城中村改造的基本模式
城中村改造的原理及模式研究
发展 的过 程 。城市 发 展 的过程 ，就 是一 个 即 随时 间推移 ，成本 和 收益 都呈 加速 增长
向外不 断 扩 张 的过 程 。在城 市 的初 始扩 张 的态势 。
中 ，如图１ 中的第一阶段 ，由于乡村居 民 但 两 条 曲 线 相 比较 ，在 同一 时 点 ， 点的拆迁成本过高 ， 开发者为了节约开发 收 益 函数 的导 数 ｙ 应 大 于 成 本 函数 的导 费 用 ，选 择 跳过 居 民点 的方式 ，先开 发 居 数 ｙ 。其 内涵 是 收 益 的 增 长 速 度 要 快 于
个 ，一 半 以上 分布 在海 淀 、朝 阳 、丰 台和 体 制和政 策原 因 ；不 同的利 益 主体— —政 石 景 山四个 区 ；上海 市 的城 中村人 口约 有 府 、户 籍村 民和外来 人 口之 间 的博 弈 等 。 ３ ５ ０ 万 ，占上 海 总 人 口的 １ ７ ％，流 动 人 口 城 中村 的存在 带来 了管 理 问题 、环 境 问题 的５ ０ ％；广 州 也不 例 外 。城 中村 ，即城 市 和经济问题 ， 但改造难度很大 。因此 ， 研 中的农村 ，是伴 随着 城 市郊 区化 、产业 分 究 城 中村 的改 造原 理并探 寻 城 中村 改造 的
民点 附近 的农 用地 ，城市 就 逐渐 包 围 了农 成 本 的增 长速度 。 村 ，形成 了城 中村 。这一 阶 段城 中村 的 区 这样 ，两条 曲线 就会 在 某一 点交 叉 ， 位 价值 并 不 明显 ，开 发 主体 没有 改造 的动 其 内涵 就 是此 点后 ，收益 就 超过 成本 。于 力 ，因而 城 中村形 成 并 不断 成 长 。随着 城 是 ，城 中村 改 造 也 就 进 入 政 府 的 议 事 Ｅ ｔ 市 的进 一 步 扩 张 ，如 图 １ 中 的第 二 阶段 ， 城 中村周 围的农 用 地 消失殆 尽 ，变成 了商
深圳城中村改造操作模式@旧城改造PPT课件
➢渔民村崭新商品住宅的建成使 用，标志着渔民村改造的完成。
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围绕城中村改造所思考的问题
政府： 政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？ 开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？ 股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿 银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸
核发拆迁许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同
办理国有土地使用证
项目建筑报建手续
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项目规划立项
项目规划立项 拆赔方案确定
草签拆迁补偿安置协议 划定用地红线
改造单位确定
监管资金帐户设立
实施主体 实施内容
政府——福田区重建局 旧改项目初步确定
项目立项审批 办理建设用地规划许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同 项目建筑报建手续
渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性， 谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划 许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
签订土地出让合同
签约 主体
甲方——深圳市人民政府； 乙方——金地公司、裕亨股份有限公司；
土地使用权归属：金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。
深圳城中村改造操作模式 ----案例解析
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22002200/3/21
一、案例概况
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2
深圳城中村现状 ----深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座
难以改造的城市
高强度、无规划指导 的开发造就了大批的城 中村握手楼。
占深圳特区面积5%的 城中城为成为深圳90% 暂人口廉租房的主要供 应者。
城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用的模式案例
城中村改造可以采用多种模式，以下是一些常见的模式案例：
1. 政府主导模式：政府作为改造主体，负责制定改造规划和政策，通过拆迁、安置、补偿等方式实现城中村改造。
这种模式的优点是有利于政府控制改造进程，实现城市规划和土地利用的统一管理，缺点是投资巨大，容易引发社会矛盾。
2. 市场开发模式：由房地产开发商作为改造主体，通过招拍挂等方式取得土地使用权，进行房地产开发和改造。
这种模式的优点是有利于吸引社会资本参与改造，减轻政府负担，缺点是可能存在土地投机、房价上涨等问题。
3. 社区自主模式：在城中村改造中，由社区居民自发组织起来，通过民主协商、自筹资金等方式实现改造。
这种模式的优点是有利于发挥居民的积极性和创造性，促进社区融合和自治，缺点是组织难度大，需要具备一定的社区基础和条件。
