商铺分类及主要商业业态租金制定标准
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案在当今商业社会，商业街作为城市商业的重要组成部分，其经营模式和租金方案对于商业街的繁荣发展起着至关重要的作用。
一个合理的经营模式和租金方案能够吸引优质的商家入驻，提高商业街的人气和竞争力，从而实现商业价值的最大化。
一、商业街经营模式1、统一经营管理模式这是一种较为常见的商业街经营模式，由一个专业的管理团队对商业街进行统一规划、招商、运营和管理。
管理团队负责商业街的整体形象塑造、品牌推广、市场调研、商户服务等工作，确保商业街的运营有序、规范。
这种模式的优点在于能够保证商业街的整体品质和形象，避免商户之间的恶性竞争，同时也能够更好地满足消费者的需求。
然而，这种模式需要较高的管理成本，并且在决策过程中可能会出现灵活性不足的问题。
2、分散经营管理模式在这种模式下，商业街的商铺由业主自行出租和管理，商户之间相对独立，自主经营。
这种模式的优点在于业主能够根据自己的意愿和市场情况灵活调整租金和经营策略，同时也能够降低管理成本。
但是，由于缺乏统一的管理，商业街可能会出现业态混乱、形象不佳、服务质量参差不齐等问题，从而影响商业街的整体竞争力。
3、混合经营管理模式混合经营管理模式是将统一经营管理和分散经营管理相结合的一种模式。
部分商铺由专业的管理团队进行统一管理，而另一部分商铺则由业主自行出租和管理。
这种模式既能够发挥统一管理的优势，保证商业街的整体品质和形象，又能够给予业主一定的自主权，提高其积极性。
然而，这种模式在管理上可能会存在一定的难度，需要协调好统一管理和分散管理之间的关系。
二、商业街租金方案1、固定租金模式固定租金模式是指商户按照合同约定的固定金额向业主或管理方支付租金。
这种模式的优点在于租金收入稳定，便于业主或管理方进行财务预算和管理。
但是，在市场环境发生变化时，固定租金模式可能会导致商户的经营压力增大，或者业主的收益无法得到有效保障。
2、提成租金模式提成租金模式是指商户按照其营业额的一定比例向业主或管理方支付租金。
小区商铺租金调研及业态建议
商铺租金调研及业态建议一、周边商铺租金调研附图：舜奥华府底商：凤栖第底商：济高龙园底商：南胡花苑底商：二、本项目商铺租金建议：周边商铺特点：➢基本为沿街商铺；➢多数商铺的面积在150平及以下；➢社区入住在2年以上，且目前入住率均比较高，多数达到约80%；➢覆盖人群基数较大；本项目商铺目前的情况：➢全部为社区内铺；➢面积在70-150平左右；➢社区入住1年，入住率约在50%左右；➢由于是封闭社区，仅能覆盖社区内人群，1440户业主；给予以上情况，结合周边社区商铺租金调研数据，以较好的招商经营为前提，建议本项目商铺目前阶段租金可以定在1.4-2.0元/㎡/天。
三、本项目社区商铺业态规划建议➢内铺整体业态建议：（1）3#楼3-1--101，面积152.13㎡，建议业态——孕婴童用品3#东侧紧邻幼儿园和水景带，接孩子的家长和散步的孕妇基本都会经过3#东侧，且此商铺面积较大，较适合做孕婴童用品。
（2）3#楼3-2--101，152.13㎡，建议业态——药店药店要求店铺面积较大，展示性好，选址上无特殊要求。
（3）4#楼4-2--101，面积144.17㎡，建议业态——汗蒸馆现代人工作和生活压力大，休息时汗蒸一下已经成为时尚放松的减压方式，小区里的汗蒸馆位置没有太多要求，面积大，有较多的规则空间即可。
（4）4#楼4-2--102，87.5㎡，建议业态——皮革保养+送水站皮革保养和送水站都是社区内较必须的服务类配套商业，但两者都不需要太大的店面，可共用一个商铺，各自经营互不影响。
（5）5#楼5-1--117，74.03㎡，建议业态——干洗店干洗店对店铺位置要求不高，此户型面积在80平以下，建议做社区干洗店。
（6）5#楼5-1--118，146.63㎡，建议业态——超市按照社区内超市分散排布的原则，选择此大面积的商铺做超市较为合适，方便3#、5#、6#楼的业主日常购物。
（7）7#楼7-1--101，115.23㎡，建议业态——鲜果干果店由于社区内不能做有油烟的餐饮，可以该做水果干果店，例如市区的荣氏栗子类型的店铺，集合鲜果、干果、炒货、时尚零食等商品类型，满足业主日常的购买需求。
商业各个业态需求标准
各类商业业态选址标准一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。
2、建筑要求：独栋，周边有停车场。
3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。
二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有充足的停车位，至少10个以上。
3、面积与租期要求：一般在300——500平米之间。
房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
物业要求：2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；3、面积与租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。
