某商业项目初步思路沟通讲义
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商务沟通的一般技巧讲义.pptx
3．你跟上司在讨论事情，有人打来长途 电话找你，此时你会：
A．告诉对方你在开会，待会再回电话。 B．请上司的秘书代接并说你不在。 C．接电话，而且该说多久就说多久。
4.有位下属连续四次在周末向你要求他 提早下班，此时你会：
A．你对我们相当重要，我需要你的帮 助，特别是在周末。
B．今天不行，下午四点我要开个会。 C．我不能再容许你早退了，你要顾及 他人的想法
请阅读下面的6个情景性问题，每题 有3个选项，请你选出其中一个你认 为最适合的处理方法。
请尽快回答，不要遗漏。
1.你的一位上司邀请你共进午餐。餐后 你回到办公室，发现你的另外一个上 司对此颇为好奇，此时你会：
A.告诉他详细情况 B.不透露蛛丝马迹 C.粗略描述，淡化内容的重要性
2．你正在主持会议，有一位下属一直以不相干 的问题干扰会议，为此你： A.要求所有的下属先别提出问题，直到你把正 题讲完。 B.纵容下属提问 C.告诉下属在预定的议程完成之前先别提出问 题
（2）表达能力—①语言表达
问题：1.为什么卖柴人听不懂秀才的 话？ 2.听不懂秀才的话是卖柴人一人 的问题么？
（2）表达能力—①语言表达
【分析】 是不是一个高水平的沟通者，并不是看用
的词有多华丽，说的话有多文雅，而是看其能 否准确快速地传达信息。沟通者沟通时最好用 简单易懂的语言。而且对于说话的对象、时机 要有所掌握，有时过分的修饰反而达不到沟通 的目的，而是适得其反。
5．你刚被聘为某部门主管，你知道还有几个人 关注着这个职位，上班第一天，你会：
A．把问题记在心上，但立即投入工作，并 开始认识每一个人。
B．忽略这个问题，并认为情绪的波动很快 会过去。
C．个别找人谈话以确认哪几个人有意竞争 职位。
商务沟通PPT完整版PPT幻灯片教学教程最全电子讲义教案(最新)
商务谈判座次安排——双边谈判
竖桌式
以进门方向为准
客方右侧而坐，主方左侧而坐
商务谈判座次安排——多边谈判 自由式
各方人士在谈判时，自由 就座，无须事先安排座次
商务谈判座次安排--多边谈判
主席式
签字仪式座次安排
以右为上，以左为下
客方右侧而坐，主方左侧而坐
体验活动一
请判断下面商务活 动中，哪一方为主 方，哪一方为客方
对方谈判人员安排：采购部陈经理；财务部 人员李女士；法律顾问张先生。 你方谈判人员安排：1.销售部齐经理；2.财务部人 员王先生；3.法律顾问郝女士。 请按照要求进行恰当的座次安排。
谈 判 桌
会议室门
郝女士 齐经理 王先生
李女士
谈
陈经理
判
桌
张先生
你答对了 吗？
会议室门
谢谢观赏
THANKS
BUSINESS
沟通目标与类型
— 9—
TRANSITION PAGE
有效地进行商务沟通
2
— 10 —
① 未能充分传达自己的信息
2.1
沟通是一个信息交流的过程。如果双方所掌握的信息不足或极不对称，将大大降低沟通效果。
商
一个黑人，在沙漠中走了三天三夜，又渴又饿，突然他发
务
现了一个神灯，他惊讶，好奇地对神灯说：“神灯啊，神灯，你
— 17 —
2.2 有效沟通的手段
4
节省时间
要言简意赅，没有歧义。让对 方弄懂意思，并采取相应的行动。
有效地进行商务沟通
— 17 —
2.2 有效沟通的手段
5
友善传达
轻易地打断对方，没有充分获取 对方的信息，容易造成误判断。同时， 这也非常不礼貌。
某商业项目策划初步方案汇报(PPT 39张)
的选择 对停车设施的需求需考虑， 北京私车的快速增长
有住宅物业开发 潜在的区域中心结点
中观地段分析
南城
现阶段本区域仍处于市中心外 配套零售、服务、餐饮等均缺乏 大量消费额外流 潜在的城市结点
20
项目商业价值需要和本项目住宅价值进行 综合平衡: 只有本项目商业属于有成长潜力 的大众消费商业,那么住宅才会得到良性的 价值互动
位置
马家堡西路明日嘉园社区 明日东方商城西边 马家堡路角门中学北侧 光彩体育馆南 本项目北侧 明日东方商城地下 百荣世贸商城地下 角门北路南侧
规模（平米）
16000 8000 1000 11000 10000 4000 12000 4000 10000 5000 1500 1500 35000 15000
整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中 商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华 堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。
规模（平米）