4. 综合整治模式：对城中村进行整体规划，通过环境改善、设施完善等方式提升城中村的品质和形象。
这种模式的优点是有利于改善城中村环境和居住条件，缺点是投资较大，需要政府和社会资本共同参与。
以上是一些常见的城中村改造模式案例，不同的城市和地区可以根据实际情况选择适合自己的改造模式。
武汉市城中村改造模式与流程ppt课件
上优先由村改制后经济实体使用，并通过综合改造，用于建设安置原村民的新居住 区、保障改制后经济实体的发展空间和筹措村改居人员社会保障资金等问题，依法 核发《国有土地使用证》。同时，也可按城市规划要求，以项目捆绑、公开供地方 式进行房地产开发改造 ➢ Ｂ类村：主要以项目开发的方式改造，其土地除规划控制用地外，其余土地原则上 按四块使用，即保留和还建住宅用地、开发用地、产业用地和储备用地。其中，保 留和还建住宅用地、产业用地依法核发或换发国有土地使用证；开发用地依法核发 出让性质的《国有土地使用证》 ➢ Ｃ类村：原则上通过统征储备的方式进行。统征储备达到A、B类村标准的，按改造 A、B类村的土地处置政策执行。为了扶持改制后的经济实体能持续健康发展，在土 地征收、征用时按征十留一的比例以划拨方式留给改制后的经济实体发展二、三产 业，并依法核发《国有土地使用证》
其它 成本
按高层1800元/ ㎡ 小高层1500元/ ㎡ 多层1200元/ ㎡ 换算
享受还建政策面积 按货币安置价换算； 超标面积按重置价 换算
开发项目 建筑面积
总建设面积
按政府认可 容积率 换算
还建住宅 建筑面积
按政府认可 容积率 换算
货币安置 建筑面积
拆迁面积
开发项目 用地面积
捆绑供地 总建设用地面积
二、现状： ➢ 缺乏整体规划，建筑混乱 ➢ 缺乏完善发达的道路系统，严重影响城市交通 ➢ 缺乏配套公共设施 ➢ 市政管线工程薄弱 ➢ 防灾救护能力差 ➢ 人口构成复杂，治安隐患多 ➢ 产业畸形，具有整体竞争力的不多 ➢ 违法用地、违法建设严重
三、成因： ➢ 土地管理制度 ➢ 征地遗留问题 ➢ 经济发展原因 ➢ 历史文化原因 ➢ 法律法规规定滞后原因
基于城中村改建城市化问题思考
基于城中村改建的城市化问题思考一、我国城中村的特征城中村是我国城市化进程中的一种特殊的地域现象，是在特定的历史、经济、社会、文化、政策背景下形成的非完全城市化的产物。
目前我国的城市基本都有城中村现象，其中以珠三角、长三角、环渤海经济区等经济发达地区最为明显。
城中村改造是统筹城乡战略的重要组成部分，也是我国城市化进程的重要组成部分。
因此，我国应加大力度进行城中村改建，以使其适应现有的经济社会发展方式。
城中村与周边城市地区相比，在建筑景观、经济特征、行政管理等方面有着明显的差异，其特征表现为：1、土地和建筑特征城中村土地属于集体所有制土地，基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅，农用土地较少。
建筑物以村民家庭住宅楼为主，一般缺乏统一规划，建筑密度和建筑容积率很高，违章建筑和私搭乱建多，城市基础配套设施较为缺乏。
2、人口特征本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡，人口构成复杂，外来人口居多，本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会，相互之间为房东和房客关系。
3、经济特征城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业等服务业，外来人口以居住为主，部分在本村从事经营活动，房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
二、现阶段我国城中村发展中存在的主要问题（一）城中村存在的主要问题目前我国大部分地区都存在城中村现象，综合其共有特点，可以看出城中村生活设施条件差，缺乏公共绿地空间，环境质量差，建筑物间距小，城市二元管理体制的存在和行政、管理体制的混淆和散乱，规划滞后、管理落伍、建设混乱、市政建设和公共设施缺乏及其他问题，导致社会治安问题十分突出，经济社会发展后劲不足，这些严重制约了城市整体服务功能的提高与生活质量的改善。
（二）城中村改建存在的问题基于城中村存在的问题及其对我国城市化发展的消极影响，我国大部分地区开始提出并实施城中村改建的发展策略。
然而，从近年来城中村改建效果并不明显，而且存在着亟待解决的问题。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲 村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人 口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改 造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战， 如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选 择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设 施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产 的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的 一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造 模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改 