上海200㎡豪宅项目户型尺度参考
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究28PPTXX年
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
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上海玉兰花园户型图
•E户型下跃房型 首层4室2厅3卫1厨280.00㎡
•E户型下跃房型 地下1室2厅2卫236.00㎡
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/12/13
上海玉兰花园区位图
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
u上海玉兰花园地处唐 镇中心地段，总5.8万 方，长410平米，宽 170米的高端小区。
u整个的布局是中央喷 泉景观为中心，建筑 物环绕而形成。
u南面为4—5层的平层 观邸，户型300-400 平米，户型舒适，客 厅可达6米宽。
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上海玉兰花园经济技术指标及基本信息
u占地面积:58000平方米 u建筑面积:87000平方米 u开发商:上海绿顺房地产开发有限公司 u投资商:绿城集团 u景观设计单位:美国加州LIFESCAPES INTERNATIONAL事务所 u建筑设计单位:东方建筑设计院 u工程进度:在建(2011-03-31) u产权年限:70年 u户 数:总户数390户 当期户数390户 u容 积 率 1.50 u绿 化 率 65%
•地下停车场
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u平层观邸主要是4-5 层
u买一层是送地下室及 室外庭院（最小有 200多平米，大的可 达700平米）
u买顶楼送阁楼
u南面唯一4栋有下沉 式庭院
上海玉兰花园南区平层观邸介绍
绿城上海玉兰花园豪宅公寓项目研究 28PPTXX年
200平说辞
200平户型您现在看到的是万科创新豪华户型，它是四室两厅三卫的设计，面积约为200平方米左右。
，此户型是咱们全面家居解决方案比较成熟的系列产品，也是万科在全国推广的国际标准化全装大宅，同时也是万科八年来住宅产业化的成果。
他独有五大优势：合理收纳的玄关整合系统；多功能的厨房便捷系统；便捷的洗衣间系统；细致的衣帽间系统；舒适阳台系统。
您看这就是我们的户型图，整体功能性强，动静分区，设计合理，它的方位是上北下南左西右东。
首先这里是入户门，我们设计成三七开的大门，这样设计方便您在搬家具的时候不会感到很拥挤。
包括日后您在搬东西的时候能够更方便。
进屋以后，首先映入眼帘的是自由收纳的玄关整合系统：平时当您刚进家门时一般都是先把包、钥匙及其他物品放在地板上，然后在去换鞋，之后再把包的物品放在厅里后，才能把外套脱下来，非常的麻烦。
我们玄关系统设计了相当人性化的收纳空间，在进门处为您设计玄关系统，一侧设计储藏柜，下面收纳小件的日常实用物品（如鞋盒、鞋刷、化妆品盒等等），可以在出行前整理衣着和方便女士补妆，而小柜的上面也是很好的储物空间，您可把进门拿的东西随手放在上面，可以把钥匙放在这里方便每天出行。
而且还设有放置外套的衣柜，长短衣物分区明确。
还有其他的储物功能，可以放置日常的运动器械、雨具的杂物。
另一侧您可以挂一些装饰品，使您的生活更富有品味。
其次是并联的餐厅和厨房，使其达到餐厨一体化的效果，使您在厨房做完饭后到达餐厅的动线非常的短，不易弄脏屋面。
并且我们采用的是目前房地产市场或装修市场上公认的最好用的最符合人体工程学的U型厨房，就算多个人同时在厨房操作也不会感到很拥挤。
同时我们还为您设计最符合人体操作动线的L型橱柜，包括预留了超大的冰箱预留位，能够满足不同人群的生活需要。