52000 30000 65000 30000 70000 16000 5000 3000 6000 10000 3000 2700 60000 50000 1500 10000 100000 30000 2元/天.平米）
6-10 10-50 10-60 5-20 4-13 10-25 3-6 10-30 10 均价10000元/建筑平米 3-4 4-5 20-40 5-10 6-10 10 5-20 4-8 均价20000元/建筑平米 10.5 4-5
某商业大厦项目运营思路报告.pptx
南京东洲田园置业大厂项目
运营思路报告2006Biblioteka 06.61报告思路
找出关 键问题
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
2
我们要解决什么问题？
3
我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
4
我们目前要解决的问题
5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为 了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的 抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
30
商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
32
商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多； 稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
33
商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而 缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题 的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的 地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特 色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商 业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
7
大厂商业境况？
运营思路报告2006Biblioteka 06.61报告思路
找出关 键问题
找出市 场空缺
分析项 目地块
解决 问题
2
我们要解决什么问题？
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我们目前要解决的问题
项目建筑形式？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 还是其他问题？
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我们目前要解决的问题
5）选择娱乐类或专业市场的理由： 凡是商业，对于越高楼层其商业价值与招商销售难度都比较大，而本案为 了综合指标考虑， 商业部分要做到3层，而专业市场或娱乐城对于楼层的 抗性较弱，且经过其他因素的综合评价，这里认为可以考虑。
30
商业类型定位
根据以上分析，对本项目商业形式的初步定位方向为： A方案：店中店[内街铺]+休闲娱乐中心 B方案：店中店[内街铺]+专业市场 这里倾向于A方案，但仍需根据再度的市场研究与资源判断来决定。
32
商业业态定位
□ 业态的选择
目前大厂地区热门的商业业态有： 服饰、鞋帽、日用品、数码电器以及干洗、美发等日常生活消费类比较多； 稀缺的商业业态有： 时尚饰品、流行服饰、小工艺品、特色小餐饮、KTV娱乐、茶餐吧等等。
33
商业业态定位
目前，大厂地区的商业仍然处于传统的基本生活业态为主，而 缺乏真正值得“逛、体验、消遣、游玩、消费”的具有特色主题 的商业集中区，在大厂工作生活的青年群在当地也找不到适合的 地方来逛街/消费，除非到南京城区，因此结合本项目打造主题特 色的定位思想，根据差异化与同类化定位的基本策略本项目的商 业业态可选择： 品牌服饰、时尚饰品、流行服饰、特色小餐饮、茶餐吧、KTV等
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大厂商业境况？
项目二 学会商务沟通 《商务沟通与谈判》PPT课件
