土地增值税清算中开发间接费审核要点
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
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国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
【热门】土地增值税清算中收入及税金的审核要点
土地增值税清算中收入及税金的审核要点我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。
销售收入审核由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。
审核时重点关注以下三点：（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。
核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。
如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。
若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。
（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。
按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。
审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。
（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。
由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。
税金审核土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。
审核时重点关注以下三点：（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。
（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。
（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
开发间接费用中人员划分及时间节点问题
土地增值税中开发间接费的确认及划分房地产开发项目已全部竣工并完成销售，符合国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中应进行土地增值税清算的条件。
据该公司财务人员认为，由于集团在考核项目财务指标时，将开发间接费用与三项期间费用合并考核，出于核算便利，他们就把大量的期间费用归集计入开发间接费用。
因此，开发间接费用中包含管理层的工资福利、办公折旧以及销售中介费用等。
对于房地产开发成本和房地产开发费用如何划分，企业往往难以判断，特别是房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用，两者容易混淆。
由于房地产开发费用有比例限制，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本，这是不正确的。
如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增。
首先看一下相关税收政策：1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
2、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十六条的规定：审核开发间接费用时应当重点关注是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
3.《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十七条规定：开发间接费，是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
综上所述,开发间接费列支时房产企业应注意以下几点：（1）列支范围：一般计入开发间接费的仅为工程部人员发生的费用，其它部门如前期、预算等部门的费用不得列支;（2）且并不是工程部发生的所有的费用都可以在开发间接费用中列支,例如人员社保费用、差旅费、工会经费、教育经费等均不在列支范围。
土地增值税清算需重点关注的30个难点
土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。
（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。
2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。
（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。
其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。
土地增值税的税务审核
土地增值税扣除项目审核的要求1、审核扣除项目是否符合下列要求（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。
会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
2、审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应重点关注的地方（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（2）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
3、审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注的地方（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
4、审核公共配套设施费时应当重点关注的地方（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
土地增值税清算审核疑点分析.
及案例讲解
土地增值税清算审核
做什么
怎么做
土地增值税清算审核
做什么
清算审核的主要内容 1、清算单位的确定。 2、转让房地产收入的审核。 3、扣除项目的审核。 4、增值额的计算。
土地增值税清算审核
清算应提取的基础资料
土地增值税清算审核底稿 清算审核报告
做什么
土地增值税清算审核
1、视同销售：是否存在账上未作分配但实际已内部分配给股东 个人用于出租和经营；审核相关往来科目和“开发商品”科目， 如以售房款抵顶工程款的核查，主要审核预付账款、应付账款等 科目的贷方科目是预收账款、主营业务收入等科目，还是开发商 品科目。 2、自用：审核会计账上是否已记录转作固定资产等处理。
土地增值税清算
土地增值税清算
—— 转让房地产收入审核
三、价外费用和代收费用的审核 审核“其他应付款”或“其他业务收入”等科目，是否有发 生属于转让房地产的价外收入或代收费用，并判断是否应并入清 算收入总额。 1、价外费用主要包括销售不动产过程中收取的如购房违约金等 收入。 2、对于开发过程中代收费用是否计入清算收入总额，主要审核 一是是否属于代县级以上人民政府收取，二是是否并入房价或企 业开具发票。 四、委托销售手续费的审核 根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预 售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的 销售明细表，检查是否将手续费直接冲减收入，隐瞒销售收入问 题。
—— 转让房地产收入审核
八、私改规划增加可售面积的审核 将销售台账登记数据、竣工测绘数据和规划立项数据比对分 析，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。 九、补退差审核 一般来说，补退差金额不会太大。 十、拆迁安置收入的审核 审核房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置 用房视同销售处理，是否按规定确认收入，同时将此确认为房地 产开发项目的拆迁补偿费。对于超面积部分按实际销售价格确认 收入。
土地增值税中关于间接费用的规定
由于计入“开发成本”核算的“开发间接费用”在计
算土地增值税时，可以作为加计 20%扣除的基数，从而
