沙坪坝大学城片区地块分析报告PPT2010-04-28

项目产品规划建议
产品规划
总建筑面积(地上,地下建筑) 地上建筑：(社区底商,住宅 公寓) 社区底商 住宅公寓
建筑面积
279,720 247,552 24,755 222,780
配比
100% 88.5% 8.85% 79.65% 11.5% 11.5%
地下建筑：(车库及设备用房) 32,168 车库及设备用房 32,168
• （2）、Weakness 劣势分析 • W1：目前看来距离内环以内的主城还是相 对较远。 • W2：目前此区域的生活配套相对薄弱。 • W3：有4块小地块组成，相对较为分散。
• （3）、Opportunity 机会分析 • O1：国际化大型集团企业的入住，势必会带来大 量的中高端消费客群。（5万白领，20万蓝领。） 富士康、惠普、方正集团等。 • O2：西永保税港区的开工建设。 • O3：双碑大桥和隧道的开工建设。建成后从江北 到大学城20分钟车程。 • O4：在主城区来比较，地价相对较低。（约120 万元/亩） • O5：大学对全国的影响力。
1、
富力城
富力集 团
小高层、 3800亩 洋房、 别墅
2、
东桥郡
龙湖地 产
别墅
600亩
32万㎡
230— 310
3、
融城华府
金融街 地产
别墅
218亩
9万㎡
120— 170
13,000
3.3
项目地块控规指标
• 地块规划政府编号：U9-4-1/02、U9-5-1/02、U98-2/02、U9-10-1/02。 • 土地性质为，R2—二类居住用地。 • 建设用地面积：111，966㎡（约168亩）。 • 此地块的总建筑面积：279,720㎡。 • 此地块的地上建筑面积：247，552㎡。 • 商业的建筑面积：24，755㎡。 • 住宅的建筑面积：222，780㎡。 • 综合容积率：≤2.5。
• （4）、Threat 威胁分析 • T1：目前此区域的地产物业投资客户相对 较多，可能会影响新项目的销售。 • T2:：大型地产企业的大量拥入，势必会造 成较大的市场竞争。 • T3：目前国家宏观政策的影响。
• 结论 • 根据目前重庆房地产发展态势可以看出，重庆房地产发展轨迹是朝着 健康稳步向上的趋势发展。目前虽然受到国家宏观政策的影响，但重 庆地产市场稳步增长的势头是显而易见。 • 目前，大学城区域刚刚起步建设，也是重庆市重点打造的一个新区； 土地的售价相对其它区域（包括重庆郊县）还是较低，楼面地价约≤1， 000元/㎡；土地的市场竞争，比较各主城各区（内环以内）来看相对 较小；未来的发展和升值潜力巨大，投资开发的收益相对也会较高。 如果此地块的投资资本金回报率能保持在≥50%，建议公司可以考虑 参与此地块的竞拍。 • 另外，此地块的地理位置独特，位于大学城的商业中心与保税港区 （IT产业园区）的交接地带，加之周边有成熟高端的物业项目，为后 期的市场销售打下良好的基础！ • 谢谢！ • 高科销售部 • 2010-04-27
D:\My Documents\ 桌面\大学城地块一期销售和回款计划2010-04-20.xls
D:\My Documents\ 桌面\大学城地块二期销售和回款计划2010-04-2
项目投资开发计划、经济估算、现金流
预算部计算
财务部计算
D:\My Documents\ 桌面\大学城项目经济测算（2010[1].4.20）.xlsD:\My Documents\ 桌面\上报-大学城项目经济测算（动态）
重庆市轻轨规划简图
Байду номын сангаас
项目周边配套环境及市政配套情况
• 此区域项目周边有重庆的15所大专院校，如： 重庆大学、四川美术学院、重庆医科大学、重庆 师范学院、第三军医大学、重庆后勤工程学院、 重庆科技学院等。 • 此区域进驻的国际化的跨国企业较多，如：富 士康集团公司、惠普集团、方正集团、英业达集 团等。 • 商业配套有卓越*熙街商业中心、西永天街等。 • 大型的高档社区云集，如：龙湖睿城、龙湖东桥 郡、龙湖U城、富力城、蓉城华府等。
• 东南部商住片区位于大学城核心商圈南部， 附近有重庆大学、重庆科技学院、重庆城 市管理职业学院、龙湖*睿城别墅小区、大 学城一中；西接重庆外环高速；紧邻西永 保税港区。