(3)重音。这指的是句子中要强调的一个词或一组词。强 调句中不同部分，意思可以相差很多。
调音质的策略大致包括下列几种:
①不要让你的声调将你定型； ②低沉的声音比较有权威 感和让人信赖；③适时放慢说话速度；④ 适时加快说话的速 度；⑤声音要大小适中。
任务三 熟悉商务沟通的语言艺术
任务描述 要收到良好的商务沟通效果，就必须注意语言艺术，本
开放式和自信的动作是受欢迎的,而保护性的和紧张的 动作则不受欢迎的。当然,通过形体语言的解读，虽然可以 初步判断信息传播者的个人喜好、权力地位，但是若需要获 得确切的信息，还要综合其他语言和非语言的沟通。
3.空间暗示的解析
在沟通中，不同的沟通方式表达了不同的含义。通过控 制交际双方的空间距离进行沟通，称为空间沟通。人们交谈 中掌握距离的方式表达了他们的信仰、价值观以及他们的文 化内涵。
总之，眼睛可以正确反应一个人是在表达肯定还是否定 的情感，这与“喜形于色”的说法是一致的,即人们常把自己 的情感表露于面色上,把情感的温度显现在目光中。因此，希 望了解别人心情和情感的人，可以依靠对方面部和眼睛所提 供的信息进行判断。
2.形体暗示的辨析
手势和形体姿态在个人沟通中非常重要。我们可将眼睛 比作心灵的窗口。同样，我们也毫不夸张地说形体暗示(即手 势和形体姿态)是我们心理活动的晴雨表，内心活动的变化会 在手势和形体语言中有意无意地表露出来。
(3)听清全部内容。注意力难以集中，在你接听电话时可 以证明。在电话交谈期间,你可以发现你自己在同时从事五种 不同活动：看电视,想起以前的电话，担心即将到来的约会， 在本上记下自己的一些差事，注意力转移到不同方面。
(4)捕捉要点。听话时是否能捕捉到有用的信息，是非 常重要的，这也是听话的基本目的之一。我们在听话过程中， 要善于从说话的人的言语层次中捕捉要点、捕捉信息。还有, 说话人在强调某些重点语句时，常采用故意放慢语速、突然 停顿、提高声调或故意降低声调以及手势等加以提示，这样 我们可以从说话人的语气、手势变化来捕捉信息。
调音质的策略大致包括下列几种:
①不要让你的声调将你定型； ②低沉的声音比较有权威 感和让人信赖；③适时放慢说话速度；④ 适时加快说话的速 度；⑤声音要大小适中。
任务三 熟悉商务沟通的语言艺术
任务描述 要收到良好的商务沟通效果，就必须注意语言艺术，本
开放式和自信的动作是受欢迎的,而保护性的和紧张的 动作则不受欢迎的。当然,通过形体语言的解读，虽然可以 初步判断信息传播者的个人喜好、权力地位，但是若需要获 得确切的信息，还要综合其他语言和非语言的沟通。
3.空间暗示的解析
在沟通中，不同的沟通方式表达了不同的含义。通过控 制交际双方的空间距离进行沟通，称为空间沟通。人们交谈 中掌握距离的方式表达了他们的信仰、价值观以及他们的文 化内涵。
总之，眼睛可以正确反应一个人是在表达肯定还是否定 的情感，这与“喜形于色”的说法是一致的,即人们常把自己 的情感表露于面色上,把情感的温度显现在目光中。因此，希 望了解别人心情和情感的人，可以依靠对方面部和眼睛所提 供的信息进行判断。
2.形体暗示的辨析
手势和形体姿态在个人沟通中非常重要。我们可将眼睛 比作心灵的窗口。同样，我们也毫不夸张地说形体暗示(即手 势和形体姿态)是我们心理活动的晴雨表，内心活动的变化会 在手势和形体语言中有意无意地表露出来。
(3)听清全部内容。注意力难以集中，在你接听电话时可 以证明。在电话交谈期间,你可以发现你自己在同时从事五种 不同活动：看电视,想起以前的电话，担心即将到来的约会， 在本上记下自己的一些差事，注意力转移到不同方面。
(4)捕捉要点。听话时是否能捕捉到有用的信息，是非 常重要的，这也是听话的基本目的之一。我们在听话过程中， 要善于从说话的人的言语层次中捕捉要点、捕捉信息。还有, 说话人在强调某些重点语句时，常采用故意放慢语速、突然 停顿、提高声调或故意降低声调以及手势等加以提示，这样 我们可以从说话人的语气、手势变化来捕捉信息。
项目六 谈判的开局 《商务谈判与沟通技巧》PPT课件
一 谈判的开局
所谓开局，是指一场谈判开始时，谈判各方之间的寒 暄和表态以及对谈判对手的底细进行探测，从而为影 响、控制谈判进程奠定基础。
谈判的开局也称为谈判的“破冰期”，谈判双方在此 时开始接触，是谈判进入实质阶段的短暂过渡时期。 谈判双方应在这段时间内相互熟悉，从而为下一步的 正式会谈做准备。
金钥匙
■ 在谈判的“破冰期”，不要忘了微笑和幽默。 ■ 在谈判开局阶段，谈判者既要有一个高目标，又要防 止不切合实际的漫天要价。在处理谈判开局的竞争与合 作、索取与退让的关系时，应把要求的目标限定在一个 科学、适度的范围内，科学地分析和预测彼此价值要求 的起点、界点、争取点，从而找到谈判的协作区，以确 定利益要求的限度。