造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文 化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以 深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往 存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重 要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市， 城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以 期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战 和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对 这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提 供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。
城中村改造模式及对策
城中村改造模式及对策作者：岳培祯来源：《中国房地产业·中旬》2018年第01期摘要：城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。
关键词：城中村改造；模式；对策1、东营城中村现状东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。
其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。
容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。
随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。
“城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。
让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。
在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。
“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。
2、改造模式城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。
总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。
2.1以政府为主导的模式改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。
武汉市城中村改造模式与流程-091014
四、二环内52个“城中村”中有A类村13个，B类村14个，C类村25个
B类村改造模式——土地较富余，以还建安置及货币安置等成本换 取开发用地
开发项目 获取成本
按政府认可 楼面地价 换算
还建安置 成本
货币安置 成本
武汉市城中村改造的原则和目标
四、原则 依法行政，有情操作 改制先行，改建跟进 统筹兼顾，属地管理
五、目标 促进“城中村”集体经济的管理模式转变，使其成为符合社会主义市场经济体制 和现代企业制度要求的企业 改革户籍管理制度，将“城中村”村民农业户口改登为城市居民户口 依法撤销村民委员会组建社区居民委员会 逐步将“城中村”中改登为城市居民户口的人员纳入城市社会保障体系 依法将“城中村”的集体土地转变为国有土地 按照城市规划和建设的标准及要求，改善“城中村”的公共设施，建设文明社区 按照城市管理规范要求，提升城市整体功能
被征收农用地中的耕地：属于中心城区基本农田保护区的3万元/亩；其他1.5万元/亩
被征收农用地中的耕地：50元/㎡ 被征收农用地中的耕地：1.5万元/亩
被征收土地中的全部集体所有土地：耕地2000元/亩，非耕地1500元/亩
集体所有土地征地成本：住宅类0.7%、非住宅类1.1% 土地面积×0.372元/㎡ 供地底价×0.65%
武规土资发 (2006)24号
依据《武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范（试
行）》 （武城改办【2009】2号），城中村改造项目挂牌底价T=
A+(B1+B2+B3)×1.15+B4×2+B5+B6+B7+C
“城中村”改造的模式与对策
上 打破 这种 二元 体 制差 别 而 实 现 “ 四转 ” 将 农 村 村 ：
政 策 支持 是 “ 中村 ” 造 的 “ 滑剂 ” “ 心 城 改 润 和 定 丸 ” 可在试 点 先行 的基 础 上 强化 全 面 性 和 完 善 度 ， ，
管理 、 民 自治 等 混合 管理 模 式 ， 要体 现在 ： 是 村 主 一 党政 企 高度合 一 ， 基本 上 是 一 套 人 马 ， 企 不 分 ； 政 二 是职 能 全能 化 。村委 会在 政 治 、 济 、 经 文化 、 想 、 思 生
改 造 区块 ， 改造 工程 完成 后 回迁 ， 这需 以货 币 的形 式
提 出 了实 施 “ 中 村 ” 造 的 对 策 与机 制 。 城 改 关 键 词 ： 城 中村 ” 改造 模 式 ； 策 与 机 制 “ ； 对
