地产项目推广策略及广告表现提案
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参考信息： 《Business Park发展》《总部基地发展原则》《总部基地企业形态》
重点参考项目： 成都 火炬动力港 成都 青羊总部基地 重庆 上丁企业公园 重庆 线外 成都 空港总部基地 重庆 财富中心
参考网站： http://202.96.28.40/ （中关村丰台科技园） http://www.abp.cn/index.php（中国北京总部基地ABP） http://www.industrycome.com（中国工业地产网） http://www.cdabp.com/（青羊工业总部基地） http://www.chinacbp.com/（大业领地总部基地）
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SWOT分析
Opportunity (机会)
重庆作为“西三角经济带”的核心正面临创世纪的机会，催生总部 型经济发展； 国外——国内、沿海——内地“产业转移基地”模式是目前的经济 发展趋势。
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2
高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业：
本案一大优点是环境优美、视野开阔，可以为入驻企业的员工创造舒 适的工作环境。而那些高度依赖员工创造力创造财富的智力密集型企 业，如IT、高新技术企业、创意产业以及部分企业的培训机构及办公 机构是比较适合入住此类物业中办公的。
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3
对自身形象比较注重的企业：
“一个公司，一栋办公楼。”随着经济的发展和企业自身的发展，更 多的企业希望通过自身办公环境，在展示其个性化的企业形象的同时， 彰显企业实力，而总部基地项目即是一个不错的选择。
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SWOT分析
Strength (优势)
Weakness (劣势)
Opportunity (机会)
Threat (威胁)
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SWOT分析
Strength (优势)
项目为重庆首个“总部基地”。 真正意义上的总部基地（规模、投资、规划等） 总部基地模式本身具备的对抗性优势。 政府与开发商联合打造的项目背景为项目最好的信心保障。 开发商实力雄厚。
□项目如何树立重庆乃至西部的第一高度？ □如何有效规避项目开发风险？ □如何快速销售？
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让我们从项目入手，踏上总部基地的品牌之旅
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提案导读
第一部分：项目概况及SWOT分析 第二部分：目标客群及推广定位 第三部分：传播概念及形象包装 第四部分：推广策略及广告表现
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目标客群分析：
针对本地创业有成的成熟企业：
他们期望打造属于自己的智能化、低密度、生态型，集办公、 科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地。它们希望自己 的办公地点既能彰显企业实力，具有良好的商务环境和办公环 境；又能体现浓郁的企业个性风格，成为企业独立的象征。 但是对于他们来讲，在价格一直居高不下的楼市，不论是自己 盖办公大楼，还是在城区内或租或买写字楼，都将是一种巨大 的负担。而本项目恰恰满足了企业总部的这种需求。 本案身处开发区有相对写字楼较低的单价、个性化独栋办公、 园区集群经济、工作生活一体化配套；对该类企业具有一定吸 引力。
让第一个成就第一的方法
——西部国际总部基地〃推广策略及广告表现提案——
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这是三源商业集团在重庆开发的第一个项目
也是重庆第一个真正意义上的“总部基地”项目
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公司背景＼雄厚的资金＼其它行业领域的丰富经验、 骄人业绩、若干荣誉
总部 基地
*以总部基地的固有概念给和外地总部基地的成功典范让本地消费者认识总 部基地模式给企业带来的实际利益点； *以产业转移基地概念吸引外地客户，打造项目整体势能。 策风行 www.cefengxing.com 房地产资料免费提供商！
难点2解决方案
区域位臵如何让消费者树立信心？ ——双三角概念
西三角 经济带 渝三角 经济区