进攻式开局策略通常只在下面的情况下使用，即发现谈判对手 在刻意制造低调气氛，这种气氛对己方的讨价还价十分不利， 如果不把这种气氛扭转过来，将损害己方的切实利益。
进攻式开局策略可以扭转不利于己方的低调气氛，使之走向自 然气氛或高调气氛。但是，进攻式开局策略也可能使谈判陷入 僵局。
五 挑剔式开局策略
定良好的基础； 01
减少双方的
防范情绪；
03
显示主谈人的文化修
养和谈判诚意。 05
传达友好合作
02
的信息；
有利于协调双方的
04
思想和行动；
三 谈判开局气氛的营造方法
（一）谈判开局气氛营造的总体要求
总体 要求
1.重视气氛——谈判者要起主导作用 2.以诚取信——形成良好气氛的关键 3.回避冲突——在沟通中达成理解 4.巧妙安排——在场外培养感情
营、财务和商品的情况，您看如何?” • 乙方:“完全可以，如果时间、情况合适的话，我们可以先达成一
笔交易，您会同意吧?” • 甲方:“完全同意。我们谈半天如何?” • 乙方:“估计介绍情况1个小时足够了，其他时间谈交易条件，如果
某商业项目咨询策划初步方案汇报(PPT 39张)
整体来看，随着周边地区住宅规模的迅速膨胀，项目周边针对大众消费市场的集中 商业存在明显不足； 区域内商业主要集中在万客隆周围、鑫星商场周围路口，北边至洋桥路口周边等； 周边现状商业档次偏低，分布相对零散、杂乱无章； 餐饮在项目周边的商业中占有相当大的比重，且档次略高； 一些知名品牌已经开始在区域内布局，诸如肯德基、金象大药房、吴裕泰茶庄、华 堡之家等等，区域前景看好； 休闲购物类商业设施在周边相对缺乏，未来有发展潜力。
日常消费性商业物业市场供应较少
6
现状商业
规划商业15万
规划商电器 千针街 中铁物流购物中心
鑫星商场 规划商业4万 万客隆 明日东方商城 万益家隆商城 恋日汽配装饰一条街 上海联华
1KM
2KM
3KM
CBC 区域
本项目
7
项目周边有可能成为该地区的商业中心
40000
上海联华（公益东桥店） 公益东桥南侧 大中电器（洋桥店） 洋桥东南角
大中电器（鑫星商场店） 鑫星商场一、二层 专业市场 大中电器（光彩路店） 恋日汽配装饰一条街 洋桥窗帘家具建材城 中铁物流购物中心二层 草桥东路 洋桥西北角
8000
35000 15000
11
周边主要批发商业情况
项目周边区域批发商业规模情况：
增长率（％） 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0
人均国内生产总 值（人民币元） 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
19 90 19 91 19 92 19 93 19 94 19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03
某商业项目沟通提报方案(PPT 72页)
想到 做 到
1.30万平方米商业：北京屈指可数的新地标级 商业中心，且自持很大比例商业 2. 多业态体验：规划为购物中心、大型超市、 餐饮中心、大型影院、风情商街等(具体以入驻 商家为准)
1.12万平方米商业：七层的购物中心，总建筑 面积(不包括停车场)为约12.2万平方米 2. 多业态体验：国际及国内知名时装品牌、超 市、高品质餐饮和现代休闲娱乐设施
Ø 提报任务
想到 做 到
形象定位 营销推广
1.商业定位及主张 2.商业价值及创意 3.写字楼价值及创意
1.氛围包装 2.营销小创意 3.营销推广
PART OΒιβλιοθήκη E「一」商业形象定位。想到 做 到
对鑫都汇商业部分形象再思考
<先看区域现状> 双Shopping Mall 相邻
龙湖时代天街
大兴凯德Mall
国际化的大mall 我们如何与他们形成形象区隔？
想到 做 到
想到 做 到
产品是根本，一切从产品说起
<宏观分析> 区域发展前景无限
价值高地
想到 做 到
1.首都新机场：将超过美国亚特兰大机场成为世界旅 客吞吐量最大的航空枢纽，临空经济区潜力无限 2. 新商务热土：六年，近万亿元巨资投入，擎动南城 快速发展，南城崛起势在必行 3.大兴CBD：京南的“行政、商务、金融、文化和消 费中心”，将以其独有的交通优势、产业优势和深厚 的城市发展基础，成为未来北京的价值高地
我们的关键词——投资、价值、地段、商圈、全体验、美国
想到 做 到
投资价值 理念延伸
<思考>
这些都带来了什么
•投资之外，还有什么
•从新机场，到南城，再到大兴CBD，带来潜力无限的价值前景； •从地铁上盖，到双mall相邻，再到50万客流，带来财富升值的投资保障； •从灵动户型，到铺铺临街，再到全餐饮支持，带来投资收益的产品基础； •然而，鑫苑（中国）的美国理念和美国经验，带来了什么？ •......
