房地产开发项目投资估算
房地产开发项目的投资估算
房地产开发项目的投资估算房地产开发项目的投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。
各项费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费用构成有较大的差异。
（一）土地费用土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。
开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。
主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的.投资折价。
（二）勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（三）房屋开发费房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
1.建筑安装工程费2.基础设施建设费3.公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营种f生的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。
主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
一般按规划指标和实际工程量估算。
在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
具体估算方法的选择，应视资料的可获得性和费用支出的情况而定。
比较常用的方法有以下几种：（1）单元估算法（2）单位指标估算法（3）工程量近似匡算法（4）概算指标法（四）其他工程费（五）开发期间税费（六）管理费用（七）销售费用（八）财务费用（九）不可预见费。
房地产项目投资估算和资金筹措
学习导航通过学习本课程，你将能够：●掌握项目成本预算的方法；●了解项目利润评估及资金筹措的渠道；●熟悉项目投资计划与财务计划的制定。
房地产项目投资估算和资金筹措对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。
一、项目成本预算开发房地产项目的首要工作是做成本预算。
那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。
1.土地成本预算土地开发成本包括以下几个方面：第一，土地征用及拆迁费。
新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。
第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。
第四，七通一平费。
第五，耕地占用税。
此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。
2.建安成本预算建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。
直接费用直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。
间接费用间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。
利润税金3.前期费用与其他成本预算前期费用前期费用包括地质勘探费、文物勘探费、施工图设计费、园林绿化设计费、规划方案费等。
政府规费及中介机构费用政府规费及中介机构费用包括基础设施配套费、农民工资保证金、工程质量监督费、保险基金、施工图审查费、预决算编制费、电气消防检测费，以及土壤、室内环境检测费，航测、定界、验线、地震检测费，还有墙改基金、消防图审查费、招标代理费、监理费用等。
房地产开发项目总投资与总成本估算讲解
表5-8
其他费用估算(ɡū suàn)表 单位：万元
序号
项目
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
项 目 建筑面积
单项工 程1 单项工 程2 … 合计
建安工程费 单价 金额
装饰工程费 金额合计 单价 金额
精品资料
5．1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用 的估算
5．公共配套(pèi tào)设施建设费 公共配套(pèi tào)设施建设费是指居住小区内为
居民服务配套(pèi tào)建设的各种非营利性的公共 配套(pèi tào)设施（又称公建设施）的建设费用， 主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅 炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划 指标和实际工程量估算。
精品资料
5．1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用 的估算
9．销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各
项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括 销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理 费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售 许可证申领(shēn lǐnɡ)费等。综合起来为： 1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%~3%。 2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%~6%。
精品资料
5．1房地产开发项目(xiàngmù)总投资与总成本费 用的估算
房地产开发项目投资估算方法
约占建安费用的0.5%
3.4其它费用
约占建安费用的0.5%
4
基础设施配套费
供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等
5
公建配套费
幼儿园、会所、室外道路、室外绿化，约占建安费用的5%。
6
不可预见费用
以上五项费用之和的2%，即：（1+2+3+4+5）×2%