达到增加土地增值税的扣除成本，少缴纳土地增值税的
目的。
因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的
第二，将开发ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品装修为样板间，并在以后年度销售
的情况下，其装修费支出与销售精装修商品房核算一
致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。
第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售
作为固定资产入账的情况下，则相关的装修费应计入固
定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地
规定，允许扣除的“开发间接费用”是有一定的范围界
定。
房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”的范围
比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范
围更广。如果房地产企业按照会计核算中的“开发间接
费用”在土地增值税清算中进行扣除，显然是多扣除成
本，致使房地产企业少缴纳土地增值税。因此，税务征
除。
（5）交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开
发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接
相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（6）保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断
是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费
入账，不相关不能计入开发间接费。
（7）模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能
房地产开发企业土地增值税清算审核事项
房地产开发企业土地增值税清算审核事项第一篇：房地产开发企业土地增值税清算审核事项房地产开发企业土地增值税清算审核事项NSBDF026一、文件依据《北京市地方税务局关于印发房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》（京地税地〔2008〕92号）《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（京地税地〔2009〕267号）二、范围（条件）和时限（一）范围（条件）1.符合下列情况之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
（2）整体转让未竣工的房地产开发项目。
（3）直接转让土地使用权的项目。
（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
2.符合下列情况之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用一年以上的。
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
（二）时限1.对于符合范围土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2.凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关办理清算申请手续。
如有特殊原因需要延长的，纳税人应在《土地增值税清算申请表》中注明延长理由，可延长至90日。
3.未按时限要求办理该事项的，税务机关依照税收征管法及其实施细则的有关规定处理。
三、纳税人提供资料（一）出示资料1.《营业执照》副本2.《税务登记证》副本3.法定代表人身份证明原件或复印件（复印件限于委托代办时出示并加盖公章4.经办人身份证明原件（委托代办时出示）（二）提交资料1.《土地增值税清算鉴证报告》2.《土地增值税纳税申报表（一）》 3.《土地增值税清算材料清单》4.《土地增值税清算申请表》（一式两份）5.商品房购销合同统计表并加盖公章，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、合同签定日期、用途等6.取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同（加盖公章的复印件）7.项目竣工决算报表、工程合同结算单、项目工程竣工验收报告（加盖公章的复印件）8.《国有土地使用权证》（加盖公章的复印件）9.能够按清算项目支付金融机构贷款利息的有关证明及借款合同清单（加盖公章的复印件）10.清算项目的《销售许可证》（加盖公章的复印件）11.与转让房地产有关的完税凭证（加盖公章的复印件），包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等12.已缴纳土地增值税的完税凭证（加盖公章的复印件）13.委托授权书原件、经办人身份证明（加盖公章的复印件）14.国家税务总局或北京市地方税务局要求提交的其他资料四、税务机关办理时限自受理之日起90日办理五、受理机关西城区地方税务局主管税务所（税源管理岗位）第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
土地增值税审核要点及难点
土地增值税审核要点及难点一、土地增值税是啥？咱先得搞清楚土地增值税这个概念。
简单来说呢，这就是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
就好像是房地产在转手过程中“变贵”了那部分要交的钱。
这钱可不是个小数目，所以审核起来就特别重要啦。
二、审核要点。
1. 收入的审核。
- 确认收入可是个大工程。
你得看看卖房或者转让土地的那些收入是不是都老老实实报上来了。
有时候那些房地产企业可狡猾了，可能会把一些额外的收入藏着掖着，比如说停车位的销售收入，这可不能不算进去呀。
还有那些卖房送家电之类的，其实家电的价值也是包含在房价里的，这部分收入都得算得清清楚楚的。
- 对于分期收款的项目，那更得仔细核对啦。
每一笔钱什么时候到账的，是不是按照规定的时间和金额计算了土地增值税的应税收入，可不能让他们随便糊弄。
就像守着一个小财宝库，得一颗珍珠都不放过。
2. 扣除项目的审核。
- 取得土地使用权所支付的金额这一项，得看看有没有相关的发票啊，协议啊什么的。
要是没有这些凭证，那怎么能证明这笔钱花出去了呢？而且有的时候可能会涉及到土地转让的一些附加条件，这些都要考虑进去，可不能只看一个表面的数字。
- 房地产开发成本更是复杂。
像土地征用及拆迁补偿费，这里面说不定就有猫腻。
有些企业可能会虚报拆迁补偿款，把本来没那么多的钱报得很高。
还有建筑安装工程费，要检查一下工程结算单是不是合理，有没有多算工程量之类的。
开发间接费用也不能忽视，什么管理人员工资、办公费之类的，得看是不是真的和这个项目有关，不能乱塞费用进去。
- 与转让房地产有关的税金这一块，得把城市维护建设税、教育费附加这些都算准了。
这些税金虽然看着不大，但是积少成多，算错了也会影响土地增值税的计算呢。
三、审核难点。
1. 成本分摊的难题。
- 对于一个大型的房地产项目，可能有住宅、商业、写字楼等不同的业态。
这时候成本怎么分摊就很头疼了。
土地增值税中开发间接费用的范围
目的。因此，在房地产企业土地增值税清算时，依照税法的规定，允许扣除的“开
发间接费用”是有一定的范围界定。房地产企业在会计核算中的“开发间接费用”
的范围比土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”的范围更广。
1、房地产企业土地增值税清算中允许扣除的“开发间接费用”范围
地增值税前扣除。
综合以上分析，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（2）周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除。
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，实践
中的房地产企业租用房屋安置拆迁户，所支付的房屋租金，租用房屋根据拆迁户的
给直接组织、管理项目的人员支付的工资及福利前扣除。但列支规划部、采购部、预算
部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（4）通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管
第二，将开发商品装修为样板间，并在以后年度销售的情况下，其装修费支出
