房地产开发项目投资估算

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土地方面
规划设计方面
土地价格
土地现状
红线外配套情况
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容
配
积
套 建
率
筑
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产
结
品
构
类
形
型
式
产品形式
装
采
修
暖
定
方
位
式
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工
开
程
发
造
建
价
设
方
方
税。计算公式如下： （1）从价计征 房产税=房产原值×（1-扣除比例）×税率（1.2%） （2）从租计征 房产税=租金收入×税率（12%）
5.4.4 土地增值税
对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得 收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征 税对象征收的一种税。
计算原理如下： 土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除率
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审 费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费 等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作 费等。 （3） 建筑研究用房费：包括材料及施工费
开发前期准备费：
B、报批报建增容费 (1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制
直接费=每平方米造价×建筑面积
（四）建筑安装工程费
1.建筑工程费 2.设备工程费 3.安装工程费
（五）公共配套设施费
1.居委会 2.派出所 3.幼儿园 4.停车场
（六）开发间接费
1.工资 2.办公费 3.水电费
（七）管理费
1.工资 2.办公费 3.差旅费 4.五险一金
（八）财务费
1.利息：10%
2.土地出让金(地价）
（二）前期工程费
1.可行性研究：建安工程费×1.5% 2.水文地质勘察：建安工程费×0.5% 3.规划设计：建安工程费×3% 4.五通一平：建安工程费×0.35%
通水、通电、通路、通气、通讯和场地平整 。
（三）基础设施建设费
1.费用：水电气、排污、绿化、道路、路灯、环卫 设施等。 2.估算方法： （1）单位指标法 （2）概算指标法
1、转让房地产收入＝2150（万元） 2、扣除项目金额之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋ 80＝1748（万元） 3、土地增值额＝2150－1748＝402（万元） 4、土地增值率＝402/1748×100%＝23% 5、根据税率，对土地增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，适用税率为30% 6、应纳税额＝402×30%＝120.6（万元）
费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设 施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金 、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费 、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金( 或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标 管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政 府有关部门交纳的报批费。 (2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
5.4.2 土地使用税
以实际占用的土地面积为计税依据，向土地所在 地的税务机关交纳税金。
计算公式： 土地使用税=实际占用的土地面积（m2)×税率 ①南宁市、柳州市：0.35-1.7； ②梧州市、桂林市：0.30-1.4； ③钦北防市：0.20-1.0；
5.4.3 房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产
开发前期准备费
C、“三通一平”费： (1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造
费用。 (2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、
单位：万元
自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
5.4 房地产开发项目税金
1.营业税及附加 2.土地使用税 3.房产税 4.土地增值税
5.4.1 营业税金及附加 包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通
常也叫两税一费）、印花税（0.5-1‰ ）。 计算公式：
1.营业税=营销收入×5% 2.城乡维护建设税=营业税×（7%/5%/1%） 3.教育费附加的=营业税×3% 4.两税一费=营销收入×5.5%
竞拍和投标方式取得土地 需要增加和完善的内容
在新城市开发需要补充的 内容
新项目发展
《城市发展和住宅市场 调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
成本测算 税务分析
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议
建 造
主体安装工程费
成 本
社区管网工程费
开 发
成 本
费
园林环境工程费
用
配套设施费
开发间接费
总投资（完全成本）
管理费 销售费 财务费
几个基本成本概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获 得价款+建造成本+开发间接费
成本估算计算方法
－固定收费标准
开发前期准备费
规划设计费 报批报建费
060324规费明细表（town城2#地块）.xls
董迅：
不关我的事！ 人家有文！
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
土地获得价款 主体建筑工程费 主体安装工程费 园林环境费 配套工程费 开发间接费
成本估算计算方法
面
面
成本估算计算－工作流程
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计算单类产品成本
合并平均成本
按产品类别分 类计算
公共部分按比 例摊销
成本估算计算－工作流程
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计算单类产品成本
合并平均成本
各单类产品单 项总价汇总
总价除以总可售面 积得出单位成本
成本估算计算－计算方法
