房地产企业的拆迁补偿的会计和税务处理
搬迁补偿款会计与税收处理
1搬迁补偿款的会计处理搬迁补偿款的会计处理，财会[2009]8号第四条曾经对企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理有个解答，答复里指出了除了企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。
通过“专项应付款”过渡科目核算、补偿有结余的最终转入“资本公积”，除此之外的搬迁补偿款不要记入“专项应付款”、“资本公积”等科目。
在实际工作中，很多企业会计人员却偏偏喜欢用这两个科目，可能没真正理会财会[2009]8号的本义。
企业收到除上述之外的搬迁补偿款，财会[2009]8号要求企业按《企业会计准则第16号———政府补助》来处理：准则中列举以下两种情况：一种是收到与资产相关的搬迁补偿款，通过负债类科目“递延收益”来核算，搬迁后企业重新购建的资产通过计提折旧进入当期费用，而收到的搬迁补助通过递延收益在资产使用寿命内逐期转入营业外收入。
另一种是企业收到与收益相关的政府补助，补助分为两类:一类是用于补偿企业已发生的相关费用，取得补助时直接计入营业外收入；一类是用于补偿企业以后期间的相关费用，在取得时先确认为递延收益，等相关费用发生了，递延收益再来结转营业外收入；费用发生在前，补偿在后的收到时直接入“营业外收入”，无需通过“递延收益”科目。
2搬迁补偿款的税务处理搬迁补偿款的税务文件很多，2012年10月1日前企业基本执行财税[2007]61号文，2012年10月1日后是根据国家税务总局2012年第40号公告---关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告执行，同时国家税务总局2013年第11号公告又进一步对2012年40号公告作了补充,这个文件突出了企业与政府签订搬迁协议时间的重要性，10月1日前签订的企业，又在10月1日前完成搬迁，就可以按财税[2007]61号执行，这个文件优惠力度太大了，搬迁后购置的各类资产无需剔除搬迁补偿收入全额计提折旧。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。
对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。
本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。
会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。
2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。
3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。
记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。
2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。
3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。
4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。
在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。
常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。
2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。
注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。
税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。
2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。
3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。
4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。
税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。
房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】
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1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确 定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值 确定。
同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 所以，拆迁安置用房一样要计算缴纳土地增值税，实务中一般实行预 征，最终按项目进行清算。需要说明的是，房地产开发企业支付给回迁 户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差 价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 房地产企业拆迁还房会计处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿 费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿 支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第 7 号 ——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未 来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可 靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期 同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆 迁补偿费支出”。 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计 处理： 借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费 贷：应付账款——拆迁补偿费 借：应付账款——拆迁补偿费
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房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】 房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行为。所 谓拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋 的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形 式。本文根据相关税法规定，结合实例，探讨房地产企业拆迁还房业务 的税务和会计处理。
