14-城市规划中老城区改造规划的几点思考

城市规划中老城区改造规划的几点思考

摘要：本文主要结合旧城改造的案例就老旧城区改造规划中的一些问题作了一些分析和探讨。

关键词：城市规划；旧城改造

随着我国城市化进程加快，城市发展遇到的问题越来越多，不仅是新型小城镇的规划和发展问题，对一些已具规模的城市，也面临着越来越多的旧城改造规划。但由于对城市定位、以及老旧城区未来发展的预期偏差，导致我国的旧城改造大多千篇一律，或者成为房地产项目建设的“代名词”。城市的可持续发展是建立在城市发展定位和发展预期的科学评估基础之上，旧城改造规划正是实现城市可持续发展的重要形式，必须建立清晰的定位，构建科学合理的改造和规化模式。本文将结合旧城改造的案例就老旧城区改造规划中的一些问题作一些分析和探讨。

一、从不同层面看待旧城改造规划

旧城改造规划的特殊性在于，它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。必须从技术、市场、城市发展等不同角度，以及宏观、中观和微观等不同层面看待和分析，从而制定正确的改造方向。

技术可行性是基于微观层面的视角，主要是从可行性角度去分析旧城改造规划中容积率、建筑、承载力、水电、配套、交通、外观、负面影响（消防、治安）、资源占用等情况。

市场因素是影响旧城改造项目未来发展的重要因素，必须通过全面调研，综合分析，明确拆赔代价（经济测算）、房地产市场发展、开发顺序及难易、资金问题、开发商意愿、利益平衡等、政策（规划奖励、改造政策、规划审批）等一系列问题的解决方法和对策，才能有针对性的建立起旧城改造的定位和模式，也才能确保旧城改造后的良性发展。

旧城改造的目的是为了促进城市的可持续发展，能否推动城市的可持续发展也是评估和衡量旧城改造是否成功的重要依据，但由于这种结果的客观性不可能完全通过规划予以实现，所以如何更加科学合理的制定城市的发展战略就显得更加重要，因为这直接影响着旧城改造和规划的思路和出发点。城市发展是个多因素制约和协同体系，需要对城市产业、环境、城市空间布局、建设功能用途、发展风险（政治、社会、管理）、发展紧迫性、城市意象、外部环境、未来机遇等多因素进行综合考量，这中间很多因素存在相互制约和影响的关系，所以从城市发展的角度，建立起多因素全面协同，相互促进以及相互间最低的制约和限制关系才能保证城市未来发展的良性和可持续。

二、旧城改造规划的视野和定位

一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”，这就需要旧城改造规划要具有一个更广阔的视野，要从改造规划的内容、动因、改造规划的重点以及内涵等多视野进行全面分析。在过往的旧城改造中，大多旧改项目重在阻止城市物质性老化，局限于单纯的物质性的改造，把旧城改造变成了把旧建筑变成新建筑的简单翻新，把旧城改造的重点放在了改善城市环境和美化城市，把旧城改造的内涵局限于城市建设项目的组合。这种旧城改造和规划理念解决的只是城市短期发展问题，这种改造和规划理念从可持续发展角度看，非常

滞后，虽然解决了城市短期的发展问题，但带来了城市未来发展的局限性。因此从“城市更新计划”的视野，应将旧城改造规划看成是城市结构更新的契机，是城市功能体系更新和完善的良好机会，旧城改造规划的动因是为了防止城市功能性和结构性衰退，要着眼于区域的整体发展和城市的可持续发展，而内涵则要致力于实现城市的综合发展战略。

因此对于旧城改造必须首先明确城市未来十年、二十年甚至更长时间内发展的大战略、大方针，同时从区域协同发展的角度建立起与周边大区域未来发展的内在关联。全面认识旧城改造对未来城市发展所能起到的关键作用，以及有可能对城市未来发展带来的瓶颈。

从旧城改造的定位来看，则要基于城市优化、城市竞争力和城市管理进行战略判断，要站在“城市未来发展”的视角，而非“旧城改造项目”。在此基础上逐步形成对城市未来发展的预见，对城市旧城改造的全面剖析以及旧城改造发展的纲领与策略。

三、湖南省旧城改造案例分析

以湖南省沅江市沿河路旧城改造项目规划为例，从项目区位优势来看，沅江地处华中经济圈内，自古以来是湘北地区战略要地，为湖南省重要的水上交通枢纽。水路连湘、资、沅、澧四水，通江达海，是洞庭湖区重要的农产品和工业原料集散中心；陆路南接长石铁路、洛湛铁路和长常高速公路，与长沙、益阳相通，北连白沙大桥和南茅大桥，与岳阳相接。省道S204线纵贯全境，随着白沙大桥、南茅大桥、益沅一级公路、白沙港口的相继建成，将使沅江交通更加便捷，区位优势明显。从整个城市未来发展来看，已经制定了“建山水城市，留自然风光；搞滚动开发，做旅游文章”的建设规划。该战略明确了城市未来的发展要依托良好的自然资源，在城市产业发展来看，则明确了动态开发的模式以及旅游兴市的目标。这就为沅江市沿河路旧城改造项目的规划建立了结构框架和规划定位，对沅江市沿河路旧城改造项目而言，必须要依托良好的自然资源，致力于对自然资源的保护实现旧城改造，通过旧城改造实现旧城产业结构向绿色旅游业态的调整和优化。

从我国目前旧城改造的科学性和合理性角度来看，以及结合过往的项目经验，大致可汇总出旧城改造规划中的一些关键点和主要问题。

（1）改造的目标体系建立，主要包括旧城改造的社会效益目标、市场价值目标以及改造进程目标。

（2）改造政策问题，主要包括对开发主体的政策（容积率奖励、地价减免等）、拆迁补偿的政策、“原居民”安置政策的研究和利用。

（3）功能布局与规划指标问题，包括对核心功能区的规划研究，土地增值问题以及制定的指标如何使利益平衡。

（4）建筑风格问题，包括改造前后规划建筑风格的统一性问题、新建建筑与整体风格相容性问题、改建建筑与整体风格相容性问题、街区改造与整体风格相容性问题等。

（5）开发模式问题，重点明确改造主体，利润实现主体、风险控制主体，明确是整体改造还是局部改造，是整体开发还是分期开发。

下面我们仅从旧城改造的目标体系以及规划布局等关键点作一探讨，该地块位于沅江市庆云山路与湘北市场交接处，与下琼湖，石矶湖相临。现有的建筑主要以民居，商业为主。经营项目以餐饮，杂货为主。以上建筑物建造年代较久，建筑形式陈旧，规划布局杂乱无序，土地利用率极低。占该地块面积约50%的水