(完整版)xx项目合作框架思路(全程)
xxxx项目合作框架思路肯创商业运营机构商务部 20xx.xx.xx前言首先感谢贵司给予肯创的关注与信任！应贵司xx邀请考察项目，并与贵司xx进行的初步交流与沟通，使我们对项目有了初步认识。
项目位于xx市xx，占据xx首席商圈之核心地段（类似修饰词），强大的消费磁场，形成源源不断的市场动力，商业显性基因凸显。
项目位于xx黄金地段，也曾作为xx辉煌过商业地标项目（视项目情况写），由于各种客观原因导致项目停业至今实在令人惋惜，因此整个项目若要重振旗鼓，如何在xx和xx项目（同区域项目）夹缝竞争中脱颖而出，精准的市场研究定位显得尤为重要，增强与未来市场的匹配性和差异化决定了项目未来可持续稳步的发展。
定位的依据在于专业详尽的市场研究以及适度前瞻性的项目研判。
我司作为长期专注于商业地产全程服务的专业机构，拥有专业的商业地产顾问专家和商业地产实战团队并具备数家国内一线上市房企服务经验，坚信凭借我司在商业地产领域长期、全方位的实战经验以及在项目合作中不断创新、敬业负责的态度，定能为贵司项目提供满意的服务！经过与贵司的初步沟通，结合我司经验考量，现提交本项目合作框架思路，供贵司考量。
再次感谢贵司，恭敬商祺！肯创商业运营机构商务部20xx.xx.xx2▌第一部分公司简介3▌公司简介：肯创商业运营机构是一家专注于商业地产全程运营的整合服务商，公司成立于2004年，拥有一支专业提供商业地产全程服务的团队，见证并参与了中国商业地产高速发展的辉煌十年，是目前中部地区最具活力的商业地产服务机构之一，并逐步发展成为华中乃至全国具有行业影响力的商业地产全程服务商。
公司13年的发展历程中，立足项目所在城市，主战中部，放眼全国，并以香港为资源中心、以项目所在城市为实操中心，构建肯创商业地产专业服务的战略框架。
累计服务40多家商业地产开发商，80余个项目，足迹已遍及上海、天津、山东、湖北、湖南、江西、安徽等国内省市。
先后与万达、万科、金融街、海尔、海昌、博泰、新长江等先锋企业合作，业务涉及城市综合体、商业综合体、购物中心、商业街、社区商业等各类商业地产。
项目三 沟通表达技巧 《商务谈判与沟通技巧》PPT课件
六 如何提高表达能力
如何 提高
(1)尽量用数字说话，语言形象、有说服力。 (2)增大阅读量，丰富词汇，启迪思想。
(3)每次说话都要有目的性、目标感、方向性，避免东拉西扯、 啰啰唆唆、不着边际。
(4)尽量不用俗语，以免妨碍语言自由表达。 (5)说话注意场合、方式，委婉表达。 (6)说话声音不高不低、节奏舒缓。
【训练任务3 -6】——谁能逃生。 ➢ 【任务目标】 • (1)训练学生的倾听能力。 • (2)提高学生的表达能力。 ➢ 【任务内容和要求】 • (1)通过飞机失事，6名幸存者谁先逃生的活动情境复
制真实现场，让学生通过不同的身份和对逃生的态度 来训练倾听能力。同时，让学生感悟现实中不同的人 对生与死的态度。 • (2)要求学生进入角色，按照活动方法和规则进行。 • (3)结束后写出个人体会和感受。 ➢ 【任务组织】(见表3-16)（略） ➢ 【任务评价】(见表3-17)（略）
(3)倾听是一种态度，是一种尊重。善于倾听的人往往会给人留 下有礼貌、关心人、理解人的良好印象。倾听表示接受对方， 愿意成为对方的朋友，能获得对方的信任与尊重，在此前提下， 才能够和对方交流和沟通。
(4)人的一生，54%的时间用于听，20%的时间用于说，16% 的时间用于读，10%的时间用于写。
二 倾听的原则
3.传达消息， 说明感受
7.做出结论
6.消解沉默
5.鼓励对方 继续讲话
4.引起对方 思考
二 提问的注意事项
三 提问方式
（一）开放式提问
• 开放式提问是指回答者不用回答“是”或“否”，可提 供充分的信息和细节进行回答或评论。
• 开放式提问的优点是信息全面、气氛友好；缺点是回答 很浪费时间，并容易偏离方向。
泰州金贸商业项目初步开发思路(1)
欢迎共阅泰州金贸商业项目初步开发思路XX房地产顾问机构二○○五年二月三日第一章泰州商业市场概述1、商业地产的分区分析泰州整体商业可分成四个区域。
第一区域老城区，月城广场周边。
这一带是泰州市的老商业中心。
2004年5月前周边商场林立，诸如泰州商厦、泰山商场、金鹰服饰广场、天福商城、凤城商场、泰州第一百货等。
多数经营中低档产品，店面租赁给个体老为此路文峰的。
时代超市位于它们的南侧，距离200米。
这3大商业巨炮基本上满足了周边居民的各种需求。
第三区域是规划中的新城区的商业中心——济川路。
目前该路南侧已经拆迁完毕，路北是一排简易商铺和平房。
两年前在路的南侧已经建成了太阳商业广场（2.4万㎡），2004年5月前以经营服装为主，但是招商和销售情况都不理想。
2004年9月28日好易家家私、装饰大卖场开业，现在经营情况一般。
2003年位于太阳商业广场东侧约4万平方米的商住用地已经被开发商摘走。
我司认为该路规划成为新城区的商业中心是不明智的，该条道路要想成为新城区的商业中心预计要等上5年。
等周边的土地都建成居住用房或把济川路定位为某一类产品的销售一条街，济川路才可能有出头之日。
第四区域府南街。