SWOT分析总结
本项目作为总部基地——园区式生态低密度总部型商务集群，应首先 强力推广“总部基地”商务模式，有效区隔出其它商务产品的竞争威 胁。同时提出本项目为“总部型经济”和“产业转移经济”服务的 “双基地”概念，以达到吸引本地和外地两种客源的目的。 然后借“西三角经济带”的国家战略优势，同时提出“渝三角经济区” 概念（解放碑CBD、两江新区、茶园新区）以提升项目所在区域的经 济产业价值，并借助本项目周边分布的长江工业园区、东港工业园区 等进行造势，加大区域的未来发展和总部基地的概念发展方向渲染。 再次就是利用便捷郊区化、生态化、人性化、低密度、低成本办公的 发展趋势，从而先造势、后造市。 最后还需要通过对总部基地项目前景的描述，更坚定入驻客户的创业 信心。
由此本案的主要目标群体定位为：
成长中的成熟型企业
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目标客群细分如下：
1
对城市依赖度相对较低而对交通便捷度要求较高的企业：
这些企业的发展并不依赖城市的消费群体，在便捷的交通条件下往 往可以相对独立于城市，如物流、货运、仓储等行业的大量企业在 地价相对较低的“总部基地项目”高度聚集，就可以使得其运营成 本大大降低。
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针对沿海转向内地的产业基地转移企业：
在新一轮的经济发展大潮中，以信息产业为代表的高科技产业正大 规模在长三角、珠三角、环渤海湾、福建沿海地区蓬勃发展。而沿 海地区的资本已经相对饱和，已经没有更多的土地、人力等。所以， 沿海地区必须腾笼换鸟，在发展高科技产业的同时，将劳动密集型 为主的加工制造业进行转移。 沿海地区开始进行产业结构调整，对于重庆来说，是一次承接产业 转移的机会。对于总部基地来说，也是巨大的客群支撑。 对沿海转向内地的企业来说，除了总部基地本身具备的与传统CBD 商务的对抗性优势外，园区的政府政策扶持程度是沿海企业最关心 的问题，而总部与生产基地之间联系的紧密、方便程度亦是一个重 要考量指标。 本项目具有良好的政府背景资源，且地处于茶园的长江工业园区； 政策、交通、便捷程度、低成本实为外地转移企业的最优选择。
SWOT分析
Threat (威胁)
周边城市（成都）几大总部基地造成的企业分流； 重庆类似产品（产业园、工业园、纯商务社区等）造成的竞争。
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项目操作难点
1、总部基地是产业园区建设模式的创新，作为新生事物在重庆消费 者那里需要一个接受概念的过程。 2、茶园新区仅为城市副中心，尚不成熟，项目选址于此，似乎与总 部基地形象不甚匹配。 3、总部基地的办公楼以出售为方式，对企业有很高的现金流要求， 对企业而言风险相对较高。而项目300余座企业独栋办公楼需要吸引 很大基数的目标客群。 4、如果本项目拿地大部分为工业用地，固然工业用地比商业用地的 基准地价要低得多，可以利于本案的价格差销售，但工业产权，银行 按揭贷款很难获批。 5、项目的商业体量过大，目前该区域状况尚不能支撑如此规模的集 中式商业。 6、政府对本项目的政策扶持未明确。
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第二部分
目标客群及推广定位
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项目产品定位
总部基地作为总部经济发展模式的实体体现，不同于其它任何的商务 经济模式；而本项目作为重庆的首个总部基地项目，更是重庆大力发 展总部经济的平台，是为企业总部定制的高科技含量的总部之家，是 包括了决策功能、市场功能、研发功能、投融资功能、财务功能的企 业大脑集群，是具有国际领先水准的商务经济模式，是与世界经济发 展趋势同步的企业发展平台。几句简单的话并不能概括总部基地的全 部定义。 因此本案的产品定位不能是其他的东西，只能为：
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对不起，请重新开始
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重庆乃至西部最具价值的总部基地项目，
这个目标如何完成？
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将任务分解，如下：
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SWOT分析
Weakness (劣势)
开发商为全新企业，且开发经验欠缺； 项目体量较大，开发周期过长，资金回收速度较慢。 茶园新区作为城市副中心，与北部新区相比，吸引力不够。 项目周边工业园区尚未成熟，难以形成联合托市效应。
•重庆 •成都 •西安
•解放碑CBD（中心） •两江新区（北部） •茶园新区（南部）
西部国际 总部基地