主要是因为其大尺度的操作台，转角的超短操作动线及大容量的储藏空间等特点。
我们厨房系统还有一处设计的最大亮点，在操作台的上方设计多处橱柜，这样一来厨房的上方空间可以得到充分的利用，为各种厨房用品提供了专属空间。
12、容积率与规划形式
21
开发商常做的事情——进深大了，容积率提 高了，房型变差了，150的房子如此尴尬。
南方常见的户型设计，一梯多户的设计根本上也是提高覆盖率， 增加容积率。
23
比较失败的设计方案，没有增加容积率，却把本来可 以舒适的房型设计的不够通透
24
容积率在2.5以下的时候，我们不恐慌，可是随着政府批 地的同时出现容积率超过3的产品的同时，我们不会 了…………
容积率与建筑形式
容积率，是指总建筑面积与总用地面积的比率。这是 我们最常用的一个地产名词，很多做策划的同事，每 天都会聊到容积率的问题。
那么首先，我么要明白的是：单一 容积率下，什么产品符合什么样的 容积率……
单一物业类型的各种容积率指标
建筑形式 独栋、双拼别 墅 Townhouse 4、5层叠加 6层多层 高品质，低容积率 中品质，中容积率 低品质，高容积率 小于0.3 0.5—0.6 0.7—0.8 1.1—1.3 0.3—0.4 0.6—0.7 0.8—0.9 1.3—1.5 大于0.4 0.7—0.9 0.9—1.1 1.5—1.7
户型参考：利用大面宽的三梯三户布局， 保证纯正的南北通透舒适度。
根据本项目地块情况，建议： 1、首选两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上； 2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不 够，建议少量排布三梯三户点式； 3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。
点式一梯四户设计
三房二厅二卫面积控制在105㎡左右 三房二厅一卫面积控制在90㎡左右 二房二厅一卫面积控制在75㎡左右 通过入户阳台功能臵换，形成室内面 积有效放大，从而实现销售面积的压缩
高容积率下的规划结构要点分类表
序 号 1
二百平大平层方案
（1）绿化：充分利用阳台、露台等空间，增加绿化面积，提高居住环境质量。
（2）水景：合理设置小型水景，增添室内外空间的生机与活力。
（3）休闲：设置休闲区，为居住者提供舒适、放松的户外空间。
4.智能家居
（1）安防：安装智能门锁、监控设备等，提高住宅安全性能。
（2）照明：采用智能照明系统，实现灯光的远程控制，节能环保。
2.人性化设计：充分考虑居住者的生活习惯和需求，提高居住舒适度。
3.环保节能：采用绿色环保材料和技术，降低能耗，提高住宅的可持续性。
4.美观实用：注重室内外空间的美观性与实用性，提升居住品质。
三、设计方案
1.空间布局
（1）动静分区：将生活区和休息区进行合理划分，确保居住者的生活私密性。
（2）功能分区：根据不同功能需求，合理规划各功能空间，提高空间利用率。
二百平大平层方案
第1篇
二百平大平层方案
一、项目背景
随着城市化进程的加快，城市人口密度不断增大，居民对居住环境的要求也逐渐提高。本方案针对二百平方米的大平层住宅，以人性化、舒适化为目标，结合我国相关法律法规及市场发展趋势，制定出一套合法合规的住宅设计方案。
二、设计原则
1.合法合规：确保方案符合我国相关法律法规，保障项目顺利进行。
五、实施保障
1.建立项目团队，明确职责分工，确保项目顺利推进。
2.与专业的设计、施工、监理等团队合作，确保项目质量。
3.定期对项目进度、质量、安全等方面进行检查，确保项目按计划实施。
4.加强与居住者的沟通，了解其需求，及时调整设计方案。
本方案旨在为二百平方米的大平层住宅提供一套合法合规、人性化、舒适化的设计方案，以满足居住者的高品质生活需求。希望通过本方案的实施，为居住者创造一个温馨、舒适、环保的居住环境。
