世联万科城市风景社区配套商业招商 ppt课件
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世联社区商业案例——深圳万科城风情商业街living mall
4月2日 4月中 4月底 5月1日 6月11日 7月份 10月份
本报告是严格保密的。
12
The End
本报告是严格保密的。
13
时尚购物中心总面积为2万平方米，具有现代商业布局的特色，通过“街、铺、景” 等多角度多方面的建筑景观，又注入西班牙和地中海风情，使整个商业街演变成为一 个集购物、休闲、游玩于一体的风情街区。 主题购物业态分为二种类型： 日常购物：社区超市，具备生活必需品 特色购物：西班牙风情的购物走廊，针对周围高收入人群
6业态定位三大主题三种风情国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街咖啡厅各类酒吧茶艺书吧等等中式快餐西式快餐等日本料理韩国料理西班牙餐厅意大利餐厅法国餐厅拉丁风味餐厅印度餐厅印尼餐厅等各大菜系知名连锁风味餐厅粤川湘扬京西北东北等各大菜系知名连锁酒楼著名粤式海鲜商务连锁酒楼商户要求约1600约800约1300约2500约2800约2000建筑面积m2酒吧及咖啡茶艺快餐类海外及休闲餐饮中餐风味餐厅主力中餐酒楼主力商务酒楼本报告是严格保密的
景观设计
开发商 商业策划
美国BGA景观设计事务所
深圳市万科房地产有限公司 深圳美格行商业地产
本报告是严格保密的。
3
万科城•风情步行街——社区LIVING MALL
万科城•风情步行街位于万科城的西南部，定位为社区 LIVING MALL，即“全生活广场”
是集文化、度假、休闲、娱乐、购物等多功能为一体的综 合性街区
中国银行 KOSMO咖啡
EITIE（爱特爱）时 装名店
自然美美容院 小轩等 较便宜：60~70元/m2
本报告是严格保密的。
10
招商推广策略——整合传播，活动造势
专业经营管理公司统一经营管理 利用广场举办促销活动，不断造 势
XX世联地产社区商业研究
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XX世联地产社区商业研究
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本次分享的内容
社区商业如何规划 社区商业如何获利 社区商业业态演进 招商与营运
XX世联地产社区商业研究
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社区商业价值：与住宅类似，由现实和 预期决定
基本价值 •一般以区域比较为参考
•V=F（N·E，1/L） •N：辐射人口数量；E：人均消费支出；L：最大辐射距离。
•1$=6.62￥ •1$=5.6￥
•汇率升值后商铺价值增长计算方式：
•a：物业价值增长相对汇率浮动系数，取2.0-6.0 •h：未来汇率，2010年6.62，2012年5.6 •p：商铺价值，2010年后取2万/㎡ •目前汇率：1$=7.6￥ •则计算公式为：
•aו（ •7.6 •-•1•）•×p
由于居住人口有 限，内街区价值 无法实现，租金 勉强维持在40
大学康城
1.5万㎡，街铺1万
一期1594户，预计 08年低入住，供 4194户
周边规划10万人口
今年5月街铺全部销 售，均价1.6万/㎡， 其他持有
--
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XX世联地产社区商业研究
•案例总结
案例研究：销售一般选择与住宅同时进 行或者短时间错开
案例研究：国内地产公司偏向于直接销 售商业获取收益，不成熟区域则持有为 主
•国内部分地产公司商业物业
项目名称 所在地 社区规模
商业规模 商业处置策略
金地格林小镇 北京
金地梅陇镇 深圳
中海国际社区 成都
万科城
深圳
万科第五园 深圳
建面30万平， 797户
8000平米
建面42万平米， 一期商铺4800
4400多户
万科城社区型商业开发运模式启示录-PPT课件
（4）、商业建筑规划
万科城·风情步行街建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是 临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情；万科城·风情 商业街有2层、有3层、有半地下的、很丰富；哑铃型的商业形状，造成二个广场人流 的逗留，中间以水景连通，同时将商业和景观镶嵌一起，万科城一期二期的人口，可 以消化12000—15000人，一共3400户；按发展国家的系数1.75计算16000人最合理，正
符合【大商铺带动小商铺】的经营策略。
(5）、商业品类规划
A、特色饮食分中餐和西餐，中餐多在靠马路一侧，针对很多湖南人、四川人等 定位的地方小吃和民族风味，西餐主要是西式快餐和商务咖啡，其菜系组合
和鸡尾咖啡，将体现万种风情。