中 图分 类 号 ： Ｕ ８ ． １ ４ Ｔ ９ ４ １ 文 献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：０ ８— ７ ７ ２ １ ） ０— ０ ３— ４ １０ ３ ０ （０ １ １ ０ １ ０
浙 江建 筑 ， ２ 第 ８卷 ， １ 第 ０期 ，０ １年 ｌ ２１ ０月
Ｚ ｅｉ ｇＣ ｎｔ ｃ ｏ ，Ｖ １２ ，Ｎ ．０ ｃ． ０ ｈｊ ｎ ｏ ｓ ｕｔ ｎ ｏ．８ ｏ １ ，Ｏ ｔ２ １ ａ ｒ ｉ １
“ 中 村 ＂ 造 的 模 式 与 对 策 城 改
Ｍｏ ｅ ａ ｄ Ｃｏｕ ｔ ｄ ｎ ｎｅｒＭｅａ ｕ ｅ ｏｒＲｅ ｏｒ ｔ ｎ ｏ ｒ ａ ｌ ｇ ｓ ｒ ｓ ｆ ｆ ｍａ ｉ ｆＵ ｎ Ｖｉａ ｅ ｏ ｂ ｌ
２ １ １ 农村 村 民转 制为 城 市 市 民 “ 中村 ” 民 ．． 城 居
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。
作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。
本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。
文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。
接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。
在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。
为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。
这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。
文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。
通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。
二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。
在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。
目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。
深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。
在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。
“城中村”改造的模式与对策
“城中村”改造的模式与对策1.引言介绍城中村的概念及其存在的问题，说明研究城中村改造的意义和必要性。
2.城中村改造模式的探讨分析国内外城中村改造的常用模式，包括完全拆迁、部分保留、整体改造、旧区改造等，并重点讨论其优缺点。
3.城中村改造的难点概述城中村改造中的难点，包括居民嵌入问题、补偿机制问题、资金来源问题、规划协调问题等，并结合实际案例分别进行分析和探讨。
4.城中村改造的对策从政策法规、土地资金、社会投入等多个层面提出对城中村改造的对策，如优化政策法规、多渠道筹措资金、构建社会合力等，并结合具体案例进行详细说明。
5.结论与展望对城中村改造的模式及其对策进行总结，并展望未来城中村改造的发展趋势和挑战。
注：本文共分为5个章节，第1章先引入了城中村改造的概念及其意义，第2章探讨了城中村改造的常用模式，第3章重点分析了城中村改造中的难点，第4章提出了城中村改造的对策，第5章对整篇文章进行总结并展望未来。
第1章引言随着城市化进程的不断加速，城市规划和建设也在不断发展和进步。
但是，在城市建设过程中，城中村一直是城市面临的一个难题。
由于历史遗留问题和城市规划的不完善，城中村成为城市中存在的突出问题之一。
城中村的状况不仅直接影响到城市的形象，也影响着城市居民生活质量，因此城中村改造成为城市发展进程的重要一环。
本文旨在探讨城中村改造的模式与对策，对城中村改造中所遇到的难点进行分析，为城市规划和建设提供科学依据和可行建议。
本文分为五个章节，第一章是引言，主要是对城中村改造的意义进行解释和说明，为后续研究做出铺垫。
第2章城中村改造模式的探讨城市面积的不断扩张，使得城市化进程不断加速，城市规划和建设也在不断发展。
然而，在城市化的背景下，城中村问题已成为城市面临的突出问题之一。
城中村一般指一个未经规划建设而集中聚居的低收入人群居住的城市片区，也称为“穷区”“细胞”等。
城中村存在的问题包括：高密度住宅、住房安全、环境卫生、公共基础设施不足等，极大地威胁着城市的可持续发展。
西安市城中村改造模式研究
城建规划 Urban Planning西安市城中村改造模式研究文/胡泽亮 远洋集团控股有限公司 北京 100000【摘要】本文主要研究了西安市城中村改造的模式。
首先，分析了西安市城中村的基本特征、形成原因和产生的问题。
西安市城中村在土地利用、居民收入、人口构成等方面具有城市的特征，在管理制度、公共基础设施建设、社会保障等方面仍然表现出原有的农村特征，在土地利用、公共设施、社会治安、村民文化素质和社会观念等方面存在诸多问题。
“征地不征村”的征地策略、城乡二元管理体制、失地农民争取自身利益最大化的行为是西安市城中村形成的主要原因。
其次，比较了西安市进行城中村改造的三种主要模式。
政府主导模式、开发商主导模式、村集体主导模式在改造主体、改造机制、优势和劣势等方面存在差异。