*以中国经济第四极的“西三角”国家经济战略概念树立项目高度； *在西三角概念基础上延伸出“渝三角”概念，通过类比方式，拔高项目所 在区域源自文库产业经济价值。 策风行 www.cefengxing.com 房地产资料免费提供商！
4
以主流企业为服务对象的企业:
上述3类企业可以称为入驻“总部基地”的主流企业。除了这些主流 企业，在商务花园中还存在着三类服务企业： 第一类是跟随着主流企业发展的上下游企业，这些企业虽然单独不适 合在总部基地中生存，但是依托园区内主流企业，共同于形成“研 发—制造—物流—营销”这样完整的产业链，促使总部基地内企业向 产业集群化发展。 第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机 构等。 第三类就是为在总部基地工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、 家政、休闲娱乐公司等。 由于这些企业的入园，使得主流企业运作更为方便、畅捷。可以说， 这种入园企业的多元化，促进了总部基地的健康成长，使得总部基地 的企业形态丰富多彩。
以上难点中3、4、5、6条我们通过后期的整合营销推广手段加以逐 步解决；而项目的关键难点在于第1、2条,即： 总部基地概念如何打造？区域位臵如何让消费者树立信心？
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难点1解决方案
总部基地概念如何打造？ ——双基地概念
总部经 济基地
产业转 移基地
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第一部分
项目概况及SWOT分析
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项目概况
中国重庆· 西部国际总部基地是由重庆市南岸区政府、重庆市南岸区 茶园新区长江工业园管理委员会和三源商业集团联合投资开发的大型 总部类项目，项目坐落于重庆市南岸区茶园新区B区，规划占地1500 亩，其中一期占地512亩，商业用地140亩，容积率3.0；工业用地 372亩，容积率1.3；总建筑面积60余万平方米，项目总投资65亿元 人民币。项目预计于2009年10月开工，预计于2009年12月与南山公 路隧道动工同时进行一期中的10万平方米项目的实际施工，一期预计 于2015年全面竣工，并完成80%的招商。 项目建成后将成为拥有三百余座国际花园总部，集企业总部办公、创 新、展示、研发、销售、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、 生态型总部基地和完善的配套综合商业设施。
重庆首个总部基地
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项目客群定位
本案最大优势就是园区式生态低密度总部型商务集群，其具有园区的 一体化配套、生态健康的环境控制、个性化独栋独户的办公理念和相 关的产业园区式的政策优惠等优势；符合国际流行的商务办公趋势， 具有与世界先进商务潮流同步的国际视野。
重点参考项目： 成都 火炬动力港 成都 青羊总部基地 重庆 上丁企业公园 重庆 线外 成都 空港总部基地 重庆 财富中心
参考网站： http://202.96.28.40/ （中关村丰台科技园） http://www.abp.cn/index.php（中国北京总部基地ABP） http://www.industrycome.com（中国工业地产网） http://www.cdabp.com/（青羊工业总部基地） http://www.chinacbp.com/（大业领地总部基地）
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重庆作为“西三角经济带”的核心正面临创世纪的机会，催生总部 型经济发展； 国外——国内、沿海——内地“产业转移基地”模式是目前的经济 发展趋势。
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2
高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业：
本案一大优点是环境优美、视野开阔，可以为入驻企业的员工创造舒 适的工作环境。而那些高度依赖员工创造力创造财富的智力密集型企 业，如IT、高新技术企业、创意产业以及部分企业的培训机构及办公 机构是比较适合入住此类物业中办公的。
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3
对自身形象比较注重的企业：
“一个公司，一栋办公楼。”随着经济的发展和企业自身的发展，更 多的企业希望通过自身办公环境，在展示其个性化的企业形象的同时， 彰显企业实力，而总部基地项目即是一个不错的选择。
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Weakness (劣势)