4、合作方式：租赁、联建、购买四、火锅店选址要求：1、商圈选择：选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈。
2、建筑要求：框架式建筑，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅。
商铺分类及主要商业业态租金制定标准
商铺分类及主要商业业态租金制定标准-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
购物中心业态和租金定位培训
目录
• 购物中心业态概述 • 购物中心租金定位 • 购物中心业态与租金定位的关系 • 购物中心业态和租金定位的实际应用 • 购物中心业态和租金定位的未来发展趋势
01
购物中心业态概述
购物中心业态的定义
01
购物中心业态指的是在购物中心 内经营的各类商业形态，包括零 售、餐饮、娱乐等。
预约试衣、在线支付等。
个性化服务
消费者对于个性化需求的追求将 促使购物中心提供更加定制化的 服务，如定制礼品、私人导购等。
未来购物中心租金定位的趋势
差异化定价
未来购物中心将根据商户的品牌、业绩等因素实行差异化定价， 以提高整体租金收益。
动态调整
租金定位将不再是固定不变的，而是根据市场变化、商户经营状况 等因素进行动态调整。
租金定位直接影响投资回 报率，投资者通常选择高 回报率的业态。
市场需求
租金定位需根据市场需求 进行制
租金定位过高可能导致空 置率上升，过低则可能影 响收益稳定性。
如何平衡业态与租金定位的关系
市场调研
进行市场调研，了解消费者需求、 竞争对手情况以及市场趋势。
差异化经营
02
购物中心业态是购物中心运营的 核心，直接影响到购物中心的商 业价值和盈利能力。
购物中心业态的分类
按功能分类
零售、餐饮、娱乐、休闲等。
按品牌定位分类
高端、中端、大众等。
按经营模式分类
自营、租赁、联营等。
购物中心业态的特点
多元化
购物中心业态涵盖了多种商业形态，满足消 费者一站式购物需求。
品牌聚集
03
购物中心业态与租金定位的关系
业态对租金定位的影响
品牌知名度和市场定位
商铺分类及主要商业业态租金制定标准
商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
购物中心租金模型制定标准，值得珍藏！
购物中心租金模型制定标准，值得珍藏！温馨提醒在对话框：1.输入“拓展”，获得餐饮、超市、儿童、影院等近千家品牌拓展人联系方式2.输入“租金”，获得全面租金资料！3.输入“万商会”，获得2016万达商业年会品牌拓展人联系方式4.输入“设计”，获得平面、垂直人流动线等规划设计的全面解析零售物业的盈利模式中，毛租金收入、租金净收益和资产溢价能力是盈利模式的核心，其中，毛租金收入是租金净收益和资产溢价能力的基础。
一、租金标准水平租金标准，通常有两个概念组成，一个是由有效购买力决定的基础租金，一个是由区位、商场产品、业态组合、租约特征和运营能力这些特征变量决定的租金边际价格。
这些特征变量直接或间接地决定了租金的定价能力。
（一）基础租金对基础租金标准的测定，一般采用三种方法：即成本计价法、投资回报计价法和市场计价法。
——成本计价法，即由土地资金投入、房屋折旧、大修理、资金利息、财产税及流转税分摊和合理利润进行计算测定基础租金的方法。
这种方法能够反映社会必要劳动，但无法反映市场供求关系。
——投资回报计价法，这是在成本计价法基础上，将全部要素集中为资金成本，以融资成本即银行利率作为标尺来确定基础租金的方法。
这种方法通常在投资决策的概念评估时使用，但无法作为更为深入的经营决策的依据。
——市场计价法，即从同类市场平均价格作为确定基础租金的依据。
这种方法反映市场供求关系，它考虑到商户对租金的接受程度，竞争对手对优质商户资源的争夺竞争等市场因素，用这种方法制订的基础租金是可以作为有效的租金执行价格的。
采用市场定价法，并不是简单地采集竞争市场的平均价格，而是要对市场进行科学分析，使制订的基础租金有所预期。
决定基础租金的核心因素就是既定商圈的社会购买力。
这里选取一个沿海二级城市B购物中心作为案例。
该项目商业总建筑面积10万平方米，计租面积63,280平方米，周边3公里没有同类竞争项目，通过商情调查，其购物中心可以实现的零售销售预期为：表1：B购物中心市场分析表辐射区域区域半径(km)人口数量(人)家庭数(个)周捕获率周有效家庭数(个)平均每周家庭消费金额(元)周消费额月消费额(元)第一商圈1.5－3170,72068,28825%17,0723505,975,20023,900,800第二商圈3－5942,000376,8006%226084501017360040694400－ 1,112,720445,088 －39,680－ 16,148,80064,595,200表2：B购物中心客流支撑分析表一周总计平均每天客单价（元/人次）总有效家庭（个）39,6805,669－总有效家庭（个）39,6805,669－有效消费人数（人）595208,503－有效消费人次89,28012,754180.91)商圈人口以覆盖的街道提供人口数据及地区人口密度统计；2)按照平均2.5人一个家庭计算家庭个数（或消费单位）；3)有效消费人数按照捕获家庭个数×1.5计算；4)消费人次按有效消费人数平均每次目的性消费会引起0.5次的随机消费计算；5)根据客流量支撑推算得出：日均12754人次消费，人均次消费180.9元，月营业额6459.5万元。