宗地现状
该地块有四各地块组合而成，已经全部拆迁完毕，并基本完成五通一平。
项目周边情况
• 交通状况 • ▲ 科技大道南线、纵一路、纵二路、科技 学院南路。 • ▲ 公交908、907、266、888、404、 402、 462、464、873、820、230、148等线路。 • ▲ 项目周边规划有轻轨1号线（预计2012 年通车）、7号线。
重庆市 沙坪坝区大学城片区 地块调研报告
2010-4-28
区域概况
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重庆市沙坪坝大学城区域及项目周边情况简介
重庆市大学城位于沙坪坝区，规划占地约2193.97公顷，其中居住用地约620.98 公顷，高校用地933.34公顷。大学城规划居住人口43万人，其中大学生16.4万，教 职工与附属人口3万，一般城市人口23.6万人。规划入住15所高校。重庆市大学城将 以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化 的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育 交流中心。区域周边传统制造业发达，高新产业方兴未艾，更有现代物流业、新农 村经济补充，产业立体丰富。 区域所处东南部新城区域，在未来几年内，将拥有十分发达的交通网络体系。 在这个体系的支撑下，大学城与主城，北部高新区，沙区老城区、渝西诸区县壁山、 永川等）连成一个整体。随着渝遂高速公路梨树湾隧道和重庆市二环路的建设，将 形成五大功能分区，即：重庆市大学城；第三产业服务中心和中央商务区；西永科 技产业园；土主现代物流园（含西南铁路编组站、重庆铁路集装箱网络节点站和与 之配套的仓储区、加工业区）；旅游观光区（含人工湖、高尔夫球场、童话世界主 题公园和白鹭保护区）。在不远的将来，东南部新城将建设成环境优美、功能完善、 特色鲜明的现代化科教新城，成为我市主城拓展区的重要组成部分。 龙湖、金科、富力、中渝、华侨城等大型地产企业已经进驻开发多年，大学城已经 逐渐成熟，目前比较适合开发低密度物业和投资型物业。大学城土地楼面价基本约 在1000元/㎡，有一定的上升潜力。
具体开发的物业形态定位建议
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结合区域周边的规划、物业消费的目标客 户群和目前的市场行情，建议本地块开发 中端物业，既小高层和电梯洋房。
项目开发进度进度工程计划
D:\My Documents\ 桌面\大学城地块工期计划.xls
项目销售和回款计划
• 第一期销售和回款计 划表 • 第二期销售和回款计划 表
具体的配套图片如下：（学校、商 业、高档住宅。）
地块周边可比较在售项目的调查情 况的基础数据汇总分析
序号 项目名称 开发商 物业类 型 总占地 面积 （亩） 总建筑面 主力 销售均价 物业费 积（㎡） 户型 （元/㎡） （元/㎡） （㎡）
680万㎡ 53— 94、 180— 240 8，500 1.8、 （精装修 3.8 物业，装 修成本 1,200元/ ㎡）、13， 000 13,000 3.5
• 地块的S、W、O、T分析 • （1）、Strength 优势分析 • S1：大学城东南部片区，基本上也是重庆大学城 的核心区域。 • S2：有15所大中专院校入住该区域，文化氛围浓 厚。 • S3：周边交通便利，市政配套设施齐全。（轻轨 1号线，计划2012年通车；7号线。）
• S4:：居住环境优越，位于缙云山和歌乐山之间。
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大学城区域规划简图
项目概况
• 宗地位置 • 项目地块属于重庆市沙坪坝区大学城区域东南部 商住片区，东依歌乐山，西临纵二路和缙云山， 北靠第三军医大学，北临西永保税港区。
区域位置示意图：
宗地位置详图（U9-4-1/02、U9-51/02、U9-8-2/02、U9-10-1/02）
该项目区域城市规划中的定位