触媒理论引导下的旧城更新多方共赢模式探索_以衡水市旧城区更新为例_运迎霞

寓和游憩设施
结合紧密
零 售 商 业 为 主，辅 以 娱 乐、餐 饮 和 文 化 空间 尺 度 宜 人，有 较 长 的 沿 街 界 面 和 变
休闲
化的空间层次
职 能 专 一 的 市 场 功 能，周 边 结 合 办 公、 靠近交 通 干 道，用 地 面 积 和 建 筑 密 度
酒店公寓
较大
开 放 空 间 为 主，结 合 零 售 商 业、娱 乐 和 和 周 边 空 间 结 合，有 良 好 可 达 性，开 发
用 相 关 策 略 保 证 该 理 论 的 具 体 实 施 ，为 化 解 旧 城 更 新 中 各 方 利 益 冲 突 、实 现 多 方 共 赢 和 城 市 空 间 的 可 持 续 发 展 提 供 借 鉴 。
【关键词】更新触媒； 公共利益； 市场运作； 多方共赢
【中图分类号】TU984. 11 + 4
店的营业额上升 37% ，不断增 长 的 市 场 需 求 使 更 新 范 围 进 一 步 扩 大［10］ 。
其次，更 新 触 媒 具 有 社 会、文 化 等 综 合 价 值，增 强了旧城区居民的 归 属 感 和 认 同 感，成 为 旧 城 持 续 发展、空间 永 葆 活 力 的 精 神 动 力。 例 如，上 海 新 天 地改建项目，保留了 具 有 文 化 意 义 的 石 库 门 里 弄 建 筑，并且延 续 原 有 里 弄 街 区 的 空 间 肌 理，改 善 环 境
合理选择 更 新 触 媒 是 建 构 多 方 共 赢 更 新 模 式 的基础和 关 键 所 在。 更 新 触 媒 的 选 择 应 满 足 以 下 几点要求：
第一，更新触媒 的 类 型 和 位 置 应 符 合 城 市 整 体 空间规划。我国自 20 世纪 90 年代以来很多城市更 新的低效率表现为，更 新 建 设 不 遵 守 整 体 空 间 发 展 方向，导致资源浪 费 和 重 复 更 新 现 象。 旧 城 区 是 城 市空间的有机组成 部 分，触 媒 的 选 择 要 做 到 和 城 市 整体空间结构相结 合，这 将 为 触 媒 开 发 建 设 提 供 良
【文 献 标 识 码 】A
我国城市土地 开 发 进 入 市 场 化 轨 道 以 来，旧 城 更新中的 市 场 运 作 模 式 已 占 据 主 导 地 位。 由 于 房 地产商首要关注的 是 自 身 的 投 资 与 收 益，往 往 容 易
忽视城市公共利益 和 长 效 回 报，所 以 长 期 以 来 旧 城 更新中存 在 着 市 场 开 发 和 公 共 利 益 相 矛 盾 的 一 系 列问题，其表征如图 1 所示。
餐饮
强度很小
作用机制 通过提供公共服务提高居民生活质量增 强地块竞争力 通过吸引人流和特色空间打造提升周边 地价
通过汇聚客流提升人气和周边地块活力
通过吸引物流客流提升周边尤其商业地 块价值
通过提升环境品质增强地块吸引力
根据其服务范 围 不 同，可 以 将 更 新 触 媒 分 为 两 级： 一是城市级更 新 触 媒，服 务 范 围 为 城 市 片 区，有 些可以作为城市对 外 交 流 的 名 片，其 功 能 复 合 程 度 较高，对后 续 更 新 有 较 强 的 带 动 作 用； 二 是 社 区 级 更新触 媒，其 服 务 范 围 为 所 在 社 区 或 邻 近 周 边 社 区，可 以 提 升 社 区 生 活 品 质，促 进 社 区 层 面 更 新 发展。 2. 1. 2 更新触媒选择原则
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城市发展研究 19 卷 2012 年 10 期 Urban Studies Vol． 19 No． 10 2012
运 迎 霞 等 ： 触 媒 理 论 引 导 下 的 旧 城 更 新 多 方 共 赢 模 式 探 索 ——— 以 衡 水 市 旧 城 区 更 新 为 例
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城市规划
