实施流程如下：1. 系统设置系统设置是成本核算的第一步，对系统设置的质量和正确性对后续成本核算的准确性至关重要。
在该环节中，成本管理人员需要根据实际需求，对系统的各项参数进行设定、修改和更新，包括成本项目、收入项目、成本中心等。
2. 数据录入数据录入是成本核算的第二步，主要是将各项实际业务数据输入成本核算系统中。
成本管理人员需要合理分配各项业务数据到对应的成本中心，确保系统能够准确计算各项费用。
3. 费用核算费用核算是成本核算的重要环节，通过核算各项费用来对企业的经济活动进行分析。
成本分摊管理办法(地产集团)
1.目的：为加强地产集团成本管理，准确核算项目不同类型产品应分担的成本，特制定本办法。
2.适用范围本实施细则适用于集团所属各房产项目公司。
2014年新开工项目等执行本文约定的成本分摊办法。
原已实施的项目，已结转的分期仍执行《地产集字[ ] 号地产集团成本分摊管理办法》及《地产标工委发 [ 号成本分摊管理办法》；未结转的分期按本分摊管理办法执行，前期已结转的不再追溯调整。
3.术语与定义3.1 成本核算对象（产品业态）：独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层、小高层、高层、超高层、独立商业、公寓、写字楼、地下室等。
3.2 过渡性成本核算对象：学校、幼儿园、会所等配套设施以及无偿移交政府的公建配套（如社区卫生服务中心、小区文化活动中心、消防站等）分别作为独立成本核算对象。
预算造价小于100万的过渡性单个成本对象不单独归集成本进行二次分摊，直接计入归属分期的成本。
3.3 成本的分摊方法主要指直接成本法、预算造价法、占地面积法，建筑面积法。
3.4 成本分摊原则：成本发生时能分清成本核算对象的，直接记入有关成本核算对象。
应由两个或两个以上成本核算对象负担的，按配比和受益原则将其分配记入有关成本核算对象。
4.职责权限4.1集团成本管理部、财务资金部：4.1.1负责本作业指引的制订、修改、指导、解释与检查落实。
4.1.2负责各项目成本分摊的审核。
4.2集团成本管理部负责动态成本监控。
4.3项目公司：负责本作业指引的贯彻实施。
4.3.1 成本部：参与成本分摊的测算，负责各业态动态成本执行的定期回顾分析，提供及确认各合同签订金额、预计结算金额及结算金额。
4.3.2 设计部：提供项目各成本核算对象的项目面积表。
4.3.3 财务部：负责成本分摊的测算与审核。
4.3.4 招标部：原则上按分期签订工程合同，避免跨期合同。
5.成本分摊细则5.1 土地成本分摊：按各成本核算对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
有分期（区）的先划分分期（区）土地成本，再按成本核算对象进行土地成本分摊。
碧桂园集团目标成本管理办法(2019版)
碧桂园集团目标成本管理办法（2019修订）2019年1月目标成本管理办法第一条总则1.1 为规范集团目标成本管理，特制定本办法。
1.2 本办法适用于集团总部、各区域及各项目公司。
1.3 海外区域参照执行。
第二条定义2.1 集团目标成本分投资版、方案版。
2.2 投资版目标成本为新项目获取阶段制定的目标成本，投资阶段的经营指标作为后续管理的底线目标。
2.3方案版目标成本为土地获取后、在投资版目标成本基础上，基于成本策划而制定的目标成本。
方案版目标成本作为项目过程控制的基准。
第三条原则3.1方案版目标成本作为项目开发过程的成本控制上限，成本超支须经集团审批。
3.2方案版目标成本作为项目成本管理和考核的基本依据。
3.3各项目须以方案版目标成本为依据编制合约规划、实施过程管控，合约规划和动态成本均不应超目标成本。
3.4集团目标成本审核和考核，统一归口成本管理中心成本管理部（以下简称成本管理部）。
第四条目标成本编制和审批管理4.1 投资版目标成本编制4.1.1 完成时间：新项目投资分析会之前。
4.1.2 编制部门：区域公司。
4.1.3 备案部门：集团成本管理中心成本管理部。
4.1.4 职责分工1）区域投资：组织前期调研，提供完整调研资料2）区域营销：签字确认《投资版目标成本测算表》之《销售计划》3）区域设计：签字确认《投资版目标成本测算表》之《规划指标》3）区域工程：确认《里程碑计划》或一级计划，确认工程相关事项或方案4）区域财务：审核费用及税金并测算现金流和成就共享等财务相关指标5）区域成本：编制及审核目标成本4.1.5备案流程：区域成本管理部-集团成本管理部目标成本组-集团成本管理部总经理。
4.2 方案版目标成本编制4.2.1完成时间：成本策划正式会后15天。
4.2.2 编制部门：区域公司。
4.2.3 审核部门：集团成本管理部。
