房地产行业各环节涉税事项一览表
房地产企业涉税一览表
房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1、公司基本信息1.1 公司名称：1.2 注册地质：1.3 经营范围：1.4 法定代表人：1.5 纳税人识别号：2、增值税纳税情况2.1 增值税一般纳税人资格认定情况： 2.2 增值税纳税申报期及申报方式： 2.3 增值税税款的计算及缴纳情况：2.4 增值税发票管理情况：3、印花税纳税情况3.1 印花税纳税申报期及申报方式： 3.2 印花税税款的计算及缴纳情况：4、房产税纳税情况4.1 房产税纳税申报期及申报方式：4.2 房产税税款的计算及缴纳情况：5、城镇土地使用税纳税情况5.1 城镇土地使用税纳税申报期及申报方式：5.2 城镇土地使用税税款的计算及缴纳情况：6、个人所得税纳税情况6.1 个人所得税纳税申报期及申报方式：6.2 个人所得税税款的计算及缴纳情况：7、企业所得税纳税情况7.1 企业所得税纳税申报期及申报方式：7.2 企业所得税税款的计算及缴纳情况：7.3 税收优惠政策的享受情况：8、其他涉税事项8.1 契税纳税情况：8.2 土地增值税纳税情况：8.3 城市维护建设税纳税情况：8.4 教育费附加及地方教育费附加纳税情况：8.5 城镇土地使用税纳税情况：8.6 其他相关税费的申报与缴纳情况：附件：1、公司营业执照副本复印件；2、增值税专用发票及各种税收票据；3、其他相关涉税文件。
法律名词及注释：1、增值税：一种按照价值增加额计算征收的间接税，适用于对货物销售、服务提供和不动产转让等情况。
2、印花税：一种按照合同、票据和其他应税行为征收的直接税，适用于各类签订合同、办理证件等行为。
3、房产税：一种按照房产的评估值计算征收的直接税，适用于持有不动产的个人和企业。
4、城镇土地使用税：一种按照地块面积和土地使用权期限计算征收的直接税，适用于持有城市土地使用权的个人和企业。
5、个人所得税：一种按照个人所得额计算征收的直接税，适用于个人从各种经济活动中取得的所得。
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
房地产企业涉税一览表
房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1·公司基本信息1·1 公司名称：1·2 统一社会信用代码：1·3 法定代表人：1·4 注册资金：1·5 公司注册地质：1·6 经营范围：2·企业税务登记2·1 税务登记类型：一般纳税人/小规模纳税人 2·2 税务登记证号：2·3 登记机关：2·4 税务登记地质：2·5 税务登记有效期：3·税收清单3·1 增值税：3·1·1 纳税申报表：3·1·2 纳税申报期限：3·2 企业所得税：3·2·1 纳税申报表：3·2·2 纳税申报期限：3·3 土地增值税：3·3·1 纳税申报表：3·3·2 纳税申报期限：3·4 房产税：3·4·1 纳税申报表：3·4·2 纳税申报期限：3·5 营业税（废止）：…(根据具体业务情况添加其他相关税种及申报信息) 4·资产负债表4·1 资产总额：4·2 负债总额：4·3 所有者权益：4·4 净资产：4·5 资产负债表报送时间： 4·6 报送机构：5·利润表5·1 营业收入：5·2 营业成本：5·3 利润总额：5·4 净利润：5·5 利润表报送时间：5·6 报送机构：6·现金流量表6·1 经营活动现金流入： 6·2 经营活动现金流出： 6·3 投资活动现金流入： 6·4 投资活动现金流出： 6·5 筹资活动现金流入：6·6 筹资活动现金流出：6·7 现金流量表报送时间：6·8 报送机构：7·相关附件7·1 税务登记证明复印件7·2 纳税申报表原件及复印件7·3 资产负债表原件及复印件7·4 利润表原件及复印件7·5 现金流量表原件及复印件(根据具体情况添加其他相关附件)8·法律名词及注释8·1 增值税：一种以货物和劳务的增值额为征税基础的税种。
房地产企业涉税一览表
房地产企业涉税一览表房地产企业涉税一览表1.公司基本信息1.1 公司名称：1.2 统一社会信用代码：1.3 注册地质：1.4 法定代表人：1.5 纳税登记类型：一般纳税人/小规模纳税人2.增值税2.1 增值税纳税人资格认定2.2 增值税普通发票及电子发票管理2.3 增值税计税方法2.4 增值税申报及纳税期限2.5 增值税开票系统操作指南2.6 增值税专用发票管理3.企业所得税3.1 企业所得税纳税人资格认定3.2 企业所得税税前准备事项3.3 企业所得税核算与申报3.4 企业所得税抵免、减免和特定业务事项申报4.城市维护建设税和教育费附加4.1 城市维护建设税和教育费附加纳税人资格认定 4.2 城市维护建设税和教育费附加计税方法4.3 城市维护建设税和教育费附加申报及纳税期限5.土地增值税5.1 土地增值税纳税人资格认定5.2 土地增值税计税方法5.3 土地增值税申报及纳税期限6.印花税6.1 印花税纳税人资格认定6.2 印花税计税方法6.3 印花税申报及纳税期限7.基础设施建设税7.1 基础设施建设税纳税人资格认定 7.2 基础设施建设税计税方法7.3 基础设施建设税申报及纳税期限8.文化事业建设费8.1 文化事业建设费纳税人资格认定 8.2 文化事业建设费计税方法8.3 文化事业建设费申报及纳税期限9.房产税9.1 房产税纳税人资格认定9.2 房产税计税方法9.3 房产税申报及纳税期限10.其他涉税事项10.1 城镇土地使用税10.2 财产税10.3 个人所得税10.4 城市公共维护费10.5 其他相关税费附件：附件一：公司营业执照附件二：税务登记证附件三：纳税申报表格法律名词及注释：●一般纳税人：指纳税人的年销售额超过规定标准的企业或单位，纳税人可以按照国家规定的税法和税率进行纳税申报。
●小规模纳税人：指纳税人的年销售额未超过规定标准的企业或单位，纳税人可以按照国家规定的简化税法和税率进行纳税申报。
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）
房地产开发税费一览表（详解房地产涉及的12个税种）房地产开发涉及的税费主要有：契税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地增值税、企业所得税等。
