土地资源学课件 (3)

2.评价方法
（1）评价方法体系与经济指标
德国以课税为目的的土地评价方法 美国经济分级中预计收入分级和经营性质分级方 法 前苏联以等量劳动耗费条件为基础的经济评价方 法 联合国粮农组织提出的经济评价体系 单位土地面积的产量、产值
方法
指标
净产值、纯收入、级差收入 等 费用偿还率（纯收入率）、成本效果系数
4. 城镇土地分等定级
（1）城镇土地分等定级的概念及意义 城镇土地分等定级的对象是城镇土地，是对 城镇土地质量进行评价与鉴定。 城镇土地分等定级是根据土地使用价值的优 劣，评定出土地等级，它从土地质量及区位的 角度为土地资产的度量提供了科学依据，从而， 为确定土地出让、转让、出租、抵押、土地流 转、兼并、置换以及土地税、费征收等提供了 基础参考。
A i
A为土地的年收益 i为还原利率
第4章 土地资源评价与核算
4.1土地资源评价
4.1.1土地资源评价概述
1. 基本概念 土地评价是指针对一定的利用目的，对土地的性状进行 质量鉴定和数量统计的过程。
2. 土地评价的目的
为科学管理经营土地服务
为土地税收服务
为土地交易服务 为土地的合理利用与规划服务
3. 土地评价的类型
根据土地评价目的，分为多目的和单目的评价
④土地收益差异原则
⑤定量分析与定性分析相结合的原则 ⑥跟踪检验原则
（4）农用地分等定级程序及方法
农用地分等
计算农用地自然质量分
计算农用地自然质量等指数 定级指数计算 计算土地利用系数 计算土地经济系数 计算农用地利用等指数和农用地等指数 级别校验与确定
农用地定级
确定农用地定级的技术方法
农用地分等别划分与校验
2.城市土地价格核算方法
（1）土地价格核算总体思路 ①以农业地价作为城市地价的基础。 ②以商业地价控制城市地价。 ③以土地定级结果划分城市区域地价变化格局。 ④以级差收益测算为主确立地价水平。 ⑤以历史地价修正值比较城市地价变化规律。 ⑥确定基准地价。
⑦以微观变化修正地价。
（2）城市土地价格核算方法
联合国粮农组织的研究人员认为，数据及信息来源 应该是多方面、多层次的。
4.研究进展
“压力- 状态- 响应”(P - S- R )评价体系 土地条件变化评价指标体系
4.2 土地资源核算
土地资源核算是对土地资源的实物量和价格量进行计量的过程及其 结果。 4.2.1土地资源价格理论
1.劳动价值观的土地价格理论
土地评价的依据
土地评价的基本方法
2.美国的土地资源生产潜力评价系统
(1)基本概念与假设
土地潜力分类系统有两个基本概念：潜力和限制性 潜力是土地用于一定方式或在使用一定管理实践方 面的潜在能力。 限制性是对潜力施加不利影响的土地特征。
假设的利用潜力顺序：
耕地利用－－有一定限制的耕地－－改良牧草地－ －天然牧草地－－娱乐、野生动物保持、水源涵养 或风景观赏
4.1.4土地生态评价
1. 概述
为更好地促进土地生态系统的结构优化和功 能提升，有必要对各种土地生态类型的健康状 况、适宜性、环境影响、服务功能和价值进行 综合分析与评价，这也就是土地生态评价。
土地生态评价的研究内容
①进行土地生态系统的结构功能及土地生态价值的评价； ②在一般土地评价的基础上，进行专项评价，查明土地 生态类型与土地利用现状之间的协调程度及其发展趋势， 诊断土地生态系统的健康程度和土地利用的生态风险； ③对土地生态风险进行评价，研究一种或多种压力形成 或可能形成的不利的土地生态效应的可能性； ④土地生态系统稳定性和持续性评价； ⑤将自然生态系统质量评价与涉及人类经济社会过程的 生态系统的生态评价结合起来，关注人类经济社会过程 对土地生态系统的影响; ⑥对土地生态环境的退化、破坏程度或潜在危险进行评 价; ⑦对土地利用生态效益的评价。
适宜性分类共四级：土地适宜性纲、级、亚级和 单元 （2）工作方法和步骤 （P106）
4.1.3 土地经济评价
1. 概述
概括的说，所谓土地经济评价就是应用土地 经济学原理，从土地经济属性出发评价土地质 量；具体的说，就是把经济学原理应用在处于 不同土地利用类型下的土地单位之间的比较、 鉴别，运用经济指标对土地质量进行评估，揭 示土地利用的经济关系。
地租 土地价格= 利息率
2.非劳动价值观的土地价格理论
土地收益论 地收益是确定土地价格的基础，预期的土地收益的资本化也就是 土地的售价。 土地供求均衡价格理论 市场上供给与需求的均衡点形成均衡价格。
4.2.2土地资源价格量的核算