与销售精装修商品房核算一致，应在“开发成本”科目核算，在销售时，在土地增
值税前扣除。 第三，将开发商品装修为样板间，在以后年度不销售作为固定资产入账的情况
下，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土
等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发
生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护
费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其
他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租
税务师《涉税服务实务》知识点：土地增值税纳税审核(02.17)
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税务师《涉税服务实务》知识点：土地增值税纳税审核（02.18）知识点：土地增值税纳税审核
（一）转让房地产收入审核要点
（二）扣除项目金额审核要点
1.审核取得土地使用权所支付的金额
仅就对外转让部分计入扣除。
2.审核房地产开发成本
（1）有无将不属于开发房地产的成本、费用挤入"开发成本"的情况。
（2）审核"开发间接费用"明细账。
3.审核房地产开发费用
首先审核企业借款情况，看其借款利息支出能否按转让房地产项目计算分摊。
一是利息的上浮幅度要按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4.审核与转让房地产有关的税金
5.审核其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除。
（三）应纳税额计算的审核
1.核实增值额
2.以增值额除以扣除项目金额，核查增值额占扣除项目金额的比率，以此确定该增值额适用的级距、税率和速算扣除系数
3.计算土地增值税应纳税额。
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据
房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据一、收入（一）汇总销售收入和面积。
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（依据：国税函[2010]220号第一条）首先根据测绘报告、网签备案表、销售合同、销售发票，在销控表模板上，登记所有的楼号、单元号、房号、房屋类型、面积、合同金额、发票金额、增值税税金、不含税金额。
需注意以下几点：（1）房屋类型：分为普通标准住宅（144平方以下），普通非标准住宅（大于144平方）、其他类型房地产（2）面积：取自测绘报告的实测面积。
（3）增值税：根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
在2016年4月30日后开工的新项目，只能适用一般计税方法，按照13%的税率计算。
房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。
预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
土地增值税清算中开发间接费审核要点
土地增值税清算中开发间接费审核要点一、税收规定企业所得税中的开发间接费开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
国税发〔2009〕31号土地增值税条例规定的开发间接费：《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”上述文件正列举的八项费用。
参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。
三、会税差异处理在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。
按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费..第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。
第二，会税政策差异，调表不调账。
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。
土地增值税清算中开发间接费审核要点
土地增值税清算中开发间接费审核要点一、税收规定企业所得税中的开发间接费开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
国税发〔2009〕31号土地增值税条例规定的开发间接费:《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”上述文件正列举的八项费用.参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等.二、企业会计制度规定企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。
三、会税差异处理在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。
按职能划分的现场项目管理人员发生的费用,也不一定全部都能列支为开发间接费,如业务招待费、培训费。
第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。
第二，会税政策差异,调表不调账。
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目(工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。
房地产开发企业土地增值税清算纳税审查
其他业务收入
预付账款
开发成本
② 甲供材：200万 ③ 工程款：800万
④ 工程发票：1000万 材料成本
银行存款
原材料
其他业务成本
① 供应商：180万
② 施工方：180万
包工不包料甲供材流程图
乙 方
造价:1000,合同:800,甲供材200
供 应
商
甲 方
包工不包料甲供材会计处理
银行存款
原材料
开发成本
房地产开发企业 土地增值税清算纳税审查
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第一章 土地增值税清算审查概述
一、土地增值税的征收管理模式
1
2
3
符合清算 条件前
符合清算 条件后
清算结果 的处理
预征
清算
多退少补
二、土地增值税清算的业务流程
1
2
3
确定 清算对象
分析指标
折旧费
项目分析
构成比例
折旧年限 土地增值税
具体审查 影响税款
折旧率 计算法
八、成本费用判断标准
序号
成本项目
判断标准
1 土地征用及拆迁补偿费 基准地价
2 前期工程费
占建安费的比例（3%-6%）
3 建筑安装工程费
预算定额
4 基础设施费
占建安费的比例（3%-5%）
5 公共配套设施费
占建安费的比例（3%-5%）
间接费用 先归集后分配
开发间接费用
直接费用的会计处理:
开发成本/一期/建安工程费
费用发生时
共同费用的会计处理:
开发成本/土地成本
开发成本/一期/土地成本
土地增值税审核要点
土地增值税清算审核要点1、清算审核包括案头审核、实地审核。
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
2、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
3、审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
4、土地增值税扣除项目审核的内容包括：①取得土地使用权所支付的金额。
②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用。
④与转让房地产有关的税金。
⑤国家规定的其他扣除项目。
5、审核扣除项目是否符合下列要求：①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
土地增值税清算复核内容
土地增值税清算复核内容土地增值税清算复核内容（一）扣除的项目除工资、福利费、折旧费、拆迁补偿外，原始单据是否是税务发票、财政收据、完税凭证。
工资、福利费、折旧支出是否是与直接组织管理项目人员有关，支出是否合理。