市场流行的——四房户型（多个面积段）
市场流⾏的——四房户型（多个⾯积段）现当下，四房越来越受到青睐，四房作为市场的新主流，都是功能性、成长性、性价⽐，兼备的理想户型。
很多⼈在买房这件⼤事上已不再只是追求刚需、刚改等户型，更注重的是居住⽣活质量，并且随着⽗母年迈、孩⼦长⼤需要独⽴的房间，三居已经捉襟见肘，四居以上的⼤户型才能满⾜⽣活所需。
按照家庭对四房需求的满⾜性、舒适性来说，两个⼤卧室⾯宽⾄少3⽶，从专业⾓度讲，3⽶⾯宽以上的房间才不会感到局促，⽽动静分离、明厨设计等，⾃然是必不可少的。
正所谓户型不好毁所有，好的户型设计源⾃开发商对客户⽣活的细微洞察，反过来好户型也能让客户对⽣活有更多的展望。
今天⼩编精选了多套多个⾯积段的四房户型，有需要的，赶紧拿⾛。
先来看看130㎡左右⾯积段的四房杭州中南樾府128㎡户型图杭州中南樾府128㎡四房两卫户型，做到4开间朝南，南向⾯宽达到约13.6⽶，客餐厅6.8⽶⾯宽，横厅设计、长阳台。
这个户型最⼤的亮点是整个采光⾯达到了10个，⽽且还带有5个飘窗，可以想象，这个户型舒适度还是蛮⾼的。
绿城·桂语兰庭128㎡户型图绿城·桂语兰庭巧施魔法，建⾯约128㎡四房，采⽤国内豪宅专⽤的⼗字厅空间布局，约7⽶南向宽境霸⽓的阳台格局，成就了约270度全景观视野，为室内带来了全明透彻的格局。
客厅连接超阔景观阳台，筑就独有的花园客厅。
视觉感受更通畅且南北通透，可以说做到了宽、明、有序，128㎡空间内就能体验到140㎡空间才有的舒适。
绿城·桂语兰庭实景图重庆万科城市花园136㎡户型图重庆万科城市花园136㎡，4室2厅2卫，全明户型。
客厅、三卧室都朝南；U型厨房；次卫⼲湿分离；主卧室套房南北通透全明；⼊户处巧思设计储物间。
杭州杭语蓝庭135㎡户型图杭州杭语蓝庭的135㎡四房三卫，做到了双套房和四开间南。
主卧+次主卧双套房、次卧以及客厅，⼀次性朝南排开，带两个飘窗和⼀个阳台，南向总⾯宽达13.4⽶。
豪宅案例分享(上海汤臣一品)
• 高端话题引导 • 现场氛围营造
营销推广
整合大众媒体资源，引导舆论风向，扭转社会偏见。
形式： 平面媒体： 软文报道（例：大宅之路） 网络媒体： 专题报道（例：双城记，解读香港与上海） 电规媒体： 第一财经频道（例：节目制作） 资源整合： 平面媒体： 《新闻晨报》、《东斱早报》、《21世 纪经济报》、《上海楼市》 网络媒体： 新浪、搜狐、搜房、腾讯 电规媒体： 第一财经频道
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
营销推广
邀请国际知名设计师打造样板间（VERSACE HOME等），营造现场氛围。
例： 主题： 寻找美杜莎之夜 合作伙伴： VERSACE 形式： 晚宴+表演
舆论风向引导 高端话题引导 金字塔圈层引导 现场氛围营造 形象保持稳定
电气：照明调空开关:采用进口德国ABB公司EIB系统
视讯装置：美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系 统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统
配套服务：安全保障
• 汤臣一品致力于打造一家一世界的私人领地，安全是其的第一指导原料； • 忧外至内拥有三道掌纹门禁（入户大堂-电梯厅-入户门），均需“密码+掌纹识别”方
• 在常规的豪宅物业服务之外，引入台湾领先的酒店管理品牌----晶华酒店管理集团，为业主提供个性化私人管家服务，包 括
• 24小时礼宾服务； • 24小时保安服务； • 个性化私人管家服务； • 清扫及洗衣服务； • 会晤及商务服务； • 预订及代购服务；新建快递服务；私人地下停车服务 •… • 给业主以全方位照顾，带来真正的国际大宅生活方式。