一、契税(一)纳税人：转移土地、房屋权属，承受的单位和个人;(二)计税依据：市场价格或差额，计征契税的成交价格不含增值税;(三)税率：3%—5%(四)涉税阶段：土地获取阶段二、城镇土地使用税(一)纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有土地使用权的单位和个人;(二)计税依据：实际占用土地面积;(三)适用税额：大城市1.5-30 元，中等城市1.2-24 元，小城市0.9-18 元，县城、建制镇、工矿区 0.6-12 元;(四)纳税义务发生时间：取得土地后次月;(五)涉税阶段：前期准备阶段、建设施工阶段、预售阶段。
三、耕地占用税(一)纳税人：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人;(二)计税依据：占用的耕地面积(三)适用税额：人均耕地不超过1亩的地区，每平方米为10~50 元;人均耕地占用超过 1 亩但不超过 2 亩的地区，每平方米为 8~40 元;人均耕地占用超过 2 亩但不超过 3 亩的地区，每平方米为 6~30 元;人均耕地超过 3 亩的地区，每平方米为 5~25 元;(三)涉税阶段：土地获取阶段、前期准备阶段。
四、印花税(一)纳税人：经济活动和经济交往中书立、领受应税凭证的单位和个人;(二)应税对象：经济合同、产权转移数据、营业账簿、权利许可证照等;(三)房地产涉及的印花税：取得土地和销售阶段签订的房屋销售合同;建设工程合同、借款合同、财产保险合同、注册资本等;(四)涉税阶段：土地获取阶段、建设施工阶段、预售阶段;五、增值税(一)纳税人：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人;(二)计税方法：一般计税和简易计税;(三)预缴增值税：在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款(四)房地产开发企业纳税义务发生时间：税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产各环节涉税表
财政部门 地税部门
地税部门
地税部门
财政部门
地税部门
销售 转让 1、国有土地使用 房地产交易 （二 权证书。 行政管理部 级 2、房屋所有权 门 市） 行 政 权利许可证、其 序号 环节 他有效证明 管理部门
房地产行业各环节涉税图解表
涉及主要税费、税率 7、契税：按房屋计税价格的4%（普通住宅2%）缴纳。 1、营业税：按工程结算收入的3%缴纳。 2、城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。 3、教育费附加：按建筑营业税税额的3%缴纳。 4、印花税：按工程合同金额的万分之三缴纳。 5、企业所得税：按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳。 6、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳 1、房产税：按房产（自建自用）计税余值的1.2%缴纳，按房屋（自建出租） 出租租金收入的12%缴纳。[注：企业自用住宅房产按政府规定租金标准出租给 本企业职工居住的，免征房产税。] 2、营业税：按房屋租金收入的5%缴纳。 3、土地使用税：按使用房产实际占用面积和定额税率计算缴纳。 4、印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳。 5、企业所得税：按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳。 6、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳 。 1、房产税：（自购自用生产经营用房）：按房产计税余值的1.2%缴纳；按房 缴纳主体 购房人 征收部门 财政部门
4
建设招投标 装饰 装饰装潢工程招 行政管理部 装潢 投标合同 门
工程施工企业
地税部门
5
使用
房产土地信息
房地产、国 土资源行政 管理部门
职工（企业扣缴）
6
物业 管理
屋出租租金收入的12%缴纳。（个人按市场价格出租住房用于居住的，减按4% 缴纳）[注：自购自用住宅免征房产税、土地使用税]。 2、营业税：按房屋租金收入的5%（个人按市场价格出租住房用于居住的，减 购房个人 按3%缴纳）缴纳。 3、土地使用税：按使用房产实际占用面积和定额税率计算缴纳。 4、印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳。 5、个人所得税：按房屋出租合同租金所得减按10%计算缴纳。 1、营业税：按物业管理服务费收入的5%缴纳。 2、城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（5%、1%）缴纳。 物业管理企业 房地产行政 地税部门 3、教育费附加：按建筑营业税税额的3%缴纳。 管理部门 4、企业所得税：按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳。 5、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%~45%的超额累进税率计算缴纳 职工（企业扣缴） 2006.2
房地产企业涉税一览表
按年－－－车辆税额表： 16～660元
车
房地产开发企业用的工程作业专用汽车各省 船舶按吨位： 3～6元/吨
船
市根据情况决定征免
税
只在本单位范围内使用，不行驶公共道路、 河流以及公安、航管部门不核发行驶证的车 船
1） 销售不动产 1.代收代付费用
2.以房换地的营业额
3.以不动产抵顶贷款的营业额 营 业 税 4.以“还本”方式销售建筑物的营业额
房地产开发企业涉及税种明细表
涉税 环节
税项
征税范围
1） 1、 国有土地使用权出让；
2、 土地使用权转让，包括出售、赠与 和交换；
3、 房屋买卖；（含抵债、股权投资、
翻建）
4、 房屋赠与；
契 税
5、 房屋交换；
6、 承惠
计税依据
税率