合理的公共产 品 种 类 的 选 择、位 置 的 确 定 和 空 间设计将对旧城更新的后续发展产生积极的影响， 这就好比在 化 学 反 应 中 选 择 合 适 的 触 媒 ③ ，可 以 有 效改变 反 应 速 率、控 制 反 应 方 向 和 最 终 产 品 的 构 成。在城市更新中 引 入 触 媒 理 论，作 为 旧 城 更 新 规 划设计的一种新思 路，变 单 一 开 发 模 式 为 公 共 产 品 主导的多元复合开 发 模 式，变 一 次 性 资 金 回 笼 和 短 期高回报模式为阶 段 更 新、有 序 建 设 和 持 续 回 报 模 式，将为解决目前存 在 的 市 场 主 导 的 旧 城 更 新 问 题 提供新的途径。
1 旧城更新设计中引入触媒理论
1. 1 城市触媒理论及相关研究 城市触媒理论是 20 世纪末由美国城市规划师
韦 恩·奥 图 （ Wayne Attoe） 和 唐·洛 干 （ Donn Logan） 在《美 国 都 市 建 筑 ： 城 市 设 计 的 触 媒 》一 书 中 提 出 来 的 。 城 市 触 媒 ，又 叫 做 城 市 发 展 催 化 剂 ，是 由 城 市 所 塑 造 的 元 素 ，反 过 来 可 以 促 进 城 市 持 续 、渐 进 的 发 展［6］。 城 市 触 媒 理 论 的 核 心 内 容 是 在 市 场 经 济 体 制 和 价 值 规 律 的 作 用 下 ，通 过 城 市 触 媒 的 建
设 ，促 使 相 关 功 能 集 聚 和 后 续 建 设 项 目 的 连 锁 式 开 发 ，从 而 对 城 市 发 展 起 到 激 发 、引 导 和 促 进 作用。
城市触媒理论在国内外有广泛的研究和应用， 主要集中在城市触 媒 的 概 念、形 式 和 触 媒 对 城 市 建 设产生的影响等方 面，并 对 单 一 触 媒 空 间 如 城 市 综 合体、会 展 中 心 等 有 详 细 的 实 例 研 究［7-9］。 笔 者 认 为，在旧城更新中不 同 性 质 和 规 模 的 城 市 触 媒 及 其 相关联的空 间，可 以 组 成 触 媒 空 间 系 统，会 对 更 新 建设产生 更 为 全 面 的 影 响。 如 何 挖 掘 旧 城 空 间 中 的禀赋元素，激 活 有 条 件 成 为 触 媒 的 空 间，并 通 过 触媒空间 系 统 的 架 构，带 动 旧 城 区 的 可 持 续 更 新， 是本文的 研 究 重 点。 本 文 将 这 类 可 以 引 导 和 加 快 旧城更新进程的触媒称为更新触媒。 1. 2 更新触媒为实现多方共赢带来契机
了一系列问题。从规划设计的角度来看，引入更新触媒 将 是 解 决 问 题、实 现 多 方 共 赢 的 有 效 途 径，衡 水 市 旧 城 区 更 新 项 目 就
是城市触媒理论引导下的多方共赢模式及其应用流程付诸于实践的典型案例，从 更 新 触 媒 选 择 到 触 媒 空 间 系 统 设 计 ，再 到 运
此外，更 新 触 媒 具 有 较 强 的 选 择 引 导 性，这 种 有选择的 促 进 作 用 表 现 为 功 能 聚 集 和 功 能 补 充 两 方面： 功能聚集表现为相同类型功能借助更新触媒 带来的人气，聚 集 在 一 起 共 享 客 流，提 升 整 体 竞 争 力； 功能补 充 表 现 为 和 更 新 触 媒 相 互 补、相 关 联 的 功能，在触 媒 周 边 形 成 差 异 化 发 展，比 如 在 交 通 枢 纽型触媒周边，餐 饮、商 业 和 旅 馆 会 有 所 集 聚，而 在 文化会展型 触 媒 周 边，酒 店、商 务 办 公 和 文 化 娱 乐 设施相对多一些。 更 新 触 媒 的 选 择 引 导 作 用，使 旧 城 功 能 和 空 间 结 构 得 以 自 发 、渐 进 的 变 化 和 提 升 。
更新触媒 的 公 共 属 性 和 对 旧 城 空 间 后 续 建 设 的激发作用，既 顺 应 了 城 市 和 社 区 的 发 展 需 求，也 给了开发 商 更 为 广 阔 的 利 益 空 间 和 持 续 的 回 报 模 式，从而使 更 新 过 程 中 的 参 与 主 体 各 方 均 可 受 益， 如图 2 所示。
图 1 粗放型旧城更新模式问题表征