房地产企业拆迁还房税务处理 营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商投资企 业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕 549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》 （国税函〔1998〕771号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征 收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定，纳税人在房地 产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权 为表现形式的经济利益的交换。因此，不论其以何种方式结算价款，以 及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售 不动产”税目缴纳营业税。 基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下 两种情形： 1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住 宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配 套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住 宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。这里要注意， 如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆迁房产原已包含地价，开
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。
财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。
该文件主要内容如下：1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。
搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。
2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。
其中：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）以下各项直接核销专项应付款：机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；用于安置职工的费用支出。
3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。
4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。
财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。
在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。
下文对此进行讨论。
一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。
房地产拆迁补偿会计账务处理
房地产拆迁补偿会计账务处理
房地产拆迁补偿的会计账务处理通常涉及到多个方面，包括拆迁补偿款的确认、支付和记录等。
以下是一般的会计账务处理流程：
1. 拆迁补偿款的确认：
- 记录拆迁补偿协议：企业应当记录与拆迁相关的协议、合同等法律文件，包括拆迁补偿款的金额、支付方式、支付时间等重要信息。
- 确认拆迁补偿款：根据拆迁补偿协议，确认企业应获得的拆迁补偿款金额。
2. 拆迁补偿款的支付：
- 支付拆迁补偿款：企业按照拆迁补偿协议的约定，向被拆迁方支付拆迁补偿款。
- 记录支付凭证：企业应当保存支付拆迁补偿款的相关凭证，如银行转账凭证、收据等。
3. 会计账务处理：
- 记录拆迁补偿支出：在企业的财务报表中，将支付的拆迁补偿款作为一项支出进行记录。
具体科目可能为“拆迁补偿支出”或“其他业务支出”等。
- 确认拆迁补偿收益：如果企业因拆迁获得了补偿款，并且该补偿款超过了企业的拆迁成本，那么超出部分可以被视为拆迁补偿收益。
在财务报表中，可以将这部分收益记录在“其他业务收入”或“营业外收入”等科目中。
- 摊销拆迁补偿成本：如果企业的拆迁成本需要在多个会计期间进行摊销，那么应当按照合理的摊销方法，在相应的会计期间内将拆迁补偿成本进行摊销。
企业拆迁补偿的会计处理和涉税处理
企业拆迁补偿的会计处理和涉税处理浅谈企业拆迁补偿的会计处理和涉税处理摘要：当前，因城市建设规划、城市改造等原因，为数不少的企业会碰到拆迁，取得拆迁补偿。
拆迁补偿的形式有实物补偿和货币补偿。
企业取得的拆迁补偿收入如何进行会计处理，是否应该纳税，如何纳税，成为企业会计人员面临的一道难题。
本文旨在根据国家现行财务会计制度和税收法律法规的规定，探讨企业获得的拆迁补偿收入的会计处理和涉税问题。
关键词：拆迁补偿会计处理税务处理目前，因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，为数不少企业会碰到厂区搬迁、土地使用权收回、厂房拆除等情形，相应会从政府、拆迁公司、开发商等处获得拆迁补偿。
拆迁补偿往往采用实物补偿和货币补偿两种形式。
有时也许是组合式的。
由于补偿形式的多样性、补偿期限的不确定性、补偿款使用的专项性等特点，使得一些企业会计人员对因企业拆迁而出现的会计事项感到难以入手，涉税方面更是感到头疼。
那么企业对因拆迁而产生的会计事项应如何进行会计处理？相关税收法律法规对企业的拆迁补偿又有哪些规定呢？下面结合拆迁补偿形式分别讨论如下：总的核算原则：依据拆迁补偿协议和补偿资金使用计划，如实反映经济业务的来龙去脉，严格执行补偿款“专款专用”原则。
涉税处理总的原则：依据现行税收法律法规，处理拆迁补偿过程中的涉税问题，遵循收入支出配比原则，对拆迁补偿净得应纳入企业纳税所得，依法纳税。
第一种情形：货币补偿这种情形下，企业因拆迁一方面表现为实物资产被拆除，合法拥有的土地被收回，乃至需整体搬迁、异地重建，等等；一方面则是取得货币形式的拆迁补偿。
此时，会计处理一方面是反映拆除资产的实际损失，一方面反映按照拆迁协议收到的货币补偿以及按照拆迁资金使用计划用所得货币资金购置相关资产、支付拆迁费用等。
案例1：A公司位于B市区，根据B市城市建设规划，决定拓宽改造A公司前的街道，A公司沿街的厂房及部分用地列入了拆迁范围。
双方商谈，补偿形式为货币补偿，签订了拆迁补偿协议。
拆迁安置业务的会计及税务处理
拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。
一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。
