设备运行管理规程流程图

工程部各系统设备运行管理流程

單位名稱 設施設備維

流程 名稱 設備運行管理 任務概要 設備管理與日常 護部 管理 任務程序、重點及標

單位 節點

物業工程部 設備運行管理人員 设备承包商 準

A B C 1 開始

2

3 運行管理人員負責開 機全程運行狀況檢查 密切注意設備的各個

工況

設備全程運行檢查 設備各部件情況 如果出現故障，確定故

障的嚴重程度，如嚴

重，通知承包商維保，

工程部配合

4 發現故障 重大故障 如果設備運行正常，則

工程部人員定期檢查，

維保 否 是 维修 维修

5 6 定期檢查、維護

改動設備書面徵詢意見 實施 如果設備管理人員對

設備任何改動，應當書

面征詢承包商，得到對

方審批后，方可進行實

施；工程部嚴格檢查

檔設備非常態運行時，

應與承商取得聯繫， 審批 7 8

9 可行性確定 專業意見 設備運行超負荷、超時等

設備承包商確定其可

行性，并提供專業意

見，在專業指導下實施

實施 定期檢查 檢查記錄 10 設備管理人員對整個

系統檢查

配合 11 12

設備檢查完成后填寫 相關《系統檢查記錄》

1 空调设备运行管理规程

1）目的：

确保制冷空调设备设施保持良好性能，保证空调温、湿度处于舒适范围。

2）适用范围：

制冷空调设备、设施的运行管理。

3）职责：

（3.1）制冷空调设备运行员负责制冷机的操作、监视和记录。负责空调设备的操作、监视和记录。

（3.2）空调设备维修员负责设备检修，日常清洁维护。

（3.3）主管负责空调设备、设施的综合管理，对上述工作的操作、检修给予指导及检修、监督、检查。

4）制冷空调运行员工作程序：

（4.1）运行人员熟知设备操作规程，按运行时间起停设备。

（4.2）按照《空调机操作规程》进行设备区域巡查，记录在设备巡视表中。

（4.3）及时调整设备，保持商场温度在适宜范围。

（4.4）巡视检查制冷机运行状态，随时检查水泵电流、冷冻水循环状况。

（4.5）做好工作交接班，接班人员提前10分钟到岗与交班人员进行现场交接工作，内容包括：

（4.6）制冷机组运行情况，各冷冻水泵及辅助设备运行状况有无故障处理过程、结果。

（4.7）空调设备运行情况有无异常，设备启停状况。

（4.8）巡查记录应完整，交接班记录清楚，并及时转达上级指令不得延误。

（4.9）公用工具、仪器、钥匙当面点清，损坏情况记录在交接本上。

（4.10）每班交班前应做好机房清洁，消防设备完整有序。

5）制冷空调维修员工作程序：

（5.1）按保养计划进行维护保养。

（5.2）每月定期清扫空调机房。

（5.3）制冷机运行工作中，应协助运行人员检查冷却塔设备冷却水量、水质，发现问题及时处理。

（5.4）（5.5）（5.6）（5.7）（5.8）（5.9）完成空调设施的维护、检修工作，保证其功能正常。对设备定期更换的配件及时统计整理，呈交工程主管。制冷机、空调机设备由运行员负责操作。

运行中出现停电等异常情况应及时采取应急措施。

严禁吸烟，保证机房安全、干净和整洁。

运行人员应依据气温变化及时调节空调负荷。

（5.10）保持机房照明及机房通风，保证设备和人员工作安全。

（5.11）运行人员不得脱岗，确保设备运行有人监护。

2空调运行巡视制度

接班查看交班记录，了解设备运行状况。

1）接班后巡视冷冻机房、冷水泵房、热力站等设备。

2）制冷机各运行水泵每二小时记巡视记录。

3）各栋新风机、排风机、膨胀水箱每班次巡视二次。

4）巡视发现问题及时解决，相应调整。

5）巡视项目：

（5.1）新风机：供回水压力、供回水温度、新风阀状态、电动阀状态、进出风温差、风机皮带。

（5.2）各栋膨胀水箱、水位。

（5.3）排风机运行状况。

（5.4）冷却塔：风扇、补水、电加热状况。

（5.5）交班巡视处理的工作、设备情况，与接班人员要有文字说明并签字。

（5.6）当班出现问题记录，并说明原因。

3制冷机组开停程序

1）2）3）开机前检查冷冻水泵、冷却水泵是否自动、手动。检查冷却塔处于运行或自动状态。

检查制冷机主控制柜是否送电。

4）制冷机油位必须在低视位镜上可见或超过1/2位置。5）油温应保持在（60℃~64℃）。

6）7）8）9）启动冷冻水泵、观察冷冻水温度变化、压力值。

油泵开启检查、油温、油压不低于设定值。

开启冷却水泵，观察冷却水温、压力值。开启冷却塔风扇。

启动主机检查导叶行程、油压、蒸发温度、蒸发压力、冷凝压力、冷凝温度、电

流、温差。

10）记录主机运行状态，油温应保持在（43℃~48℃）。冷却水温应在（27℃~32℃），根据室外气温调整出水温度。

11）停机程序：按停机按钮减负荷停机，停冷却塔风扇，冷却水泵、冷冻水泵，油泵后润滑停机，记录停机时间。

相关表格

表4《空调设备巡检表》

表6《年度保养计划表》

4给排水设备运行管理规程

1）目的：

确保大厦范围内服务，卫生设施用自来水、热水及中水供应满足服务要求，排水设

施正常通畅，及时修复设备故障。

2）适用范围：

适用于大厦给水、排水设备和用水设施的维护管理。

3）术语：

给排水是指输送和调节水量、水质的设备及使用后水的排放设备。

4）职责：

值班员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告，并协助维修人员的工作。

维修人员负责给排水设施维护和维修，负责日常机械设备的维护工作。

给排水主管负责给排水设备、设施、机械设备设施的综合管理及上述工作的检查监督。

负责每月自来水、热水、中水的能源统计报告工作，消防，喷淋及水设备、软化水设备的检查工作。

5）值班员工作程序