扣除项目是否全部与清算项目有关，是否将其他项目支出、与项目无关支出计入清算项目；是否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情况；是否存在为政府、城市建设委员会及其他单位代垫支出；存在和其他项目共同的支出是否已进行分摊，分摊方法是否合理；拆迁补偿支出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册。
（二）项目成本归集期间是否严格界定，立项之前的费用是否存在扣除问题，项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同、装饰装修支出外的后续维护、维修及其他后续支出费用是否存在扣除问题。
（三）计入开发成本的甲方供材支出是否存在重复扣除问题。
（四）施工单位开具的发票是否为工程项目所在地主管地方税务机关开具，与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时、足额入库，施工单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票。
（五）取得的工程项目建筑安装（包括装修）发票金额、甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾稽关系是否正确，是否存在超工程总造价获取发票，蓄意加大开发成本现象。
（六）建安营业税是否存在异地缴纳问题。
（七）工程造价咨询单位是否取得建设部门核发的工程造价咨询资质证书，工程结算报告与建委备案的工程总承包合同约定的条款是否相符，工程结算审核报告实际采用的定额与备案合同约定使用定额是否一致，是否存在因采用不同定额虚增建安成本的情况。
（八）销售收入与实测销售面积是否对应，是否存在应开具发票而未开具发票少计销售收入问题。
（九）与转让房地产有关的税金及附加是否属于清算项目，计算的扣除金额是否正确。
（十）需延伸检查事项 1、对房开企业取得土地时未及时索取发票的，检查销售土地方土地转让有关税收是否按规定缴纳。
2、甲方供材未开具建安发票的，检查甲方供材是否存在漏税问题。
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土地增值税清算中开发间接费审核要点
一、税收规定
企业所得税中的开发间接费
开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费项目营销设施建造费等。
、周转房摊销以及
国税发〔2009〕31号
土地增值税条例规定的开发间接费：
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：
“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
”
上述文件正列举的八项费用。
参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。
．
二、企业会计制度规定
企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，
在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。
三、会税差异处理
在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。
按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费..
第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。
第二，会税政策差异，调表不调账。
审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。
工程项如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、．
目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细
项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。
四、具体费用的处理
（一）关于样板间的支出问题
售楼处、样板间发生的支出税务总局答复如下：
临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？【发布日期】：2010年12月21日
房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
国家税务总局
2010/12/21
1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。
2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板
间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。
3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产
入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。
所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
（二）周转房摊销可以扣除
该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。
租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。
（三）管理人员工资及福利费
管理项目的人员的工资及福利管理人员工资是支付给直接组织、．
费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。
（四）通讯费
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（五）交通差旅费支出
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
（六）保安服务费
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。
（七）模型制作费
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。
按会计科目适用错误调整。
（八）利息支出
利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。
（九）职工教育经费和业务招待费
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。
（十）在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，不允许作为扣除项目扣除。
在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先这部分代付的费用应作为往再由开发公司向施工企业收取，行代垫，
来款项进行核算。
在清算审核中，应注意开发企业是否在“建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。
（十一）房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中
列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。
（十二）房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，不允许作为扣除项目扣除。
“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。
房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。
企业向该中介机构所支付的费用扣除问题。
房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。
开发间接费审核总结
号文件基本一致。
31与会计核算和土地增值税
周转房摊销，一般情况下没有这个费用。
审核重点：归属性审核。
与管理费用界限不清。
关键看看直接组织的管理的开发项目相关人员确定。
检查组织结构、部门分工、业务流程、员工名册确定。
抽取部分凭证资料看看签字。
公司高级管理人员费用不能在开发间接费中列支。
合同备案费用属于销售费用。
招待费考察费都应在管理费用。
前期物业费，在项目未移交前支付给物业公司的费用，合理性是允许列支的。
如果不能区分园区项目管理和办公室管理，不能计成本。
如果区分开，现场的竣工前物业管理费用可以计间接费。
取暖费，交房之前的，应该列销售费用。
交房后的应计管理费用。
但销售率不高，开栓必须缴纳的应计开发间接费。