2020年房地产估价师考试经营与管理知识点合集

2020年房地产估价师考试经营与管理知识点合集

资金挪用风险：

在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益

作为收回投资的第一保障和来源。如果信托资金被挪用到其他项目上，开发商资金链条断裂，就会造成一系列的烂尾工程。为防止挪用情况

发生，信托公司一般通过银行监管、根据项目进程拨划资金、向项目

公司派驻财务人员、控制项目公司的财务用章等方式实行风险控制。

实践证明，这些控制措施基本能控制融资方的挪用风险，但也存

有因为信托公司缺乏相关经验，融资方可能利用自身的专业优势编造

用款理由等达到挪用目的的情况。同时，信托公司自身可能因内控制

度不健全或管理人员的道德风险，借项目之名挪用资金。防范这些风险，除信托公司切实执行各种风险控制措施，增强内部管理和内控制

度建设外，还理应建立银行托管制度，既可控制融资方的挪用风险，

也能控制受托人的挪用风险。

银行作为信托财产的托管人，对信托财产的使用实行审核，拒绝

不符合信托目的和信托文件规定的资金划付，能够更大水准上保障信

托财产的安全。同时，银行能够指定专业机构审核融资方的用款请求，例如由银行指定房产项目的监理公司，由监理公司对项目的每笔用款

出具意见，以做到专款专用。

【篇二】2020年房地产估价师考试经营与管理知识点合集

征用土地的补偿与安置：

《土地管理法》第四十七条规定，征用土地的，按照被征用土地

的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助

费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕

地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按

照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补

助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每

公顷被征用耕地的安置补助费，不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位理应按照国家相关规定缴纳新菜地开建设基金。

依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，能够增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

【篇三】2020年房地产估价师考试经营与管理知识点合集

房地产市场分析的内容：

（一）宏观因素分析

要就影响整个房地产市场的宏观因素实行分析。投资者要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善水准和连续性水准、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策等。

还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的对内对外交通设施情况，市政基础设施完善水准及供给水平，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。

还必须对项目所在地域的情况实行分析，包括经济结构、人口及

就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方

政府和其他相关机构对拟开发项目的态度等。

（二）市场供求分析

房地产市场状况分析一般要从以下几个方面实行：

1.供给分析

1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体

内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获

规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。

2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建

设投资等计划。

3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未

来相关市场区域内供求之间的数量差异。

2.需求分析

1)需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规

模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

2)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分

析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑

面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、

项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。

3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场实行需求预测，以估计

市场吸纳的价格和质量。包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估

市场吸纳计划或相对应时间周期内的需求。

4)市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受

教育水准、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。

3.竞争分析

1)列出与竞争相关项目的功能和特点。包括：描述已建成或在建

中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计

划建设中的竞争性项目，对竞争性项目实行评价。

2)市场细分，明确拟建项目的目标使用者。包括：目标使用者的

状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望

和需要，按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。

4.市场占有率分析

1)基于竞争分析的结果，按各细分市场，估算市场供给总吸纳量

和吸纳速度和拟开发项目的市场份额，明确拟开发项目吸引顾客或使

用者的竞争优势。包括：估计项目的市场占有率，在充分考虑拟开发

项目优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征;估

算项目吸纳量，项目吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和拟开

发项目市场占有率的乘积。

2)市场占有率分析结果，要求计算出项目的市场占有率、拟建项

目销售或出租进度、价格和销售期，并提出有利于增加市场占有率的

建议。

（三）相关因素分析

把握总体背景情况后，投资者就可针对某一具体开发投资类型和

地点实行更为详尽的分析。从房地产开发角度看，市场分析最终要落

实到对某一具体的物业类型和开发项目所处地区之房地产市场状况的

分析。注意的是，不同类型和规模的房地产开发项目所面对之市场范