大堂：外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石
别墅产品基础培训
类独栋
联排错拼
叠拼创新
合院别墅
2.1 类独栋—— 有了间距的超级联排和间距缩小的独栋别墅！
从别墅的传统序列上说，如果独栋是1级产品，联排是2级，叠拼是3级。那么，类独栋就 是1级半，是有了间距的超级联排，或者是间距缩小的独栋别墅。 从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上可通过廊道、或储物间、或装饰梁等相连。 极限容积率：0.5-0.6 优点： 在较高的容积率下打造独栋生活方式，采光面多，庭院露台多、私密性强，可以更大幅度的提高产品售价。 缺点：为达到较高的容积率及产品品质，一般单套产品的面积较大，导致总价高，目标客户范围较小。
A型别墅： 约99方，首创平层泳池别墅，总 价约268万，送近100方的大花园！
99平米一口价268万=70万精装别墅+家私家电+主题庭院+户外泳池+户外恒温SPA池+全屋中央空调；赠送后最高可达333平米！
特征2、别墅附加值越来越大
项目名称2
产品类型
建面
赠送部分
赠送率
保利香雪山
古
*
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型：
今
别墅的涵义：何为别墅？！
HOUSE
vs
VILLA
第一居所 房子住宅
第二居所：别墅 庄园、城堡
当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是现在别墅区的原形。
别墅之于客户的概念与意义？
家里物业好几套，但是貌似拥有一套别墅才能称之为真正的富豪！！
终极住宅：区别于其他建筑类型的最重特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。 身份地位：别墅是“富人阶层”占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别墅这类物业拥有稀缺自然资源 。 生活方式：第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“理想人生”。
今年“火爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同面积段）
今年“⽕爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同⾯积段）从竖厅到横厅，再到⽅厅、巨厅的流⾏，开发商为什么今年开始做边厅了？不知⼤家有没有注意到，市⾯上的横厅是前两年开始流⾏的，市⾯上的户型功能性越来越强，越来越趋于紧凑。
房企们也开始迎合这⼀需求，做出更多的房间，更多的卫⽣间。
发展到今天，就连90平都已经能做到三房两厅两卫了。
⽽功能性发挥到极致的同时，也导致市⾯上产品同质化较为严重。
因此，房企们开始考虑放⼤⼀个功能，也就是客餐厅的功能，先是把客餐厅合并成⼀个贯通完整的空间，再给到客餐厅充⾜的采光⾯，除了竖厅、横厅还发展到了如今⽕爆的“边厅”。
接下来我们看⼀看，今年⽕爆了的“边厅”，各⼤地产是如何做的？1“边厅”打破传统客厅布局“边厅”优势：◎边厅户型，绝对的动静分区；◎⼤部分边厅设计减少了纯过道空间，提⾼了户型的使⽤率；◎ 270°采光，边厅拥有更⼤的采光⾯和更好的通风效果；◎边厅时尚感更强，在后期装修设计时有更好的发挥空间，装修样式多，整体更⼤⽓，更有空间感。
难道“边厅”就没有BUG了么？喜爱传统户型的⼈⼤多会认为：◎客厅的沙发不能靠着墙，不符合中国⼈的习惯，让⼈没有安全感；◎电视⽆处摆放；◎把餐厅和客厅的沙发都摆在⼀起，看起来⽐较拥挤凌乱，尤其是⾯积偏⼩户型；◎室内采光太好了，看电视晃眼；户型的功能性已经发挥⾄极致，为了打破户型的同质化，为了赢得更多的市场，各⼤房企才做出了各种创新举措，诸多事实证明，这样的创新也是成功的，推出边厅户型的项⽬，⼤都受到了市场的热捧：①真正的动静分区边厅户型动静分区的特点尤为明显，把活动和社交的“厅”区域放置在户型的⼀侧，⼀动⼀静，打破了客厅传统布局，互不⼲扰，这也正好适合现阶段住宅产品的创新需求。
