二0一一年工作总结和二O一二年工作计划

二0一一年工作总结及二O一二年工作计划

2011年在董事会的指导下，公司上下各部门各员工克服困难齐心努力，现对一年来公司各项外部工作和内部工作进行总结如下：

一、外部各项工作

1、公司筹备、成立

从2011年年初开始筹集公司的注册资金、选址，办理公司验资报告、开发资质、税务登记证（地税、国税）、组织机构代码证等各项证照都做了反复大量的工作，

2、土地证的办理

公司现开发的项目“”位于市路52号，该地块原属于地区企业集团总公司的，该地块的关系相关复杂，经过市政府、市土地局协调，在董事会的直接领导下，在市局的协助下，成功办好了该地块土地的使用证，在土地证的办理过程中，通过做土地评估事务所的工作，由原来万元/亩左右的土地出让价格下调到万元/亩，同时还扣除了我们不好使用的土地约亩，为公司节约成本近万元。

3、规划总平的办理

取得了土地使用证，若再办理好建筑规划设计总平图，则该项目的最重要的前期工作就算办成功90%了。因为后期所有的各项手续都是围绕这个规划总平开展的，也就是按程序办理就行了。所以规划总平对一个房地产开发商的重要不言而喻，一个项目能不能有利润，利润有多大，就是一个规划总平了，规划总平是除土地使用证外最难办理的了。有的公司为办理规划总平可能要花一两年的时间，有的规划总平可能要改多次。“”的规划总平在董事会的直接参

与下，经过与市建筑设计院、市建筑与规划委员会的协调和开展大量的工作。每天往返建筑院和规划委员会十几次，几乎天天早上没上班或顺致已下班，就等规划委员会的领导，与他们反复沟通、修改，后面终于办好了规划总平，容积率由土地评估时的到公司董事会认可的到最终的，建筑面积大增加平方米，为公司增加利润上千万元。土地使用权的办理和规划总平的办理是年最为成功的工作，为公司在该项目的成功开发打下了坚实的基础。

4、建筑方案和各项报建手续的办理

通过办理好了土地使用证和规划总平，接下来办理了发改委的企业投资项目备案表。建设用地批准书，建设项目选址意见及选址红线图，建设用地规划许可证，建设用地规划定点通知单，定点红线图，建设设计方案（共栋楼），岩土工程勘察报告，综合管线规划图，建设工程规划许可证，建筑红线图，施工图设计，施工图设计审图公司审图，施工图消防审图，施工图人防审图，施工图防雷审图，建筑工程施工许可证（一期），建设工程放线验查报告，一期工程施工招标，白蚁防治等大量的前期报建工作。

5、拆迁工作

我们公司开发的“城”（原为市局，市企业集团公司，原存建筑平方米栋宿舍楼和仓库、车间、民房平方米。虽然与局达成了协议，在市土地局办好了土地使用证，但有大量的拆迁安置工作。拆迁安置是该项目成功开发的关健。原有栋宿舍平方米共户，虽与公司签订了拆迁安置协议，从原签订的拆迁安置协议只能属于一个意向协议，具体安置在哪一栋哪一个房间要重新进行谈判。而仓库、车间、民房都在使用，拆迁安置工作难度可想而知，同时，该地块上还有高压电线、自来水管、电线线路等需要改道，另外还有两栋楼没有出去的通道，而当时公司的人员只有人。我们采取先把平方

米的仓库、车间、民房进行拆除，然后对高压电线、自来水管、电线线路进行改道，重新修建坡道供另二栋楼居民作进出通道，最后与户拆迁安置户进行拆迁安置楼房具体进行谈判，通过采取各种办法，耐心细致反复的工作，仅拆迁安置楼的设计方案就更改三次，最后拆迁安置工作基本完成（剩户）。为“城”成功开发扫除了最大的障碍。

6、融资工作

“城”若算上地下室、架空屋面积近平方米，投资总额近亿人民币，光第一期开发需资金万元，仅公司的自有资金还远远不够，必须解决项目的开发建造资金，我们计划整个项目融资万元- 万元，其中第一期融资万元，从公司的成立到公司项目的报建，我们都已在为融资进行准备工作，如注册资金从万元调整为万元等等，这几年特别是年股市、房地产各种价格高涨。国度数次进行宏观调整，遇制过热的投资，对房地产的冲击相当大，特别是对房地产的融资控制。年我们“城”的融资比早几年的困难要大很多，同时，我们的四证均在办理之中，我们采取在办理好两证（土地使用证、建设用地规划许可证）时开始准备向银行贷款进行融资，取得第三个证时（建设工程施工许可证）办理抵押贷款，进行放款的筹备，通过市工行、分行房贷部、评估部、审贷部的沟通，补足充分的贷款准备材料，开展相关公关工作，最的完成一期贷款万元，一期土地评估后先放款万元，很好的解决了一期开发资金，很强的工作能力。

7、销售策划工作

如果把房产公司比喻成一支球队的话，策划部就是前锋，把球踢进对方的大门，策划部的工作是面向市场的，策划工作就是要把生产的产品包装推销出去，如果说项目有利润的话，就要靠策划部门把产品变成货币，把货币变成利润，也

是我们企业追求的最后目标。我们通过市一家策划推广公司、市一家策划推广公司和市一家策划推广公司进行各项对比，最后选择市的一家策划推广公司，现在售楼部也通过相关工作，软磨硬施的最后在项目旁边的移动公司大楼一楼找好了，也进行了装饰，项目的宣传海报也制作完毕。与电视台、电台、日报社、电视报、移动短信、灯杆路旗等相关单位签订了相关协议，售楼部销售人员也进行了招聘和培训，在年12月份参加了市第届房展会，我们楼盘被评为“典范”，我们也协办赞助了辖区会，通过相关准备，我们相信在年销售工作中定能把一期的楼盘推销出去。

8、工程开工情况

年12月通过近两个月的合同谈判，我们的施工队伍是选择的一家施工单位，通过招投标工作，办理了施工许可证，12月份下旬一期动工了，我们在工程进度控制、质量控制、造价控制、现场安全文明施工工、签证管理等相关方面进行了管理，努力把“城”打造成市城区样板小区，现在#楼正在进行二层楼面总装模，#楼正在进行基础梁的施工，0#楼正在进行基础处理，、18#正在进行桩承台施工。工程部积极与建筑设计院、质监站、勘察院、监理公司、施工单位协调，但工程部在现场管理和技术还要进一步加强。

二、内部各项工作

1、人员编制、部门设置、工作职责的确立

公司是年初正式成立的，我们拟定了设立行政财务部、工程部、策划部、总经理、总经理助理几个机构。行政财务部负责行政方面工作、财务方面工作。工程部负责工程进度、质量、造价管理工作，策划部负责销售管理工作，总经理助理负责前期手续办理、拆迁安置、协调关系工作。拟定了各部门各职能员工职责，这些基础工作是一个规范公司的把本，每个员工必须尽职尽责，熟悉业务技