7
管理费用
（1+2+3+4+5+6）×2资）的计算
项目投资开发成本估算
序号
项目
说明
1
土地成本
土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建设费
2
建安工程费
按项目所在地区单位建筑造价×建筑面积
3
前期工程费
一般按建安费用2.1%计取。
3.1办证费用
约占建安费用的1%
3.2可行性研究
约占建安费用的0.1%
8
销售费用
销售收入×1.5%
9
贷款利息
根据贷款计划表以及偿还计划表来求得
10
总投资成本
1+2+3+4+5+6+7+8+9
注：本研究中，以上提供的百分率仅作为参考，若能经过调研能获得更为准确的百分率取值，则以你自己获取的比重为准，同时以下的数据也仅供参考，希望在做设计的时候能通过调研获得更为准确的数据。
1、建安工程费
多层建筑大约为1300元/m2,高层建筑大约为1900元/m2。
2、基础设施配套费
3、贷款利息
与“资金来源与应用表”和“借款偿还计划表”对应。
房地产开发项目投资估算
房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。
开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本共有八项：1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
房地产开发项目投资估算(一)2024
房地产开发项目投资估算（一）
引言概述：
房地产开发项目的投资估算是一个关键性的环节，决策者需要了解项目的投资需求和潜在的风险。
本文将以房地产开发项目投资估算为主题，分析其相关内容，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等方面。
一、项目策划
1. 确定项目目标和范围
2. 分析项目背景和市场需求
3. 制定项目计划和时间表
4. 考虑可行性研究和风险评估
5. 确定项目管理和控制措施
二、土地成本
1. 调查土地资源和市场价格
2. 进行土地评估和选址分析
3. 谈判土地购买或租赁合同
4. 确定土地开发费用和资金来源
5. 确保土地使用权和相关法律手续的合规性
三、建设成本
1. 编制项目建设预算和成本控制计划
2. 参考行业标准和类似项目的建设成本
3. 调查市场供应商和承包商的报价
4. 考虑材料和劳动力成本的变动因素
5. 进行项目建设进度和质量的监控与管理
四、市场风险
1. 进行市场需求和竞争分析
2. 考虑政策和法规的影响因素
3. 调查目标市场的购房者和租户需求
4. 分析潜在的销售和租赁风险因素
5. 制定市场推广和销售策略
五、财务分析
1. 编制项目投资回报率和财务预测
2. 计算项目的现金流量和利润预测
3. 分析项目的风险和抵触点
4. 确定项目的资金筹措方式和融资成本
5. 进行项目的收益和成本分析
总结：
房地产开发项目的投资估算涉及多个方面，包括项目策划、土地成本、建设成本、市场风险和财务分析等。
通过合理的估算和分析，决策者能够更好地评估投资风险，制定相应的策略和决策，提升项目的成功率和投资回报率。
房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算
1．土地 费用估算
2．前期 工程费
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费 用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不 确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费 用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费 用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各 不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4．管理费 5．财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开 发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职 工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、 职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务 招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发～生5的%估各算项。费如用果，房主 地 要产 为开 借发 款企或业债同券时的开利发息若，干还个包房括地金产融项机目构，手管续理 费费 、应 融该 资在 代各 理 个 费项 、目 承间 诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务 费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的 情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、 销售服务费及销售许可证申领费等。
房地产开发项目总投资与总成本估算PPT71页
3．1 3．2 3．3
开发产品成本 固定资产投资 经营资金
单位：万元
总投资
估算说明 （1）+（2）
表5-2 序号 项
开发建设投资估算表 单位：万元
目
开发产品成本 固定资产投资 合计
1
土地费用
2
前期工程费用Leabharlann 3基础设施建设费4
建筑安装工程费
5
公共配套设施建设费
6
开发间接费
7
管理费用
8
财务费用
9
销售费用
如果是开发完成后用于租售的工程，工程总投资根 本上等于开发建设投资并等于开发产品本钱〔也即总 本钱费用〕。
总成本费用
开发 建设 投资 13049 万元
开发 项目 总投 资 13057 万元
经营 资金8 万元
图5-1
房地产开发工程总投资构成图示
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用
建安工程费 单价 金额
装饰工程费 金额合计 单价 金额
5．1房地产开发工程总投资与总本钱费用的估算
