长沙市写字楼市场调研报告
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长沙市写字楼市场调研报告
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
智能化配套、商务配套：由于新城还处于建设之中，各方面配套均未完善。
3.主要写字楼出租情况
项目名称
亚大时代大厦 运达国际广场 顺天财富中心
租金（元/m2· 天）
出租率
3
90%
5
70%
2.2
100%
物管费 （元/m2·月，不包水电）
2.2
4 2.8
租客
中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外 企和外省企业为主
起步期
商住楼
市区成熟路 实力有
段
限中小
低
型企业
由于价格相对较低，有一定的市场需
求，尤其是对于中小型企业，当由于
低
湖南财富 自身档次较低，商务配套不全，物管
中心
差，难适wk.baidu.com现代商务发展的要求。
二、长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况
1.长沙各大版块写字楼分布情况：
绿地中央广场 奥克斯广场
开福万达广场 华远华中心
解放路 华侨大厦
长沙各时期写字楼代表项目
芙蓉路
平安大厦 华联大厦
新闻大厦 顺天国际
运达广场
五一路
银华大厦 平和堂
中天广场 湘域中央
起步阶段
发展阶段
提升阶段
2000
2007
2.长沙写字楼市场的发展现状
虽然近几年长沙写字楼市场愈发火热，高端写字楼不断耸立，但依旧未能摆脱专业化程度低现实状 况，实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限。
（3）滨江新城
地段：滨江新城作为大河西先导区两型社会先行试验区，滨江新城有“三纵九横”道路网络及 三个地铁站点；项目外部通过四条过江道路与河东 实现对接。 暂时虽不属交通发达，但也日趋 完善。滨江新城正以以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以 都市居住为依 托的复合型新都会中心飞快建设之中。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
浦发银行、咨询公司
长沙知名企业
中天广场 第一大道 维一国际 华联大厦 BOBO天下城 定王大厦
3.8
70%
2.8
50%以 上
2.5
100%
2
100%
1.5
50%以 上
2.3
80%
2.5 2.32 2.6
3 2.4 2.5
浦发银行、通讯公司等 金融投资机构等较为知名的企业
当地的中小型企业 来自省内各地较为知名的企业，如猎豹汽 车
规划：省府CBD写字楼市场初成规模，写字楼整体档次也有较高的水准。入住情况有增无减， 越来越多省内外知名企业开始入驻，前景良好。
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
专业写 字楼
长沙金融商 金融机
务区
构
各档次形 象均有
商务公 寓
无规律
成长型 中小企
业
较低
高
费用低 门槛低
中天广场 锦绣中环
专业写字楼在长沙出现的时间并不长， 更多的体现是其专业的软硬件条件和 相对较高租售费用。
作为商住楼向专业写字楼发展的产品 类型商务公寓，品质和形象均有一定 的提高但水平终究有限。
长沙目前写字楼大致主要可以分为四个类型：商住混合办公、商务公寓、酒店办公、专业写字楼。
类型
酒店办 公
分布区 客户 档次形 租金费 代表项 优缺点
域
群体 象
用
目
商务需求较 国内外
为旺盛的路 知名企
高
段
业
较高
通程大酒 店、神农
大酒店
与酒店伴生、酒店级服务、优质的办 公环境，接受度高。存在问题：管理 费极高，极少对外销售产权。
兴业银行、教育机构等
平和堂商贸大厦
2.5
95%
3
来自全国各地较为知名的企业
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙市主要酒店写字楼 长沙市主要专业写字楼
一、长沙主要酒店写字楼
长沙市酒店写字楼大部分分布在 文艺路文化商务圈以及芙蓉路沿线。
文艺路文化商务圈：文艺路为核 心的文化商务圈则以五星级酒店为 配套支撑，高档写字楼为载体，形 成了韶山路商务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色
规划：五一广场写字楼集群是长沙最大的写字楼集群地带，而写字楼整体档次也是最高的。 入住情况良好，入住企业也是知名度、规模、数量三方面整体也是最好的。
智能化和配套：宽带和楼宇自控运用较普遍，但对综合布线考虑不足，导致使用不方便。 基本上都配套得有智能监控系统、中央空调、智能化车位等先进的物管设施。
商务配套：利用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。一般考虑了商务服 务如商务中心、会议室、银行等；商务减压如健身、美容美发等；商务交往如餐饮、娱乐等。 总体来说，五一广场配套是长沙市最齐全的。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
发展阶段
2000年以后，这时随着改革开放的不断深化，中国经济发展的重心逐渐向中部 转移。各种外资企业和外地企业纷纷涌入中部地区，而长沙作为该区域重要的对 外窗口，自然而然地成为外资企业和外地企业投资的首选。
提升阶段