有下列情形之一的，减征或者免征契税：
曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)
。
2.铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；
（减按2元每平方米）
湖南耕地占用税每平米平均税额25元
1.以县为单位（a以下同），人均耕地在1亩以下（含 1亩）的地区，每平方米为10元至50元； 2.人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为
4.学校、幼儿园、敬老院、医院用地（免） 8元至40元；
按件贴花五元正。
购置自用的设有固定装置的非运输车辆，免 车辆购置税最低计税价目录 征车辆购置税
挖掘机，平地机，叉车，铲车，吊车 推土机
同、土 地使用 权出让 （转 让）合 同，按 所记载 金额的 0.5‰ 贴花
购买60日内
10%
5）
我国境内拥有和使用车船的个人，单位 房地产开发企业办的学校， 医院，托儿 所，幼儿园自用车
房地产开发程序和税费表
房地产开发工作程序和相关税费第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序1、委托进行拆迁工作2、办理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、办理拆迁公告及通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供热厂建设费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发建设工程规划许可证15、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、办理质量监督注册登记手续32、建设工程监理33、办理开工统计登记34、交纳实心黏土砖限制使用费35、办理开工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工43、施工场地的“三通一平”44、施工单位进场和施工暂设45、工程的基础、结构施工及设备安装46、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收47、办理单项工程验收手续48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》49、商品住宅性能认定50、竣工统计登记51、办理竣工房屋测绘52、办理产权登记房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、供热厂建设费5、煤气厂建设费6、地下水资源养蓄基金7、地下热水资源费8、市政、公用设施建设费（大市政费）9、开发管理费10、城建综合开发项目管理费11、建筑行业管理费12、绿化建设费13、公园建设费14、绿化补偿费15、路灯维护费16、环卫设施费17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）18、电源建设集资费（用电权费）19、外部供电工程贴费（电贴费）20、建安工程费21、建设工程招投标管理费22、合同预算审查工本费23、质量管理监督费24、竣工图费25、建材发展补充基金26、实心黏土砖限制使用费27、工程监理费28、工程标底编制管理费29、机电设备委托招标服务费30、超计划用水加价31、夜间施工噪声扰民补偿费32、占道费33、固定资产投资方向调节税第七步房地产开发项目的经营阶段房地产开发项目经营阶段的法律程序一、北京市外销商品房的销售1、办理《外销商品房预（销）售许可证》2、选定中介代理机构和律师事务所3、及购房者签订认购书4、签订正式买卖契约5、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10、楼宇交付入住手续11、办理产权过户手续二、北京市内销商品房的销售12、提交完成建设项目投资证明13、签署预售内销商品房预售款监管协议14、办理《内销商品房预（销）售许可证》15、销售项目备案16、委托中介代理机构进行销售17、及购房者签订认购书18、及购房者签订买卖契约19、办理预售登记20、办理转让登记21、办理房地产抵押登记手续22、楼宇交付入住23、质量保证书和使用说明书24、办理产权立契过户手续三、北京市房地产出租的综合管理25、房屋出租权的确认26、申请房屋租赁许可证27、出租人及承租人签订书面承租协议28、租赁当事人办理租赁登记手续29、租赁房屋的转租30、房屋租赁关系的终止四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理31、房屋出租权的确认32、出租人办理房屋租赁许可证33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》34、签订书面租赁协议35、租赁双方办理租赁登记备案手续五、北京市房地产的抵押36、抵押权的设定37、签订抵押合同38、办理房地产抵押登记39、抵押房地产的占管40、抵押房地产的处分房地产开发项目经营阶段的相关税费1、营业税2、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10、城市房地产税11、房屋产权登记费12、房屋所有权证工本费13、房产共有权执照费14、房屋他项权利执照费15、房屋买卖登记费16、房屋买卖手续费17、房屋租赁审核备案手续费18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费20、房屋租赁登记费21、房屋估价手续费22、房屋公证估价手续费23、房地产价格评估费24、房地产中介服务费第八步房地产开发项目的物业管理阶段房地产开发项目物业管理阶段的法律程序1、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费6、供暖费。
房地产开发企业各环节涉税事项事务
3
商品房销 售
பைடு நூலகம்
房地产 开发企 业
地税部门
4
使用
房产土地信息