购物中心主要业态租金水平
名称 大中 国美 苏宁 顺电 苏宁 国美
购物中心 西直门茂嘉 望京国际商业中心 金四季购物中心
振华大厦 福州万象城 福州宝龙城市广场
楼层 5F B1 3F 1-4F 4F 1F
面积
租金价格
（平米） （/平米/月）
2664
120
5000
96
5000
星奇异水果厨房 西单大悦城
Mango Mango
西单大悦城
楼层
1F 2F 2F 1F 6F 1F
面积 （平米）
/
/ 476 403 720
230
租金价格 （/平米/月）
350 250
470 470 280 450
3F
33
230
4F
405
320
3F
218.75
390
3F
405
290
B1
186
530
1F
国贸360
1-3F 6.4万
31
新华都百货 福州宝龙城市广场 1-4F 3万
41.8
天虹百货
福州万象城
B1-3F 4.6万
65-75
高端 百货
津乐汇
中关村购物广场 B2-1F 2万
连卡佛百货 北京金融街购物中心 1-3F 0.5－1万
75-90 200-250
伊势丹百货
上海梅陇镇
1-6F 1.5万 145－165
楼层 2F 5F 7F 3F 7F 7F
承租面积 （平米）
3500 5800 3206 2260 3180 4000
租金价格 （元/平米/月）
80-120 32.5 45 25 45 30
购物中心业态和租金定位课件
激励性租金
为了鼓励租户提高销售额或利润，在基础租金的基础上给予一定 的折扣或减免。
计算方法
根据租户的销售额或利润达到约定的目标后，给予一定的减免或 折扣。
影响因素
市场状况、租户经营状况、合作条件等。
06
物中心整与租 金整策略
业态调整策略
市场调研
定期进行市场调研，了解消费者需求 和消费习惯的变化，以便及时调整业 态。
准。
03
物中心与租金定 位的关系
业态对租金定位的影响
品牌知名度和市场定位
楼层位置和动线
知名品牌往往能吸引更多顾客，因此 其租金定位通常较高。
黄金楼层和主通道的店铺由于位置优 越，租金也相应较高。
业态类型和规模
大型主力店或娱乐业态由于能带来大 量客流，通常租金也较高。
租金定位对业态的引导作用
租金差异引导业态分布
计算方法
根据市场比较法和内部回报率等方法确定。
影响因素
位置、面积、租约期限、市场供求关系等。
百分比租金定价
百分比租金
01
根据租户的销售额或利润的一定比例支付租金，通常适用于高
利润的租户。
计算方法
02
根据租户的销售额或利润乘以约定的百分比率。
影响因素
03
行业类型、品牌知名度、经营状况等。
激励性租金定价
业态之间应形成互补关系，提 升整体吸引力，而不是相互竞争。
可持续发展原则
业态规划应考虑长期发展，适 时调整和优化，保持市场竞争力。
特色化原则
通过创新业态和特色服务，打 造与众不同的购物体验，提升
品牌形象。
业态布局的考虑因素
客流动线
合理规划客流动线，引导顾客顺畅流动，提 高商铺的可见度和吸引力。
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案一、引言商业街作为一种城市商业的重要组成部分，吸引了大量消费者和商家。
随着市场竞争的加剧，商业街的经营模式和租金方案也在不断变化。
本文将从理论和实践两个方面对商业街经营模式及商业街租金方案进行探讨，以期为商业街的经营者提供一些有益的建议。
二、1.1 商业街经营模式商业街的经营模式主要包括自营模式、租赁模式和合作模式。
自营模式是指商场或品牌自己负责商铺的经营管理，包括招商、租赁、装修、运营等；租赁模式是指商场或品牌将商铺出租给商户，由商户自行负责经营管理；合作模式是指商场或品牌与商户共同承担商铺的经营管理责任。
1.2 1.2 商业街租金方案商业街的租金方案主要包括固定租金、浮动租金和混合租金。
固定租金是指商户每月需支付的固定租金，无论商铺的营业额如何；浮动租金是根据商铺的营业额按比例计算的租金，通常与商场的总体营业额挂钩；混合租金则是固定租金和浮动租金的结合，既有固定的部分，也有根据营业额变动的部分。
三、2.1 商业街经营模式的选择在选择商业街经营模式时，经营者需要考虑以下几个因素：商场或品牌的定位和目标市场；商场或品牌的资金实力和运营经验；商场或品牌与商户之间的合作关系。
不同的经营模式适用于不同的商场或品牌，经营者应根据自身的实际情况选择合适的经营模式。
2.2 2.2 商业街租金方案的设计在设计商业街租金方案时，经营者需要考虑以下几个因素：商场或品牌的盈利能力；商场或品牌的市场份额；商场或品牌的竞争力。
合理的租金方案可以吸引更多的商户入驻，提高商场或品牌的知名度和市场份额。
2.3 2.3 商业街经营模式与租金方案的优化为了提高商业街的经营效益，经营者需要不断优化经营模式和租金方案。