B、主题购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物 针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊。 C、娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织，针对周围IT精英、高档住宅业主、 私人老板、白领阶层，是一个社区精神场所。
（1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见《业态规划表》。 （3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作 为目标对象。 （4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 （5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地 制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （6）、商业业态规划表：
（2）、交通状况
在布龙区域的版图规划中，坂雪岗正处于布龙区域中心，所以将成 为未来布龙区域的发展核心；根据《深圳城市总体规划（2019-2019）》中部 发展轴线，处于京九铁路与京广铁路交汇后通向香港和深圳东的物流走廊上， 将成为全市物流、人流的中心。 坂雪岗的万科城商业街，正是中部发展轴线 的关节点。坂田片区高标准的路网规划使万科城具有很好的可达性。清平快 速2019年5月通车，南坪快速路2019年6月局部通车，2019年底完全通车。11# 轻轨于2019年通车。
万科的社区商业案例 ppt课件
装修类商家的规划：万科城为分期开发，使装修类的商家在2-3年内 在小区都能有生意，而小区前期入住的的阶段，社区类的配套商业 由于入住人流少，经营会比较困难。因此利用它们入住时间的互补 性，可实现平稳过渡，在早期规划装修类商家，既能解决商铺招商， 又能有效地控制商业的形象。待小区逐渐成熟后，装修类商家会逐 渐退出，而社区配套类的商业会替代入住。因此我们在小高层的商 业集中规划了装修类商家，形象较差的商家放在二楼，形象较好的 放在一楼。
中餐系列
西餐系列
咖啡语茶
风味餐厅
中式快餐
PPT课件
西式快餐
22
娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
PPT课件
23
娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
PPT课件
24
建筑规划理念
万科理念的突破 万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领 域的一次重要实践。
各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。 社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结
构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
PPT课件
50
社区商业业态设置
小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、 美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物 回收站等。
大中型社区应配置超市（百货）、便利店、 餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、 美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文 具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十 多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民 营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生 产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱 华 、 石 化 坂 田 基 地 等 。 该 片 区 在 建 或 协 议 引 进 项 目 10 项 ， 总 投 资 估 算 63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元
中餐系列
西餐系列
咖啡语茶
风味餐厅
中式快餐
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西式快餐
22
娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
PPT课件
23
娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
PPT课件
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建筑规划理念
万科理念的突破 万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领 域的一次重要实践。
各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。 社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结
构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
PPT课件
50
社区商业业态设置
小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、 美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物 回收站等。
大中型社区应配置超市（百货）、便利店、 餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、 美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文 具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十 多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民 营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生 产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱 华 、 石 化 坂 田 基 地 等 。 该 片 区 在 建 或 协 议 引 进 项 目 10 项 ， 总 投 资 估 算 63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元
万科地产项目-万科城城市定义PPT课件
景观优美
项目周边有多个公园和景 点，提供优美的景观环境。
空气清新
项目周边绿树成荫，空气 清新，有利于居民的健康 生活。
04 万科城项目实施计划
建设周期与进度安排
建设周期
万科城项目计划建设周期为3年，分为前期准备、施工建设和竣工验收三个阶 段。
进度安排
前期准备阶段包括规划设计、土地征收、资金筹措等，预计耗时6个月；施工建 设阶段根据不同地块分期进行，预计耗时24个月；竣工验收阶段包括工程验收、 资料整理等，预计耗时3个月。
项目将建立资源循环利用系统，实现能源、水和废弃物的减量
化、资源化利用。
社区共建
03
万科城项目将鼓励社区居民参与规划、建设和运营，实现社区
共建共治共享。
项目社会效益分析
就业机会创造
万科城项目的建设将带动相关产业的发展，创造更多的就业机会， 缓解社会就业压力。
城市形象提升
万科城项目将提升城市形象和品质，成为城市的新名片和地标性 建筑。
及时了解政策动态，预测政策变化趋势。
政策风险评估与应对策略
强化政府关系
与政府部门建立良好的沟通机制，争取政策支持。
合理规划项目进度
根据政策调整项目计划，降低政策风险的影响。
建设风险评估与应对策略
工期延误
分析项目施工过程中可能出现的影响工期的因素。
成本超支
评估项目成本超支的可能性及原因。
建设风险评估与应对策略
等，实现产城融合发展。
城市设计理念
A
人文关怀
注重人的需求和体验，创造宜人的公共空间和 居住环境，提升居民生活品质。
绿色生态
强化生态环境保护和可持续发展，推广绿 色建筑和低碳生活理念，打造生态友好的 城市。
干货：万科的社区商业是如何运营和招商的？
干货：万科的社区商业是如何运营和招商的？万科在做大项目时是如何在一开始就考虑项目经营问题的，他们将以往开发项目的思路转变为经营项目，通过经营实现项目的价值最大化。
在项目前期就将非住宅部分(商业、大超市、健身等)排布好，明确开发顺序，明确商业的业主是谁？考虑他们如何可以挣到钱？本期通过对万科的社区商业是如何运营和招商进行全面的探讨，看看万科是如何实现住户、商户和开发商三方利益的均衡。
1操盘之前的思路整理1)如何经营?实现项目价值最大化——经营的前提是商业功能合理。
2)前期将非住宅部分规划好——对各种功能的商业进行组合，确定规划。
3)开发顺序——商业与住宅开发之间的关系，控制节奏。
4)商业的业主是谁——让商业的经营者赚钱，建立什么样的合作方式。
尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。
在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
2社区商业运营之客户需求分析1、客户对社区商业的需求包括“满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩”等三类，独立主城的郊区大盘需同时具备以上功能。