产权所 有人 （房地 产开发 企业、 购房企 业）
地税部门
备注：
1、房产税计税余 房产原值减除20%（长沙规定）后的余值 值 2、城镇土地使用 大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿 税 区0.6-12元 千分之一：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同 万分之五：加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移 3、印花税税率 合同、资金账簿 万分之三：购销合同、建安合同、技术合同 万分之零点五：借款合同 3、印花税税率
3、印花税税率 4、契税
千分之二：股票买卖、继承、赠与所书立的A股B股股权转让书据 3%-5% 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40% 5、土地增值税 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 已竣工验收房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面 6、土地增值税清 积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租 算条件 或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成 本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可 作为财务费用直接扣除。 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方 凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收 7、利息处理 有关规定在税前扣除 开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企来的，关联 方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣 除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数 额内税前扣除 房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办 8、新办企业 企业的税收优惠 广告费支出不超过销售收入2%的，可据实扣除，超过部分可无限期向以后纳税 年度结转。纳税人申报扣除的广告费支出须符合以下条件：1、广告是通过经 工商部门批准的专门机构制作的；2、已实际支付费用，并已取得相应发票 9、税前扣除 的；通过一定的媒体传播。 业务宣传费，在不超过销售营业收入5‰范围内，可据实扣除 业务招待费，全年销售收入净额在1500万元以下的，不超过销售收入净额的5 ‰；全年销售收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰
房开企业各阶段应纳税种及税率表
房开企业各阶段应纳税种及税率表一、企业设立阶段1、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证按件贴花5元。
(2) 营业账本，记载资金的账本按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按件贴花5元。
(3) 产权转移书立，包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按所记载的金额0.5‰贴花。
2、契税(1) 接受以房屋等不动产出资，按照国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%--5%，适用税率缴纳契税。
(2) 以自有房产作股，投入本人独资经营的企业免征契税。
二、获取土地阶段3、印花税(1) 权利许可证，包括房屋产权证、工商营业执照、土地使用证、按件贴花5元。
(2) 产权转移书立包括土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，按所载金额的5/万贴花。
4、契税取得土地使用权、按国有土地使用证出让、土地使用权出售、房屋买卖或成交价款的3%-5%，适用税率缴纳契税。
5、耕地占用税取得土地使用权，符合耕地条件的土地，按照实际占用耕地面积和适用税率一次性缴纳耕地占用税，不符合耕地条件的不缴纳。
三、开发建设阶段1、城镇土地使用税从取得红线图次月起，按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
2、印花税签订的各类合同按规定税率0.5‰至1‰计算贴花。
四、转让及销售阶段：1、增值税销售不动产转让土地使用权，一般纳税人适用一般计税方法的税率为11%，房地产老项目选择，适用简易计税方法的征收率为5%。
2、城市维护建设税按照增值税额7%或5%或1%缴纳，不动产所在地为市区的税率为7%，不动产所在地为县城城镇的税率为5%，不动产所在地不在市区，县城城镇的为1%。
3、教育附加税按照增值税税额3%缴纳。
4、地方教育费附加按增值税额的2%缴纳。
5、土地增值税(1) 在项目全部竣工、结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税。
(2) 待该项目全部竣工办理结算后进行清算，多退少补。
6、印花税房地产转让或销售合同、按商品房销售合同所记载金额0.5‰缴纳，广告合同按所载金额0.5‰贴花。
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿
房地产企业各环节涉及的税收分析_原稿随着房地产市场的火热，房地产企业成为了各类企业当中的“香饽饽”。
然而，对于房地产企业来说，涉及到各类的税收问题，不仅需要有所了解，更需要有针对性的规划。
本文将深入探讨房地产企业各环节涉及的税收问题，及其相应的分析。