5．公共配套设施建设费 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民效劳
配套建设的各种非营利性的公共配套设施〔又称公 建设施〕的建设费用，主要包括：居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
从财务的角度讲，这些本钱可按其用途分为：土 地开发本钱、房屋开发本钱、配套设施开发本钱。
而在核算上又将其划分为：开发直接费〔包括土 地费用、前期工程费用、根底设施建设费、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费〕和开发间接费 〔包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、 开发期税费、不可预见费等〕。
房地产项目投资估算及财务分析模型
房地产项目投资估算及财务分析模型在构建房地产项目投资估算及财务分析模型时，需要考虑以下关键要素：1.投资规模：确定投资项目的规模，包括土地购置成本、建筑物建设成本、雇佣人员费用等。
2.租金收入：预测项目的租金收入，包括出租率、租金水平和租期等。
这可以通过市场研究和竞争对手分析来确定。
3.运营成本：考虑项目的运营成本，包括物业管理费用、维护费用、税费等。
这些成本会影响项目的盈利能力。
4.贷款利率和期限：如果项目需要贷款，需要考虑贷款利率和期限。
这些因素会直接影响项目的资金成本和还款能力。
5.折现率：在财务分析模型中，需要使用一个折现率来评估项目的净现值和内部收益率。
这个折现率可以根据市场利率和风险水平来确定。
基于以上要素，可以采用财务指标来评估房地产投资项目的潜在盈利能力和风险。
一些常用的财务指标包括：1.净现值（NPV）：计算项目的现金流入和现金流出，通过将未来的现金流量折现回当前值，来评估项目的净现值。
如果NPV大于零，说明项目是有利可图的。
2.内部收益率（IRR）：IRR是使项目的净现值等于零的折现率。
如果IRR大于项目的资金成本，说明项目是有利可图的。
3. 收支平衡点（Break-even Point）：收支平衡点是指项目需要达到的收入水平，以覆盖其全部成本。
通过计算收支平衡点，可以评估项目的盈利能力。
4. 投资回收期（Payback Period）：投资回收期是指项目投资成本回收所需的时间。
较短的投资回收期通常被认为是较理想的投资选择。
以上是房地产项目投资估算及财务分析模型的基本信息和财务指标。
通过使用这些模型和指标，投资者可以更全面地评估房地产项目的潜在盈利能力和风险，从而做出更明智的投资决策。
房地产开发项目投资估算
引言概述正文内容1.项目规模估算1.1.确定项目用地面积：根据市场需求和项目布局，确定项目所需用地的面积。
考虑到道路、绿化等公共设施的要求，获得可开发用地面积。
1.2.计算总建筑面积：根据项目的规划和功能要求，计算各个建筑物的建筑面积，并累加得到总建筑面积。
2.项目成本估算2.1.土地成本估算：根据用地面积和土地市场价格，计算土地的购置成本。
2.2.建筑物成本估算：根据建筑面积，结合建筑材料和施工工艺，计算建筑物的建设成本。
2.3.基础设施成本估算：考虑到项目所需的道路、排水系统、供电系统等基础设施，计算基础设施的建设成本。
2.4.其他成本估算：包括设计费、流动资金、销售费用等，对项目的其他成本进行估算。
3.项目收益估算3.1.销售收益估算：根据市场调研和销售预测，估计项目的销售额和销售周期。
3.2.出租收益估算：如果项目是出租型房产，根据市场租金和出租周期，估计项目的出租收益。
3.3.其他收益估算：考虑到项目可能带来的其他收益，如广告收入、停车位租金等。
4.项目风险分析4.1.供应风险分析：根据市场调研和竞争情况，分析项目供应是否超过了需求，评估市场风险。
4.2.销售风险分析：考虑到项目的销售周期和价格波动，评估项目销售风险。
4.3.法律风险分析：审查项目合法性，评估项目可能面临的法律风险。
5.投资回报分析5.1.投资回报率分析：根据项目的总投资和预计收益，计算投资回报率。
5.2.资本金回收期分析：根据项目的投资额和预计年度收益，计算投资回报的资本金回收期。
5.3.内部收益率分析：利用现金流量分析方法，计算项目的内部收益率。
总结通过对房地产开发项目投资估算的详细阐述，可以看出在项目投资估算过程中，需要考虑到项目规模、成本、收益、风险等多个因素。
其中，项目规模的估算和项目成本的估算是项目投资估算的基础，而项目收益估算和风险分析则直接影响到项目的可行性和盈利潜力。
投资回报分析是对项目投资效果的衡量和评估，可以帮助投资者做出明智的决策。
房地产开发项目总投资与总成本费用的估算72PPT
发建设所需投入的各项本钱费用，主要包括：土地 费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安 装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费 用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、 其他费用以及不可预见费用等〔见表5-2〕。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
投资有关的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规 标准估算。
表5-9 开发期税费估算表 单位：万元
序号
项目
金 额 土地使用税 3 市政支管线分摊费 4 供电贴费 5 用电权费 6 分散建设市政公用设施建设费 7 绿化建设费 8 电话初装费
表5-10
房地产开发工程销售方案及收款方案表 单位：建筑面积〔㎡〕，销售收入〔元〕
销售期间
第1期
第2期
…
第 N期 合计
5．1房地产开发工程总投资与总本钱费用的估算
10．其他费用 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工
程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工 执照费、工程质量监视费、工程监理费、竣工图编 制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规 定的费率估算，一般约占投资额的2%~3%。
表5-8
其他费用估算表 单位：万元