（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。
同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。
如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。
另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。
因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。
企业搬迁补偿款的会计及税务处理
企业搬迁补偿款的会计及税务处理摘要：搬迁补偿收入是企业会计处理较为复杂的业务之一。
为规范其账务处理，近年来，国家财政部陆续出台一系列规定，国家税务总局为其纳税处理进行了明确。
本文结合实际案例，对企业取得搬迁补偿款的处理进行了探讨，并从节税的角度提出了建议。
关键词：搬迁补偿收入；账务处理；税务处理中图分类号：f23 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0090-02近年来，由于政府城市规划、产业结构调整、基础设施建设等政策性原因，企业进行搬迁而从政府取得政策性搬迁、资产处置收入和财政补助等非经常性收益的情况越来越普遍。
由于会计准则相关规定与实务运作难以严格对应，给各企业的账务处理和纳税认缴留下了一定的操作空间。
科学地划分搬迁补偿款的构成，将搬迁补偿收入更多地用于重置资产，将有利于企业的可持续发展，同时，也可为企业节省相关税费支出。
一、关于搬迁补偿款的会计处理2009年6月，财政部下发了《企业会计准则解释第3号》(财会[2009]8号)，其中第四条明确“企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。
其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。
企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理；企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。
实务中，企业收到的搬迁补偿款一般由以下几部分构成：一是收地范围内建筑物、构筑物及附着物、青苗补偿、前期征地费及利息、土地开发费等与土地、房产有关的补偿费用；二是收地范围内的设备搬迁及损失费用；三是为解决收地而产生的一系列衍生问题而发生的费用，包括员工安置费用、经营损失补偿、合同违约补偿等；四是对企业重新购建土地使用权和房屋建筑物等无形资产、固定资产的资本性支出给予的补助。
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理
房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。
笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。
一、营业税问题房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。
（2）产权调换。
拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。
同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。
其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。
二、契税的计算为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定：（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理1. 引言拆迁补偿费作为政府对于拆迁项目中被拆迁户的经济补偿，涉及到会计和税务处理的问题。
在本文中，我们将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理方法，以便更好地理解和处理相关问题。
2. 拆迁补偿费的会计处理拆迁补偿费的会计处理主要涉及以下几个方面：2.1 拆迁补偿费的确认根据国家相关政策和法规，拆迁补偿费应当按照一定标准和程序进行确认。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的实际支付情况，将其确认为相关资产或费用。
2.2 拆迁补偿费的分类拆迁补偿费的分类可以根据具体情况来确定。
常见的分类包括拆迁补偿费、搬迁费、过渡期生活费等。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的具体分类，进行相应的会计科目核算。
2.3 拆迁补偿费的计提和支付在会计处理中，需要将拆迁补偿费按照一定的方式计提和支付。
计提的方式可以采用一次性计提或分期计提的方式，支付的方式可以采用一次性支付或分期支付的方式。
在支付过程中，还需要与相关部门进行结算，确保拆迁补偿费的准确支付。
2.4 拆迁补偿费的确认和摊销拆迁补偿费在确认后，需要按照一定的摊销原则进行摊销，以平均分摊到相关期间的成本或费用中。
摊销的方式可以采用直线摊销或其他合理的摊销方式。
3. 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理主要涉及以下几个方面：3.1 拆迁补偿费的纳税义务拆迁补偿费作为一种收入，根据国家相关政策和法规，需要按照一定的税法规定履行纳税义务。
在税务处理中，需要根据拆迁补偿费的纳税义务，进行相应的税务申报和纳税付款。
3.2 拆迁补偿费的税务优惠政策针对拆迁补偿费，国家也提供了一些税务优惠政策，以减少被拆迁户的税负。
在税务处理中，需要了解并合理利用这些税务优惠政策，以降低被拆迁户的税务负担。
3.3 拆迁补偿费的税务登记和抵扣在税务处理中，需要按照国家相关政策和法规，对拆迁补偿费进行税务登记和抵扣，以确保纳税的准确性和合规性。
只有进行了税务登记，才能享受相关的税务抵扣。
企业拆迁补偿费的会计与税务处理汇总
会计处理：政策性 搬迁在会计处理上 需将搬迁收入和支 出分别进行核算； 商业性搬迁则将搬 迁支出直接计入企
业当期损益。
税务处理：政策 性搬迁的税收优 惠政策由政府出 台；商业性搬迁 则无相关税收优
惠政策。
土地增值税清算涉及的拆迁补偿费
土地增值税清算时，企业拆迁补偿费会计处理需遵循相关会计准则，如《企业会计准则 第4号——固定资产》等。
财务报表披露
资产负债表：企业拆迁补偿费作为非经营性资产在资产负债表中列示 利润表：企业拆迁补偿费对利润表的影响，如折旧费用等 现金流量表：企业拆迁补偿费对现金流量表的影响，如现金流入和流出的记录 所有者权益变动表：企业拆迁补偿费对所有者权益变动表的影响，如权益的变动情况
增值税处理
企业收到拆迁补偿费，应作为价外费用缴纳增值税 根据补偿款的性质，分别计算销项税额和进项税额 对于无法抵扣的进项税额，应进行转出处理 企业拆迁后购置固定资产，可以抵扣进项税额
税务风险来源：企业自 身管理漏洞、税收政策 变化、税务人员执法不 严等。
税务风险识别方法：建 立税务风险管理制度、 定期进行税务风险评估、 加强内部税务培训等。