济南奥体⾦茂府232㎡户型⽰意图⽐如济南奥体⾦茂府232㎡户型，约60平⽶的边厅置于整个户型的右侧，与公卫和餐厨形成整个动区，⼀⽅⾯满⾜了“⽣活进阶”的⾯⼦，⼀⽅⾯满⾜了“空间尺度”的⾥⼦，是⼀个迎合多重需求的创新。
上海檀宫-豪宅
ห้องสมุดไป่ตู้149
卧室
62
女主人更衣室 10
男主人更衣室 9
浴室
16
阳台
54
总统套房2
44
卧室
31
更衣室
3
浴室
10
豪华套房
42
卧室
32
浴室
10
合计
235
地上三层
主人套房
152
卧室
55
主人浴室
30
男主人更衣室 6
女主人更衣室 12
卧室休闲区
42
主卧阳台1、2 7
小主人套房
44
卧室
31
浴室
10
更衣室
3
合计
196
地下室
上海檀宫-开发背景
项目位于上海虹桥路西郊国宾馆西侧，项目方元三公里有10000㎡原生水域及3000棵百年参天古木。
项目基础指标
项目位置
上海虹桥路西郊宾馆西侧
占地面积
47384㎡
项目本体资源
10000平米水域，3000棵百年大树
上海西郊宾馆
本案
最早开盘时间
2003年
上海虹桥机场
物业类型
18栋纯独栋
项目位置 当前状态
占地 面积 2478 2210 2001 2346 2269 2160 2160 2349 2433 2507 2507 2369 2396 2321 2395 2256 2279 2356
总建筑 面积 1684 1623 1834 1574 1696 1649 1649 1650 1574 1833 1757 1942 1745 1948 1930 1690 1672 1623
上海中小套型住宅标准
上海中小套型住宅标准一、前言上海市中小套型住宅标准是根据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城市规划条例》、《上海市建筑节能条例》等法律法规和《中国人民共和国住房建设和城乡建设部关于发布《中小套型住房设计标准》的通知》及《上海市人民政府关于印发〈上海市住房保障和建设规划纲要（2016-2020年）〉的通知》，结合我市实际情况制定的，是中小套型住宅建设设计管理的有关技术要求，重要的参考标准。
二、术语和定义1. 中小套型住宅：指建筑面积小于70平方米，单元建筑高度不超过8层的普通住宅。
3. 套型：指建筑平面、立面的基本形态、连廊、楼梯间、垃圾清运间、射线安全距离、阳台、柱子等内容，均是本规范提出的明确规定。
4. 净高：指室内地面到室内天花板下部的高度。
5. 更新换代：指在不改变建筑使用性质和总体规划设计前提下，通过重新维修装饰、可持续开发、使用、管理，实现由老旧小产权房改造后达到业主自住和租赁供应住房的目的。
三、空间功能1. 空间分类：鉴于中小套型住宅的房屋面积较小，功能设置上应尽可能简洁而合理，最低限度应包括卧室、室内卫生间、厨房等功能空间。
可根据不同住房面积设置小型功能区，取而代之小型沙发区、小型过道区。
阳台应当设置得尽可能小，以节省空间。
2. 房屋净高：中小套型住宅的净高最小应为2.7米。
3. 空间要求：厨房、阳台、厕所的建筑面积不得小于3.5平方米；卧室和客厅的建筑面积不得小于8平方米。
4. 管理空间：考虑住户生活方便和生活垃圾处理，应尽可能设置垃圾清运间，地方面积不得小于2.5平方米；同时设置线路视察间，面积不得小于1.5平方米，二者相邻布置。
整体楼道清理面积不得小于2.5平方米，高度不低于1.8米。
四、建筑形态2. 竺屋形态：基本建筑形态应偏向于长条形，利于采用通用实施系统建筑，适用面积范围内尽量延长进深、较长纵向连通的纵向建筑，如有条件，可采用小高层建筑或套内商业等形式增加商业区域。