一、房地产企业开发环节税收分析房地产企业在开发环节所涉及的税收主要是土地出让金、增值税、房产税等等。
1.土地出让金土地出让金是指土地使用权转让所获得的价格，税收政策规定，地方政府按土地出让金税率标准收取土地出让金税。
缴付土地出让金税，可预计财务成本，进行税费规避和缴费安排，但是土地出让金税率高，增加企业开发成本。
2. 增值税在房地产的供应链条中，增值税是最为重要的税种。
在房地产企业的经营过程中，需要缴纳增值税。
(1) 业务范围涉及的增值税在房地产企业的业务范围中涉及到的增值税主要有：a.房屋销售与租赁b.建筑工程、施工、监理、设计、咨询等相关业务c.建筑材料、设备、机械等进口业务(2) 不同税率的增值税在房地产企业的经营过程中，需要根据不同的业务范围，支付不同税率的增值税。
a.销售自建房屋（普通住宅）纳税率为5%b.销售商贸、办公等经营性类房屋纳税率为11%c.拆迁补偿房等纳税率为4%以上只是增值税涉及的主要业务，此外还涉及到不动产投资、资产交易等涉及不同税率的增值税。
3.房产税房产税是对居民住房及非居民娱乐用房的税种。
房产税税基一般计算房屋的租金收益，税率与居民所在的城市不同，但是对于房地产企业的开发环节并不涉及到房产税。
二、房地产企业销售环节税收分析销售环节税收主要包括增值税和企业所得税。
1.增值税(1)一般纳税人房地产企业在销售环节的增值税主要针对一般纳税人，其纳税标准为销售额－进项税额，税率为17%。
(2)小规模纳税人对于销售额在500万及以下的企业可以选择小规模纳税人，并按照当地规定的税率交纳税费。
2.企业所得税在销售环节，房地产企业可根据当地税收政策，享受不同的所得税减免政策。
房开企业不同环节的涉税分析
房开企业不同环节的涉税分析1. 引言1.1 房开企业不同环节的涉税分析房地产开发企业是指专业从事房地产项目的开发、建设、销售和管理的企业，在整个房地产开发过程中涉及到诸多税费。
从土地购置、开发建设、销售与出租到资金运作等各个环节，都存在着各种税费相关问题。
在土地购置环节，房地产开发企业需要缴纳土地增值税、城市维护建设税等相关税费。
而在开发建设环节，企业则需要纳税地方教育附加、房地产税等税费。
在销售与出租环节，房地产开发企业还需要缴纳契税、企业所得税等相关税费。
而资金运作环节也面临着利息、汇兑损失等税费问题。
为了降低税务成本、规避税务风险，房地产开发企业需要注重税务合规及风险防范。
合理规划税务策略、优化税务结构，持续改进税务管理水平，对于提高企业的竞争力和盈利能力至关重要。
只有深入了解不同环节的税费政策，合理利用税收优惠政策，企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
税务管理是房地产开发企业发展不可忽视的重要环节，只有做好税务工作，企业才能稳步发展、长期可持续。
2. 正文在房地产开发企业的经营过程中，土地购置环节是一个重要的税费支出环节。
在土地购置环节中，房地产开发企业需要承担多项税费，包括土地增值税、土地出让金、土地使用税等。
土地增值税是土地购置环节中最重要的税费之一。
根据国家相关法规，开发企业在购买土地后需根据土地转让价格支付土地增值税。
土地增值税的税率一般为5%，但具体税率可能会根据不同地区和政策进行调整。
土地增值税的计算是企业必须重点关注的事项，因为计算错误可能导致企业财务成本的增加。
土地出让金也是土地购置环节中不可忽视的税费。
土地出让金是政府为了将土地转让给企业而收取的费用，其数额一般按照土地的估值来确定。
房地产开发企业必须根据土地出让金的金额来进行支付，并需要留意政府相关政策的变化，以避免不必要的风险。
土地使用税也是房地产开发企业在土地购置环节中需要缴纳的税费之一。
土地使用税是根据土地的使用年限和面积来确定的税费，其税率一般为每年土地面积的一定比例。
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！
房地产业各环节涉税风险点汇总，涉税风险大，慎重！资金密集型行业中，房地产企业由于开发项目多、经营环节多、开发周期长和涉及税种多，相关的税务风险相应较多。
一些税务风险很具有行业普遍性。
近期，某地税局发布了房企常见10项涉税风险点分享给大家，各企业注意自查！风险提示1签订合同未申报缴纳印花税风险描述：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第一条规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。
房地产企业签订土地出让或转让、规划设计、建筑施工等合同较多，容易忽略合同印花税申报。
风险防控建议：纳税人在经营过程中签订合同，及时申报缴纳应税凭证对应的印花税。
由于印花税征税范围较广、税目较多，纳税人需要事前准确掌握相关法规条例，避免出现税款滞纳风险。
风险提示2超限额列支预提费用风险描述：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
部分纳税人在预提费用时由于不熟悉政策，预提费用可能忽略总金额10%比例的限制，导致当年企业所得税汇算清缴多列支成本。
风险防控建议：房地产企业应准确把握政策规定，侧重注意税收法规规定的预提比例上限。
对于出包工程而言，发票不源足金额预提费用不能超过出包合同总金额的10%，同时也要注意在政策允许的费用范围内预提。
政策中已以列举的方式作出明确规定，只有出包工程、公共配套设施、报批报建费用和物业完善费用才可预提，切勿超范围列支预提费用。
风险提示3违规扣除利息支出风险描述：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条规定，房地产企业支付的利息，超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的部分，不得在企业所得税前扣除。
但实际业务中，部分纳税人通过非金融企业进行贷款融资，其较一般金融企业同期同类利率高，在不熟悉政策情况下全额列支利息成本。
房地产开发工作综合流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