税务风险防范措施：合理 规划企业税务策略、及时 掌握税收政策变化、加强 与税务部门的沟通等。
风险防范措施
了解相关法律法规：企业应熟悉国家有关拆迁补偿费的法律法规，确保在拆迁过程中不违反法律规定，从而避免 不必要的法律风险。
添加标题
注意事项：企业在处理企业合并、分立涉及的拆迁补偿费时，需注意保留相关凭证和资料， 确保合法合规地进行会计和税务处理。
其他特殊情况的处理
土地使用权补偿费：按照企业会计准则的规定，企业拆迁补偿费中包含的土地使用权补偿费应当计入企业拆迁补 偿费中，并按照税务规定进行税务处理。
房屋改造拆迁业务中的税务关系和会计处理
改 造 拆 迁 业 务 中 的 税 务 关 系 和会 计 处 理 的各 种 交 易 方 式 一 般
有 以 下 几种
一
、
拆 迁 补 偿 形 式
位就 职 ， 行 岗 位 职 责 ， 受 用 人 单 位 的 管 理 ， 派 遣 人 员 提 供 履 接 为 全 面 的人 事 代 理 服 务 ， 根据 用 人 单 位 的考 核 结 果 ， 发 薪 酬 ， 核 派 遣 期 满 与 用 人 单 位 协 商 确 定 续 签 合 同 或 者终 止合 同 。
偿 房 屋ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ与 被拆 除 房屋 结 构 差 价 的被 拆 迁 人 较 适 用 。
从 被 拆 迁 房 屋 的 业 主 的 角 度来 说 ： 由于 双 方 都 没 有 签 订 相 关 的赠 予 协 议 ， 么 按 照 “ 质 重 于形 式 ” 核 算 原 则 ， 么 这 那 实 的 那 种 行 为 已 经 是 属 于一 种捐 赠 的行 为 ， 样 也 是 《 法 》 同 税 中所 记 录 的 “ 同销 售 ” 视 的行 为『］ 所 以双 方 应 按 照 捐赠 的业 务 进 行 会 计 ４。
讨 。
【 键 词】 关 改造 拆 迁 税 务 关 系 会 计 处 理
随着 我 国 市 场 经 济 的 发 展 ， 国 的 城 市 规 模 也 处 于 不 断 的 我 高速 扩 张 的 进 程 中 ， 而 建 立 了许 多 房 屋 改 造 拆 迁 公 司 。房 屋 从 改造 拆 迁 公 司 是 属 于 “ 筑 业 ” 目中 的 “ 它 工 程 作 业 ” 目 建 税 其 子
提 供 劳务 的 方 式 是 一 种 被 拆 迁 房 屋 的 业 主 和 房 屋 改 造 拆 迁 公 司 签 订 的 劳 务 合 同 。 供 劳 务 的方 式 是 指 被拆 迁房 屋 的业 提 主 向房 屋 改 造 拆迁 公 司支 付 房 屋 拆 迁 的劳 务 费 用 ， 将 这 笔 劳 并 务 费 用作 为 固定 资产 的 清理 费 ． 此 来 计 算 不 动 产 的净 收 益 或 以 者 损 失 ， 屋 改 造 拆 迁 公 司 则 是 以 这 笔 劳 务 费 作 为 计 算 缴 纳 营 房 业税 的依 据 。 劳 务 派 遣 的业 务 流 程 是 ： 人 单 位 提 出 用 人 标 准 ， 助 用 用 协 人单 位招 聘 、 核 ， 定 派 遣 人 员 ； 派 遣 人 员 签 定 聘 用 合 同并 考 确 与 办 理 相关 手续 。派 遣 人 员 与 用 人 单 位 签 定 劳 务 合 同 ， 用 人 单 到
关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨
关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨作者：宫晓伟来源：《中国集体经济》2020年第13期摘要：随着城镇化步伐的逐渐加快，房地产拆迁工作成为了社会关注极高的问题。
其中最值得关注的便是拆迁补偿费用的问题，房地产企业拆迁补偿款的核算制度与税法有关规定有所不同。
而且在实际工作中，市场经济的发展和法律制度的健全，将使房地产公司拆迁补偿的核算日益完善。
文章针对拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在的问题进行分析与探讨，希望可以对相关工作提供一定的参考。
关键词：房地产;拆迁;补偿;税务当房地产经纪人拆除房屋时，拆迁方必须支付赔偿金以补偿房业主的损失，当然，是否根据城市房屋拆迁管理规定支付相关补偿金。
是否符合税务要求，需要拆迁补偿会计和税收方明确确认。
一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）产权置换的会计处理房地产公司更换产权的实质是被破坏的房地产公司从房地产公司购买房屋所支付的货币补偿基金实际上是支付奖励和出售两个经济业务。
也就是说，它是根据开发期间土地成本中包含的同一房屋的公允价值或总市值计算的金额。
此外，补偿房屋应视为市场条件下的对外销售，而出售所得款项应参考同期公允价值或类似房屋的市场价值确定。
这是一个公平公正的交易。
这适用于“商业会计准则第7号-货币以外的资产交换”的规定，预计将来会带来更多的现金流。
在计量开发产品完成时，计算销售额，即在同一结算期间根据同一种价格扣除“开发费用- 拆除补偿费”项目，以及“应付款-拆除补偿费”项目。
填写借记卡。
应付账款-拆除补偿费记入“主营业务收入”账户。
房地产公司发出房地产发票，业主向房地产公司发出拆迁补偿收据，结转费用核算，“主营业务费 - 土地收购费和拆迁补偿费借记费用并记入正在开发的产品”。
（二）价格补偿业务的会计处理方法政府，社会和学术界一直非常重视农村住房价格的拆除补偿问题。
在解释农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响的基础上，需要分析农村房屋拆迁价格补偿的主要问题，并进一步探讨了问题产生的原因，以及农村房屋拆迁价格补偿的规定。
拆迁补偿收入的账务处理
拆迁补偿收入的账务处理对企业搬迁补偿款会计处理的规范，主要涉及《企业会计准则解释第3号》（财会[2009]8号）、《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第16号—政府补助》等。
1、因公共利益搬迁而收到的从财政预算直接拨付的搬迁补偿款。
企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款”科目。
然后区别以下情况分别进行处理：第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，借记“专项应付款”科目，贷记“递延收益”科目；并作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，即借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第二，属于补偿固定资产和无形资产（土地使用权）搬迁损失的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目。
在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目；在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第三，属于补偿搬迁后新建资产（主要为固定资产和土地使用权）的，应从“专项应付款”科目转入“递延收益”科目，并作为与资产相关的政府补助，在相关资产使用寿命内平均分配，分期计入当期损益，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第四，企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益后的结余，应当转入资本公积中的其他资本公积明细科目，由全体股东共同享有，借记“专项应付款”科目，贷记“资本公积”科目。