4.2.4 职责分工1）区域营销：确认《销售计划》2）区域设计：确认《规划指标》3）区域工程：确认《里程碑计划》或一级计划，确认工程相关事项或方案4）区域财务：审核费用及税金并测算现金流和成就共享等财务相关指标3）区域成本：编制及审核目标成本2）集团成本：审核审批目标成本。
碧桂园集团全成本的管与控
集团签约明源启动信息化《集团成本分摊管理指引》《关于实施2014版目标成本科目和表格模板的通知》修订《全成本季度考核办法》《目标成本管理办法》《项目合约规划工作指引》《关于落实成本策划工作的通知》2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月《关于落实结构限额设计管理工作的通知》实施系统预警与强控发布新投资版目标成本测算表发布全成本数据库2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集团全成本管理制度体系日臻完善2016年1月全成本管理线条架构调整修订《全成本季度考核办法》2016年2014201520162017理得清预得准深推控得住前置管控-过程管控-后评估帮扶项目实现成本受控助力项目达成经营指标2017全成本管理目标迈向“深推控得住”工作目标支持项目控制成本争利润帮助项目实现目标拿奖金重点转为落地做实控得住全成本管理认识1前置管控重要性2目录成本全过程管控3Mysoft 明源成本是一堆数据！成本是一堆数据指标！成本超目标成本幅度平均值：+10%目标净利率下降幅度平均值：-30%成本的有效节余就是利润！整体情况成本项目含量变化综合单价成本变化备注钢筋（kg/m2）0.750 5.5 4.13钢筋含量45，梁板约占比50%，层高3m 混凝土（m3/m2）0.006450 2.85砼含量按0.38计算，梁板约占50%。
模板（m2/m2）0.06165 3.93模板含量按3.3，梁板约占45%。
砌体（m3/m2）0.007480 3.20砌体含量按0.2考虑。
抹灰（m2/m2）0.13324 3.20内外墙抹灰按4.0考虑。
外墙（m2/m2）0.040502.00外墙系数按1.2考虑。
成本变化合计19.31假设：层高能否增（减）10cm ？结论：每增加10cm 层高、单方造价增加约20元/m2测算条件：层高3.0m ，主要变化在竖向构件，扣除梁板相关比例，暂不考虑机电工程变化成本是项目经营管理决策依据！花该花的钱，办该办的事全成本管理，以项目经营为中心保证现金流成本管控促进销售保障利润成本管理目标成本不超支利润有保障全成本管理，是目标管理全成本管理企业根据特定时期的经营目标确定成本管理目标由各级管理者在其职权范围内、运用系统工程的原理对各种影响成本的因素和条件采取一系列测算、调节和监控等专业管控措施以保证经营目标实现的管理行为。
碧桂园动态成本管理
碧桂园动态成本管理背景碧桂园集团成立于1992年，总部位于广东省佛山市。
作为中国房地产领域的知名企业，碧桂园集团主要从事房地产开发与销售、物业管理等业务，目前已在海内外拥有多家上市公司。
在房地产开发行业中，成本控制是企业运营的重要一环。
针对碧桂园集团中的动态成本管理，本文将从以下几个方面进行阐述：1.动态成本管理的概念和作用2.碧桂园集团的动态成本管理实践3.动态成本管理的优势和挑战动态成本管理的概念和作用动态成本管理是指在企业生产经营过程中，按照不同的活动和流程，对成本进行动态管理和控制的过程。
在房地产开发行业中，动态成本管理主要应用于项目管理、经营活动、材料采购等方面。
动态成本管理的主要作用在于提高企业的经营效率，降低企业的生产成本。
通过对不同环节的成本进行精确的测算、分析和控制，企业可以针对成本较高的环节加以优化，从而实现成本的节约和利润的提高。
碧桂园集团的动态成本管理实践作为中国房地产行业的领先企业，碧桂园集团一直致力于完善自己的成本管理体系。
目前，碧桂园集团的动态成本管理主要依靠以下几个方面：1. 成本预算控制碧桂园集团在项目实施前，会进行详细的成本预算和控制，从而确保项目的收益目标得以实现。
项目实施过程中，还会根据项目实际情况进行动态调整和管理，保障项目的顺利实施。
2. 定量管理碧桂园集团在项目实施中，会进行精细化的定量管理。
每个环节的成本将会根据活动和流程进行测算和分析，从而精准掌握成本情况，实现成本的优化和控制。
3. 供应链管理碧桂园集团在采购和物流方面，积极引入供应链管理，从而优化企业的采购和物流环节。
通过实时监控和调整，实现成本的最优化。
4. 外包管理碧桂园集团在外包业务实践中，会进行成本与收益的权衡，根据实际情况进行外包决策。
同时，还会根据外包服务商的服务质量和成本进行选择，保障企业在外包过程中的利益。
动态成本管理的优势和挑战动态成本管理可以带来诸多优势，包括：1.精确的成本掌控：通过动态成本管理，企业可以精确掌控每个环节的成本情况，实现成本的优化和控制。
碧桂园集团房地产成本核算指导V2.0