(1)“满足基本生活”类主要业态包括综合超市、菜市场、购物中心和银行，基本满足客户的日常购物需求。
(2)“提升生活质量”类的主要业态包括药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心等，提升生活质量、增加生活便利性的功能，主要包括邮政、电信、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。
(3)“休闲游憩”类的主要业态包括书店、游泳池、娱乐中心、老年活动中心等，以及社区的娱乐休闲场所和设施在生活必要的购物和服务内容之外，为满足社区居民游憩休闲需求的商业及娱乐设施，包括雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。
2、在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。
万科东商业规划定位(ppt 120页)
随着项目知名度的提高，项目适时推出高端独栋别墅，提升项目档次，提高经济收益，吸引大量外 籍及广州本地高端人士入住。
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
B.A.Consulting
B.A.Consulting
大盘业态研究——深圳万科城
商业街
社区类商业
餐饮类
精品小物件
大盘业态研究——深圳万科城
社区类商业
经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票 务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗 店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、 五金件、耗材等
B.A.Consu综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
B.A.Consulting
商业面积：8万平米
商业配比：2%
商业操作：统一规划，带租 约销售
商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
B.A.Consulting
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
B.A.Consulting
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——医院
随着广州城市“南拓”，地铁3号线修通，祈福新村纳入广州城市住宅范围，项目推出高层住宅， 吸引在广州工作的高级白领，达到项目价值的更大提升。
大盘商业业态研究——祁福新城
概况
整盘面积：500万平米
坂田高科技园居住配套的定位决定万科城的开发模式以激进型为主
B.A.Consulting
B.A.Consulting
大盘业态研究——深圳万科城
商业街
社区类商业
餐饮类
精品小物件
大盘业态研究——深圳万科城
社区类商业
经营业态：银行、邮局、移动/联通营业厅、票 务中心、房屋租售、药店、冲印、水站、干洗 店、小超市、便利店、西饼店、美发、烟酒、 五金件、耗材等
B.A.Consu综合配套——高级休闲会所
祈福新邨度假俱乐部(Clifford Estates Resort Center) 经营面积8万平方米 耗资3.5亿元，全亚洲最大的私人屋俱乐部 可同时容纳 10000 人 提供50多项新颖的娱乐消闲设施
B.A.Consulting
商业面积：8万平米
商业配比：2%
商业操作：统一规划，带租 约销售
商业格局关键词：沿主街、 副街、街区式、集中型、按 功能分类
B.A.Consulting
大盘商业业态研究——祁福新城
生态健身主题
花园：为了适合不同年龄、趣味各异人士的需要，在屋村不同地点设置了2个大 公园，数十个小花园、儿童乐园、烧烤场、无土栽培蔬果园、四季花园；
B.A.Consulting
大盘业态研究——祁福新城
综合配套——医院
【房地产】中山万科城市风景开盘演示
•投资中山， •你就是下一个“知本家”
【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
•欢迎诸位同事亲临现场品鉴，投资置业！
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【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/10/30
【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
【房地产】中山万科城 市风景开盘演示
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2020/10/30