具体措施包括：一是加强与商户的沟通，了解商户的需求和意见；二是定期对商业街进行市场调查和分析，了解市场动态和竞争态势；三是调整经营策略和租金政策，以适应市场变化和提高竞争力。
四、3.1 3.1 结论商业街作为一种重要的商业模式，其经营模式和租金方案的选择对商场或品牌的经营效益具有重要影响。
商业项目业态布局和租金测算策划案
2
4 5 6
太原街商圈
铁西商圈 北站商圈 金廊沿线
12000
9000 10000 11000
*****集团沈阳房屋开发有限公司 营销部
内部资料
注意保密
与其他区域对比，运用公式“我项目租金水平=其他区域同类型商铺租金 水平×（我项目周边住宅售价/其他区域住宅售价） ×我项目周边商业成熟 度”，结合商铺价格表与住宅价格表对我项目租金进行换算： （1）太原街商圈对比价格为（70000×0.05 ×1/12×1/30 ×10000 × 0.50）/12000 = 4.05 (2)铁西商圈对比价格为（ 25000×0.05 ×1/12×1/30 ×10000×0.8）/9000 = 3.09 （3）北站商圈对比价格为（35000×0.05×1/12×1/30×10000× /10000 = 3.9 0.80）
*****集团沈阳房屋开发有限公司 营销部
内部资料
注意保密
项目名称：万达广场 商铺面积：100平---500平 商业业态：餐饮、服饰 租 金：万达广场一层5 元/平/天；公寓一带二 层3元/平/天 入 驻 率：100% 消费群体：周边流动人群 经营状况：好 该项目地处太原街商圈，商业氛围浓厚，经营效 果好。
*****集团沈阳房屋开发有限公司 营销部
内部资料
注意保密
项目名称：华润置地广场
商业面积：18万平 商业性质：综合体 商铺面积：200-500平一带三（兴工街延铺）、500平 以上建大延铺（三层） 租 金：建大稍高2.6元/平，兴工街2.4元/平/天 公摊小5% 消费群体：周边流动人群、办公人群
该项目位于铁西，品牌知名度高，周边形成了铁西 第二商圈，入住时间较早。公摊少。但周边商铺较 多，租赁效果不理想。
商业地产项目楼层租金制定方案（附各业态底价参考）
商业地产项目楼层租金制定方案（附各业态底价参考）
项目各楼层业态分布
▼
L5业态规划及品牌落位（首选）
▼
L5业态规划及品牌落位（备选）
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L4业态规划及品牌落位（首选）▼
L4业态规划及品牌落位（备选）▼
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L3业态规划及品牌落位（备选）▼
L2业态规划及品牌落位（首选）▼
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L1业态规划及品牌落位（首选）▼
L1业态规划及品牌落位（备选）▼
B1业态规划及品牌落位（首选）
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品牌数据统计：为楼层租金方案落地提供支撑
各业态面积占比及商户数统计（按首选品牌落位）▼
餐饮二级业态分析（按首选品牌落位）▼
餐饮三级业态分析（按首选品牌落位）▼
餐饮客单价分析（按首选品牌落位）▼
零售品牌来源及主力价位统计（按首选品牌落位）▼
招商租金制定：各楼层租金底价及面积占比分析5F租金底价及面积占比
▼
4F楼层租金底价及面积占比▼
3F租金底价及面积占比▼
2F租金底价及面积占比▼
1F租金底价及面积占比▼
B1租金底价及面积占比▼
各楼层平均租金及项目平均租金
▼
租金报价、签约价格策略：
1、主力店、零售服饰、美妆、餐饮、娱乐等业态租金底价上浮10%；
2、零售服饰其他铺位以租金底价上浮15%；
3、对外统一报价，最终签约价格不能低于商业决策委员会5%对外统一报价，最终签约价格不能低于商业决策委员会已批准之租金底价。
商业街经营模式及商业街租金方案
商业街经营模式及商业街租金方案商业街是现代城市中的一个重要组成部分，它不仅为人们提供了购物、娱乐、休闲的场所，也成为了城市经济发展的重要支柱。
如何经营好一条商业街，使其既能吸引顾客，又能保证商家的利益，是一个需要深入研究的问题。
本文将从商业街的经营模式和租金方案两个方面进行探讨。
一、商业街经营模式商业街的经营模式有很多种，如自营式、联营式、出租式等。
自营式是指商家自己负责商业街的经营管理，包括店铺的装修、商品的采购、销售和服务等工作；联营式是指商家与商业街的管理方共同承担经营管理责任，商家只负责自己的店铺经营；出租式是指商业街以租赁的方式提供给商家使用，商家只需支付租金即可。
这三种经营模式各有优缺点，商家应根据自身实力和经营目标选择合适的经营模式。
1.1 自营式自营式的商业街经营者需要具备较强的管理能力和市场敏锐度。
他们需要亲自参与店铺的装修设计、商品的选择和销售策略制定等工作，以确保商业街的吸引力和竞争力。
自营式商业街还需要投入大量的资金用于店铺装修、人员培训、广告宣传等方面，因此风险较大。
但是，自营式商业街可以更好地掌握市场动态，及时调整经营策略，从而获得更高的利润。
1.2 联营式联营式的商业街经营者与商业街管理方共同承担经营管理责任，双方各自分工合作，共同维护商业街的正常运营。