碧桂园集团房地产成本核算指导（V2.0版）目录第一章总则 (3)第二章成本核算的基本程序 (3)第三章成本核算的基础工作 (4)第四章确定成本核算对象 (7)第五章成本项及费用的核算 (11)第六章科目设置 (16)第七章成本的归集与分配 (18)第八章成本的结转 (34)第九章成本报表 (37)第十章成本财务接口业务规则 (37)第十一章附则 (40)第一章总则一、为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。
第二章成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序第三章成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料：二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。
库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。
各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。
房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。
板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。
第四章确定成本核算对象一、确定成本核算对象的基本原则1.产权归属开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。
不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
碧桂园全成本管理
碧桂园全成本管理碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，始终坚持以“质量、服务、信誉”作为企业核心理念。
在成本管理方面，碧桂园采用全成本管理的方式，在生产、经营和管理过程中实现全方位成本控制，以保证成本的控制和精益管理，提高企业的效益和竞争力。
全成本管理的定义全成本管理是以全面的、系统性的成本观念作为基础，从企业产生的各个环节，从采购、生产、销售、物流、资本等多个方面考虑，对企业整体成本、全要素成本及所有经营成本进行综合管理的一种成本管理方式。
碧桂园全成本管理的特点1. 整全成本观念碧桂园全成本管理注重全面、系统性、整体性地认识和控制成本，从初期开发、设计、施工、营销等全过程考虑，以实现企业长期成本控制。
2. 综合深入的成本控制碧桂园全成本管理注重对产生的每一项成本进行深入细致的分析和控制，从销售渠道、产品结构、经营布局等方面综合考虑，严格控制每一个环节，实现企业精细化管理。
3. 激励机制的支持碧桂园全成本管理注重通过激励机制，推动员工积极参与成本管理工作，提高成本控制和利润管理意识。
4. 全员参与的管理方式碧桂园全成本管理以员工为中心，全员参与成本管理，推动员工自身的素质提升，进一步提高企业的经营效益和竞争力。
碧桂园全成本管理的具体实施1. 采购成本的控制碧桂园早期采用竞争性招标采购制度，通过多方竞标，节约采购成本。
现在，碧桂园通过供应商管理体系，建立起供应商优选机制，以确保高品质、低成本和可靠性。
2. 设计成本的控制碧桂园注重设计的精细管理，实行设计变量控制和精细化管控机制，从而减少设计变更的频次，降低企业的开发成本。
3. 施工成本的控制碧桂园全成本管理注重施工的全过程控制，在施工前期，经过详尽的技术论证和预算评审，把每一个环节都严格管控，实现施工成本的精细化管理。
4. 营销成本的控制碧桂园整合了全场景数字营销体系，通过深入洞察消费者需求，运用数据分析、精准广告投放等方式，提高营销效益，降低营销成本。
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《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》解读广西区域成本管理部2017年12月感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•归集与分摊管理办法解读三•案例测算及成本变化分析定价成本成就共享同心共享底线管理……统一产品成本口径统一项目利润计算口径预控风险后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•归集与分摊管理办法解读三•案例测算及成本变化分析成本归属到业态清晰明确一般指主体建安两个及以上业态共用成本除主体建安外谁受益谁承担直接成本间接成本适用范围：公司所有控股开发项目后期地块未获取的原则上不参与分摊前期不追溯调整总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目紧前不紧后总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目分摊原则后分摊先归集总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目•明确成本发生位置•以地块区分按期区归集•按属性划分成本归类•用于财务核算及助力成本测算按科目归集•归集业态直接成本•归集业态全成本，对业态是归集，对科目是分摊按业态归集期区→ 