对一般建设工程而言，其总投资是固定资产投资、 建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发工程而言， 开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚 至是零，房地产工程总投资根本就等于房地产工程 的总本钱费用。
5．1房地产开发工程总投资与总本钱费用的估算
2．房地产开发工程总投资 开发工程总投资包括开发建设投资和经营资金
房地产开发项目投资估算
房地产开发项目投资估算经营房地产投入资金多,风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开,应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括：开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资.开发费用：管理费用、销售费用、财务费用房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一）开发成本共有八项：1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费。
前期工程费主要包括：（1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
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5.4.5.企业所得税 是对房地产企业生产经营年度所得应缴纳的税金。 计算公式： 企业所得税=收入总额-扣除项目金额×25%
土地增值税计算表
（五）税率：四级超率累进税率
注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征增值税。 公式： 土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×速 算扣除率
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审 费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费 等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作 费等。 （3） 建筑研究用房费：包括材料及施工费
开发前期准备费：
B、报批报建增容费 (1) 报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制
5.3.2 销售费用及出租自营费用估算 1.销售费用（广告费、代理费、服务费宣传费等）
销售费用=销售收入×（3%-5%） 2.出租经营费用（广告费、代理费、打印费、宣传费 、物料消耗费等）
出租自营费用=年出租自营收入×20%
销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
出租收入与经营税金及附加估算表
面
面
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
按产品类别分 类计算
公共部分按比 例摊销
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
各单类产品单 项总价汇总
总价除以总可售面 积得出单位成本
成本估算计算－计算方法
已知固定收费标准 直接计算（修正） 已知经验数据 直接计算和已知经验数据相结合
单位：万元
自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元
5.4 房地产开发项目税金
1.营业税及附加 2.土地使用税 3.房产税 4.土地增值税
5.4.1 营业税金及附加 包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通
常也叫两税一费）、印花税（0.5-1‰ ）。 计算公式：
1.营业税=营销收入×5% 2.城乡维护建设税=营业税×（7%/5%/1%） 3.教育费附加的=营业税×3% 4.两税一费=营销收入×5.5%
一、房地产开发项目总投资
工程费用
建设投资
工程建设其他费用
项目总投资
建设期利息
预备费
5.2 房地产开发项目投资及成本费用
1.土地费用 3.基础设施建设费 5.公共配套设施建设费 7.管理费用 9.财务费用 11.开发期间税费
2.前期工程费 4.建安工程费 6.开发间接费 8.销售费用 10.其他费用 12.不可预见费
一、 房地产新项目发展制度
决策的失误是最大的失误
统一决策的规划 规定决策权限 明确相关职责
《城市发展和住宅市 场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
新项目发展
《城市发展和住宅市 场调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议
费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设 施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金 、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费 、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金( 或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标 管理费等。 项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政 府有关部门交纳的报批费。 (2) 增容费：包括水、电、煤气增容费
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土地方面
规划设计方面
土地价格
土地现状
红线外配套情况
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土地方面
规划设计方面
规划条件
产品形式
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土地方面
规划设计方面
竞拍和投标方式取得土地 需要增加和完善的内容
在新城市开发需要补充的 内容
新项目发展