房地产开发工作步骤图各阶段包含关键税种及征税方法房地产行业会计核实不向商业企业那么琐碎，不过包含税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖税种除生产销售及修理修配行业缴纳流转税增值税外，基础包含了国家税法要求全部税种。
房地产开发企业从取得土地使用权起至开发销售完成期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额怎样进行核实做具体叙述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把根据税法要求应由转让方负担营业税及附加、土地增值税等也要求对方负担。
（1）契税：是对在中国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋全部权单位和个人征收一个税。
契税按土地使用权、房屋全部权转移时成交价格为计税依据，基础税率为4%。
应纳税额=房地产成交价格或评定价格×税率（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举多种凭证所征收一个兼有行为性质凭证税。
分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=协议金额×0.05%注：印花税缴纳贯穿房地产行业各阶段，企业成立缴纳注册资税、土地取得时缴纳土地转让协议印花税，开发阶段缴纳各工程承包协议、广告协议印花税，和销售阶缴纳产权转移凭证印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每十二个月缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权单位和个人以实际占用土地面积为计税依据，按要求税额征收一个税。
年应纳税额=土地使用面积×单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中国境内提供营业税条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取全部价款和价外费用×5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%教育费附加=营业税额×3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入单位和个人征收一个税。
房地产开发各环节税收情况
目录一、取得土地环节.................................................（一）城镇土地使用税..........................................（二）印花税(土地出让或转让合同)..............................（三）契税....................................................二、设计施工环节.................................................（一）印花税(设计合同)........................................（二）印花税(建安合同)........................................（三）印花税(借款合同)........................................三、房产销售环节.................................................（一）土地增值税(预征)........................................（二）企业所得税(未完工开发产品)..............................（三）印花税(商品房销售合同)..................................（四）增值税................................ 错误！未定义书签。
（五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加................四、竣工交房环节.................................................（一）企业所得税(完工开发产品)................................（二）房产税..................................................（三）土地增值税(清算)........................................一、取得土地环节（一）城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法房地产开发工作流程涉及多种税种和征税方法，下面分阶段分析并介绍主要税种和征税方法，以便更好地理解和应用。
阶段一：规划和项目准备该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 城市规划税城市规划税是指按照国家规定征收的一种地方税，主要用于城市规划、市政设施建设等方面的投资。
在规划与项目准备阶段，企业可能需要向地方政府缴纳城市规划税。
2. 土地增值税土地增值税是指在土地使用权有价值的情况下，以土地增值为征税对象的一种税费。
在规划与项目准备阶段，企业可能需要向地方政府缴纳土地增值税。
阶段二：建设和销售前期该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 城镇土地使用税城镇土地使用税是指在市区和城镇地区内使用土地和房屋的单位和个人应缴纳的税费。
在房地产开发企业在建设房屋时，可能需要向地方政府缴纳城镇土地使用税。
2. 城镇土地登记费城镇土地登记费是指在建设房屋时，为了登记土地使用权而向地方政府缴纳的费用。
3. 印花税印花税是指在销售房屋或转移所有权时，为了证明交易合法性而向税务机关缴纳的税费。
在销售前期，房地产开发企业需要向税务机关缴纳印花税。