上海檀宫豪宅
室内游泳池
158
健身房
33
浴室、桑拿房、
蒸汽房
42
淋浴室、浴室 10
服务专区
44
工人房1
8
工人房2
7
管家房
10
洗衣房
19
设备间
73
车库
172
电表间、弱电
房
12
合计
544
地上一层 大门玄关 43
客厅
77
正餐厅
51
早餐厅
14
藏书室
34
家庭室
58
厨房
31
化妆间1 6
化妆间2 5
合计
354
地上二层
总统套房1
墅组成，每栋别墅占地3亩以上；
22
•楼栋编号：整个项目分为两大组团，奇数栋别墅、偶数栋别墅，且编号里去 26
除掉了尾数带4、5、7的编号；
28
•风格：以西班牙、法国、意大利、英国四个国家的建筑风格为主
30
别墅 款式 法国里维埃拉式F 西班牙马尔贝拉式B 英伦庄园式C 意大利托斯卡尼式D 意大利佛罗伦萨式F 英伦皇式F 英伦皇式F 意大利佛罗伦萨式F 英伦庄园式D 意大利托斯卡尼式 英伦乔治式G 西班牙马尔贝拉式H 法国里维埃拉式G 英伦皇室F 法国枫丹白露式H 英伦皇室A 西班牙马尔贝拉式E 法国枫丹白露式B
上海檀宫-配套设备
项目采用世界领先技术设备及高端建材，保障了业主生活的私密性、专属性、尊崇性
上海檀宫-亮点分析
项目属于建筑占地面积大、建筑有特色风格、采用先进模式、配置大型私家配套的科技豪宅
上海虹桥路西郊宾馆西侧 售罄
人民广场
外滩
•檀宫位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧，东临青溪路，难靠可乐路；西临林泉路，北靠淮阴路。小区里虹桥 路交通主干道仅800米。沿虹桥向西车行5分钟可达虹桥国际机场；向东车行10分钟可达徐家汇、淮海路商 圈；20分钟可达人民广场、南京路、外滩等市中心区域. •项目方元三公里内15米建筑限高，带有极高的私密性。紧邻西郊国际宾馆，3000棵百年参天古木，10000 平方米的原生水域。大树的环境调节功能使该区成为上海市区空气指数最佳之处。
最合理的户型尺寸全攻略
最合理的户型尺寸全攻略每套住宅均是由各种不同功能的房间组成的，每种房间的开间进深均有个合理尺寸，每种房间尺寸合理是户型设计达到不同户型要求的基本保证。
HDD室内设计的小编总结了目前市场上的主流高层产品：“经济型”、“舒适型”、“享受型”这3类户型设计的合理尺寸。
目前市场上的主流高层产品作如下分类（单位㎡）：一、经济型户型1.入门区：主要指入门玄关即门厅的设计玄关原指佛教的入道之门，现在泛指厅堂的外门，也就是居室入口的一个区域，避免房间一览无余。
（1）玄关设计的三要素：鞋柜，衣柜，对景墙；（2）对于小户型，玄关不需要占太大面积，一般宽度在1200mm。
放置800-1000mm宽，300mm左右深鞋柜足以。
注：鞋柜宽500-1500mm，深300mm左右，高900-1300mm2.起居室起居室是家庭群体生活的主要活动空间，包含门厅、客厅、餐厅。
现在狭义上一般主要指客厅。
客厅是家庭的中心枢纽，是家人或家人与亲友共享的沟通、交往、休憩、娱乐空间。
客厅的尺寸主要是根据沙发、茶几摆放和电视视距的考虑。
（1）经济型户型客厅面积最小在10㎡以上.；（2）进深方向考虑三人沙发及一组单人沙发，至少大于3000mm；（3）同时需考虑视觉效果，目前市场电视观看视觉为屏幕对角线3倍，以普通40英寸电视为例，合理视距为3000mm，除去沙发及电视与墙距离，净开间尺寸在3300mm。
三人沙发长度深度分别为1700~2400mm，800m-900mm；双人沙发长度、深度分别1300~1600mm单人沙发长度、深度600~900mm, 850~950mm；电视柜深度400~600mm，常见的茶几长1000m~1400m，宽400~800mm，方形1200~1400mm。
3.餐厨区：即餐厅+厨房餐厅是日常进食的主要场所，每套户型都应该设置独立的进餐空间。