【关键词】西安市；城中村；改造；模式1、西安市城中村的特征和形成原因1.1西安市城中村的特征城中村是位于城市建成区的农村村落。
从地理位置上看，这些农村社区已经成为城市的一部分。
但是从土地制度、户籍制度、管理体制、经济组织、社会关系等方面来看，这些社区仍然保存着原有的农村特征。
2019年，西安市三环以内的主城区分布着292个城中村。
本文作者对西安市未央区草一村、浐灞区八家堡村等7个城中村进行了走访调查。
总体来看，城中村在土地利用、居民收入、人口构成等方面已经表现出了非农化的特征，而在基础设施建设、村民社会保障、文化观念、社会关系、管理制度等方面仍然保存着原来的特征。
具体来看，西安市城中村具有以下特征：（1）土地性质属于集体土地，土地利用以出租为主，存在超标准占用土地问题。
（2）村民的收入来源主要包括两类，一是土地和房屋出租产生的租金收入，二是村集体企业经营产生的利润分红。
（3）外来人口数量远超村民数量。
与周围的城市地区相比，城中村的房租相对较低，吸引了大量的外地打工人员前来居住，导致外来人口数量远远超过本村村民的数量。
（4）城中村建筑密集，很多建筑存在质量问题。
杭州的城中村
城中村改造的“杭州模式”城中村改造是一项涉及户籍、土地、保障、建设与管理及行政体制调整等复杂问题的系统工程，是新时期的“一场革命”，是城市建设必须攻克的最后堡垒，从另一层面也可理解为高标准、高品质、全方位的新农村建设。
目前，国家尚未有明确、统一的政策规定，各地普遍采取“摸着石头过河”的方式进行有益尝试和创新。
杭州市早在1998年就开展撤村建居试点改革并积极探索城中村改造试点工作，十年来取得了阶段性显著成果：撤村建居稳步推进，政策体系逐渐完善，专项规划开展有序，公寓建设规模宏大，地块出让成果渐显，农民身份转换顺利，经济转制取得成效。
政策创新提供保障1998年杭州市开始启动撤村建居试点工作，经过多年探索,于2003年成立杭州市城中村改造办公室，作为常设机构统筹协调相关职能部门和各区建设单位。
机构的创新为有效推进城中村建设奠定了基础。
城中村改造是一项涉及多方主体利益的复杂工程，是一次重大的利益调整，是一场关系到城市发展“新空间”、新农村建设“新天地”、城中村居民和外来务工人员“新生活”的新时期革命。
杭州市城中村改造在十年探索过程中，形成了兼顾政府、集体、村民以及外来务工人员等多方主体利益的独特政策体系。
在城中村改造过程中，杭州市建立四大支撑政策保障四方利益。
第一，农转居公寓建设政策保障工作推进，逐渐完善农转居公寓建设政策体系，允许上市交易、注重社区配套、出台优惠政策、多模式建设等方面，促使杭州市农转居公寓建设开竣工面积多、速度快、效果好，在规模上走在了国内同类城市前列。
第二，拆迁补偿安置政策保障村民利益，秉承“依法创新、利益兼顾、市场主导、重心下移、联动推进”五项原则，将保障城中村居民合法权益放在第一位，规范评估、安置优先、让利于民。
第三，10%留用地政策扶持集体经济，通过整合10%留用地实施城中村改造，既可根除原地块范围内的城中村，又可确保村镇集体和村民的长远利益，解决失地农民的后顾之忧，具有鲜明的创新性。
广州市城中村改造介绍
同时，根据规划设计条件所要 求的配套实施建设，按照配套 优先建设的原则，配套设施竣 工完成前，融资地块建设项目 不得预售。
2.5 融资用地出让工作流程
三、城中村改造模式分析
3.1 现行城中村改造的主要模式
熟地出让：
即前期政府完成改造方案，单独拿出一块融资地块公开出让，融得资金全额返还村用于拆 迁安置和基础设施建设，由政府组织建设回迁安置房。(猎德村）
3.2.6 猎德村改造模式总结
实施主体：以猎德村为实施主体
• 前期未有开发商介入，市、区两级政
土地利用：集体+国有
• 复建安臵区和集体经济发展预留区保留集
府大力支持。
优惠政策：
体土地使用权性质 • 用于拍卖融资，建设商品房地块部分依照 规定由市国土部门转为国有性质
在市政府权限范围内，按复建面积“ 拆一免一”的原则全部减免各项税费；
1.2 广州市52条全面改造城中村 越秀：杨箕、登峰、西坑、瑶台
海珠：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘
荔湾：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、
南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬
天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘 白云：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下 黄埔：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗， 萝岗：黄陂、玉树、暹岗、华沙
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
1.3 广州市各区登记在册的138条城中村
