春杨：中国古代租佃契约的分类及构成要件

中国古代民间租佃契约的分类及构成要件春杨租佃关系是中国封建社会土地关系中反映农业生产关系本质的最基本的关系，租佃契约因而也成为重要的民间契约之一。

租佃契约是出租人将田产交付承租人使用，承租人向出租人支付租金，在租佃关系终止时返还田产的协议。

租佃关系成立后出租人利用土地的使用权和收益权，通过租佃获得利益，并不转移其田产所有权。

1中国古代租佃契约经过了一个漫长的孕育和发展过程。

主要包括一般租佃和永佃两种类型。

一、租佃契约的发展概况在中国古代民间租佃契约的发展过程中，早在战国时期就已经出现。

“佃”字在秦汉时作“耕”解，如“民虽不佃作而足于枣粟矣！”2以后逐渐由耕作之义转为在他人土地上耕种的意思。

“佃，治田也。

”3秦汉时期称租佃为“假”、“田”。

根据云梦秦简中的史料，秦汉时期的租借契约主要涉及官府财物借给私人使用以收取租金的规定。

秦代官府将出租财物的范围包括各种动产，如牛马、工具、车辆等，甚至奴隶。

如秦《仓律》规定：凡官府七岁以下“未使”的小隶妾，“百姓有欲假者，叚（假）之，令就衣食焉。

”4秦《金布律》规定，百姓借用官府器物未还者与欠官府债务者同样处理。

5秦《工律》规定，百姓借用官府兵器、器物者，要登记兵器、器物的标记，归还时如果标记磨损无法辨认，借用人必须赔偿；如有毁损者要予以处罚。

6秦《司空律》规定官吏借用公车、公牛时如导致牛瘦、车损者，借用人与主管人都有罪。

7唐宋时期的租佃契约比较集中地保留在吐鲁番地区高昌时期、唐朝初中期的夏田券（契）以及为敦煌地区晚唐五代至宋初（即吐蕃、归义军时期）的租地契中。

8隋唐时租佃契约一般在法律上称为“租”，从出土的隋唐时期契约文书看，民间有不少租佃契约称为“夏田券”、“租田券”。

下面为吐鲁番出土的一件“夏作者简介：北京大学博士后研究人员，中南财经政法大学副教授。

邮编430074 湖北武汉中南财经政法大学法学院理论法学系，电子邮箱：chunyangznfue@。

1参见罗海山：《古代租佃契约简论》，《长春师范学院学报》2004年第1期。

2《史记·苏秦列传》。

3《汉书·韩安国传》。

4《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第48页。

5《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第60页。

6《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第72页。

7《睡虎地秦墓竹简》，文物出版社，1978年版，第81页。

8参见沙知编校：《敦煌契约文书辑校》，江苏古籍出版社，1998年版；张传玺主编：《中国历代契约汇编考田契”：（唐）贞观二十二年索善奴夏田契．．．9贞观廿二年十月卅日，索善奴……夏孔进渠常田肆亩，要迳（经）……年号田壹亩。

与夏价大麦五斛，与……到五月内，倘麦使毕；到十月内，偿……毕。

若不毕壹月秋壹升（斛）上生麦秋壹□□。

若延引不偿，得抴家资，平为麦秋直。

若身□西无者，一仰妻儿及收后者偿了。

取麦秋之日，依高昌旧故，平袁（圆）升中取。

使净好，若不好，听向风常取。

田中租课仰田主，若有渠破水讁仰佃……获指为倍。

由以上“夏田契”可见，隋唐时有些租佃契约的担保条款十分具体，包括地租计息、牵掣扣押家资、家属代偿、质量要求等。

且在契末签署处，租佃人不需要画押。

隋唐时法律上称不动产的租借为“赁”，“赁舍券”是当时常见的租赁契约之一。

下面是吐鲁番出土的一件尼高参赁舍券，时间大约在公元586年至588年之间：卯岁五月十二日，女□□尼高参二人，从索寺主□□□赁，二人各赁舍壹坚（间），□□□赁价钱贰文，高□□赁价钱叁文。