Opportunity (机会)
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Strength (优势)
项目为重庆首个“总部基地”。 真正意义上的总部基地（规模、投资、规划等） 总部基地模式本身具备的对抗性优势。 政府与开发商联合打造的项目背景为项目最好的信心保障。 开发商实力雄厚。
□项目如何树立重庆乃至西部的第一高度？ □如何有效规避项目开发风险？ □如何快速销售？
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第一部分：项目概况及SWOT分析 第二部分：目标客群及推广定位 第三部分：传播概念及形象包装 第四部分：推广策略及广告表现
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针对本地创业有成的成熟企业：
他们期望打造属于自己的智能化、低密度、生态型，集办公、 科研、中试、产业于一体的企业总部集群基地。它们希望自己 的办公地点既能彰显企业实力，具有良好的商务环境和办公环 境；又能体现浓郁的企业个性风格，成为企业独立的象征。 但是对于他们来讲，在价格一直居高不下的楼市，不论是自己 盖办公大楼，还是在城区内或租或买写字楼，都将是一种巨大 的负担。而本项目恰恰满足了企业总部的这种需求。 本案身处开发区有相对写字楼较低的单价、个性化独栋办公、 园区集群经济、工作生活一体化配套；对该类企业具有一定吸 引力。
让第一个成就第一的方法
——西部国际总部基地〃推广策略及广告表现提案——
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这是三源商业集团在重庆开发的第一个项目
也是重庆第一个真正意义上的“总部基地”项目
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总部 基地
*以总部基地的固有概念给和外地总部基地的成功典范让本地消费者认识总 部基地模式给企业带来的实际利益点； *以产业转移基地概念吸引外地客户，打造项目整体势能。 策风行 www.cefengxing.com 房地产资料免费提供商！
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区域位臵如何让消费者树立信心？ ——双三角概念
西三角 经济带 渝三角 经济区
SWOT分析总结
本项目作为总部基地——园区式生态低密度总部型商务集群，应首先 强力推广“总部基地”商务模式，有效区隔出其它商务产品的竞争威 胁。同时提出本项目为“总部型经济”和“产业转移经济”服务的 “双基地”概念，以达到吸引本地和外地两种客源的目的。 然后借“西三角经济带”的国家战略优势，同时提出“渝三角经济区” 概念（解放碑CBD、两江新区、茶园新区）以提升项目所在区域的经 济产业价值，并借助本项目周边分布的长江工业园区、东港工业园区 等进行造势，加大区域的未来发展和总部基地的概念发展方向渲染。 再次就是利用便捷郊区化、生态化、人性化、低密度、低成本办公的 发展趋势，从而先造势、后造市。 最后还需要通过对总部基地项目前景的描述，更坚定入驻客户的创业 信心。
由此本案的主要目标群体定位为：
成长中的成熟型企业
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目标客群细分如下：
1
对城市依赖度相对较低而对交通便捷度要求较高的企业：
这些企业的发展并不依赖城市的消费群体，在便捷的交通条件下往 往可以相对独立于城市，如物流、货运、仓储等行业的大量企业在 地价相对较低的“总部基地项目”高度聚集，就可以使得其运营成 本大大降低。
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针对沿海转向内地的产业基地转移企业：
在新一轮的经济发展大潮中，以信息产业为代表的高科技产业正大 规模在长三角、珠三角、环渤海湾、福建沿海地区蓬勃发展。而沿 海地区的资本已经相对饱和，已经没有更多的土地、人力等。所以， 沿海地区必须腾笼换鸟，在发展高科技产业的同时，将劳动密集型 为主的加工制造业进行转移。 沿海地区开始进行产业结构调整，对于重庆来说，是一次承接产业 转移的机会。对于总部基地来说，也是巨大的客群支撑。 对沿海转向内地的企业来说，除了总部基地本身具备的与传统CBD 商务的对抗性优势外，园区的政府政策扶持程度是沿海企业最关心 的问题，而总部与生产基地之间联系的紧密、方便程度亦是一个重 要考量指标。 本项目具有良好的政府背景资源，且地处于茶园的长江工业园区； 政策、交通、便捷程度、低成本实为外地转移企业的最优选择。
SWOT分析
Threat (威胁)
周边城市（成都）几大总部基地造成的企业分流； 重庆类似产品（产业园、工业园、纯商务社区等）造成的竞争。
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项目操作难点