天河区（共23个） 元岗村、长湴村、岑村、龙洞村、渔沙坦村、柯木塱村、棠东村、车陂村、黄村、前进村、珠村、古山村、凌塘村、 小新塘村、沐陂村、林和村、石牌村南、银河村、沙东村、石东村、棠下村、冼村、猎德村 越秀区（共4个） 杨箕村、登峰村、西坑村、瑶台村 黄埔区（共16个） 庙头村、南基村、夏园村、沙步村、南岗村、沧联村、笔岗村、下沙村、横沙村、双沙村、文冲村、姬堂村、茅岗 村、九沙村、深井村、长洲村 荔湾区（共20个） 山村、五眼桥村、花地村、茶滘村、坑口村、鹤洞村、西塱村、东塱村、海南村、海北村、海中村、东潡村、南潡 村、增滘村、沙洛村、龙溪村、葵蓬村、坦尾村、河沙村、西郊村 海珠区（共２0个） 联星村、石溪村、三滘村、沥滘村、东风村、瑞宝村、五凤村、凤和村、红卫村、仑头村、龙潭村、石基村、小洲 村、黄埔村、土华村、桂田村、官洲村、赤沙村；琶洲村、北山村 白云区（共42个） 三元里村、同德村、螺溪村、江夏村、陈田村、棠涌村、肖岗村、鹤边村、联边村、望岗村、新科村、长红村、罗 岗村、平沙村、石马村、清湖村、黄边村、横沙村、沙凤村、潭岗村、槎龙村、张村、马务村、小坪村、大岗村、 庆丰村、环滘村、夏茅村、红星村、朝阳村、滘心村、大朗村、鸦岗村、龙湖村、唐阁村、同和村、京溪村、东平 村、永泰村、柯子岭村、棠溪村、棠下村（远景村） 萝岗区（13个） 火村、刘村、暹岗村、萝岗村、水西村、罗峰村、长平村、黄麻村、黄登村、黄陂村、八斗村、华沙村、玉树村
深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法
深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法第一章总则第一条为规范城中村(旧村)改造工作，进一步改善城区功能，促进城区发展，提高居民生活质量，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和相关法律、法规规定，结合南山区实际，制定本实施办法。
第二条南山区行政区域内城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本实施办法。
城中村(旧村)(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指区内城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
第三条城中村改造应坚持以下原则:(一)“政府主导”与“市场化运作”相结合;(二)以人为本、全面协调可持续发展;(三)规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套;(四)统一规划、分期实施，成熟一个、改造一个，整体改造与局部改造相结合;(五)依法、公开、透明。
第四条城中村改造采取整体拆建、局部拆建和综合整治、综合整治三种改造模式。
前款所称整体拆建是指将原城中村全部推倒重来，按城市规划重新建设;所称局部拆建和综合整治是指对原城中村局部区域推倒重来、其他区域实施综合环境整治;所称综合整治是指对原城中村局部空间整理、建筑外观改善、市政设施完善、公共设施配套等提升城中村的环境品质。
第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。
经区政府批准，城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目;符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。
第二章组织机构和职责第六条区政府成立城中村改造工作领导小组，研究决定以下事项:(一)审批城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)审批城中村改造计划和年度专项资金使用计划;(三)审定城中村改造项目;(四)审定城中村改造项目的建设单位;(五)审定城中村改造其他事项。
第七条区政府城中村改造工作领导小组下设办公室，负责区政府城中村改造事务的日常工作。
办公地点设在区旧改办，办公室主任由区旧改办主任担任，主要职责是:(一)组织编制城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;(二)制定城中村改造计划和年度专项资金使用计划(草案);(三)组织城中村建设项目的竞标工作，对项目建设单位进行初审;(四)协调、监管城中村改造项目的建设实施，对拆迁安置、房产销售、优惠政策收益进行监督管理。
寿光城中村改造模式
城中村改造实施意见（讨论稿）为依法规范和切实加强城中村改造工作，提高城市规划建设和管理水平，繁荣发展城市经济、改善居民居住生活条件，根据有关法律法规和政策精神，现就加快推进城中村改造工作提出如下意见。
一、指导思想坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，按照构建社会主义和谐社会的要求，坚持“政府主导、统一规划、区域统筹、公开透明、依法办事”的工作原则，遵循经济社会发展和城市化进程规律，尊重群众意愿，着眼于保证城中村群众的切身利益，着眼于城市土地的节约、集约利用，着眼于经济发展和社会稳定，促进城市经济又好又快地发展。
二、目标任务从现在起，力争利用5年时间，基本完成市区城中村改造任务，逐步提高村民居住水平，完善基础设施和公共服务设施配套，城中村及周边地区的生态环境、市容面貌、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加。
同时，配套建设现代化文化社区，提升城市整体功能和形象。
三、组织领导1、城中村改造工作在市委、市政府统一领导下进行，市政府成立指挥部，由市长任总指挥，分管副市长任副总指挥，规划、国土、建设、房管、财政、劳动、发改、审计、监察等部门主要负责同志任成员。
指挥部负责协调重大问题，制定重要政策，研究审批改造方案，检查工作进展情况，指导整个城中村改造工作稳步健康推进。
各成员单位按照职能分工搞好服务，做好各项手续的办理工作。
2、城中村改造办公室要分年度制定改造计划，使城中村改造有计划、按步骤、分期分批实施，杜绝一哄而起，盲目改造；对各个片区的改造工作进行指导和考核。
3、城市建设管理中心在市城中村改造指挥部的领导下，对重点区域内的城中村改造实行封闭式管理，由土地储备中心配合依法对土地统一进行收储，组织各村对旧房拆迁。
