沈阳市组建业主委员会程序

目前我市业主大会和业主委员会建设主要依据两个文件：《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）和《关于业主大会和业主委员会建设的指导意见》（沈房〔2005〕180号）。成立业主委员会的程序如下：

一、成立业主大会条件。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。

二、报送材料。建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；

7.其他有关的文件资料。

三、提出书面申请。业主向区房产行政主管部门或者街道办事处提出筹备业主大会书面申请。

四、成立筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担任。

五、开展筹备工作。筹备组应当做好以下筹备工作：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。并且这些内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

六、召开业主大会选举产生业主委员会。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。业主委员会的选举应当有物业管

理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权二分之一以上通过。

七、业主委员会备案。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：1.业主大会成立和业主委员会选举的情况；2.管理规约；3.业主大会议事规则；4.业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

后附：《沈阳市物业管理条例》（[2010]第16号）

(2010年8月31日沈阳市第十四届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过；2010年9月29日辽宁省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准)第一章总则

第一条根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

第三条市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。

区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

第四条街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。

居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

第五条市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。

只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

第八条业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（三）按时交纳物业服务费，模范履行业主义务；

（四）本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；

（五）具备必要的工作时间。

第九条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用公共设施设备的证明；

（六）物业管理用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十条物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。