府南街位于市政府南侧，该区域被规划为新城商务,东邻东"紧依东城河风景区。
本次招商地段，东至汽车东站，西至商业中心---西坝口。
东进路一直是城区东西向主要商业街之一，人气旺，物流量大，历来是商家必争之地。
目前主要是泰州的电子通信一条街。
东进西路是泰州市城区一条东西向的主要街道，与商业步行街“西仓路”的改造同步进行，改造后的东进西路街区路北部为商业居住，路南成为融商业、休闲与沿河风光带，融传统历史文化与现代文明为一体的街区。
人民东路目前是泰州的一条品牌专卖店，诸如梦特娇、真维斯、百世吉等。
人民东路东侧中高档影楼居多。
税东街目前两侧的沿街门面已经盖好，主要经营流行服饰、大型酒楼、茶馆等。
青年路是泰州城市的主干道，主要经营品种有汽车销售、摩托车销售、气配修理、餐饮、休闲娱乐设施。
项目沟通管理商务培训PPT课件
比较同意 ／比较符合
4分
评价标准：
不同意 /不符合
2分
同意 /符合
5分
比较不同意 ／比较不符合
3分
非常同意 ／非常符合
6分
沟通的基本原理
测试题：
(1)我经常与他人交流以获取关于自己优缺点的信息，以促使自我提高。 (2)当别人给我提反面意见时，我不会感到生气或沮丧。 (3)我非常乐意向他人开放自我，与他人共享我的感受。 (4)我很清楚自己在收集信息和作决定时的个人风格。 (5)在与他人建立人际关系时，我很清楚自己的人际需要。 (6)在处理不明确或不确定的问题时，我有较好的直觉。 (7)我有一套指导和约束自己行为的个人准则和原则。
2、克服沟通障碍的方法
（1）充分运用反馈。 （2）驾驭语言与词汇。 （3）积极使用非言语性的提示。 （4）减少和消除语言与非语言表示之间的差异。 （5）选择合适的时间和正确的地点。 （6）营造恰当的气氛和安排合理的沟通顺序。
沟通的基本原理
沟通技能测试
标志 评分 标志 评分
非常不同意 ／非常不符合
1分
解等方面都可能被误解、歪曲。
沟通的基本原理
（三）影响组织沟通效果的基本要素
1、信息发送者
4、信息资源
2、接收者或受众
5、沟通方式与渠道
3、沟通环境
6、反馈与回应
（四）沟通的基本原则
1、准确性原则
3、及时性原则
2、完整性原则
4、非正式组织沟通的运用原则
沟通的基本原理
二、沟通的方法
（一）沟通的信息发布方法
传递过程
3、信息传递
接收过程
4、接收
5、解码
6、理解
8、干扰
图 9 －1 沟通的过程
4分
评价标准：
不同意 /不符合
2分
同意 /符合
5分
比较不同意 ／比较不符合
3分
非常同意 ／非常符合
6分
沟通的基本原理
测试题：
(1)我经常与他人交流以获取关于自己优缺点的信息，以促使自我提高。 (2)当别人给我提反面意见时，我不会感到生气或沮丧。 (3)我非常乐意向他人开放自我，与他人共享我的感受。 (4)我很清楚自己在收集信息和作决定时的个人风格。 (5)在与他人建立人际关系时，我很清楚自己的人际需要。 (6)在处理不明确或不确定的问题时，我有较好的直觉。 (7)我有一套指导和约束自己行为的个人准则和原则。
2、克服沟通障碍的方法
（1）充分运用反馈。 （2）驾驭语言与词汇。 （3）积极使用非言语性的提示。 （4）减少和消除语言与非语言表示之间的差异。 （5）选择合适的时间和正确的地点。 （6）营造恰当的气氛和安排合理的沟通顺序。
沟通的基本原理
沟通技能测试
标志 评分 标志 评分
非常不同意 ／非常不符合
1分
解等方面都可能被误解、歪曲。
沟通的基本原理
（三）影响组织沟通效果的基本要素
1、信息发送者
4、信息资源
2、接收者或受众
5、沟通方式与渠道
3、沟通环境
6、反馈与回应
（四）沟通的基本原则
1、准确性原则
3、及时性原则
2、完整性原则
4、非正式组织沟通的运用原则
沟通的基本原理
二、沟通的方法
（一）沟通的信息发布方法
传递过程
3、信息传递
接收过程
4、接收
5、解码
6、理解
8、干扰
图 9 －1 沟通的过程
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西街——
• 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻 璃顶和玻璃大墙围合而成。
• 高度22～25m，面积约1900m2的4层共享空间中， 瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。
• 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体
西
交叉流线，形成丰富的活动空间。
街
榉树坂大道——
• 六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格， 舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围。
空间连续性
1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系
内外部联系完整性
内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模
