最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用

——最高人民法院司法解释中关于商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿的适用和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定

随着经济的发展、人民生活水平的提高，房地产业迅猛地发展起来，安居乐业已是人们追求的根本，房屋作为最主要的不动产，与我们的生活息息相关。但在商品房买卖中，开发商往往拥有资金和信息优势，并借助相关优势规避法律责任，侵害作为弱势地位的购房者的利益。近些年来，房地产交易行为的不规范已成为一个比较严重的社会问题。一些房地产开发商严重违背诚实信用原则，其行为直接影响着房地产市场的健康发展：有的发布虚假广告，有的设置定金圈套，有的一房两卖或多卖，采取欺诈手段损害购房消费者的权益；有的甚至房屋面积严重缩水或者存在着质量隐患。这些问题困扰着购房者，也损害了购房者的合法权益。我们应加强法律意识，积极寻求法律途径解决，对于商品房开发商和销售商的违法行为予以惩罚，以维护自己的合法权益。

早在1993年我国就制定了《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》），借鉴了英美法系的惩罚性赔偿

制度，规定商品欺诈和服务欺诈实行两倍的赔偿，正式地、有限制地采用了惩罚性赔偿制度。惩罚性赔偿就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩罚和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。该法第四十九条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”。《消法》第四十九条被习惯地称为双倍赔偿规则，这种制度在保护公众利益维持正常的社会经济秩序中，起到了良好的作用，具有赔偿、制裁、预防功能。

2003年的4月28日最高人民法院下发了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为《解释》），并于2003年6月1日起施行，对商品房交易中如何适用惩罚性赔偿问题专门做出了明确规定。有效制裁和遏制着房地产交易领域中的欺诈和恶意违约行为，维护着房地产市场交易的安全和购房者的权益，促进了社会诚信制度的确立。2007年10月1日生效的《物权法》的不动产登记、期房预告登记等制度赋予了购房者更多的权利，完善了商品房交易的程序和救济制度，有助于房地产业的健康发展。

下面谈一谈《解释》》中关于商品房买卖纠纷中（一级市场）如何适用惩罚性赔偿的问题和《物权法》中不动产登记、期房预告登记等制度的相关规定。

一、《解释》第八条所规定的出卖人恶意违约引起的惩罚性赔偿的两种情形。

第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

第一种情形在我国房地产业较为普遍，房地产开发商在与买房人签订合同后，未告知买受人又将该房屋作为抵押物抵押给银行或第三人而获得贷款，以便为下一步房地产开发项目

取得资金。此种情况在买受人已享有权利的财产上设定抵押权，显然构成恶意违约。需要注意的是，在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现”这一条件。也就是说造成买受人不能办理房产证或购买房屋的目的落空，从而严重损害到买受人的合法权益,才会导致出卖人的根本性违约。如果说出卖人在房屋买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销，不影响和损害买受人的合法权益时不适用惩罚性赔偿。

第二种情形是一房两卖或多卖情况。出卖人与买受人已签订购房合同。在没有签订退房协议、退房手续未办理完毕的情况下，出卖人又与第三人签订购房合同将此房出售给第三人，适用惩罚赔偿。应当注意，对于一房两卖或多卖，情节严重的开发商可能会构成刑事诈骗犯罪。如果退房协议及手续已办理完毕，只是因一些责任划分或赔偿问题还未履行完毕，不应影响出卖人的再次出卖行为，不适用惩罚赔偿。

二、《解释》第九条规定: “出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

1、第一种情形：应注意此条款仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时，才能予以适用，而不适用合同生效后的违约处理。

房地产开发企业销售商品房时，应向购房人出示“五证两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。前四证是取得商品房销售(预售)许可证的前提。购买“五证两书”齐全的房屋，可以确保购房人买房无风险。

如果购买的是期房，那么根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发企业预售商品房的条件

除应具有上述五证外，还应具备按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并己确定施工进度和竣工交付日期。

我国现行法律对商品房的开发销售，实施严格的审核制度，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条明确规定，商品房预售必须取得许可证明。未取得商品房预售许可证明是不允许预售房屋的,即必须办理预售登记。但《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由此可见出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售许可合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。没有取得商品房预售许可证，而故意隐瞒该事实，又在买受人起诉前仍未取得该预售许可证，认定出卖人存在欺诈毫无异议；如果是订立合同时预售房许可证明正在办理，出卖人将此情形告知或未告知买受人，但在买受人起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的，从鼓励交易原则出发，可以认定该合同有效;提供虚假商品房预售许可证明，这里也会有两种情况：一是签订商品房买卖合同时提供虚假商品房预售许可证，到买受人起诉时尚未取得预售