东营市场报告5.2

东营市房地产市场调研报告

一、东营概况

1、区位介绍

东营市位于山东省北部黄河三角洲地区，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积8243.26平方公里，2010年东营常住人口达203.53万人。

东营市风光奇秀，具有独特的旅游资源。东营国家级自然保护区，在黄河入海口附近，这里是地球温带最完整、最广阔、最年轻的湿地生态系统，是黄河三角洲上最有价值和特色的旅游景观之一。北部为黄河冲积的近代三角洲平原，有一望无际的大草原、15万亩的槐林公园和风光旖旎的海滨小城。

2、社会经济指标

人均GDP较高

3、行政区划

东营市辖东营、河口2个区，广饶、垦利、利津3个县。

4、交通、配套情况

东港高速

荣乌高速

东青高速

5、城市规划

内陆地区重点发展高端产业经济，沿海区域以临港产业经济和生态旅游为主。

二、东营区概况

1、区位介绍

东营区位于东营市中部，是在油田矿区基础上发展起来的组团式新兴城区，主要由西城区和东城区两大部分组成，其中东城区包括东部新城和东营经济开发区。东城区建成区面积44平方公里，西城建成区面积66平方公里，两地相距15公里，以新区建设为重点加速了东西城的对接。

东营区

2、经济指标

3、区域规划

东营区规划为西城区、东部新城和开发区。西城为老城区，规划为石油产业及配套生活区，生活配套设施齐全，居住氛围浓厚，人口密度大；东部新城规划定位为城市主中心，该区域道路等基础设施比较完善，规划整齐，但目前商业配套不及西城，人口密度相对较低，随着市政府、规划局和土地局等办公部门迁至府前大街，已形成政府主导型战略东移格局。

东营经济技术开发区位于城市东部，靠近海滨及码头。东营经济技术开发区为国家级经济技术开发区，2010年全区实现工业总产值718.4亿元，进出口总额29.3亿美元。区内基础设施完善，已具备七通一平。园区招商主要以汽车及零部件产业、新能源产业、石油装备产业、环境友好型新材料产业、有色金属压延及深加工、电子信息产业和现代服务业为主。园区北部的4D机场已开通航线，东部海滨区域广利港正在扩建，滨海新城生态居住区目前处于概念阶段，尚未编制总规。

政府引导

城市东扩

4、房地产市场情况

东营区商品房成交每周平均50余套，开发区周均成交不足10套。

住宅签约量走势图

东营区新建商品房成交以住宅类为主，占比超八成，成交均价5244元/平方米。

东营区新建商品房成交户型以120-144㎡为主，占比45%；90-120㎡户型次之，占比26%；144-200㎡户型居第三位，占比14%；90㎡以下户型成交最少，仅占5%。

签约户型占比情况（2012.4.9-2012.4.22）

5、土地市场情况

东营区近期推出经营性用地较少，且规模偏小，其中居住类楼面均价约800-1000元/平方米，商业用地成交楼面价约1000元/平方米。

三、垦利县概况

1、区位介绍

垦利县位于黄河入海口，地处胜利油田腹地，总面积2204平方千米。2007年底，总人口21.5万人。垦利县是山东省跨世纪工程——黄河三角洲开发的前沿阵地，基础设施完善，境内有胜利黄河大桥、东营海港，公路较为通达。

2、经济指标

3、区域规划

垦利县重点打造五区经济，地产项目多聚集于中心城区。

4、房地产市场情况

2012年一季度，垦利县住宅商品房成交618套，住宅成交均价约3021元/平方米，商业成交均价为6334元/平方米。

2012年一季度成交明细

5、土地市场情况

2012年度垦利县国有建设用地拟供应总量为530.15公顷，其中商服用地88.59公顷；工矿仓储用地278公顷；住宅用地107.33公顷；公共管理与服务用地56.22公顷。

其中，住宅用地成交楼面均价约223元/平方米，商业用地成交楼面均价655元/平方米。

2012年一季度东营经营性用地成交情况统计

近期土地成交明细

四、目标项目情况

1、项目概况

项目区位于垦利县东部海滨区域，距垦利县中心城区约35公里。本项目包括30000亩围海造地及防坡堤工程。

项目区

2、项目区周边情况

项目区周边配套较缺乏，现状道路路况较好，但通达性欠佳。周边仅一个在售新建商品房项目新汇东海岸。

新汇东海岸

五、重点在售项目分析

1、垦利县房地产项目情况

新汇东海岸

2、东营区房地产项目情况

东部新城及开发区项目情况明细

西城区项目情况明细

3、典型项目剖析

（1）西城区

天籁华都

天籁华都主力户型为98-123平方米小高层和126-150平方米多层，及别墅。现加推4#、5#楼小高层，中间两户96㎡三室两厅一卫房源为8层高，

边户116㎡三室两厅一卫房源为9层，前期房源同步在售，96-150㎡中小户型，起价为5500元/㎡，另有梯度优惠和150元/㎡装修补助。

购房首付30%有9.8折优惠，40%有9.75折优惠，50%有9.7折优惠，60%有9.65折优惠，70%及以上有9.6折优惠。

天籁华都·福临苑在售多套双拼别墅，面积为206—306㎡，价格为180万/套—310万/套，均价约8738-10131元/平方米。另有一次性付款最高优惠8万元。

小结：

项目体量较大，属西城区版块，项目产品类型为多层及别墅，销售去化较好，周边配套较齐全，买房必须购置地下室，地下室均价为2600元/㎡，物业费7角/㎡，电梯费另收为35元/月，开发商为当地区城建，有较高实力且有较多在开发项目，项目周边租赁价格为12000元/年，项目在东营区房地产销售排行中位居第一名。

（2）东部新城

格林星城