这种经营模式的优点是可以减轻商家的经营压力，降低风险；缺点是商家对商业街的影响力较小，可能无法充分满足自己的经营需求。
1.3 出租式出租式的商业街以租赁的方式提供给商家使用，商家只需支付租金即可。
这种经营模式的优点是投资成本较低，风险较小；缺点是商家对商业街的管理和运营没有发言权，可能无法充分发挥自己的经营潜力。
二、商业街租金方案商业街的租金方案主要有两种：固定租金和浮动租金。
固定租金是指商家每月需支付固定金额的租金，无论实际营业额如何；浮动租金则是根据商家的实际营业额按一定比例收取租金。
这两种租金方案各有优缺点，商家应根据自身情况选择合适的租金方案。
主要商业业态租金制定标准及参考方案(餐饮、娱乐、文化、服装、家电类)
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮、娱乐、文化、服装、家电类）主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮、娱乐、文化、服装、家电类）提要：在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料更多精品方案主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。
理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
购物中心租金制定方法及参考方案
很多时候大型餐饮娱乐业的引入，不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作。餐饮娱乐行 业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也 不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
•房租和营业收入的月度比例是：中餐10-15%、西餐12%-18%、火锅15%-25%、快餐及小吃30%。
四，服装业
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女 装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
•一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点 18%—25%，顶级品牌可以低至10%左右。 •在独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外）， 这些店铺租金价格在200—400元/平米·月。在次级商圈气租金多在150—300元/平米·月。 •童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。 •内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—260元/平米·月。
二，娱乐业
娱乐业租金应该是所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业的租金接受程度与大型、百货卖场接近。
•酒吧：30—80元/平米·月；
•KTV：20—40元/平米·月； •滑冰场：30元左右/平米·月； •游乐场、电影院：30—50元/平米·月
购物中心各业态坪效标准
购物中心各业态坪效标准
购物中心的各业态坪效标准是一个复杂的问题，因为它受到多
种因素的影响。
一般来说，不同的业态会有不同的坪效标准。
以下
是一些常见的购物中心业态和它们的坪效标准：
1. 餐饮业，餐饮业的坪效标准通常在1000-2000元/平方米/月
左右。
这取决于餐厅的档次、位置、装修风格和消费群体等因素。
2. 服装鞋帽业，服装鞋帽业的坪效标准一般在2000-3000元/
平方米/月左右。
这个业态的坪效标准会受到时尚潮流、品牌知名度、季节性变化等因素的影响。
3. 家居建材业，家居建材业的坪效标准一般在1500-2500元/
平方米/月左右。
这取决于品牌知名度、产品质量、装修风格等因素。
4. 娱乐业，娱乐业的坪效标准一般在2000-3000元/平方米/月
左右。
这个业态的坪效标准会受到消费者喜好、设施设备、服务质
量等因素的影响。
需要注意的是，这些坪效标准只是一个大致的参考范围，实际
情况可能会有所不同。
购物中心的地理位置、人流量、租金水平、管理水平、市场竞争等因素都会对坪效标准产生影响。
另外，不同的购物中心可能会有不同的定位和目标人群，也会对业态的坪效标准产生影响。
总的来说，购物中心的各业态坪效标准是一个复杂而多变的问题，需要综合考虑多种因素才能得出准确的结论。
希望这些信息能够对你有所帮助。
『行业分析』22大业态承租条件和购物中心租金制定要领
『行业分析』22大业态承租条件和购物中心租金制定要领各个行业承租情况如何，影响购物中心租金的主要因素有哪些，购物中心租赁条件的制订要领是什么？下面我们对22个行业承租情况进行统计，并为大家介绍购物中心租赁条件的制订要领，希望对大家有帮助。