随着各类企业的纷纷涌入，不仅在对写字楼的数量上有了要求，也同时对写字楼 的质量也有了较高的要求。2007年至今，高档、标准化写字楼开始发展升级和 差异化发展兴起。
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
智能化配套、商务配套：由于新城还处于建设之中，各方面配套均未完善。
3.主要写字楼出租情况
项目名称
亚大时代大厦 运达国际广场 顺天财富中心
租金（元/m2· 天）
出租率
3
90%
5
70%
2.2
100%
物管费 （元/m2·月，不包水电）
2.2
4 2.8
租客
中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外 企和外省企业为主
起步期
商住楼
市区成熟路 实力有
段
限中小
低
型企业
由于价格相对较低，有一定的市场需
求，尤其是对于中小型企业，当由于
低
湖南财富 自身档次较低，商务配套不全，物管
中心
差，难适wk.baidu.com现代商务发展的要求。
二、长沙各大板块写字楼发展潜力及主要写字楼出租情况
1.长沙各大版块写字楼分布情况：
绿地中央广场 奥克斯广场
开福万达广场 华远华中心
解放路 华侨大厦
长沙各时期写字楼代表项目
芙蓉路
平安大厦 华联大厦
新闻大厦 顺天国际
运达广场
五一路
银华大厦 平和堂
中天广场 湘域中央
起步阶段
发展阶段
提升阶段
2000
2007
2.长沙写字楼市场的发展现状
虽然近几年长沙写字楼市场愈发火热，高端写字楼不断耸立，但依旧未能摆脱专业化程度低现实状 况，实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限。
（3）滨江新城
地段：滨江新城作为大河西先导区两型社会先行试验区，滨江新城有“三纵九横”道路网络及 三个地铁站点；项目外部通过四条过江道路与河东 实现对接。 暂时虽不属交通发达，但也日趋 完善。滨江新城正以以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以 都市居住为依 托的复合型新都会中心飞快建设之中。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
浦发银行、咨询公司
长沙知名企业
中天广场 第一大道 维一国际 华联大厦 BOBO天下城 定王大厦
3.8
70%
2.8
50%以 上
2.5
100%
2
100%
1.5
50%以 上
2.3
80%
2.5 2.32 2.6
3 2.4 2.5
浦发银行、通讯公司等 金融投资机构等较为知名的企业
当地的中小型企业 来自省内各地较为知名的企业，如猎豹汽 车
规划：省府CBD写字楼市场初成规模，写字楼整体档次也有较高的水准。入住情况有增无减， 越来越多省内外知名企业开始入驻，前景良好。
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
专业写 字楼
长沙金融商 金融机
务区
构
各档次形 象均有
商务公 寓
无规律
成长型 中小企
业
较低
高
费用低 门槛低
中天广场 锦绣中环
专业写字楼在长沙出现的时间并不长， 更多的体现是其专业的软硬件条件和 相对较高租售费用。
作为商住楼向专业写字楼发展的产品 类型商务公寓，品质和形象均有一定 的提高但水平终究有限。
长沙目前写字楼大致主要可以分为四个类型：商住混合办公、商务公寓、酒店办公、专业写字楼。
类型
酒店办 公
分布区 客户 档次形 租金费 代表项 优缺点
域
群体 象
用
目
商务需求较 国内外
为旺盛的路 知名企
高
段
业
较高
通程大酒 店、神农
大酒店
与酒店伴生、酒店级服务、优质的办 公环境，接受度高。存在问题：管理 费极高，极少对外销售产权。
兴业银行、教育机构等
平和堂商贸大厦
2.5
95%
3
来自全国各地较为知名的企业
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙市主要酒店写字楼 长沙市主要专业写字楼
一、长沙主要酒店写字楼
长沙市酒店写字楼大部分分布在 文艺路文化商务圈以及芙蓉路沿线。
文艺路文化商务圈：文艺路为核 心的文化商务圈则以五星级酒店为 配套支撑，高档写字楼为载体，形 成了韶山路商务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色
规划：五一广场写字楼集群是长沙最大的写字楼集群地带，而写字楼整体档次也是最高的。 入住情况良好，入住企业也是知名度、规模、数量三方面整体也是最好的。
智能化和配套：宽带和楼宇自控运用较普遍，但对综合布线考虑不足，导致使用不方便。 基本上都配套得有智能监控系统、中央空调、智能化车位等先进的物管设施。
商务配套：利用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。一般考虑了商务服 务如商务中心、会议室、银行等；商务减压如健身、美容美发等；商务交往如餐饮、娱乐等。 总体来说，五一广场配套是长沙市最齐全的。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
发展阶段
2000年以后，这时随着改革开放的不断深化，中国经济发展的重心逐渐向中部 转移。各种外资企业和外地企业纷纷涌入中部地区，而长沙作为该区域重要的对 外窗口，自然而然地成为外资企业和外地企业投资的首选。
提升阶段
随着各类企业的纷纷涌入，不仅在对写字楼的数量上有了要求，也同时对写字楼 的质量也有了较高的要求。2007年至今，高档、标准化写字楼开始发展升级和 差异化发展兴起。