2、因非公共利益搬迁而收到政府拨给的搬迁补偿款（包括因公共利益搬迁而收到的非财政预算直接拨付的搬迁补偿款）。
企业应于收到补偿款时，借记“银行存款”科目，贷记“递延收益”科目。
然后区别以下情况分别进行处理：第一，属于补偿搬迁过程中发生的费用性支出和停工损失的，作为与收益相关的政府补助计入营业外收入，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
第二，属于补偿固定资产和无形资产（土地使用权）搬迁损失的，在固定资产清理损失计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目；在无形资产转销计入营业外支出时，借记“递延收益”科目，贷记“营业外收入”科目。
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2010-08-31 09:24:40 来源：互联网
房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。
对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。
另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。
例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。
该项目于2009年5月完工。
2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。
2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。
该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。
其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。
计算过程如下。
1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。
2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。
需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。
视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。
3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。
需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母。
4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；
视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。
会计处理如下。
以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号———非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。
1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：
借：开发成本———拆迁补偿费 5530
贷：应付账款———拆迁补偿费 5530
借：应付账款———拆迁补偿费 5530
贷：主营业务收入 5530。
2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：
借：主营业务成本———土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965
贷：开发产品 3249.8965。
税务处理如下。
1.企业所得税的处理。
《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
（三）按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。
需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。
2.土地增值税的处理。
国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。
假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。
回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。
由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。
该项目土地增值税清算计算过程如下：
不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；
扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；
增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；
增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；
应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；
已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；
应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。
3.营业税的处理。
（1）纳税义务发生时间。
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
（2）计税依据。
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。
这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。
笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。
A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。
（3）开具销售不动产发票问题。
A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A
公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。
需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。