4. 转让土地使用权所得税转让土地使用权所得税是指在转让土地使用权时，根据转让价款和土地取得成本之差计算的税费。
在房地产开发企业向购房者销售房屋时，可能需要向税务机关缴纳转让土地使用权所得税。
阶段三：销售和交付该阶段主要涉及的税种和征税方法为：1. 增值税增值税是指按照增值税法规定，对销售货物、提供服务和向进口货物征税的税种。
在房地产开发企业向购房者销售房屋时，需要向税务机关缴纳增值税。
2. 房产税房产税是指按照国家规定征收的税费，主要用于对城市和农村居民住房进行征税。
在交付房屋时，房地产开发企业和房屋所有者需要向税务机关缴纳房产税。
3. 印花税在交付房屋时，房地产开发企业需要向税务机关缴纳印花税，以证明房屋所有权的转移合法性。
4. 城镇土地使用税在购房者开始使用房屋之后，需要向地方政府缴纳城镇土地使用税。
房地产业各环节涉税风险点汇总
房地产业各环节涉税风险点汇总房地产业是涉及税种最多的行业，房地产开发时间长、环节多，涉税风险是防不胜防。
今天，我们一起来看看有关房地产行业的100个涉税风险点，尽量做好预防工作。
取得土地使用权环节1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致；2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税；3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税；4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税；5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税；6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。
7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。
前期准备和建设施工环节8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。
10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。
11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税；12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税；14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理；16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本；18.公共配套设施建造费用分摊是否合理；19.市政设施配套费分摊是否合理；20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；21.房地产开发的前期工程费、基础设施费核算分摊是否合理；22.自建产品的材料成本核算是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；23.本期对外承包工程价款的确定是否准确，是否存在虚增本期成本的风险；24.甲供材项目的成本核算是否准确；25.向关联方采购材料和服务定价是否合理；26.尚未出售和已售的开发产品（包括共用部位、共用设施设备）日常维护、保养、修理等发生的支出是否按规定计入期间费用；27.样板房的装修费及购置的配套物资是否按照规定分摊计入开发成本或销售费用；28.开发产品完工前的借款利息是否按照规定资本化；29.开发产品在建期间预提费用计提的范围是否准确、计提标准是否符合规定，是否按照规定进行了纳税调整；30.施工期间接受建筑安装服务取得的增值税发票，是否在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称；31.与多个开发项目相关的开发间接费用，是否按照受益原则和配比原则选择合理的分摊方法进行分配。
房地产企业涉税税费一览表
装营业税
市维护
设税
产，应按\"销售不动产\"税目征收营业税。
自己施工新建建筑物属于建筑劳务，应按\"建筑业\"征收
金等等。
实行四级超率累进税率
房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。
随营业税征收1%、5%、7%
让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统算的预征0.5％；0.7%;1%
下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产大城市每平方米0.5-10元;中等城市每平方米0.4-8元;小城市每平方米0.3-6元;建制镇、工矿区0.2-4元
围墙，门等构建物须和房屋分开核算，以降低房产原值
房产税的
税率，依
照房产余
值计算缴
纳的，税
率为１．
２％；依
照房产租
金收入计
算缴纳
的，税率
为１２％。
房产税依照房产原值一次减除１０％至３
０％后的余值计算缴纳。
－应交营业税
附加
得收入凭据当天
税
应交税金账户－应交城建税。
房地产开发各环节涉税实务专题
