万科定价法定价方法共88页

市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
项目最终市场实收均价
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思源经纪
市场价格比对过程
选取市场比对项目 确立竞争项目权重 确定市场价格比价体系 汇总比较打分体系得出比较价格
思源经纪
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市场比对项目的选择说明
由于房地产产品所独具的地域市性场特比点对，项在选目取选价择格比对项目时，首选为核心区
130㎡
万年花城从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了450元 左右。
思源经纪
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地理位置：丰台区青塔西路58号 规模：32万平方米 容积率：2.4 绿化率：35% 项目均价：10000元／平方米 装修标准：1500元／平方米 销售率：80% 主力户型: 两居C户型约103㎡;三居J户型约
160㎡
珠江峰景
珠江峰景从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了500元 左右。
思源经纪
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地理位置：石景山区阜石路与杨庄东路交叉 东南角，石景山游乐园西北角
规模：25万平方米 容积率：1.3 绿化率：30% 项目均价：10500元／平方米 装修标准：精装1500元/平方米 销售率：未销售 主力户型: 两居2A户型约90㎡,三居3A户型约
3
18
-3
-15
-1
-5
1
5
0
0
2
6
1
3
-1
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
市场竞品项目产品比较确定核心比准均价
通过前期积累的客户分析 判定其对价格的承受能力
项目最终市场实收均价
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思源经纪
区域市场及样本界定|核心区与外围区
区域纬度
区域市场四至范围界定为：北至杏石口路，南 至南四环，东至西三环，西至西五环。
核心区域四至范围界定为：北至大成路，南至 京石高速，东至西四环，西至小屯路。
远洋山水
远洋山水从本年初截止到四月份，每平方米涨幅达到了400 元左右。
思源经纪
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万年花城四期-上品
地理位置：丰台区万柳桥西南花乡 规模：50万平方米 容积率：2.26 绿化率：31% 项目均价：9800元／平方米 装修标准：毛坯 销售率：75% 主力户型: 两居J户型约90㎡;三居H户型约
销量
销售均价
2019年价格上扬，销量走低；2019年初集中放量，消化去年年底积累客 户，受价格上扬影响，2、3月份销售量大幅下降。但4月份销售量和价格 有所回升，目前销售动态为5月12号开始排号，19号开28号楼，体量为 1113套。
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思源经纪
价格论证结构
区域纬度 竞品纬度 客户纬度
区域分析及典型项目跟踪 评估区域市场价格风险
地段价值 37％
楼体素质 34％
环境设计 6％
开发品牌 8％
物业品牌 8％
工程风险 7％
100%
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思源经纪
市场比较打分法说明
打分取值区间：-5～5 打分方式：打本项目得分 分值还原：最终得分需要进行还原，即以汇总分值除以取值区间10
思源经纪
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地段价值37%
影响因素
大项
细项
升值前瞻
环境21 ％
假日风景定价说明
思源假日风景项目组 2019年5月16日
思源经纪
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销售总体策略
鉴于本项目为大盘，后续资源充足， 我们建议利用第一次面世的大好时机：
迅速建立起项目形象，打开知名度， 适当中低价入市，营造开盘热销局面， 促进大量快速成交，建立良好口碑。
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思源经纪
价格体系论证 全盘定价说明 一期2—6号楼详细定价
140㎡
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茂华璟都会
思源经纪
权重确定原则：影响度越大，权重越大
项目市场比较权重的确定
项目权重 分配表
项目
远洋山水 万年花城 茂华璟都会 珠江峰景 合计
权重
40% 30% 15% 15% 100%
备注
同区同质 不同区同质 不同区同质 同区不同质
思源经纪
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比价体系六大影响因素权重构成
确定项目市场比价体系
思源经纪
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区域市场现状及特征
区域纬度
住宅见缝插针、商业点状分布、商务氛围向北
正西部地区——供应少，体量小 ①可供开发的土地稀缺，房地产项目只能见缝插针，项目规模普遍不大 ②房地产项目的销售仍然有集团购买的影子
西北部地区——商务、商业是主流，水准参差不齐 目前中关村也在逐渐形成氛围良好的核心商业区，其规模和档次与市 中心高档商业区相当，大大改善了区域面貌。 西南部地区——改变传统印象仍需时间
全盘均价
销售目标 价格策略 销控原则 促销手段 回款计划
底价及报价表
水平价格 垂直价格
执行价格
思源经纪
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现有产品资料为对比依据 本项目为毛坯房
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论证前提
思源经纪
产品力 竞品比对纬度
品牌力
区域纬度 抗风险力
最终价格
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论证思路
市场影响力 客户纬度
销售执行力 思源经纪
价格论证结构
区域纬度 竞品纬度 客户纬度
域同质项目，以外围区域同质项目作为补充参照对象。
同区同质项目
不同区同质项目
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同区不同质项目 思源经纪
地理位置：石景山区玉泉路口南400米 规模：180万平方米 容积率：3 绿化率：32.5% 项目均价：9700元／平方米 装修标准：毛坯 销售率：四月份72% 主力户型: 两居B1a户型约90㎡
思源经纪
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现状供应量分析 销售态势良好，现存供应量较少
未来潜在供应量分析 新盘数量有限，杯水车薪 已有项目未上市供应量，面市时间不定，供应量锐减
区域纬度
思源经纪
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区域重点项目跟踪 ——远洋山水
思源经纪
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453
500
400 5797 6164
300
200
161
100
0
12
2006年
远洋山水销售情况
居住成熟 度
景观价值
噪音影响
楼盘昭示 性
交通９ 路网交通
％
地铁站口
配套８ ％
小区自有 配套
社区外配 套
合计
权重
比例 6% 5% 5% 3% 2% 6% 3% 4%
4% 37%
远洋山水
打分
得分
1
6
-3
-15
1
5
2
6
0
0
-2
-12
-2
-6
0
0
-2
-8
-24
项目
万年花城
茂华璟都会
打分
得分 打分 得分
-1
-6
ห้องสมุดไป่ตู้
6928
6833
6668
7825 402
7871
6105
7207 7950
9294
9143
7315
191
203
7480
226
64
57
79 3 30 12 5 1
34
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2
2007年
9425
9228
10000
8000
6000
75 13
34
4000 2000 0