《房地产宏观调控》PPT课件
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如房地产开发建设中，通过增加住宅建设投资、压缩
办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐
步趋向合理。
12
9.2.4法律手段
❖ 市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的 准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进 行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司 法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序， 引导房地产业健康发展的方法和手段。 法律手段具有强制性、规范性、稳定性（保障作 用），并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的 重要手段。
公开市场业务
法定存款准备金
贴现率政策
11
9.2.3财政政策手段
体现在两个方面：财政收入政策和财政支出政策。
1.财政收入政策（主要是通过税收）
❖ 税收对房地产试产消费需求的调节作用：在房地产交易中， 税种增加、税率提高将使市场需求减少；反之亦然。
❖ 税收对房地产市场供给的调节作用，对房地产开发企业的税 种增加，税率提高，拟制房地产投资的增长；反之亦然。
10
9.2.2货币政策手段
1.货币政策含义
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货
币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总 量平衡目的的政策手段。
❖ 调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控 制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷 总规模。
2.货币政策的主要工具
利率政策
2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需 要
❖ 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础
性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响
这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装
潢业甚至有决定性的作用。
5
（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要
①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或 调整费用很高，所以必须合理规划和控制；
第9章：房地产经济宏观调控
❖ 房地产经济的宏观调控概述 ❖ 房地产经济宏观调控的主要政策手段 ❖ 房地产经济宏观调控体系 ❖ 我国房地产经济宏观调控现状及趋势
1
9.1房地产经济的宏观调控概述
❖ 市场失灵与政府经济职能的转变 ❖ 房地产经济宏观调控的概念 ❖ 房地产宏观经济调控的必要性
2
9.1.1市场失灵与政府经济职能的转变
13
9.2.5房地产行业的行政管理
1.行政管理的主要机构
土地管理机构 房地产行政管理机构
2.房地产业行政管理的作用
管理机构职责分明 制定房地产开发建设计划和政策措施 实行规划调控，保证房地产开发建设符合城市发展方向 通过财政、金融等经济手段对房地产开发进行宏观调控
关系国民经济全局的总体房地产产业政策，房地产产业定 位和产业发展政策。
房地产行业内部的各类政策，土地使用制度和政策、城镇 住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结 构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房 地产市场体系政策、房地产管理政策、涉外房地产发展政 策等
更为具体化的政策，比如规范土地市场政策；规范房地产 市场运行的政策；与城镇住房配套的政策
❖ 优化房地产业结构，提高资源配置效率
与现阶段经济发展水平相适应，协调发展
实现房地产业内部结构协调
❖ 确保房地产业持续、快速、健康发展
7
9.2房地产经济宏观调控 主要政策手段
❖ 房地产产业政策 ❖ 货币政策 ❖ 财政政策 ❖ 法律管理 ❖ 行政管理和计划管理
8
9.2.1产业政策手段
❖ 产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济 增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整 政策措施。分为产业促进政策或产业抑制政策两种。
2.财政支出政策从对房地产经济的调节和控制体现在：
❖ 在财政支出中，增加或减少对经济适用房开发投资量，会直 接影响商品房供给量。
❖ 财政支出中增加职工工资，实施住房补贴增强了居民购房能 力，直接拉动住宅消费。
❖ 通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比
重，调节房地产业内部各类房地产的比例。
（4）保证我国房地产经济健康、协调发展的需要
❖ 我国房地产经济处于起步阶段，因此，必须有政府强
有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使
其更快地走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的
作用。
6
9.1.4房地产经济宏观调控目标
❖ 调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡
总量平衡是首要目标
•一个区域或城市实现供求平衡 •以住宅为重点，保证住宅总量的供需平衡 •实现有效需求与有效供给总量平衡 •不仅要自身的供给与需求平衡，与国民经济特别是 地区经济协调
1.市场失灵含义
❖ 当经济发展到一定程度时，会因竞争过渡或者不足 导致比例失调、资源浪费
❖ 市场本身发展不成熟时，任由市场调节带来一些市 场本身不能解决的问题
2.政府的经济职能
❖ 保持稳定职能
❖ 服务职能
❖ 监管职能
❖ 制定引导职能
❖ 参与职能
❖ 调节职能
3
9.1.2房地产经济宏观调控的概念
❖ 宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总 体的调节和控制。作为一种主体性行为，是对于传 统的市场自发调节的自由放任制度的扬弃和创新， 它的作用对象是市场失效以及市场短缺。
❖ 房地产经济的宏观调控指以政府为主体，通过经济、 法律并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房 地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节与控 制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用， 保证其健康发展。
4
9.1.3房地产经济宏观调控的必要性
1.房地产资源优化配置的需要
❖ 房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源 配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样 要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发 展。
②房地产是使用年限特别长、价值量巨大的耐用品，投资决
策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结 构平衡关系极大，所以对房地产投资要实施有效控制；
③ 房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，
如产权的界定、分割、合并、重组、转移都要靠法律采界定、 确认和保护，因而更需要用法律手段来规范。
1.房地产产业政策目标和实现手段
❖ 产业政策目标
产业发展水平目标
房地产业效益水平目标
wk.baidu.com
房地产业内部结构调整目标
❖ 实施手段
间接经济调控手段
间接行政控制手段
信息引导手段
9
2.产业政策的主要内容
❖ 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产 业布局政策和产业联系政策。
❖ 产业政策的三个层次
办公用房、商业用房投资，促使房地产业内部结构逐
