【会计知识点】投资性房地产的特征与范围
会计实务：投资性房地产
投资性房地产投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产的范围 (1)已出租的土地使用权；企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权。
第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。
第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。
(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
(3)已出租的建筑物；企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。
2.不属于投资性房地产的范围 (1)自用房地产；为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
如企业的厂房、办公楼、经营用土地等。
企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
(2)作为存货的房地产；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。
诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。
天道酬勤嘛！。
第五章 投资性房地产(教案)
第六章投资性房地产本章学习方法本章主要知识点包括：（1）公允价值模式计量的投资性房地产后续公允价值变动对当期损益的影响；（2）自用房地产与投资性房地产的转换对当期损益的影响；（3）投资性房地产的处置对当期损益的影响。
学生学习时需要将固定资产、所得税等与投资性房地产的会计处理结合起来复习；复习本章内容大概需要2小时的时间。
本章基本结构框架本章核心知识点解读第一节投资性房地产的特征与范围【知识点】投资性房地产的特征与范围（一）投资性房地产的定义1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
【提示】我们国家目前的投资性房地产主要为出租用。
持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。
2.特征：①具有投资性（不能是投机）②以房地产为载体3.判断条件①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②能够单独计量和出售（或转让）。
【提示1】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割（房产证的分割）。
【提示2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（二）投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权；（2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。
【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少，比如：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算出售，而是打算增值后再出售。
3.已出租的建筑物（1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
第七章投资性房地产
A.100
B.80 C.70
D.75
【答案】A
某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。 2008年1月1日，该企业将一项固定资产转换为 投资性房地产。该固定资产的账面余额为100万 元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为 10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。 转换日投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
应对应结转，不确认损益。账务处理一般是：
（1）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备或无形资产减值准备
贷：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
（2）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产或无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资 性房地产成本；
例如出租过程中建筑物的改良支出。 （二）不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生
时计入当期损益（借记“其他业务成本”等科目）。
第三节 投资性房地产的后续计量
一、后续计量原则 投资性房地产有两种后续计量模式：成本模式和公允
下列项目中，属于投资性房地产的是（ ）。 A.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时
空置但继续用于出租的房地产 B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他
单位 C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店 D.出租给本企业职工居住的宿舍 【答案】A
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量 （一）投资性房地产的确认 将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合
.借：公允价值变动损益
2
贷：投资性房地产——公允价值变动
第六章 投资性房地产
【补充例题】（成本模式）20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。
假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——写字楼12 000 000贷：银行存款12 000 000【补充例题】（公允价值模式）沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
【答案】甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000贷：银行存款12 000 000【例6-1】（成本模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
假设甲企业采用成本计量模式。
不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000【例6-2】（公允价值模式的后续支出）20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
第四章 投资性房地产-投资性房地产的定义、特征及范围
2015年全国会计专业技术中级资格考试内部资料中级会计实务第四章 投资性房地产知识点：投资性房地产的定义、特征及范围● 详细描述：一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售二、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产 内容是否属于投资性房地产1企业拥有并自行经营的旅馆或饭店 ×，属于固定资产2企业自用的办公楼 ×，属于固定资产3企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产4房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货例题：1.下列各项中，不属于企业投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式出租的土地使用权B.企业拥有并自行经营的旅馆C.企业（非房地产企业）持有并准备增值后转让的土地使用权D.企业开发完成后用于出租的房地产正确答案：B解析：企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，所以该旅馆不属于投资性房地产。
2.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的相关规定，下列项目中属于企业投资性房地产的是（）。
A.计划用于出租但尚未出租的土地使用权B.转租出去的经营租入的办公楼C.单独计价入账的土地5房地产企业开发的已出租的房屋√6房地产企业正在开发的商品房×，属于存货7房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货8房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货9房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货10企业以经营租赁方式租入的建筑物×，不属于企业的资产11已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置√12出租柜台×，属于固定资产13炒楼花×14闲置土地×，属于存货、无形资产15企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产D.持有并准备增值后转让的土地使用权正确答案：D解析：A选项属于无形资产；B选项办公楼所有权不属于企业，因此不能作为企业的投资性房地产；C选项应确认为固定资产并且不用计提折旧。