二人要迳（经）壹年。

……不得病死，若有病死者，罚钱……与钱壹文。

……二主和同立券，券成之后各不得反悔，……要行二主，各自署名为信。

10宋代租佃契约关系出现明显的发展变化，开始出现了永佃权。

在租佃关系中把田底的所有权与田面的使用权分开，田底的所有权仍归原主，田面的使用权、收益权成为可以独立交易转让的权利，这种权利就是永佃权。

北宋田底权与田面权的分割已经显露出来。

到南宋时，“田底”、“田骨”、“田根”、“田面”、“田皮”已成为民间田地交易的俗语。

可见，宋代租佃关系中佃户、佃客的人身依附色彩逐渐减弱，其与主户的契约关系色彩日益加强。

两宋法律关于租佃契约的具体规定，目前尚未找到记载的资料。

可能仍沿袭隋唐时期“任从私契，官不为理”的原则，以此作为民间租佃契约的惯例。

明清时期租佃关系的发展更加复杂，自明代中叶以后，形成了“一田二主”、“一田三主”的特殊类型的永佃权。

民间租佃契约进一步格式化，主要包括一般9参见《吐鲁番出土文书》第五册，文物出版社，1997年版，第18页。

租佃和永佃两类。

二、租佃契约的分类（一）一般租佃契约明清时期一般的租佃契约格式有地主使用的招佃契式和佃户使用的承佃契式。

招佃契式向招标的的方向发展，主要承租人承诺即建立租佃关系；承租契式是先以口头协商，然后由承租人直接承诺。

明清时期承租契式出现五种形式，即佃田批式、承佃田批式、认佃式、佃贴式、租批式等。

现举徽州地区明清时期租佃契约之例如下：（清）康熙三十三年歙县胡百伦租田批．．．11立租批人胡百伦，今租到许荫祠名下田一坵一亩二分，土名小深坵，三面议定，每年秋收交纳风车净谷二十斗，挑送上门，不致欠少。

立此租批存照。

康熙三十三年五月立租批人胡百伦凭中吴在田本年月日近，只收租十五斗。

（明）万历十年歙县吴元镃转佃契约．．．．12十一都吴元镃，原佃到寺口汪春门前佃种十王院田一坵，计田三亩，内取三秤零五斤，计佃价一两二钱伍分与子静，仍存佃租四秤零伍斤，计佃价银一两五钱八分整，自情愿凭中转佃与侄吴应乔名下，与汪春取租无词。

今恐无凭，立此转佃约为照。

日后有银听自取赎地词。

万历十年正月十五日立转佃约人吴元镃中见人吴元鉴（清）顺治八年休宁县刘香佃田约13立佃约人刘香，今凭中佃到汪名下土名广武桥对河二坵，计租六祖半。

每年秋收上纳籼租陆砠半，每砠二十六斤，递年送交上门，无得异说。

立此佃约存照。

11徽州地区博物馆藏。

12徽州地区博物馆藏。

面议每年折乾米七斗整。

顺治八年七月十二日立佃约人刘香中见人金仰泉汪成（明）景泰六年休宁县吴凯转佃山契14十二都十保住人吴凯，今将本户承佃到蜜多院官山一号，坐落九保，系乙字一千一百七号，山二分九厘二毫，本家合得壹半，其山东至□□，西至□□，南至□□，北至□□，土名深安塘尾。

今来缺银纳粮用度，自情愿将前项四至内取山一半，尽行立契出转佃与本图人汪士熙名下，三面议价银二钱，前去用度。

其银当成契日一并收足，别不立领札。

其山今从出佃之后，一听受佃人自行管业。

所有及重复交易不明一切等事，尽是出佃人祇当，不及受佃人之事。

今恐无凭，立此文书为用。

景泰六年二月二十二日出佃人吴凯契见人汪文通今就领去契内价银，并收足讫。

同日再批。

（清）乾隆四年歙县金公耀转佃山文约．．．．．15二十四都二图立转出佃人金公耀，今因缺少自用事，情愿将土名大木坞柴山一块，贴北头岭两边坞心为界，祖遗下山该身分下，转佃与同都四图金圣永名下管业，三面言定佃价九七纹银捌钱伍分整。

其银当日收足。

其柴苗树秧在内，待至年月听从原价取赎。

其有老佃约存众。

其山价银每年伍分，不得异说。

今恐无凭，立此佃约存照。

乾隆四年十二月三十日立转佃约人金公耀亲兄中见人金公明（清）康熙三十一年休宁县汪日之租屋批．．．16立租批人汪日之，今租到汪□□名下屯溪石坟前店屋一间，三面议定每周年交纳九五色银六两整。