一、各行业承租条件统计表由于调查样本有限，以上为不完全统计结果，仅供参考。
所有指标仅为各行业商户普遍承租特征，不排除个案的较大差异，商户具体楼层安排会因为商户品牌档次、面积大小等要求而有灵活调整；租金数据为实用面积计价，为商户现时的合同期执行价，参考时请注重时效性。
二、影响大型购物商场租金的主要因素1)商铺面积承租大面积的商户一般是主力商户，例如超市，承受租金单价较低;而承租小面积单位的租金单价较高。
2)商铺的位置每一楼层中，靠近主入口处、主通道附近或电梯两侧的位置一般租金单价较高。
而在拐角处位置的或不在主通道上的商铺租金单价较低。
3)品牌知名度品牌知名度较高的，已被消费者所认识，会吸引一定的人流，在众多的商户中有一定的影响力，对于整个商场来说，引进这样的客户会带来连锁反应。
例如国际一线品牌一定是安排首层位置，一般会以比较优惠的条件承租。
4)主力商户/龙头商户每一楼层中的主力商户会直接影响周边的其它商户。
如果主力商户的档次定的是比较高档的，周边的品牌商户也应与其一致并安排在该主力商户的周围。
由于主力商户一般承租的面积都比较大，租金单价相应会较低，在其周围的商户受惠于主力商户，租金单价相对较高。
5)行业适当的商户组合及业态齐全有助于提升租金的收益。
由于每种行业承受的租金不同，所以要根据楼层及商户承租能力而确定租金。
如服装行业比较灵活，加上承租能力高，一般会放在商场较佳位置。
6)商铺的格局商铺门面的宽窄、深度、形状，或是否有柱子，都会直接影响到租金的高低。
7)消费者的购物习惯消费者购物可分为有目的性和无目的性。
例如，酒楼、娱乐中心等商户承租能力较低，且消费的客户是有目的性，可安排于较高楼层，提高租金收益。
购物中心租金类型、收取模式与定价方法
购物中心租金类型、收取模式与定价方法很多地产商有一个错误观念，认为商业面积越大越好，尤其是购物中心项目，认为面积越大就能挣的越多，租金收益越高，但真实情况并非如此。
因为任何一个商业项目面积超过本区域内可以承载的能力时，项目租金水平将直线下跌。
不但是面积因素，而且影响租金收入的原因还有：租金单价、空置率、租户组合、运营能力、商圈活力、区域消费力等等因素。
那么所以为追求项目回报与租金收益，任何商业地产项目都应在满铺率（或者降低空置率）上不遗余力。
然而很多购物中心项目，对于项目租金并不清楚该如何定价？何种标准？如何收取，在谈及这些问题时都是含糊其辞。
既不能面对租户的疑问，又不知道自身租金的构成，在招商谈判（满铺率）时，往往没有底气。
因此，我向大家介绍一下购物中心项目通常所应收取费用的主要构成种类及模式，以供参考。
一、购物中心项目收费的主要构成种类(一)租金以固定租金方式付租时，业主方向承租方按月定时收取，履行合同的对价，通常为上行支付，即：提前支付下月度租金。
(二)履约保证金承租方签订承租合同时，向出租方支付履约保证金，确保承租方会在指定时间内持续不断按照双方合同约定的规则，完整履行承租约定内容，缴付租金等义务。
(三)物业管理费用主要包含公共区域中的水、电、电梯、空调、供暖、网络、公共区域清洁、安保等费用。
(四)施工保证金通常是为确保承租方在所承租的店铺内，为保施工期间的安全、合规而支付的保证金。
由于施工期间的施工单位多是承租方委托的第三方企业，所以该第三方企业须缴交保证金予业主方，以确保以符合规定的方式、时间、流程、材质等进行施工。
若施工期间未造成损害的，施工完成后可将保证金予以退还。
(五)施工管理费在承租方在施工期间，业主方就为该装修所提供水、电、垃圾清运等费用，承租方应当予以承担。
通常多数是以施工天数计算，以便于催促承租方早日开业。
(六)收银机费用如租金计算方式是抽成方式计算，一般需业主方向承租方提供指定型号的收银机并要求使用，承租方应付就该收银系统向业主方每月支付固定的租赁费用。
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商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。
也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1、5万/平方米的商铺，最高可以卖到2、5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。
之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。
目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。
正所谓船的好掉头！之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。
（4）、专业街市商铺--高科技股专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。
该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。
从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