已知固定收费标准 直接计算（修正） 已知经验数据 直接计算和已知经验数据相结合
－直接计算（修正）
主要影响因素
1. 红线外配套情况 2. 土地现状、付款方式 3. 产品形式（类型、结构、装饰、采暖） 4. 容积率 5. 配套建筑 6. 户均面积 7. 开发周期
成本估算计算方法
－已知经验数据
社区管网费 期间费
开发成本与开发费用
土地获得价款
开发前期准备费
主体建筑工程费
开 发
（一）土地费用
1.土地拆迁费 （1）农村土地拆迁费用
参考价格：旱田：5.3万/亩;水田:9万/亩;菜田:15万/亩 （2）农村土地拆迁安置补偿费
前三年平均年产值×补偿倍数（4-6倍） 参考价格：旱田：3万/亩;水田: 4.8万/亩;菜田: 5万/亩
（3）城镇土地拆迁费用 ①货币补偿金额（元/m2)＝重置价格×剩余 期限÷使用期限 ②房屋产权交换 ③房屋搬迁补助费500元/m2 ④临时安置补助费每月15元/m2
（九）销售费（占销售收入的3%-6%）
1.工资 2.办公费 3.差旅费 4.五险一金
（十）税费（行政事业性收费或规费）
1.土地使用税 2.市政管线费 3.供电贴费 4.用电权费 5.绿化建设费 6.电话初装费 7.市政公用设施费
（十一）其他费用（占投资额的2%-3%）
1.临时用地费 2.临时建设费 3.工程造价费 4.总承包管理费
例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元， 其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为 100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解： （1）增值额为：400－100＝300万元 （2）增值率：300÷100=300% （3）增值税的税额为：300×60%-100×35%=145万元
例：某房地产开发公司在市区购买一块土地，取 得土地使用权支付金额为1000万元，拆迁安置费为 80万元，勘察设计及前期工程准备费为80万元，建 筑安装工程费为500万元，管理费用为8万元，贷款 利息为80万元（未超过规定标准）。该房地产开发 公司于3年后将该项目出售，取得转让收入共计 2150万元。计算应纳土地增值税税额。。
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三 通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
勘察设计费 报批报建增容费
三通一平费 临时设施费
开发前期准备费
A、勘察设计费 （1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、
地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨 地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积 丈量费等。 （2）规划设计费（占建安工程费3%左右）
竞拍和投标方式取得土地需要 增加和完善的内容
在新城市开发需补充的内容
经济效益分析
项目资金预测
万科房地产新项目发展管理制度.doc
7.2 房地产开发项目成本估算
新项目成本估算体系
－项目评价工作流程
销售部
产品方案 市场定位
设计部
项目发展部
收 益 情 况
Baidu Nhomakorabea成本管理部
成本 收益情况
财务管理部
成本估算计算－工作流程
5.3.2 销售费用及出租自营费用估算 1.销售费用（广告费、代理费、服务费宣传费等）
销售费用=销售收入×（3%-5%） 2.出租经营费用（广告费、代理费、打印费、宣传费 、物料消耗费等）
出租自营费用=年出租自营收入×20%
销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
出租收入与经营税金及附加估算表
一、房地产开发项目总投资
工程费用
建设投资
工程建设其他费用
项目总投资
建设期利息
预备费
5.2 房地产开发项目投资及成本费用
1.土地费用 3.基础设施建设费 5.公共配套设施建设费 7.管理费用 9.财务费用 11.开发期间税费
2.前期工程费 4.建安工程费 6.开发间接费 8.销售费用 10.其他费用 12.不可预见费
（十二）不可预见费（预备费）（占1-11的3%）
1.设计变更 2.隐蔽工程验收 3.涨价预备费 4.运营费
5.3 房地产开发项目收入估算
5.3.1 房地产开发项目收入内容
主要包括商品房的销售收入、出租收入、自营收入 ①销售收入=出售建筑面积×销售单价 ②出租收入=出租建筑面积×租金单价 ③自营收入=进行商业和服务业等经营活动的收入
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
1、土地获得价款
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
地价及政府市政配套费
红线外市政设施费
支付合作方款项
拆迁补偿费
土地获得价款
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让 金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配 套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税 ，土地变更用途和超面积补交的地价。
一、 房地产新项目发展制度
决策的失误是最大的失误
统一决策的规划 规定决策权限 明确相关职责
《城市发展和住宅市 场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
新项目发展
《城市发展和住宅市 场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建 房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电 、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿 费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附 着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农 作物补偿费，危房补偿费等。
2、开发前期费
第5章 房地产开发项目投资估算
主讲：莫贤发（副教授） 2016.3.30
教学内容： 1.房地产开发的成本构成 2.房地产开发的估算方法（成本与收入） 3.房地产开发的税金计算 教学要求： 1.解释成本、收入、税费项目的内容 2.计算房地产开发的成本、收入、税费 重点： 1.房地产开发的税金计算
5.1 房地产开发项目投资与成本构成
5.4.5.企业所得税 是对房地产企业生产经营年度所得应缴纳的税金。 计算公式： 企业所得税=收入总额-扣除项目金额×25%
土地增值税计算表
（五）税率：四级超率累进税率
注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征增值税。 公式： 土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速 算扣除率