科目→ 业态各业态执行“先归集、后分摊”总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目占地面积占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积建筑面积指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积可售面积指取得《商品房预售许可证》、可以进行销售的物业建筑面积可售比是评判项目规划设计经济性的成本管控核心指标。
可售比= 地上可售面积/ 总建筑面积•可售面积：以计算容积率为前提，指有产权可供销售的面积。
•车位不论是否实际有产权可售，在计算可售比时均作为不可售面积计算。
•不可售面积包括：户内赠送面积、地下室、架空层、夹层等不计容面积；垃圾房、警务室、电梯机房、社区活动中心、物业办公室等物业配套面积；电房、水泵房、消控中心等市政配套面积；按照各业态的占地面积计算土地价款;同一栋楼两个产品以上，按计容建筑面积乘土地加成系数参与土地成本分摊。
ACB产品计容面积*土地加成系数业态占地当期占地A+B+C B+C BCA A总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目土地成本土地加成系数：目的是为了保证同一楼栋有不同产品的建筑物容积率一致，土地成本分摊合理，故设置按售价的比例承担土地成本。
项目目标成本确定的土地加成系数后期不能调整。
商铺的土地加成系数（集团参考系数）：商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5土地返还：有书面约定的，目标成本编制按已返还考虑，绩效计算以返还到账为准。
二、新版管理办法解读主要一级科目成本分摊至产品原则：注：此处表述的分摊原则不是绝对原则，要以谁受益谁承担为前提科目分摊原则行政事业性收费与前期工程费用场地平整占地面积临建板房及临建售楼部地上可售面积其他建筑面积主体建安各业态自行归集景观环境工程占地面积社区管网工程地上建筑面积公共配套设施样板房软、硬装各业态自行归集售楼部软、硬装地上可售面积其他地上可售面积工程建设其他费用总建筑面积开发间接费用总建筑面积总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目管理费用类型项目/期区间分摊期区内分摊至业态管理费用目标成本编制：项目管理费：期区间，按可售面积分摊区域平台管理费按上一年度区域销售（实际签约）费用率计算集团平台管理费按上一年度集团平均（实际签约）费用率计算（按年更新发布）绩效计算：项目管理费及区域平台费用按（实际签约）销售面积分摊按可售面积分摊优点不足1、清晰管理费用范围，规避成本漏洞2、明确区域和集团平台管理费用计取原则3、按费率计算有利于低售价产品定价1、产品售价越高，分摊的管理费越高2、随着费用范围清晰，项目管理费用实际指标会较目标成本提高总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目营销费用归集口径分摊原则项目营销部门发生的所有费用各产品的销售收入销售案场特约物业服务支出当期费用化按各产品销售收入未在合同总价中扣除的销售/收楼/工程质量原因造成的减免或赠送物业服务费租赁临时销售中心的租金和装修（含硬软装）成本自2015年1月1日起明确的，为促进项目销售，应区域项目要求新开业的酒店，其新开业期亏损总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目财务费用含各类利息、财务顾问费、安排费、咨询费、手续费等。
一般财务费用按销售收入分摊，资金措施费按建筑面积分摊。
供应链融资成本：1、达成成就共享前，因为项目自身回正缺口而引入的由项目公司承担，计入利润考核；达成后且持续为正，是基于集团强行号召要求贷入或集团对区域资金的考核指标要求而贷入是不计入利润考核；此为责任制考核的基本原则；2、投资测算时是基于销售计划、签约回笼来合理预估开发贷、前端融资以及供应链融资成本，在预计达成有缺口时才会考虑贷入供应链融资；如按照集团要求能做就做供应链（几乎为建安成本的60%部分）都要做，项目利润是一定达不到投策拿地利润要求的；3、综上，目标成本编制时影响预售定价，如编制时预计达成成就共享有缺口就预估，无则无需预估，项目总、营销负责人和财务负责人可合理站在项目角度平衡。