同时，加大招商引资力度，对区域范围内的各类土地进行整合、整理，进行基础设施建设、安置用房建设、商品房开发及商业、服务业用房的建设，从而加快城中村改造步伐，改善人民群众的居住环境和生活质量，完善城市服务功能，提升城市形象，推动经济社会持续协调发展。
深圳城中村改造做地模式流程
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谈城中村改造模式
所 要 籍 管理 、 宅基 地管理 等多方 面工 作 ， 这些 工作 的统筹 安排 需要 高 必定成 为我国城市 管理及 建设 的严重 负担 和阻碍 ， 以 ， 解决 １ 不断完善城 素质 、 高技 能人才来完成 ， 而村 集体成 员 固有 的 “ 小农 ” 位利 益 目前 的城 中村 改造问题 就需要从 以下两方 面着手 ： ） 本 将改 造 中的不 良现象 及时 有效 的制止 ， 免在城 避 思 想阻碍 了工作 的顺利 开展 。而从政府 的立场考 虑 ， 于开发 建 市化 改革机制 ， 对 市化进程 中产 生新 的城 中村 ；） ２ 将各地 区城 中村 改造的成功模 式 设、 拆迁 、 回迁 以及 房屋 出售 等城 中村改 造细节 都不 适合 由政 府 对成 功 的改造 经验进 行深 入研究 ， 而进 一步 加 从 主导 。这样一来 ， 首先必须 明确城 中村 改造工程 中各个 主体 的权 进行 不断推广 ， 利 和义务 ， 于城 中村的集 体 土地 问题 ， 对 开发 过程主 体如 果是 开 快 已形成 的城 中村的改造步伐。 发商， 政府 与村集体都应该大力支持 ， 而不 能认为增 加 障碍 ， 旦 参考文献 ： 一 经营城 市的奥秘 ［ ． Ｍ］ 武汉 ： 武汉理 工大 学出版社 ， 需 要政府或村集 体来履 行义 务 时 ， 府和村 集体 也要 义不 容辞 ， ［ ］ 周争先． 政 １ 进 而保证城 中村改造工作 的顺利 开展 。
发展获得新动力 。
２ 城 中村 的成 因以及存在 的问题
２ １ 城 中村 的成 因 ．
客观方 面上讲 ， 国城 中村的产生与我 国城市化 发展管 理不 我 规范有关 。在城 市化建设 中 ， 国家通过征 用郊区 的土地不 断扩大
． 城区面积。但 原有村落管理体制和居 民的户籍 均未发 生变化 ， 这 ３ ２ 促 进城 市快速 发展 改造城 中村可 以优 化城 市用地 布局 ， 进一 步开 发城 市用地 ， 就是城 中村。
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五、广州市白云区城中村拆迁改造的主要做法
（一）改造与市政道路建设相结合。在“城中村”里规划出若干条交通干道，象切豆腐块一 样，把“城中村”分割成若干小块。以市政道路的建设推动“城中村”的改造。凡是在规划 路上的建筑一律拆除，同时给农民一定的补偿；“城中村”也不是全拆，依靠道路分割成小 块。“化整为零”使得改造的第一步比较好解决。在高标准建设城市道路的过程中，实施市 政道路建设的“4个整治”配套工程：完善道路的下水道、建设绿化带、配套路灯及进行道路
（城中村股份合作企业自行组织改造），以及以上二者的结合（城中村股份合作企业联合房地产
商合作改造）。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民，政府财政支持。 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式为以货币补偿为主、产权置换为辅，具体标 准一村一策。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会）， 村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
三、杭州模式
杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用， 市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府 统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作 方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政
两边建筑物立面整饰工作。
（二）改造与发展相结合。在改造中，白云区相继改建、新建了一批商业用途的建筑和物业，改善
了群众日常购物环境。结合远景路畅通工程，进行远景路商业街规划，计划建设成为可媲美北京路 的商业步行街。白云区还利用新建道路两边的空地或拆迁后的闲置空地，在不违反城市规划和经规 划报建批准的前提下，帮助、支持集体经济组织或原居民投资建设高档次的商铺或建设商业广场， 以弥补因拆迁给集体经济组织和原居民带来的经济损失。
（四）政策分类处置。 在拆迁整治中，庐阳区将项目分为三大类： 一是公益性项目，包括道路、桥梁、市政基础设施建设等， 二是危旧房拆迁和城中村改造项目， 三是商业开发性项目。根据类别不同，拆迁安置政策也有所不同，对第一、二类项目，由合肥
市政府统一制定补偿价格，该补偿价格低于周边房屋的市场价格，特别是第一类项目补偿价格
中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排，由各区政府“区内调控、
自求平衡、包干使用”；各区城中村改造资金包干使用后有结余的，用于其他撤村 建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。
四、深圳模式 深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式。