中级财务会计课件——投资性房地产PPT
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备 增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来 资本增值收益，符合投资性房地产的定义。
24.01.2021
2
企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使 用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。根据 1999年4月26日国土资源部发布的《闲置土地处理办法》的规 定，土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的 人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地 属于闲置土地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土 地：(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动 工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行 政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设 的；(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设 总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未 经批准中止开发建设连续满1年的；(3)法律、行政法规规定 的其他情形。《闲置土地处理办法》还规定，经法定程序批 准，对闲置土地可以选择延长开发建设时间(不超过1年)、改 变土地用途、办理有关手续后继续开发建设等方案。按照国 家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让 的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常
性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
[例1]2007年6月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
6月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写
字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。6月25
日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计2000万元(假设不
投资性房地产
一、投资性房地产的概念
注会会计知识点 投资性房地产的特征和范围
注会会计知识点投资性房地产的特征和范围注会会计知识点:投资性房地产的特征和范围
注会会计知识点：投资性房地产的特征和范围
投资性房地产的特征和范围：
1.投资性房地产的特征：是一种经营活动；在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；有两种后续计量模式。
2.投资性房地产的范围：
①已出租的建筑物。
是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。
②已出租的土地使用权。
是指企业企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
③持有并准备增值后转让的土地使用权。
是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权（不包括按照国家有关规定认定的闲置土地）。
《中级会计职称》考试第4章精讲
甲公司：不能确认其投资性房地产。
乙公司：属于投资性房地产。
【教材例4－2】2×18年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。
3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。
【正确答案】甲公司：不能将其确认为投资性房地产。
乙公司：将其确认为投资性房地产。
【例题•多选题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。
（）（2017年）【答案】√【例题•多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。
（2015年）A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。
（）（2013年）【答案】×【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
2019年注册会计师考试知识要点分析及考前押题第六章 投资性房地产(附习题及答案解析)
第六章投资性房地产内容框架1.投资性房地产的特征与范围3.投资性房地产的确认和初始计量3.投资性房地产的后续计量4.投资性房地产的转换和处置考情分析本章是基础性章节。
在考试中，本章既可以考客观题也可以考主观题。
本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换等内容结合。
【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。
第一节投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定提示：持有并准备增值后转让的建筑物，如果是房地产企业，作为存货核算；如果是一般企业，作为固定资产核算。
【例题·多选题】下列不属于投资性房地产的有（ ）。
A.房地产企业开发待售的商品房B.房地产企业开发增值后出售的土地使用权C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的房地产 『正确答案』ABC 『答案解析』选项A 和B ，房地产开发企业的存货；选项C ，企业的无形资产。
第二节投资性房地产的确认和初始计量◇知识点：投资性房地产的确认和初始计量【例题·单选题】下列表述中正确的是（）。
A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入建造成本D.投资性房地产应当按照成本模式或者公允价值模式进行初始计量『正确答案』B『答案解析』选项A，持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为董事会或类似机构作出书面决议的日期；选项C，在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本；选项D，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
◇知识点：与投资性房地产有关的后续支出【例题·多选题】下列关于投资性房地产说法正确的有（）。
(会计考试复习资料)第28讲_投资性房地产的范围,投资性房地产的确认和初始计量
，，其他渠道均为倒卖不保证售后第六章投资性房地产考情分析本章是基础性章节，非常重要，考试分值一般在5-12分，在各个题型中都可以进行考查。
投资性房地产可以单独出计算题，也经常与固定资产、无形资产结合出综合题。
在两种计量模式下投资性房地产与固定资产之间的转换，必须要熟练掌握。
2020年教材变化：删除与“经营租赁”相关的知识点表述目录01 投资性房地产概述02 投资性房地产的确认和初始计量03 投资性房地产的后续计量04 投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产概述【考点】投资性房地产的范围（★★）案例导入国美通讯设备股份有限公司于2017年1月终止家电零售业务，完成家电零售业务相关流动性资产的置出，原用于家电零售门店的自有房产物业转为对外出租，还属于固定资产吗？（一）投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
1.投资性房地产是一种经营性活动目的是为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益的总流入。
【结论】经济利益总流入，计入其他业务收入。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营活动场所的房地产和用于销售的房地产【结论】与固定资产、存货不同，应单独确认一项新资产。
（二）投资性房地产的范围范围注意事项地已出租的土地使用权①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（属于无形资产）②对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
（强调拥有产权）持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产房已出租的建筑物①租入再转租的建筑物，不属于投资性房地产；（强调拥有产权）②企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
投资性房地产的概念特点范围及确认条件(全面)
2．公允价值模式
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下 列条件：
（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似 房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公 允价值作出合理的估计。