• 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎； • 法国最大的企业一半在这里； • 拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦； • 欧洲最大的公交换乘中心。
什么是 HOPSCA？
HOPSCA（豪布斯卡）是指在城市中的居住、办公、 商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功 能复合、相互作用、互为价值链的一个多功能、高效 率、多元复杂而高度集约的街区建筑群落 。
东京六本木的规划设计
• 美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计。
• 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游 目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求。
• 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施 相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间。
“城市——区域”一体化 城市空间多中心化
对区域经济具有联动与推动性 对城市中心具有强化作用
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
HOPSCA
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好
体现快捷信息交流
HOPSCA地产模式的价值体现
HOPSCA将为城市带来巨大的增值价值
主要商业设施
山边——
• 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心， 有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组 成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热 闹又令人期待。
• 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分 享受购物和美景。
山边
HOPSCA典型案例——东京六本木
东京六本木的商业设施
C街区
B街区
D街区
A街区
• A：六本木山的主入口，和地铁六本木 车站和地下通道相连，由地铁入口和好 莱坞美容广场组成
• B：中央区域为地上54层的森大厦，是 六本木山的标志，其顶层是作为文化核 心的森艺术中心。B区作为商业、文化、 信息中心一并设置了旅馆、榉树坂综合 体、朝日电视等
• C：由4栋住宅楼组成，和毗邻的元麻 布安静的住宅区相协调
区位要求
•必须位于城市中心区，市中心核 心地段
•城市各种资源决定了它天生的优 越条件
规模要求
•必须拥有大规模建筑体量 •只有大规模建筑体量才能完美演
绎丰富的业态，缤纷万象的生活
只有中心区的大规模地块才能成为演绎HOPSCA的舞台
剖析HOPSCA成功的内在因素
HOPSCA开发模式出现的必然性
工业区 居住区 商业区 文教区
HOPSCA典型案例——东京六本木
东京六本木的经营管理
开业前预热成功
• 在最初开业的五天里，访问人士超过了200万人， 而且森株式会社开放六本木新城这一事件，在整个 周末，就是2003年4月26日、27日两天几乎占据了 所有媒体的主要版面。
电影节宣传海报
• “东京国际电影节”是举世闻名的亚洲最大规模的
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市 发展背景下成为卓有成效的开发模式。
•无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。
HOPSCA是一个强大 的磁场，她融汇城市
各种资源
HOPSCA是个开放式的交 流中心，不间断地与城市 交流自身的资源；
电影节。2004年除了和往年一样有涩谷会场之外，
六本木新城成为主要会场。邀请名人前来，包括日 本皇室成员来访，制造轰动事件。
与旅游业合作
• 六本木设计新城在设计之初就进行了周密的市场调研。
利用新城的空中庭院优势，专门安排学生修学旅行。
接待参观考察团
• 各个旅行社将六本木新城列为重要旅游景点。每年有 200多万中国的香港与台湾游客要参观六本木新城， 因此中国口味的餐馆也较多。
功能分区
社会运行成本增加 经济运行效率降低 土地使用效率降低
种族隔离
加大生活成本
空间/时间隔裂 土地资源大量浪费 缺乏景观和活力
城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源 融入其中，HOPSCA是城市发展的必然产物。
剖析HOPSCA成功的内在因素
HOPSCA开发模式与现代城市发展的契合性
东平商业项目初步思路沟通