《城市发展和住宅市场 调研报告》 《项目可行性报告》 项目听证会论证 合作意向合作协议
成本测算 税务分析
项目概况 法律及政策性风险分析 市场分析 规划设计初步分析 工程及销售计划 投资收益分析 管理资源配置 综合分析与建议
开发前期准备费
C、“三通一平”费： (1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造
费用。 (2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、
B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建 房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电 、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿 费。
D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附 着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农 作物补偿费，危房补偿费等。
2、开发前期费
竞拍和投标方式取得土地需要 增加和完善的内容
在新城市开发需补充的内容
经ห้องสมุดไป่ตู้效益分析
项目资金预测
万科房地产新项目发展管理制度.doc
7.2 房地产开发项目成本估算
新项目成本估算体系
－项目评价工作流程
销售部
产品方案 市场定位
设计部
项目发展部
收 益 情 况
成本管理部
成本 收益情况
财务管理部
成本估算计算－工作流程
建 造
主体安装工程费
成 本
社区管网工程费
开 发
成 本
费
园林环境工程费
用
配套设施费
开发间接费
总投资（完全成本）
管理费 销售费 财务费
几个基本成本概念
建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前 期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社 区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。
开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获 得价款+建造成本+开发间接费
成本估算计算方法
－固定收费标准
开发前期准备费
规划设计费 报批报建费
060324规费明细表（town城2#地块）.xls
董迅：
不关我的事！ 人家有文！
成本估算计算方法
－直接计算（修正）
土地获得价款 主体建筑工程费 主体安装工程费 园林环境费 配套工程费 开发间接费
成本估算计算方法
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质 勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三 通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
勘察设计费 报批报建增容费
三通一平费 临时设施费
开发前期准备费
A、勘察设计费 （1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、
地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨 地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积 丈量费等。 （2）规划设计费（占建安工程费3%左右）
规划条件
容
配
积
套 建
率
筑
产品形式
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
土地方面
规划设计方面
规划条件
产
结
品
构
类
形
型
式
产品形式
装
采
修
暖
定
方
位
式
成本估算计算－工作流程
掌握基本资料
准备相关资料
计算单类产品成本
合并平均成本
参照项目
经验数值
相关文件法规
工
开
程
发
造
建
价
设
方
方
5.4.2 土地使用税
以实际占用的土地面积为计税依据，向土地所在 地的税务机关交纳税金。
计算公式： 土地使用税=实际占用的土地面积（m2)×税率 ①南宁市、柳州市：0.35-1.7； ②梧州市、桂林市：0.30-1.4； ③钦北防市：0.20-1.0；
5.4.3 房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产
2.土地出让金(地价）
（二）前期工程费
1.可行性研究：建安工程费×1.5% 2.水文地质勘察：建安工程费×0.5% 3.规划设计：建安工程费×3% 4.五通一平：建安工程费×0.35%
通水、通电、通路、通气、通讯和场地平整 。
（三）基础设施建设费
1.费用：水电气、排污、绿化、道路、路灯、环卫 设施等。 2.估算方法： （1）单位指标法 （2）概算指标法
完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成 本中不包含营业税金。
项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发 成本”。
1、土地获得价款
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
地价及政府市政配套费
红线外市政设施费
支付合作方款项
拆迁补偿费
土地获得价款
A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让 金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配 套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税 ，土地变更用途和超面积补交的地价。
直接费=每平方米造价×建筑面积
（四）建筑安装工程费
1.建筑工程费 2.设备工程费 3.安装工程费
（五）公共配套设施费
1.居委会 2.派出所 3.幼儿园 4.停车场
（六）开发间接费
1.工资 2.办公费 3.水电费
（七）管理费
1.工资 2.办公费 3.差旅费 4.五险一金
（八）财务费
1.利息：10%
第5章 房地产开发项目投资估算
主讲：莫贤发（副教授） 2016.3.30