其银四季支付，不至[致]短少。

今恐无凭，立此14徽州地区博物馆藏。

15徽州地区博物馆藏。

租批存照。

康熙三十一年五月日立租批人汪日之凭中周敬候周君华毛彩宾（清）康熙四十一年休宁县王正大凭屋票17立赁票王正大，今赁到程处西门马头上岸，坐西朝东，王正大号内店屋一所，第一进门面弍间，第二进楼房上下三间，第三进平房二小间，第四进平房二小间。

以上正大三股之二，程处三股之一，又顶首招牌与正大各半，每年共租银十二两，四季支取。

恐后无凭，立此存照。

计开银水九五色典平。

康熙四十一年正月日立赁票王正大见中程素文程端伯王鼎枚孙惟一（二）反映永佃权关系的租佃契约封建土地所有制衰落和瓦解的征兆是以地权分化的特殊形式表现出来的。

史学界普遍认为永佃权最早在宋代就已出现。

明代中叶以后永佃权就已在契约形式上固定下来。

明万历年间刊刻的民间日常杂书中便记录了成立永佃关系时所使用的租佃契约格式：（明）“不限年限”的租佃契约格式某里某人臵有晚田某段，坐落某里某处，原计田若干种，年该苗米若干桶乡，原有四至分明。

今凭某人作保，引进某人出赔价纹银若干，当日交收足讫明白。

自给历头之后，且佃人自用前去管业，小心耕作，亦不得卖失界至、移丘还段之类。

如遇冬成，备办一色好谷若干，挑送本主仓使（所）交纳，不致拖欠。

不限年月，佃人不愿耕作，将田退还业主，接取前银，两相交付，不至留难。

今给历头一纸，付与执照。

18（明）“永远耕作”的租佃契约格式某宅有田一段，今有某前来承租，每冬约经风干净若干，收冬之时，挑载至本主仓前量秤，不敢升合拖欠。

倘遇丰荒，租谷不得增减。

永远耕作，将田退还业主，不许自行转佃他人，任从业主召佃，不得执占。

今欲有凭，立此佃批付照。

19从以上明代契式可见，在不拖欠地租的条件下，佃农有权永远耕作地主的土地，地主无权撤佃；佃农有退佃的自由，但不得自行转佃他人。

至清代，华北、西北、西南、东北、华南等都已出现永佃权，在清代契约文书中存在大量反映永佃关系的租佃契约，例如：（清）乾隆九年北京房山县张德兴过佃字据．．．．20立过佃户人张德兴，因有本身当差地一段，坐落在房山县西南娄子水村北，东西地计三亩，……四至分明。

今情愿过与李泰名下永为耕户，不准李姓另种另典，言明压租银三十五两正，年例小租钱五百文，准其客辞主．．．．．，勿．许主辞客．．．．。

立字之后，如有另人争论，有取租张姓一面承管，不与佃户相干。

此系两家情愿，各无反悔，恐口无凭，立过佃字据一样两纸，各执一纸为证。

乾隆九年十月十五日立过佃字据人张德兴亲笔从以上称之为“过佃字据”的租佃契约可知，过佃永耕之后“准其客辞主，勿许主辞客”是清代永佃权制度的基本原则。

除此之外，各地出现不同名称的租佃契约，如《清乾隆四十二年福建闽清县的安佃契．．．》、《清雍正十年台湾的招佃契．．．》、21。

清代各地对永佃权的称呼也各不同相《清同治十年河北昌黎县的永远租契．．．．》同，如“长耕”、“世耕”、“永耕”、“长租”、“永租”、“永远给种”等等。

（三）反映“一田两主”关系的租佃契约与一般意义上永久占有、使用、收益的永佃权不同，明清时期的永佃权人可以自由处分转让永佃权，而不必征得土地所有人的同意。

永佃权在当时称“田皮”、“田根”、“田面”等，永佃权人称“皮主”，所有权人称“（田）骨主”。

18赤心子编：《翰府精锦囊》，万历十三年刊。

19范涞：《范爷发刊士民便用家礼简仪》，万历三十五年刊。