政府在改造中起着引导作用，主要表现为制定政策，出台扶持和优惠措施。 改造的主体为房地产商（政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发），城中村集体
府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需
要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
整理成净地后，交市国土资源局公开“招拍挂”出让，土地出让金的35%上交市政
府，65%返还各区政府用于全区城中村改造试点的整体改造。 拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价，按建安价折抵购买新建多层公寓。城
在市场价格的60%左右，但安置房建在该区最好的地块，实行拆一还一。对第三类项目，按市场 价格进行协商补偿，政府基本不介入协调处理。
三、嘉兴市拆迁实行“两轮事前征询制度”
第一次征询由改造单位、街道会同居委会在改造地块范围内张贴公告，发放征询意见单，征询每 户居民的改造意愿，征询结果在小区内公示。如果超过90%的居民愿意改造，就将这个小区列入 改造计划；达不到90%的，就暂不实行改造。第二次征询是建立在第一次征询的基础之上的，主
（一）实行民情恳谈制度。实行拆迁群众参与小组恳谈讨论会的办法，让群众自主评判拆迁的 必要性，充分表达对拆迁的顾虑，积极探讨拆迁补偿的有关办法，拆迁工作组认真接受群众的
质询，及时根Leabharlann 群众的意见调整策略。（二）实行“一联双进”制度。让干部党员划片联系拆迁户，做到思想沟通进户、政策宣传进
户。三是实行民意“直通车”制度。主要包括区级领导干部大接访、区长公开电话、乡镇干部
要是针对《房屋拆迁补偿安置方案》的征询。其间，政府鼓励和支持广大居民参与补偿安置方案
的制订。方案制订后，改造单位与居民签订《房屋拆迁补偿安置协议》。这个协议中有一条附加 条款：在签约期内签约户数达到地块总户数的90%以上，本协议生效。也就是说，只要10%的住 户不愿签约，就不能启动拆迁。
四、日照市岚山区拆迁的主要做法
头条宣传，明确舆论导向，营造宣传氛围，引导动员全社会关心、参与、支持拆迁。同时，积极 引导群众正确认识和掌握拆迁安置的有关政策，理性对待拆迁安置中的矛盾和问题，把疏导工作 做在前，赢得了群众的信任和支持。
（三）先拆违后拆迁。庐阳区坚持“凡违必拆，拆违务尽”的原则。庐阳区的“大拆违”从三个
方面推进了“大拆迁”。一是节约了拆迁成本，二是降低了拆迁难度，三是起到了示范效应。
我国城中村改造的主要模式
一、珠海模式
1. 政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠
政策的作用。
2. 改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开
发商，由开发商筹集资金完成改造工作。
1. 拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿
标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。
二、合肥市庐阳区拆迁的主要做法
（一）认识高度统一。 按照属地管理原则，明确街道作为拆迁主体，凡涉及单位或者其干部职工个人拆迁的，必须无条件
配合，由所在单位党政一把手负总责限期拆除。涉及到省市一级部门的，通过合肥市政府协调，
所在单位党政主要领导积极支持推进拆迁工作。
（二）宣传舆论到位。
每开一个新片区，庐阳区都积极争取市里支持，市级报纸、政府网站等主要媒体高度配合，头版
2. 土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有
撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民
变股东等。
二、广州模式
1. 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入 的模式。 2. 政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的 主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村 民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允 许房地产商介入。 3. 改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况 自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居 （委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。
国内部分地区旧城旧村拆迁改造的经验做法
一、郑州市在民主路地区拆迁的主要做法 （一）观念创新。郑州市原来的旧城拆迁改造，是由开发商为主导，以赢利为目的进行拆迁改造。 如今的拆迁改造，则是政府主导加市场化运作的模式，即由市土地储备中心、市地产集团对土地进 行拆迁、收购、整理、储备、然后以招、拍、挂等形式进入市场。 （二）机制创新。民主路地区拆迁中首次引入保险机制，较好地避免了动迁政策前紧后松，被拆迁 人早走吃亏的现象。
（三）创造性融资。一是充分发挥辖区企业的资源。贯彻“谁受益，谁投资”的思路，动员受益企
业捐资建设道路等市政基础设施，形成投资主体多元化的模式，有效地解决了改造资金问题。