供应链融资成本的责任制考核口径和核算口径的差异属于正常现象，动态成本考核时可以剔除集团政策要求引入的供应链融资成本，属于【符合制度的调整】总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目税增值税附加、防洪费等，包含原已缴营业税。
所得税。
土增税：土地增值税按预计清算与预征孰高原则计算。
进入清算环节的，以税务机关出具清算审核事项通知书（即审核结论）为准所得税：在分摊时按利润总额的25%统一标准计取。
总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目自持商业、配套、公司资产类业态当期分摊优缺点自持酒店、商业三类有产权公配的土地和景观成本分摊至地上可售面积其他成本正常归集不分摊优点：1、经营风险前置；2、利于后期大宗资产去化不足：1、地上可售产品定价成本提高；2、间接影响项目绩效及奖金小型医院、会所、综合楼、肉菜市场、销售中心等有产权资产碧桂园接收的有产权学校（不能判断的按不接收处理）总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目车位业态当期分摊优缺点非人防车位目标成本编制：车位价格大于成本，不需分摊车位价格小于成本，亏损分摊绩效计算：车位自身承担成本不得大于车位售价的一定比例，已售的按实际收益计算一二线城市中心城区范围内按售价100%一、二线郊区、其他城市按售价50%车位售价：执行底线管理优点：1、经营风险前置；2、预提车位积存风险不足：1、影响定价成本提高；2、间接影响项目绩效及奖金人防车位若政府无明文规定人防车位可售，成本全部分摊至可售产品；若政府有明文规定人防车位可售，分摊方法同上述非人防车位。
总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目自持商业、配套、公司资产类类型跨期分摊优缺点公配与有产权资产分期开发且受益期区未开发，按占地面积各期分配后再进行分摊在当期未建设但当期受益的，按占地面积预提承担对应成本后期地块未获取时，仅在已取得地块中进行分摊后期地块已获取而未开发时，按占地面积在所有已取得地块中进行分摊优点：1、减轻二期成本压力。
2、按占地面积分摊有利于规避集团经营风险不足：1、会影响定价成本。
2、影响区域绩效及奖金。
3、因首期通常容积率低，所以首期定价有提高压力红线外其他配套设施按占地面积分摊总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目规划指标跨期分摊指将本期应建车位及人防建设在后期类型V1.0V2.0规划指标：车位配比、应建人防按规划指标要求将应建车位成本（含人防及人防缴费）按分摊规则预提至当期优点：1、各期项目合规，经营风险前置管控2、各期利润均衡，规避一期拿奖金二期亏损不足：1、影响首期规则和定价2、间接影响区域绩效及奖金总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目后分摊大型公配期区科目先归集一期二期幼儿园一期二期幼儿园别墅洋房景观工程景观工程别墅样板房洋房样板房装修成本装修成本当期跨期总则成本归集分摊原则科目分摊跨期分摊收购项目（一）“鼓励项目前置成本风险管控，项目可结合实际情况、从减轻后期项目成本分摊压力出发提前分摊”；“经集团确认属提前分摊、有利于风险管控的分摊方案，允许突破本办法相应规则”（二）集团鼓励各区域基于经营风险预控原则，合理提前成本分摊。
感谢聆听！目录一•分摊办法的目的二•新版管理办法解读三•案例测算及成本变化分析目标成本编制实操练习题目实操大型公配部分全成本=开发成本+税金开发成本= 不含税成本销项税=(含税收入-含税土地成本) /1.11 *0.11可抵扣进项税=即施工方开票抵扣的增值税我方应缴增值税=销售应缴增值税额（销项税-可抵扣进项税）*12%主营业务税金及附加=堤围费（销售收入*0.1%）+销售应缴增值税额*12%全成本=开发成本+税金开发成本（不含三费）= 【土地成本】至【开发间接费】之和加计扣除=开发成本（不含三费）*30%可抵扣的扣除金额（A ）=开发成本（不含三费）+加计扣除增值额（B ）=收入-可抵扣的扣除金额（A ）增值率（D%）=增值额（B ）/收入增值税（万元）增值率（D%)增值税（万元）增值率D%<00增值率D%<=50%,增值额*30%增值率D%<=100%增值额*40%-A*5%增值率D%<=200%增值额*50%-A*15%增值率D%＞200%增值额*60%-A*35%土增税税负率=增土增税预征孰大原则取最大值根据增值率值判断计算方式感谢聆听！。