城中村改造方向与策略

城中村改造方向与策略研究

【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。

【关键字】城中村方法及策略可持续发展

一、城中村的形成机制

1、城中村概念界定

城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。

2、城中村形成原因

“城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。

二、城中村形成的根源及存在的问题

1、城中村形成的根源

城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。

2、城中村存在的问题

城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、建设和管理带来许多环境和社会问题。

2．1 城中村改造面临的社会问题

2.1.1 被动城市化与社会空间隔离

商业性地产开发是以经济利益为目的商业行为，是想通过物化改造、有偿置换的方式，以低成本获取城中村土地，以换取更大的利益。它并没有从解决城市用地的目的和城市发展层面考虑城中村改造的社会问题，所以无法从根本解决城中村改造中存在的问题。

2.1.2 商业性城中村改造的特征及其弊端

从城中村问题的发展过程来看，90年代末到本世纪初的十几年时间，正是中国由计划经济向市场经济过渡的阶段，房地产市场的兴起，土地价格的飙升无疑对城中村的更新改造起到推波助澜的作

用。而计划到市场的过渡缺乏有效的监督机制，造成对国家资源的分配和使用寻租现象。

2．2城中村改造存在的主要问题

城中村改造是一项大工程，随着城市化进程加速发展，我国各城市旧城改造规模不断扩大，伴随城市更新扩张，其问题也逐渐显现出来。

从经济收益角度看，城中村的存在大大减少了城市土地的利用效益。因城乡实行二元土地结构，使城中村土地难以流转，导致在城中村改造问题上，演变成投资大利益小，难以调动投资者的积极性；从社会管理方面来看，城中村的存在也给社会秩序埋下了隐患，由于缺乏统一管理与规划，人口管理难度加大，计划生育难以实施，人口普查难度增加等；从美化城市方面看，城中村的存在破坏城市形象和环境，使得城市绿化难以实施，成为城市美化的一块瑕疵。

三、城中村改造方向及策略

1、城中村改造方向

城中村的改造效果应该最大化的向城市靠拢，应在满足居民住房需求的基础上，继续完善基础设施的建设，建设可以满足低收入者的住房，缓解社会居住矛盾。

1．1 城市级别对“城中村”改造走向的影响

小城市的生存成本相对较低，而且具有继续发展的潜质，所以小城市中的“城中村”不适宜向低品质社区方向改造；中、大等城市中，人口较多，生存压力大，对住房有着迫切的需求，所以中、

大等城市适合将“城中村”改造成低品质社区，

通过发展低品质社区来缓解住房压力。

因为建设各种不同的低品质住房，其土地在使用方式和效益方面有着巨大的差异，为了使地区土地发挥最大的作用，低品质社区应避免占用可获得高收益的地段，地处稀缺性地段的“城中村”应用作高档商品房的建设。所以说区位对其改造走向起着关键性的作用。

2．城中村的改造策略

各城市所在地区的地理条件，城市发展水平、历史文化背景、及政府政策因地制宜，所以其城中村的改造方式也各有不同。

2．1对城中村改造模式的研究

从各地“城中村”改造的实践来看，城中村改造主要有以下几种模式：(1) 政府全能模式：也称政府改造模式，是指以当地政府作为城中村改造活动的领头人，包揽与城中村改造有关的所有工作的一种改造模式。(2)村集体改造模式：与政府改造模式不同的是，其领导人由村民自己担任，但是却是在政府的改造政策指导下完成的，由城中村村民通过民主协商、集体讨论的形式决定有关本村改造的所有方案。(3)市场化运作模式：即开发商主导的改造模式。是地方政府公布本地区城中村改造的方案和优惠政策，以招标的形式，吸引房地产开发商对城中村进行开发改造的运作模式。(4)半市场化运作模式：即由三方，即政府出台政策、开发商垫付资金、村委会协助，共同完成城中村改造模式。调动三方共同和谐完成，

是目前各地进行城中村改造的首选。

2．2城中村改造的典型模式

通过总结各地城中村改造经验，总结出三个改造的典型模式。（1）深圳模式：深圳利用外资发展经济，城市获得了快速发展。其城中村改造模式是政府起到了积极的指引作用，由政府制定基本政策及优惠措施。（2）广州模式：广州被誉为中国的“南大门”，也是我国第三大城市，其城市化发展之迅速令人不可小觑。其城中村改造模式是在政府提倡的原则下，不允许房地产商介入，而是由城中村自行改造开发的模式。（3）珠海模式:珠海是中国五个经济特区之一，从昔日一个经济落后的边陲小县，一跃成为新型花园城市，其城中村改造模式是值得借鉴的。其改造模式是以政府引导决策为主，房地产商为辅，在政府的指引下，从各个方面彻底实现城市化。

2．3 “有机更新”理论核心及原则

“有机更新”理论是在对中西方城市发展历史和城市规划理论充分认识的基础上，结合我国的现实情况由吴良镛先生提出的，认为从城市到建筑，从整体到局部，像生物体一样是有机关联和谐共处的，城市建设必须顺应原有城市结构，遵从其内在的秩序和规律，在可持续发展的基础上，依据改造要求，妥善处理存在的矛盾，促进改善城市整体环境，达到有机更新的目标。

“有机更新”理论是解决城中村改造问题而提出的创新思维，它也要遵从一定的原则，其原则如下:(1)整体性更新原则(2)延续