1、总部基地是产业园区建设模式的创新，作为新生事物在重庆消费 者那里需要一个接受概念的过程。 2、茶园新区仅为城市副中心，尚不成熟，项目选址于此，似乎与总 部基地形象不甚匹配。 3、总部基地的办公楼以出售为方式，对企业有很高的现金流要求， 对企业而言风险相对较高。而项目300余座企业独栋办公楼需要吸引 很大基数的目标客群。 4、如果本项目拿地大部分为工业用地，固然工业用地比商业用地的 基准地价要低得多，可以利于本案的价格差销售，但工业产权，银行 按揭贷款很难获批。 5、项目的商业体量过大，目前该区域状况尚不能支撑如此规模的集 中式商业。 6、政府对本项目的政策扶持未明确。
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第二部分
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总部基地作为总部经济发展模式的实体体现，不同于其它任何的商务 经济模式；而本项目作为重庆的首个总部基地项目，更是重庆大力发 展总部经济的平台，是为企业总部定制的高科技含量的总部之家，是 包括了决策功能、市场功能、研发功能、投融资功能、财务功能的企 业大脑集群，是具有国际领先水准的商务经济模式，是与世界经济发 展趋势同步的企业发展平台。几句简单的话并不能概括总部基地的全 部定义。 因此本案的产品定位不能是其他的东西，只能为：
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开发商为全新企业，且开发经验欠缺； 项目体量较大，开发周期过长，资金回收速度较慢。 茶园新区作为城市副中心，与北部新区相比，吸引力不够。 项目周边工业园区尚未成熟，难以形成联合托市效应。
•重庆 •成都 •西安
•解放碑CBD（中心） •两江新区（北部） •茶园新区（南部）
西部国际 总部基地
*以中国经济第四极的“西三角”国家经济战略概念树立项目高度； *在西三角概念基础上延伸出“渝三角”概念，通过类比方式，拔高项目所 在区域源自文库产业经济价值。 策风行 www.cefengxing.com 房地产资料免费提供商！
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上述3类企业可以称为入驻“总部基地”的主流企业。除了这些主流 企业，在商务花园中还存在着三类服务企业： 第一类是跟随着主流企业发展的上下游企业，这些企业虽然单独不适 合在总部基地中生存，但是依托园区内主流企业，共同于形成“研 发—制造—物流—营销”这样完整的产业链，促使总部基地内企业向 产业集群化发展。 第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机 构等。 第三类就是为在总部基地工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、 家政、休闲娱乐公司等。 由于这些企业的入园，使得主流企业运作更为方便、畅捷。可以说， 这种入园企业的多元化，促进了总部基地的健康成长，使得总部基地 的企业形态丰富多彩。
以上难点中3、4、5、6条我们通过后期的整合营销推广手段加以逐 步解决；而项目的关键难点在于第1、2条,即： 总部基地概念如何打造？区域位臵如何让消费者树立信心？
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总部基地概念如何打造？ ——双基地概念
总部经 济基地
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第一部分
项目概况及SWOT分析
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项目概况
中国重庆· 西部国际总部基地是由重庆市南岸区政府、重庆市南岸区 茶园新区长江工业园管理委员会和三源商业集团联合投资开发的大型 总部类项目，项目坐落于重庆市南岸区茶园新区B区，规划占地1500 亩，其中一期占地512亩，商业用地140亩，容积率3.0；工业用地 372亩，容积率1.3；总建筑面积60余万平方米，项目总投资65亿元 人民币。项目预计于2009年10月开工，预计于2009年12月与南山公 路隧道动工同时进行一期中的10万平方米项目的实际施工，一期预计 于2015年全面竣工，并完成80%的招商。 项目建成后将成为拥有三百余座国际花园总部，集企业总部办公、创 新、展示、研发、销售、贸易、财务结算为一体的低密度、智能化、 生态型总部基地和完善的配套综合商业设施。
重庆首个总部基地
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项目客群定位
本案最大优势就是园区式生态低密度总部型商务集群，其具有园区的 一体化配套、生态健康的环境控制、个性化独栋独户的办公理念和相 关的产业园区式的政策优惠等优势；符合国际流行的商务办公趋势， 具有与世界先进商务潮流同步的国际视野。