（5）、其他商铺-"一般股票"其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。
我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。
只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。
有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
商铺定价原则及一般方式1、通过两个方面来定价：（1）、投资回报的反推，基本以10年为回报周期（2）、市场比较法，以市场可类比项目基准价格，再与自身项目进行比较分析，如地段、商业氛围、单体设计的合理性2、长春有一个项目（为二层）的定价，一层：二层=1：0、53、他们的推广策略：一层与二层联体推出，不单独销售一层。
遵循楼上的方法,抓出均价、金角银边,角间和边间的单价要高些、面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些、层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了、和位置/地形/项目经营主题/当地购买习惯都有关系商铺定价的几个参考：1、参考配套社区住宅价格：作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的1、5----2、5倍;2、依据租金制定价格：根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在10%-----20%的情况,反算商铺的均价;3、根据商铺定位用途：根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格、商铺定价的一些参考原则：1、一层,二层的层差范围在25%-----40%2、临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高3、商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低4、价格同商铺面积成反比执行建议：1、一拖二式的销售2、带租约式的销售3、返租销售4、统一售后商业物业管理,统一招商5、作好销售控制定价方法参考1、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年，然后按10-15年的租金收益来定售价，比如是15年能租到40万，那就定40万。
2、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价，进行各项对比参数的调整，你的项目有可能高于其他项目，也有可能底于其他项目，就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。
3、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。
4、竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。
5、区域价格走势法区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。
比如有可能高，那就先定高些。
以上这些是比较通俗的说法，具体的还有些比较专业的术语。
其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的，一般都是将几种集合起来。
尽量结合图表来说明，更加形象，容易打动发展商。
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。
理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
4、存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。
可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说。
存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。
下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。
娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。
酒吧：30—80元/平米·月；KTV：20—40元/平米·月；滑冰场：30元左右/平米·月；游乐场、电影院：30—50元/平米·月。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。
一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；重点餐饮如KFC和麦当劳：KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。