——商业模式探讨
汉唐置地 东平项目组 2013. 9. 6
目录
PART 1
PART 2
PART 3
HOPSCA研究
主题商业模式
超级MALL
HOPSCA研究
PART 1 HOPSCA研位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区——一个在老城区里，进行崛起 开发形成的完全现代的巴黎。
HOPSCA典型案例——东京六本木
东京六本木的空中花园
• 六本木新城的空中花园，从人的最基本生存需要出发，设置了稻田、蔬 菜等田园风格的景观，强调了可参与性，为大城市带来清新的田园景 观。
春天是播种希望的季节，六本 木新城为学生提供实习劳动的 机会，帮助学生学会在春天播 种，通过实际劳动增强对生活 的认识，在劳动中认识自然
秋天，成熟的水稻在微风中 摇曳。老师带着小学生来空 中花园劳动，看到成熟的水 稻，感受秋天收获的喜悦
夏天，所有的鲜花开放， 青蛙为繁华的东京带来欢 快的叫声。 鲜花怒放，青 菜长势喜人，在六本木新 城的空中花园感受夏天斑 斓的色彩
冬天到了，周边的树叶开 始飘落，六本木新城精心 选择的鲜花依旧开放，让 严冬里的人们看到春天的 希望
这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
HOPSCA更是个核心，影响甚至 能带动整个城市发展
HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式
HOPSCA六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源， 各个业态既相对独立又相互影响互补。 HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOP SCA地产开发模式的科学性及联动性。 使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。
当今国际公认最先进的复合地产模式———把 传统的分散性建筑转变为现代综合型建筑群， 融合写字楼、公园、商业街区、会所、公寓等 一站式生活于一体，汇集休闲、生活、娱乐、 工作等多变丰富的居住空间，打破了人们对单 纯住宅区的失望感。
什么是 HOPSCA？
HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、 购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
HOPSCA六大业态：Hotel + Office + Park + Shopping Mall + Club + Apartment
高可达性
高密度，集约性
整体统一性
功能复合性
位于城市交通网络 发达、城市功能相 对集中的区域，拥 有与外界联系紧密 的城市主要交通网
络和信息网络
高楼林立的景象，城 市的标志；人口密度 大，昼夜人口、工作 日与周末人口，功能
• 此处孕育了多样的文化，尤其是聚集了各国的 大使馆、外资企业、媒体、时尚、艺术关联企 业，六本木已经成为国际性的信息前沿。
HOPSCA典型案例——东京六本木
东京六本木区位与交通
• 六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、 虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、 赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区。
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的 变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化 。
• 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在 做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的 主要努力方向。
HOPSCA典型案例——东京六本木
• 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中 心，自2003年4月25日开业以来，目前已经成为 外地游客去东京必到的城市综合设施。
• 该项目是日本国内最大的由民间力量为主体实施 的城市综合再开发项目。占地面积约11.5 万m2 ， 建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年。
东京屋顶甲板 层面
海拔270米，开放式的空中回廊
美
术
森美术馆
52～54层
可以欣赏现代美术、照片、影像、设计、建筑 等各种艺术形式
馆 入
东京展望台
52层
海拔250m，可360。眺望东京大都市
口
六本木俱乐部 51层
一个以森艺术中心为核心的会员制俱乐部，聚 集了活跃在各个领域中喜爱艺术的人们
六本木学院