＊企业代建的房地产，适用《企业会计准则第 15 号— —建造合同》；投资性房地产的租金收入和售后租回，适用 《企业会计准则第 21 号——租赁》，因此这两个项目不适 用于《投资性房地产准则》。
四、投资性房地产的计量模式
1．成本模式
在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第 4 号——固 定资产》和《企业会计准则第 6 号——无形资产》的规定，对投 资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。
五、投资性房地产的后续支出
投资性房地产发生有关的后续支出时，如果该支出将引起的 相关经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量， 则应该将其资本化，计入投资性房地产成本；如果不满足上述 确认条件的，应当在发生时直接计入当期损益。
六、投资性房地产的披露
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息： （1）投资性房地产的种类、金额和计量模式； （2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销， 以及减值准备的计提情况； （3）采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方 法，以及公允价值变动对损益的影响； （4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权 益的影响； （5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
投资性房地产的基本特征cucf
2024/7/30
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二、与投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房 地产确认条件的——应当计入投资性房地产成本； 会计处理如下：
2024/7/30
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1、采用成本模式计量的投资性房地产 （1）转入改良或装修时：
借：在建工程 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产
2024/7/30
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2、转换日的确定
（1）投资性房地产开始自用——转换日为房地产达 到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提 供劳务或者经营管理的日期。
2024/7/30
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（二）会计处理
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房 地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投 资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公 允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公 允价值变动损益）。
会计处理如下： 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
2024/7/30
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（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提 供保安、维修等相关辅助服务——所提供的其他服务 在整个协议中不重大的，应将该建筑物确认为投资性 房地产。
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（二）不属于投资性房地产的项目
（1）自用房地产
——即为生产商品、提供劳务或者经营管理而 持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。
3、关联企业之间租赁房地产的——出租方应将 出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并 报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
2024/7/30
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第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量 (一)投资性房地产的确认条件
投资性房地产
第10讲-投资性房地产的特征与范围，投资性房地产的确认和初始计量，投资性房地产的后续计量第六章投资性房地产考情分析本章主要介绍了投资性房地产的特征、范围和会计核算，属于重点内容。
关于投资性房地产后续计量模式的转换可以和会计政策变更相结合命至主观题。
近三年平均分值为4分。
第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
【提示】投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征：1.投资性房地产是一种经营活动；2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
二、投资性房地产的范围1.已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。
用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。
【提示】（1）企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产。
（2）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
（3）如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
3.已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
【提示】企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
4.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
2024-中级财务会计第8章投资性房地产
本钱模式 公允价值模式
2024/3/27
后续计量
12
〔二〕自行建造的投资性房地产本钱构成
• 内容：
教材P159例8-2
• 包括土地开发费、建筑安装本钱、应予以资
本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的
间接费用等
何时确认为投
• 会计处理 借：投资性房地产 资性房地产
• 成〕本模式
第八章 投资性房地产
企业会计准那么第3号 -投资性房地产
2024/3/27
1
投资性房地产概述
投资性房地产的定义及特征 投资性房地产的范围
投资性房地产的确 认和初始计量
投资性房地产的确认和初始计量 与投资性房地产有关的后续支出
投
采用成本模式进行后续计量的投资性
资
房地产
性 房 地 产
投资性房地产的 后续计量
2024/3/27
8
二、投资性房地产的初始计量
取得渠道不同，本 钱的具体构成内容
就会有所不同
同时满足
三、投资性房地产确实认条件
〔1〕与该投资性房地产有关的经济利益很 可能流入企业；
〔2〕该投资性房地产的本钱能够可靠地计 量
2024/3/27
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四、投资性房地产的后续计量模式
两种模式：
本钱模式 公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的 投资性房地产
投资性房地产后续计量模式的变更
投资性房地产的转 换和处置
投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
2024/3/27
2
第一节 投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或 两者兼有而持有的房：在建工程〔开发产品
第八章投资性房地产
6.计提投资性房地产减值准备的会计处理 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
（一）相关规定
投资性房地产后续计量——通常应当采用成本模 式
只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价 值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对 投资性房地产进行后续计量。
二、投资性房地产的初始计量及取得的核算 （一）初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性