房地产开发各环节涉税实务专题一、前期工作涉税实务1.土地收购–根据《土地管理法》和相关规定，土地收购需要缴纳土地出让金，出让金的计算规则如下：•土地出让金 = 土地面积 x 地均价 x 容积率 x 折扣系数–在土地收购过程中，还需要注意以下事项：•土地压减款：土地当前拥有者已经交了土地出让金，在政府规定的时间内没有起~建新的房屋，则按照规定需要退款给拥有者•土地赔偿款：在土地收购过程中，需要向农民或村庄进行补偿2.立项阶段–开发商在立项阶段需要按照规定缴纳土地增值税、营业税及印花税等–另外需要注意的是，如果企业实施资产重组，也要关注相关的税务处理3.前期准备–开发商在前期准备阶段，需要缴纳房产税、土地使用税、城镇土地使用税、教育附加税、城建税等相关税费二、开发建设涉税实务1.施工建设环节–建筑施工过程中，需要缴纳增值税、营业税、土地增值税等–同时还需要考虑到建设期的贷款利息抵扣税务处理–在施工建设过程中，如果出现施工违规或督查发现问题，可能还需要面临违法行为税的处罚2.建设竣工阶段–在建设竣工阶段，开发商需要经过多项手续之后才能进入售房环节，包括领取建筑竣工验收证明等–同时，建筑竣工后将需要缴纳资产税、印花税、个人所得税或企业所得税等相关税费3.售房阶段–开发商在售楼阶段，除了需要考虑到各种经营税费，还需要注意到个人所得税、房产税等方面的处理–对于购房者来说，也需要注意处理个人所得税申报和纳税等问题三、投资收益涉税实务1.资本利得税–资本利得税是指资产转让产生的利得应当缴纳的税费–当开发商出售房产或房地产股份时，需要按照规定缴纳资本利得税2.合作企业税务处理–在房地产开发中，存在多个企业间的股权并购、股权交换等合作关系，因此需要考虑到税务处理–合作企业之间，需要根据实际情况确定如何处理各种税务问题四、其他涉税实务1.税收优惠政策–房地产开发企业可以享受到一些税收优惠政策，比如鼓励开发出租房地产等，需要开发商根据实际情况进行具体的申报操作2.税务尽职调查–开发商在进行任何房地产开发业务前，需要对相关的税务事项进行尽职调查，以确保整个业务的税务合规性3.税务争议解决–在房地产开发过程中，可能会出现税务方面的争议，如税务机关认为开发商未能缴纳相应税费，或者认为开发商存在偷漏税等问题–这时候开发商可以依据相关法律规定，进行税务申诉、诉讼等操作，以维护自身合法权益五、以上是关于房地产开发各环节涉税实务的相关介绍，从前期工作、开发建设、投资收益等多个方面进行了详细的阐述。
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4、契税税率 5、土地增值税税率
(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的 有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 (以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套 设施费、开发间接费用。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费 用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高 不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额 6、土地增值税扣除项 之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二) 目 项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 (四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评 定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 (五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地 产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (六)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和， 加计20%的扣除。
房地产行业各环节涉税事项一览表B
税种 1、房产税计税余值 2、城镇土地使用税 房产原值减除10-30%后的余值 大城市1.5-30元；中等城市1.2-24元；小城市0.9-18元；县城、建制镇、工矿区0.6-12元 千分之一：财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同 万分之五：加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货物运输合同、产权转移合同、资金账簿 3、印花税税率 万分之三：购销合同、建安合同、技术合同 万分之零点五：借款合同 千分之二：股票买卖、继承、赠与所书立的A股B股股权转让书据 3%-5% 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 计税方法
ห้องสมุดไป่ตู้
8、利息处理
房地产开发项目全部竣工、完成销售的 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 直接转让土地使用权的 7、土地增值税清算条 件 已竣工验收房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该 比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 省税务机关规定的其他情况 开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应 配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。 开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融 机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除 开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企来的，关联方借入资金金额超过其注 册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同 期贷款基准利率计算的数额内税前扣除 9、新办企业 房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠 广告费支出不超过销售收入15%的，可据实扣除，超过部分可向以后纳税年度结转。 10、税前扣除 业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。