1.土地价格的类型 （1）按土地的权属划分为土地所有权价格与土地使用权 价格。 （2）按土地市场的类型划分为征地价格与出让价格 （3）按照投资的先后次序划分现价、开发价和潜在地价 （4）按价格的用途划分为市价和公告价格 （5）按土地交易方式划分为土地协议价格、土地招标价 格和土地拍卖价格
评 价 资 料 的 要 求
准确性
连续性
完整性
典型性
（2）评价程序
确定评价单元 明确评价对象 收集投入产出资料 选择适当评价指标
3. 农用地分等定级
（1）农用地分等定级的概念
农用地分等即指在全国范围内，按照耕作制度，在一 定自然条件、土地利用条件和经济条件下，按照一定的 方法和规定的程序进行的农用地质量综合评定划分的农 用地等别。
5.土地评价的技术方法 （1）直接法 （2）间接法
归类法
美国农业部土地潜力评价系统 LCC
数值法
6.土地评价的程序
准备阶段 数据和资料的调查与分析 土地评价单元的划分 土地评价因素的选择
确定评价目的 制定工作计划 组织专业队伍
必要的物质准备工作
气候因素 地形地貌 土壤 水文 植被
土地评价结果的计算 成果整理阶段
经济社会因素
7.土地评价的发展趋势
综合化 精确化 定量化
4.1.2主要的土地评价体系
1. 《中国1∶100万土地资源图》土地评价体系
土地评价的对象
土地资源单位 每块图斑中组成土地资源单 位的各要素的综合特征和限 制因素的强度 主宜性评价与多宜性评价相 结合，主导因素与综合分析 相结合
农用地定级是在一定区域内，根据土地管理和实际需 要，进行农用地质量综合评定划分出的农用地级别。
（2）农用地分等定级的主要进展
2006年，全国近一半的省份完成了农用地分等工 作与县级定级估价试点工作；初步建立了全国农用地分
等定级估价体系和标准样地永久标志。
（3）农用地分等定级的原则
①综合分析原则 ②分层控制原则 ③主导因素原则
（2）分类结构 分类结构分潜力等、潜力亚等和潜力单元。
（3）工作方法
以现有的土壤详查为基础，并收集附加资料
适于
发达国家
直接进行潜力制图单元的野外调查，而不像详细的土壤 制图 适于 发展中国家
3.联合国粮农组织的土地适宜性评价体系
土地适宜性评价是评价土地对特定利用类型的适宜性的过程。
（1）分类系统的结构
2. 评价方法
土地利用的生态效益评价 土地生态系统稳定性评价
4.1.5土地质量评价
1.土地质量指标体系的作用
土地质量指标体系类似于国民生产总值或 预期寿命等反映经济社会状况的指标体系。
2.世界银行的土地质量指标体系研究
基础研究方法 “压力—状态—响应（PSR）”模型
3.联合国粮农组织的土地质量指标体系研究
（2）城镇土地分等定级的原则
综合分析原则
主导因素原则
地域分异原则
土地收益差异原则
定量与定性分析结合原则
（3）城镇土地分等定级技术程序
土地分等
明确影响因素
初步确定土地等别
验证和调整
根据城镇特点，选取土地区位条件和其他有关的土地 自然和经济条件，作为划分土地级的定级因素
按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的指标值 和作用分值，编制各因素的指标值与作用分值的对照表
①城市土地理论价格计算。
P=P1+P2=
1 Qd Ed （aR0+R1） Qs E s i
Qd为需求量 Qs为供给量 Ed为需求弹性系数 Es为供给弹性系数
Pl为“土地物质”价格 P2为“土地资本”价格 a为土地资源的等级系数 i为还原利率（或平均利率）
②城市土地价格计算实用方法（收益还原法）。 P=
根据土地评价成果，分为定性评价、定量自然评价、经 济评价
根据土地评价的时间，分为当前适宜性评价与潜在适宜 性评价
4.土地评价的原则
（1）一般性原则
①综合性原则
②差异性原则 ③限制性原则
（2）在适宜性评价中应遵循的具体原则
①应考虑具体的土地用途进行评价 ②应对不同的土地用途进行比较 ③适宜性应以土地能够持续利用而不退化并不会给周围土地带来不良后果为 条件 ④评价过程应结合考虑自然条件和经济社会条件
土 地 定 级
依据定级因素与社会、经济活动及生活的相关程 度，确定各因素的相对重要性，分别计算权重值
划分定级单元，计算单元内各因素分值，各分值加权求 和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级
按数理统计要求，在不同土地级上测定典型行业的经济 收益差异，参考行业的土地级差收益，确定土地级别数
编绘土地级别图，编制土地定级报告，完成定级工作