针对这些问题，很 多 学 者 从 不 同 角 度 进 行 了 有 益的探索，比 如 从 规 划 编 制 的 角 度，研 究 更 新 开 发 控制图则的编制、更 新 单 元 划 分 和 强 制 性 内 容 的 规 定［1］； 从组织模式的角 度，探 讨 各 部 门 协 调 合 作、社 区自治和公众参与［2］； 从 时 间 维 度 探 讨 更 新 的 过 程 性、阶段性更新的 意 义［3］； 此 外 还 有 关 于 更 新 评 价、 容积率奖励、各方利益 平 衡 和 博 弈 ① 的 研 究［4，5］。 这 些都为缓和市场开 发 和 公 共 利 益 的 矛 盾，实 现 旧 城
由此可见，引入 更 新 触 媒 是 各 方 利 益 的 共 同 诉 求，在旧城更新中应 用 城 市 触 媒 理 论 建 立 起 一 种 多 方共赢模式是可行的。
2 多方共赢更新模式的建立
2. 1 选择更新触媒 2. 1. 1 更新触媒的分类与分级
对更新触媒进 行 分 类 和 分 级，有 助 于 根 据 旧 城 空间不同区位地块 的 具 体 禀 赋，选 择 恰 当 的 更 新 触 媒，明确其 在 触 媒 空 间 系 统 中 的 具 体 职 责，从 而 使 旧城更新方向可控并使更新 触媒 发 挥 理 想效 应。 本文依据 更 新 触 媒 的 主 导 功 能 的 差 异 对 其 进 行 分 类，如表 1 所示：
城市发展研究 19 卷 2012 年 10 期 Urban Studies Vol． 19 No． 10 2012
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运 迎 霞 等 ： 触 媒 理 论 引 导 下 的 旧 城 更 新 多 方 共 赢 模 式 探 索 ——— 以 衡 水 市 旧 城 区 更 新 为 例
品质，将 居 住 置 换 为 与 当 地 文 脉 相 协 调 的 休 闲 商 业、餐饮、艺术品展 销 和 演 播 厅 等，使 之 成 为 时 尚 和 品位的场所。在“新天地”品 牌 效 应 的 影 响 下，周 边 土 地 开 发 活 跃 ，卢 湾 区 成 为 文 化 艺 术 的 聚 集 地［11］ 。
城市规划
【文 章 编 号 】1006 － 3862 （ 2012 ） 10 － 0060 － 07
触媒理论引导下的旧城更新多方共赢模式探索
———以衡水市旧城区更新为例
运迎霞 田 健 （ 天津大学建筑学院，天津，300072）
【摘要】目前我国很多城市在旧城更新过程中存在着较为粗 放 的 市 场 化 运 作 模 式 ，开 发 商 和 城 市、社 区 各 方 利 益 不 协 调，产 生
更新中城市、社区和 市 场 开 发 多 方 共 赢 提 供 了 宝 贵 的经验。
本文意在从规 划 设 计 的 角 度，结 合 城 市 触 媒 理 论，探讨 一 种 旧 城 更 新 多 方 共 赢 模 式 及 其 应 用 流 程。由于城 市 土 地 具 有 经 济 外 部 性 ② ，通 过 市 政 设 施、公共服务设施、开 放 空 间 等 公 共 产 品 的 开 发，可 以大大增强城市空 间 活 力 并 促 进 周 边 土 地 升 值，这 就为实现多方共赢提供了契机。
表1 类型
中心商务型 文化会展型 休闲商业型 专业市场型 开放空间型
业态分布
依据不同主导功能的更新触媒类型划分 空间特征
商 务 办 公 空 间 为 主，辅 以 零 售、娱 乐 和 业态 分 布 具 有 明 显 的 垂 直 空 间 划 分 ，开
餐饮等
发强度较大
博物馆、会展中心为 核 心，辅 以 会 议、公 空间 形 态 的 地 域 特 色 明 显 ，和 开 放 空 间
图 2 更新触媒使旧城更新各方受益
首先，更 新 触 媒 作 为 多 元 综 合 的 公 共 产 品，具 有较强的活力，能 够 吸 引 人 流、物 流、信 息 流 在 这 里 集聚，从 而 带 动 周 边 市 场 活 跃 和 土 地 升 值。 例 如， 美国拉斯维加斯的 弗 里 芒 特 街 更 新，由 市 政 府 和 八 家业主联合开发了 一 个 新 时 代 城 市 广 场，该 项 目 对 场所的成功 塑 造，吸 引 了 大 量 的 游 客 和 居 民，为 业 主带来了巨大的经 济 效 益，弗 里 芒 特 街 游 乐 场 和 酒