交房的法定标准

在商品房交易中，交房的法定标准是什么？

如何界定商品房已“验收合格”？

上海的李女士在三亚买了一套房，收到交房通知的时间，比合同约定的交房时间晚了整整250天。就交房是否“逾期”，双方争执不下。日前，经终审法院判决——逾期交房 3万多违约金是代价

在日常生活中，人们经历的商品交易大多是“一手交钱，一手交货”，这样的交易方式虽简单安全，但对于房产这样的不动产交易，特别是越来越多的期房交易，显然就很难适用这样的交易方式了。

李女士一家在买房时，就因交房问题，与开发商对簿公堂。李女士认为开发商逾期“交房”了，而开发商却认为李女士逾期“收房”了，双方各执其理,争执不下。日前，法院的终审判决，无疑为众多买房者提供了必要的法律常识。

买房，约定了交房日期

上海的李女士一家三口，对海南怡人的环境情有独钟，三年前到海南旅游时，决定在三亚买房以备度假、养老。

2004年12月10日，李女士一家在三亚市海坡开发区的一个花园小区，以70余万元的价格购买了佳昌房地产公司（化名）的一套房。

当天，双方在合同中约定，佳昌公司应于2005年3月30日前，将经“验收合格”后的房屋交付给李女士。合同还约定，交房时房内必须通水电、完善电话网络和电视网络。合同还约定，若逾期交房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过60日后，李女士如要求继续履行合同，合同应继续履行，并在最后交房期限的次日起至实际交房之日止，按日向李女士支付已交房款的万分之二点一的违约金。

合同签订后，李女士依约支付了全部房款。

晚了250天才收到交房通知

然而，到了该交房的那一天，家住上海的李女士一家却没有等到交房的通知。2005年10月20日，李女士委托上海一律师事务所，以她的名义致函佳昌公司，要求佳昌公司尽快交房。

直到2005年底，李女士才收到佳昌公司的来信，信封内是一份交房通知书，信封上加盖的邮章，时间显示为2005年12月10日。

李女士一家认为，收到交房通知的时间，即佳昌公司实际交房的时间，仔细一算，这比双方合同约定的交房时间，足足晚了250天。

“迟延交房，违约！”按合同的约定计算，李女士认为，佳昌公司应赔偿她违约金共计3万多元。

争议：

是逾期交房，还是逾期收房？

就违约交房问题，李女士与佳昌公司的进一步交涉，却让她十分意外。

佳昌公司称，李女士买的房，在合同约定的交付期限即2005年3月30日前已竣工，并经该公司及承建单位验收合格，房子的公用设施完善，通水、通电，电话、电视网络、消防设施均合格，符合交房条件。

佳昌公司声称，在交房期限届满之前，公司已通过电话，向李女士一家发出过口头交房通知，而当时李女士提出，房子必须取得商品房住宅交付使用批准文件才能交接。所以，李女士不来交接房屋，已构成了迟延受领房屋。

对此，李女士了解到的情况是，佳昌公司卖给她的房，是2005年11月23日才由三亚市建设局竣工验收备案的。李女士据此认为，房子在获得当地建设部门的竣工验收批准之前，就不能算是“验收合格”，就不符合约定的交房条件，即使佳昌公司口头交房，也不能认为是

如约交房。

审判：

是否“验收合格”，应以政府认定为准

争议房产究竟是何时“验收合格”的？佳昌公司是否迟延交房？围绕双方争论的焦点，一审、二审法院先后进行了审理。

法院查明，李女士所买房产所在的小区，确实是在交房期限之前就完工了，并由佳昌公司与承建方完成了整体验收。而由三亚市建设局对该小区所作的工程验收备案，时间又确实是在交房期限之后的2005年11月23日。

对于以上事实，两审法院认为，双方合同中该商品房经“验收合格”，应是指有关政府职能部门的竣工验收合格，不应是开发商自行验收合格。而“验收合格”是双方约定的交房前提，由于政府颁发给佳昌公司的“验收合格”证的时间是2005年12月1日，所以，佳昌公司称小区已于2005年3月30日前验收合格的主张，不能成立。

由此，李女士以书信为证，主张佳昌公司迟延交房达250天，得到了终审法院的认定，并成功获赔违约金3.7万余元。

交房的法定条件

海南法立信律师事务所律师杨许梓认为：

在商品房交易中，房屋交付是一个重要的环节，也是最容易产生纠纷的环节，它关系到以什么条件和标准进行交付的问题。

根据我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理办法》等相关规定，交房应具备如下要素：

1、房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

2、房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

3、住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

4、一个工程只有当土建、消防、电梯、燃气、人防、规划、环保等部分通过验收合格，并经建设行政主管部门审核颁发《竣工验收证书》以后才算是合格工程，才具备交付条件，也就是我们所说的“综合验收合格”，这是商品房买卖中房屋交付的基本条件。

5、如果双方约定的交付条件低于综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。

本案中，李女士提出房子必须取得商品房住宅交付使用批准文件才能交接，就是指商品房必须经过综合验收合格才能交付，这是商品房交付的基本条件，不具备该条件的房子不能交付使用。就是否“验收合格”的问题，佳昌公司认为其交付的房屋已经公司和承建单位验收，就符合了交付条件，是没有法律依据的。