最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。

但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。

近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。

一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。

这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。

我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。

早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。

惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。

该法第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。

《消法》第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，这种制度在保护公众利益维持正常的社会经济秩序中，起到了良好的作用，具有赔偿、制裁、预防功能。

2003年的4月28日最高人民法院下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》），并于2003年6月1日起施行，对商品房交易中如何适用惩罚性赔偿问题专门做出了明确规定。

有效制裁和遏制着房地产交易领域中的欺诈和恶意违约行为，维护着房地产市场交易的安全和购房者的权益，促进了社会诚信制度的确立。

2007年10月1日生效的《物权法》的不动产登记、期房预告登记等制度赋予了购房者更多的权利，完善了商品房交易的程序和救济制度，有助于房地产业的健康发展。

下面谈一谈《解释》》中关于商品房买卖纠纷中（一级市场）如何适用惩罚性赔偿的问题和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定。

一、《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。

第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”第一种情形在我国房地产业较为普遍，房地产开发商在与买房人签订合同后，未告知买受人又将该房屋作为抵押物抵押给银行或第三人而获得贷款，以便为下一步房地产开发项目取得资金。

此种情况在买受人已享有权利的财产上设定抵押权，显然构成恶意违约。

需要注意的是，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件。

也就是说造成买受人不能办理房产证或购买房屋的目的落空，从而严重损害到买受人的合法权益,才会导致出卖人的根本性违约。

如果说出卖人在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，不影响和损害买受人的合法权益时不适用惩罚性赔偿。

第二种情形是一房两卖或多卖情况。

出卖人与买受人已签订购房合同。

在没有签订退房协议、退房手续未办理完毕的情况下，出卖人又与第三人签订购房合同将此房出售给第三人，适用惩罚赔偿。

应当注意，对于一房两卖或多卖，情节严重的开发商可能会构成刑事诈骗犯罪。

如果退房协议及手续已办理完毕，只是因一些责任划分或赔偿问题还未履行完毕，不应影响出卖人的再次出卖行为，不适用惩罚赔偿。

二、《解释》第九条规定: “出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

”1、第一种情形：应注意此条款仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时，才能予以适用，而不适用合同生效后的违约处理。

房地产开发企业销售商品房时，应向购房人出示“五证两书”，这是法律对销售方的基本要求。

“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。

“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

前四证是取得商品房销售(预售)许可证的前提。

购买“五证两书”齐全的房屋，可以确保购房人买房无风险。

如果购买的是期房，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发企业预售商品房的条件除应具有上述五证外，还应具备按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期。

我国现行法律对商品房的开发销售，实施严格的审核制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定，商品房预售必须取得许可证明。

未取得商品房预售许可证明是不允许预售房屋的,即必须办理预售登记。

但《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

由此可见出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

没有取得商品房预售许可证，而故意隐瞒该事实，又在买受人起诉前仍未取得该预售许可证，认定出卖人存在欺诈毫无异议；如果是订立合同时预售房许可证明正在办理，出卖人将此情形告知或未告知买受人，但在买受人起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，从鼓励交易原则出发，可以认定该合同有效;提供虚假商品房预售许可证明，这里也会有两种情况：一是签订商品房买卖合同时提供虚假商品房预售许可证，到买受人起诉时尚未取得预售许可证，这种情况应认定出卖人存在欺诈行为；二是签订合同时提供了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房屋的预售许可证明，这样的合同是否无效呢？一种意见是出卖人为了出卖房屋采用虚假的预售许可证，将风险部分转给买受人，主观恶意明确，应认定合同无效，实行惩罚性赔偿。

一种意见认为虽说出卖人在售房时采用了虚假的预售许可证，但在买受人起诉前已取得了该房的预售许可证，出卖人先期的欺诈行为并未对买受人造成实际损害，应认定合同有效。

笔者认为对该类合同还是依据《解释》第二条规定，以及善意购买者的意愿来认定有无效力，这样才符合法律公平原则，才有利于维护作为弱势地位的购房者的利益，因出卖人提供虚假商品房预售许可证明的行为是违法的，是违背诚实信用原则的，应给予处罚，不然将是对出卖人违法行为的一种纵容。

如果房地产开发企业“五证”不全，并且不具备商品房预售条件，那么与购房者所签商品房销售（预售）协议就属无效，如果开发商和商品房销售商故意隐瞒“五证”不全的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，那么就要承担惩罚性赔偿，即依据《解释》第九条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

案例一：2002年6月，济南一单位购房者与某开发商签订了购房合同，约定于2003年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。

合同签订后，购房者按照合同约定支付了总价款50％的首付款47万余元。

后来，购房者在交第二批购房款时，了解到开发商因为没有办理下用地、规划等相关开发手续，也没有取得该商品房的预售许可证，根本无法开发购房者购买的商品房。

在要求开发商退还预付款并赔偿损失时，遭到开发商的拒绝，购房者于是将开发商告上法庭。

购房者认为，双方在订立合同时，开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证等开发手续的事实，合同应当无效，因此请求法院确认双方的商品房买卖合同无效，判令开发商返还已付购房款及利息，并赔偿房屋差价损失，赔偿已付购房款一倍的损失。

开发商表示，他们已经办理了土地、规划部分手续，但因政府行为，他们没有按照当初的计划在合同确定的日期建成房屋。

但从约定来看，他们当时不可能办理商品房预售许可证等证件，对此，购房者是明知的，不存在隐瞒的事实，也不存在欺骗。

因此，购房者要求赔偿损失没有依据。

法院认为，被告作为房地产开发企业，在没有依法取得土地许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等证明的情况下，就与购房者签订了购房合同，违反了法律强制性规定，因此合同无效。

而且，购房者基于对开发商的信赖，与之签订了购房合同，并支付了部分购房款，因不能实现购房目的，购房者显然受到了损失，对此开发商应承担主要责任，应当赔偿购房者的损失。

据此，法院一审判决双方签订的合同无效，同时判决开发商返还购房者的预付款，并赔偿购房者20余万元。

案例二：2005年6月，付某看中了某开发商开发的楼盘，咨询时，售楼小姐告诉他一期房屋已售完，但正在开发该楼盘的二期工程，劝他购买，付某于是和开发商签署了一份商品房预售合同，并约定于2007年11月底前将竣工验收合格的房屋交付使用。

合同签订后，张先生按照合同约定支付了总价款50％的首付款。

但在交第二批购房款时，他了解到开发商因为没有办理下来用地、规划等相关开发手续，二期工程成了空中楼阁。

开发商解释说，没有办理下来用地等手续的原因是政府进行“双清”，冻结了用地审批手续，是不可抗力，自己不应该承担责任，只同意退还购房款，付某认为开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应赔偿自己的损失，双方为此产生了分歧。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第1款的规定，开发商仅退还付某已付购房款是不够的，还应赔偿付某的损失，另外支付不超过一倍的购房款。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的。

故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

此种情况应具体分析，如果是因出卖人故意隐瞒该房已抵押的事实，致使此房最后因抵押权人行使权利，导致出卖人无法履行与买受人订立的房屋买卖合同，应认定为欺诈；如果出卖人故意隐瞒此房已抵押的事实，但随后该房的抵押权及时被解除不影响商品房买卖合同的履行，就不应该再认定出卖人欺诈，也不适用惩罚性赔偿。