【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
•美丽中山
•Part Ⅰ
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【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
•与文明同行，与美丽同在
•中山，一座淡然宁静的城市， •用它独特的魅力向世人展示它的风采。 •中山，一座文化积淀深厚的城市， •用它的美丽和文明哺育一方优秀子女。
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【房地产】中山万科城市风景开盘演 示•全新洋房组团友溪苑 Nhomakorabea暖冬呈现
•新推洋房组团分为多层洋房（6层）与电梯洋房（9层）两种类型。 •户型为92平米－97平米三房与70平米－73平米两房。
•成熟品牌社区之中小户型洋房，为年轻城市精英度身打造。
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【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
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【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
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【房地产】中山万科城市风景开盘演 示
•生活因成熟而改变
• – 预计总入住户数超过4000户，目前已交付千户业主。 – 运用组团式管理，计划分六期开发。 – 产品包括：美式洋房、奥地利风情中央美墅、西班牙风情合院美
墅、城市别墅，让您尽享异域风情。 – 现在项目已进入第三期，社区配套更加完善。
相关主题
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项目位于南区，属于非传统市区，片区配套不 成熟。 远离中山市三大核心商圈，石岐的京华商圈、 大信商圈、西区的富华商圈。南区商业氛围较 差。
中山商业大势欠佳，整体商业市场不够活跃。 项目片区价值不足，市政配套不成熟，南区商业氛围不足。
南区一层商业价格在6000-8000元/平米 且一年内价格基本无增长
南区一层商业月租金约20-40元/平米 同时社区商业整体出租率低
商业租赁市场现状
60
40
20
0
租金 出租率
豪逸 华庭
48 90%
置地 广场
40 60%
雍逸 庭
43 25%
朗晴 轩
53 95%Βιβλιοθήκη 凯茵 新城30 10%
翠茵 庭
33 40%
附近 商铺
40 70%
蓝波 湾
20 50%
碧堤 湾畔
20 5%
租金 出租率
服饰店、餐饮 店、超市、棋 牌室、士多店
客
户 来
社区居民
源
在京华商圈辐射范围
临博爱路和起湾大道， 社区居民为其第一沿城南一路的
100% 80% 60% 40% 20% 0%
博爱路沿线商业租金价格在45－55元/平米·月。租 赁市场比较活跃，部分出租率达到90％以上。
南区商业价格区间租金20-40元/平米·月。但租赁市 场不够活跃，出租率不到40％。
数据来源：实地踩盘
南区社区商业销售率在60％左右； 空置率基本在60％以上，最高达95％
％以下；大批商家进驻，业态繁杂；
20%
其他非中心城区社区商业空置率普遍较高， 0%
凯茵新城与碧堤湾畔达到90％以上；蓝波
豪逸华庭
朗晴轩
雍逸庭 凯茵新城 翠茵庭 碧堤湾畔
湾、翠茵庭空置率基本在50％以上。
社区商业空置率
如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置 率高达90％。
南区已售商铺开铺率低，空置率 在50％以上，租赁市场不活跃。
租售方式单一
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
蓝波湾
租售方式 租售结合
租售结合
租售结合
只售不租 只售不租 先租后售
租售情况
2006年7月发 整体销售率55%， 售，已售完， 代理出租，已出 现有5000平米 租的带租约出售 的商场整体出
租
四月份开始 发售，销售 率65%，按揭 首付五成， 代理出租， 已出租的商 铺带租约出 售
万科城市风景 社区配套商业招商执行方案
目
录
1
市场分析
2 产品分析和前期销售经验
3
租售方案
中山商业大势欠佳，项目所在片区商业氛围 较差，区域价值不足
大势：中山市整体商业市场不温不火。 中山大型零售超市：万佳、百佳、吉之岛、大 福源、好又多。 国际知名连锁零售巨头（沃尔玛、家乐福、麦 德龙、易初莲花）无一入驻中山。 零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、 惠州、湛江、韶关、江门、茂名，但迟迟未进 驻中山。