步趋向合理。
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9.2.4法律手段
❖ 市场经济是法制经济，国家通过规范经济活动的 准则来调节市场经济的有序进行。对房地产业进 行宏观调控的法律手段，是指政府通过立法和司 法，运用法律、法规来规范房地产经济运行秩序， 引导房地产业健康发展的方法和手段。 法律手段具有强制性、规范性、稳定性（保障作 用），并具有普遍的约束性，是间接宏观调控的 重要手段。
公开市场业务
法定存款准备金
贴现率政策
11
9.2.3财政政策手段
体现在两个方面：财政收入政策和财政支出政策。
1.财政收入政策（主要是通过税收）
❖ 税收对房地产试产消费需求的调节作用：在房地产交易中， 税种增加、税率提高将使市场需求减少；反之亦然。
❖ 税收对房地产市场供给的调节作用，对房地产开发企业的税 种增加，税率提高，拟制房地产投资的增长；反之亦然。
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9.2.2货币政策手段
1.货币政策含义
货币政策是指一个国家的中央银行通过一定的措施调节货
币供应量，进而控制货币的投放量和需求量，最终达到总 量平衡目的的政策手段。
❖ 调控对象有三方面：一是控制货币投放量二是控 制房地产产业的投资规模，三是控制房地产信贷 总规模。
2.货币政策的主要工具
利率政策
2.加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需 要
❖ 房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础
性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响
这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装
潢业甚至有决定性的作用。
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（3）加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要
①房地产位置固定不能移动，其用途短期内难以调整或 调整费用很高，所以必须合理规划和控制；
第9章：房地产经济宏观调控
❖ 房地产经济的宏观调控概述 ❖ 房地产经济宏观调控的主要政策手段 ❖ 房地产经济宏观调控体系 ❖ 我国房地产经济宏观调控现状及趋势
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9.1房地产经济的宏观调控概述
❖ 市场失灵与政府经济职能的转变 ❖ 房地产经济宏观调控的概念 ❖ 房地产宏观经济调控的必要性
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9.1.1市场失灵与政府经济职能的转变
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9.2.5房地产行业的行政管理
1.行政管理的主要机构
土地管理机构 房地产行政管理机构
2.房地产业行政管理的作用
管理机构职责分明 制定房地产开发建设计划和政策措施 实行规划调控，保证房地产开发建设符合城市发展方向 通过财政、金融等经济手段对房地产开发进行宏观调控
关系国民经济全局的总体房地产产业政策，房地产产业定 位和产业发展政策。
房地产行业内部的各类政策，土地使用制度和政策、城镇 住房制度及其基本政策、产业内部各类房地产商品比例结 构政策、房地产综合开发和综合经营政策、培育和完善房 地产市场体系政策、房地产管理政策、涉外房地产发展政 策等
更为具体化的政策，比如规范土地市场政策；规范房地产 市场运行的政策；与城镇住房配套的政策
❖ 优化房地产业结构，提高资源配置效率
与现阶段经济发展水平相适应，协调发展
实现房地产业内部结构协调
❖ 确保房地产业持续、快速、健康发展
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9.2房地产经济宏观调控 主要政策手段
❖ 房地产产业政策 ❖ 货币政策 ❖ 财政政策 ❖ 法律管理 ❖ 行政管理和计划管理
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9.2.1产业政策手段
❖ 产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济 增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整 政策措施。分为产业促进政策或产业抑制政策两种。
2.财政支出政策从对房地产经济的调节和控制体现在：
❖ 在财政支出中，增加或减少对经济适用房开发投资量，会直 接影响商品房供给量。
❖ 财政支出中增加职工工资，实施住房补贴增强了居民购房能 力，直接拉动住宅消费。
❖ 通过财政支出结构的变动来调节房地产业在国民经济中的比
重，调节房地产业内部各类房地产的比例。
（4）保证我国房地产经济健康、协调发展的需要
❖ 我国房地产经济处于起步阶段，因此，必须有政府强
有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使
其更快地走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的
作用。
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9.1.4房地产经济宏观调控目标
❖ 调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡
总量平衡是首要目标
•一个区域或城市实现供求平衡 •以住宅为重点，保证住宅总量的供需平衡 •实现有效需求与有效供给总量平衡 •不仅要自身的供给与需求平衡，与国民经济特别是 地区经济协调
1.市场失灵含义
❖ 当经济发展到一定程度时，会因竞争过渡或者不足 导致比例失调、资源浪费
❖ 市场本身发展不成熟时，任由市场调节带来一些市 场本身不能解决的问题
2.政府的经济职能
❖ 保持稳定职能
❖ 服务职能
❖ 监管职能
❖ 制定引导职能
❖ 参与职能
❖ 调节职能
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9.1.2房地产经济宏观调控的概念
❖ 宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总 体的调节和控制。作为一种主体性行为，是对于传 统的市场自发调节的自由放任制度的扬弃和创新， 它的作用对象是市场失效以及市场短缺。
❖ 房地产经济的宏观调控指以政府为主体，通过经济、 法律并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房 地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节与控 制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用， 保证其健康发展。
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9.1.3房地产经济宏观调控的必要性
1.房地产资源优化配置的需要
❖ 房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源 配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样 要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发 展。
②房地产是使用年限特别长、价值量巨大的耐用品，投资决
策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结 构平衡关系极大，所以对房地产投资要实施有效控制；
③ 房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，
如产权的界定、分割、合并、重组、转移都要靠法律采界定、 确认和保护，因而更需要用法律手段来规范。
1.房地产产业政策目标和实现手段
❖ 产业政策目标
产业发展水平目标
房地产业效益水平目标
wk.baidu.com
房地产业内部结构调整目标
❖ 实施手段
间接经济调控手段
间接行政控制手段
信息引导手段
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2.产业政策的主要内容
❖ 产业结构政策、产业组织政策、产业技术政策、产 业布局政策和产业联系政策。
❖ 产业政策的三个层次