房地产的成本可参照 “固定资产”和“无形资产” 等章节相关要求确定。 （二）取得的核算 1.账户——设置“投资性房地产” 账户，其为资产 类科目，借方登记投资性房地产的增加，贷方登 记投资性房地产的减少，期末余额为借方余额， 表示企业投资性房地产的结余价值。 采用成本模式计量的，应当按照投资性房地产类别 和项目进行明细核算； 采用公允价值模式计量的，应当按照投资性房地产 类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动” 进行明细核算，外购的土地使用权和建筑物发生 的实际成本，计入“投资性房地产——成本”科 目。
（1）购入时
入账面成本＝3 000+50=3 050（万元）
借：投资性房地产—写字楼）3 050 000
贷：银行存款
3 050 000
（2）20X7年末收取租金时 半年的租金=400/2=200（万元）
借：银行存款 2000 000 贷：其他业务收入 2000 000
（3）20X7年提取折旧时 年的折旧额＝（3 050-20）/20=151.5（万元） 20X7年半年的折旧额= 151.5 /2=75.75（万元） 借：其他业务成本 757 500
贷：投资性房地产累计折旧 757 500
投资性房地产的定义及特征
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征房地产是土地和房屋及其权属的总称。
在我国，土地归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。
因此，房地产中的土地是指土地使用权。
房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动，甚至作为个别企业的主营业务。
就某些企业而言，投资性房地产属于日常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入，但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动，形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
投资性房地产的确认、计量和披露适用《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）的规定，房地产租金收入的确认、计量和披露适用《企业会计准则第21号——租赁》的规定。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产主要有以下特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。
房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。
根据税法的规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
第16讲_投资性房地产的特征与范围,投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
（二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。
建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。
（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。
【例题·单选题】甲公司以1 400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，全部成本合计6 000万元，完工当日土地使用权账面价值为1 200万元，假定不考虑其他因素，租赁期开始日该投资性房地产的初始成本是（）万元。
A.3 600B.7 200C.2 400D.2 000【答案】C【解析】初始成本=1 200÷3+6 000÷3=2 400（万元）。
二、投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
转为改扩建时的分录如下：1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动（也可能在贷方）贷：投资性房地产——成本【教材例6-1】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
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第六章投资性房地产
本章考情分析
本章考试内容较多，但所占分值不多，一般以客观题形式进行考核，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式进行考核。
本章分值一般在5分左右。
本章教材主要变化
本章内容无实质性变化。
本章基本结构框架
第一节投资性房地产的特征与范围
一、投资性房地产的定义
投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
范围相关内容
1.已出租的土地使用权（经
营租赁方式）
企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此
类
2.持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见）
3.已出租的建筑物
（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑
物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建
筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑
物；
（2）企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资
性房地产；
（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建
（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——厂房15 500 000
贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000
【例6-2】（公允价值模式的后续支出）
20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。
11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。
3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
不考虑相关税费。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）12 000 000
贷：投资性房地产——成本10 000 000
——公允价值变动 2 000 000
（2）20×8年3月15日～11月10日：
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
贷：银行存款等 1 500 000
（3）20×8年11月10日，改扩建工程完工：
借：投资性房地产——成本13 500 000
贷：投资性房地产——厂房（在建）13 500 000
【补充例题】（费用化后续支出）
甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。
【答案】
日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。
借：其他业务成本15 000
贷：银行存款等15 000
【例6-3】甲企业为从事房地产经营开发的企业。
20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。
该写字楼的造价为9 000万元。
20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。
假设甲企业采用公允价值计量模式。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本90 000 000
贷：开发成本90 000 000
（2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：
借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000
贷：公允价值变动损益 2 000 000
二、投资性房地产后续计量模式的变更
1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产（转换日的公允价值）
投资性房地产减值准备
投资性房地产累计折旧（摊销）
贷：投资性房地产
盈余公积（倒挤，可借可贷）
利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）
【特别提示】
涉及所得税影响的，确认递延所得税资产（或者递延所得税负债）
【补充例题】
20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。
20×9年2月1日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。
20×9年2月1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。
甲企业按净利润的10%计提盈余公积。
假定不考虑所得税等相关因素。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本95 000 000
（变更日公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销） 2 700 000
贷：投资性房地产90 000 000
盈余公积 770 000
利润分配——未分配利润 6 930 000。