100% 90% 80% 70% 60%
50% 40% 30% 20% 10% 0%
投资回报率 出租率
计算方式：投资回报率＝租价*12／销售单价 假设前提：100％出租
数据来源：实地踩盘
在100％出租的情况下，商业投资回报率保持在4％ －6.6％之间；
目前南区社区商业出租率不到40％，呈现出有价无市 的状态。
豪逸华庭 雍逸庭 （一层） (两层连卖)
16000
7750
17500
9500
朗晴轩 (一层)
11500
12000
碧堤湾畔 (一层)
6000 6000
翠茵庭 (一层)
6000 6000
附近商铺 (一层)
8000 8000
由于南区市政配套缺乏，商业氛围不足，与博爱路沿线商业价格存在约 4000元/平米落差。 南区商业主流价格：一层临街6000-8000元/平米。
蓝波湾
业 态 分 布
壹加壹超市、中国 银行、中档茶餐厅、 水吧
地铺、士多店、装饰 公司、中国银行、家 私城、棋牌室，交友 俱乐部，美容店
地铺、士 多店、药 店、装饰 公司
装布水律药饰艺吧师店材、、事、料防地务五、盗铺所金装门、、店修专便建公卖利设司店店银、、、行、美士石发多材、店公休、司闲 培 、足训餐浴学饮、校店、汽车 店货车专 、超维卖 超市修、 市、餐 、汽饮 百
100% 80% 60%
90%
95%
75%
60% 50%
40%
20% 10%
5%
0%
豪逸华庭 朗晴轩
雍逸庭 凯茵新城 翠茵庭
蓝波湾 碧堤湾畔
数据来源：实地踩盘
商业整体投资回报率较低
假设社区商业100 ％出租，投资回报 率仅在4％－6.6％ 之间，但现状是南 区出租率不到40％， 故实际投资回报将 小于此区间值
2006年7月 开始发售， 已售完
已售完， 代理出租， 不承诺一 定能租出
未发售
整体采用的租售方式比较单一，基本采用租售结合方式； 分 析 同时为客户代理出租，但不承诺；
没有返租、带租约、回购等租售方式。
数据来源：实地踩盘
业态基本自发形成
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
数据来源：实地踩盘
附近商铺
豪逸华庭、朗晴轩、翠茵庭实现100％销
销售率
售；前两者由于拥有区位优势，所以销售
良好；后者由于价格低廉，销售周期长， 120% 100%
100%
100%
故实现完全销售。
100%
凯茵新城、雍逸庭、碧堤湾畔销售率过半， 80%
保持在60％左右。
60%
65%
65%
50%
豪逸华庭、朗晴轩空置率较低，基本在10 40%
商业投资回报情况
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0% 豪逸 置地 朗晴 雍逸 凯茵 翠茵 碧堤 附近 华庭 广场 轩 庭 新城 庭 湾畔 商铺
投资回报率 4.0% 6.3% 4.5% 5.8% 4.7% 6.6% 4.0% 5.7%
出租率
90% 60% 95% 25% 10% 40% 5% 70%
雍逸庭处于博爱五路，西临文
社区商业价格走势
化艺术中心，东临和景大酒楼，
临起湾大道，加之在建的博览 20000
中心，给投资者很大的信心， 18000
价格上涨较明显；
16000 14000
豪逸华庭周边人流大，商业环 12000
境比较成熟，商铺定价基本保
10000 8000
持一个较高的水平；
6000
凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭
4000 2000
属于郊区项目，商业环境不成
0
熟，价格较低，且基本无增长。
豪逸华庭 置地广场 雍逸庭 朗晴轩 凯茵新城 碧堤湾畔 翠茵庭 附近商铺
2006年10月 2007年6月
数据来源：实地踩盘
项目名
凯茵新城 （一层）
2006年10月 6000
2007年6月 6000
置地广场 (三层连买)
---6500
中山商业大势欠佳，整体商业市场不够活跃。 项目片区价值不足，市政配套不成熟，南区商业氛围不足。
南区一层商业价格在6000-8000元/平米 且一年内价格基本无增长
南区一层商业月租金约20-40元/平米 同时社区商业整体出租率低
商业租赁市场现状
60
40
20
0
租金 出租率
豪逸 华庭
48 90%
置地 广场
40 60%
雍逸 庭
43 25%
朗晴 轩
53 95%Βιβλιοθήκη 凯茵 新城30 10%
翠茵 庭
33 40%
附近 商铺
40 70%
蓝波 湾
20 50%
碧堤 湾畔
20 5%
租金 出租率
服饰店、餐饮 店、超市、棋 牌室、士多店
客
户 来
社区居民
源
在京华商圈辐射范围
临博爱路和起湾大道， 社区居民为其第一沿城南一路的
100% 80% 60% 40% 20% 0%
博爱路沿线商业租金价格在45－55元/平米·月。租 赁市场比较活跃，部分出租率达到90％以上。
南区商业价格区间租金20-40元/平米·月。但租赁市 场不够活跃，出租率不到40％。
数据来源：实地踩盘
南区社区商业销售率在60％左右； 空置率基本在60％以上，最高达95％
％以下；大批商家进驻，业态繁杂；
20%
其他非中心城区社区商业空置率普遍较高， 0%
凯茵新城与碧堤湾畔达到90％以上；蓝波
豪逸华庭
朗晴轩
雍逸庭 凯茵新城 翠茵庭 碧堤湾畔
湾、翠茵庭空置率基本在50％以上。
社区商业空置率
如碧堤湾畔、凯茵新城商业空置 率高达90％。
南区已售商铺开铺率低，空置率 在50％以上，租赁市场不活跃。
租售方式单一
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
蓝波湾
租售方式 租售结合
租售结合
租售结合
只售不租 只售不租 先租后售
租售情况
2006年7月发 整体销售率55%， 售，已售完， 代理出租，已出 现有5000平米 租的带租约出售 的商场整体出
租
四月份开始 发售，销售 率65%，按揭 首付五成， 代理出租， 已出租的商 铺带租约出 售
万科城市风景 社区配套商业招商执行方案
目
录
1
市场分析
2 产品分析和前期销售经验
3
租售方案
中山商业大势欠佳，项目所在片区商业氛围 较差，区域价值不足
大势：中山市整体商业市场不温不火。 中山大型零售超市：万佳、百佳、吉之岛、大 福源、好又多。 国际知名连锁零售巨头（沃尔玛、家乐福、麦 德龙、易初莲花）无一入驻中山。 零售业巨头沃尔玛已经进驻东莞、汕头、佛山、 惠州、湛江、韶关、江门、茂名，但迟迟未进 驻中山。
100% 90% 80% 70% 60%
50% 40% 30% 20% 10% 0%
投资回报率 出租率
计算方式：投资回报率＝租价*12／销售单价 假设前提：100％出租
数据来源：实地踩盘
在100％出租的情况下，商业投资回报率保持在4％ －6.6％之间；
目前南区社区商业出租率不到40％，呈现出有价无市 的状态。
豪逸华庭 雍逸庭 （一层） (两层连卖)
16000
7750
17500
9500
朗晴轩 (一层)
11500
12000
碧堤湾畔 (一层)
6000 6000
翠茵庭 (一层)
6000 6000
附近商铺 (一层)
8000 8000
由于南区市政配套缺乏，商业氛围不足，与博爱路沿线商业价格存在约 4000元/平米落差。 南区商业主流价格：一层临街6000-8000元/平米。
蓝波湾
业 态 分 布
壹加壹超市、中国 银行、中档茶餐厅、 水吧
地铺、士多店、装饰 公司、中国银行、家 私城、棋牌室，交友 俱乐部，美容店
地铺、士 多店、药 店、装饰 公司
装布水律药饰艺吧师店材、、事、料防地务五、盗铺所金装门、、店修专便建公卖利设司店店银、、、行、美士石发多材、店公休、司闲 培 、足训餐浴学饮、校店、汽车 店货车专 、超维卖 超市修、 市、餐 、汽饮 百
100% 80% 60%
90%
95%
75%
60% 50%
40%
20% 10%
5%
0%
豪逸华庭 朗晴轩
雍逸庭 凯茵新城 翠茵庭
蓝波湾 碧堤湾畔
数据来源：实地踩盘
商业整体投资回报率较低
假设社区商业100 ％出租，投资回报 率仅在4％－6.6％ 之间，但现状是南 区出租率不到40％， 故实际投资回报将 小于此区间值
2006年7月 开始发售， 已售完
已售完， 代理出租， 不承诺一 定能租出
未发售
整体采用的租售方式比较单一，基本采用租售结合方式； 分 析 同时为客户代理出租，但不承诺；
没有返租、带租约、回购等租售方式。
数据来源：实地踩盘
业态基本自发形成
凯茵新城
豪逸华庭
雍逸庭
朗晴轩
翠茵庭
数据来源：实地踩盘
附近商铺
豪逸华庭、朗晴轩、翠茵庭实现100％销
销售率
售；前两者由于拥有区位优势，所以销售
良好；后者由于价格低廉，销售周期长， 120% 100%
100%
100%
故实现完全销售。
100%
凯茵新城、雍逸庭、碧堤湾畔销售率过半， 80%
保持在60％左右。
60%
65%
65%
50%
豪逸华庭、朗晴轩空置率较低，基本在10 40%
商业投资回报情况
8.0%
6.0%
4.0%
2.0%
0.0% 豪逸 置地 朗晴 雍逸 凯茵 翠茵 碧堤 附近 华庭 广场 轩 庭 新城 庭 湾畔 商铺
投资回报率 4.0% 6.3% 4.5% 5.8% 4.7% 6.6% 4.0% 5.7%
出租率
90% 60% 95% 25% 10% 40% 5% 70%
雍逸庭处于博爱五路，西临文
社区商业价格走势
化艺术中心，东临和景大酒楼，
临起湾大道，加之在建的博览 20000
中心，给投资者很大的信心， 18000
价格上涨较明显；
16000 14000
豪逸华庭周边人流大，商业环 12000
境比较成熟，商铺定价基本保
10000 8000
持一个较高的水平；
6000
凯茵新城、碧堤湾畔、翠茵庭
4000 2000
属于郊区项目，商业环境不成
0
熟，价格较低，且基本无增长。
豪逸华庭 置地广场 雍逸庭 朗晴轩 凯茵新城 碧堤湾畔 翠茵庭 附近商铺
2006年10月 2007年6月
数据来源：实地踩盘
项目名
凯茵新城 （一层）
2006年10月 6000
2007年6月 6000
置地广场 (三层连买)
---6500