餐厅的设置方式主要有三种：独立餐室、客厅兼餐室、厨房兼餐室。
a.经济型的餐厅使用面积6㎡以上；b.餐厅的空间尺寸需要考虑座登和人同行的活动空间：人通行宽760mm，人座位占用宽520mm；c.可靠墙布局，靠墙面最小尺寸3000mm。
上海市浦东区三林板块大型豪宅尚东鼎项目个案分析
媒体诉求
城市纯别墅社区
本案媒体诉求以报纸杂 志广告为主，辅以户外看板 纯 别墅社区 为诉求点
SWOT分析
1.虽然竞品较少，但一路之隔的万 科五玠坊小区，面积和价格都与本 案相近，可能会分流掉一批客源
S：优势 1本案位于后世博辐射三林板块，距各大商圈距离较近。
✓ 从排布上来看，叠 加位于整个小区的最外 圈，包围着联排别墅
户型分析（叠加）
四房三厅三卫 约319㎡
房型设计较宽敞明亮，地下室面积约120㎡，设计功能性强，活动室、保姆房 酒窖巧妙设计，并赠送下沉式庭院，一楼赠送车库，客厅采光好，三楼主人套房， 衣帽间连主卫设计方便。 优点：房型设计好，赠送庭院露台面积大 缺点：地下室计入面积，总面积过大，总价过高
O：机会
W：劣势
1.周边的配套有待提升，距大型商业 有一定距离 2.房型面积较大，总价偏高
谢谢
2.纯别墅低密度社区，主力房型设计正气宽敞舒适，装修品质高。 3.轨道交通出行便利，利用6、7、8号线出行快捷，紧邻中环及 南、卢浦大桥几多个隧道，自驾路线便利。
T：威胁
SWOT分析
1.三林板块是后世博会辐射将来规划成一个高端居住社 区，具有良好的配套设施，小区二期商业广场已招商， 今后生活配套便利。
一层
二层
三层
装修分析
精工级装修标准，奢华品质
目前装修报价为10000元/㎡
尚东鼎使用日本伊奈面砖、澳洲 BORAL屋顶瓦、德国旭格门窗等国际顶 尖材料。
杜拉维特的洁具、德国高仪水龙头、 法国德地氏地暖、大金空调等等也全都 是豪华用材，凸显高品质
产品综述
产品综述：
本案一、两期是公寓类产品，本次三期为了突出物业形态的差异性， 规划了纯别墅社区，规划产品为叠加与联排两种，在房型设计上较为整 齐，赠送庭院，露台面积较大，舒适度高，但是总面积较大，因而总价 较高，此外，纵向三户的叠加在规划上显得并不合理。
上海豪宅 黄埔露香园案例分析
户型
绿城黄浦湾 总价
282四房 303四房 327四房 341-345四房 402四房
1900-2800 1900-2800 2600-3300 2600-3300 2800-3600
占比
30% 30% 14% 15% 9%
户型 206-212三房
222三房 235三房 245四房 250四房 275房 409四房 413四房
2500-3500 2200-3000 3500-4000 4000-5500 4000-5500
占比
户型
30% 分流客户
206-212三房
15%
222三房
235三房
245四房
250四房
15%
275四房
287四房
7%
7%
9%
330-340四房
34
占比 21% 3% 13%
2%
300-600 36 7 49 166 90 82 9
占比
2% 1% 3% 34%12% 6% 6% 1%
600-900 占比
186 158 11 14%
13% 12% 1%
900-1200 占比
91 20 260 44%
7% 1% 19%
1200-1400 占比
66 50 126 73 5% 4% 9% 50%5%
静安区
黄浦区
城投露香园 55000-65000元/m2
卢湾区
华润外滩九里 70000-90000元/m2（不看江）
绿城黄埔湾 70000-100000元/m2 公馆77 60000-70000元/m2
嘉御庭 70000-90000元/m2
徐汇区
中凯城市之光 55000-65000元/m2
16种住宅房间的合理尺寸(非常全面)
16种住宅房间的合理尺寸（非常全面）明源地产研究院官方微信编辑整理每套住宅均是由各种不同功能的房间组成的，这些不同功能的房间大致有主卧室、次卧室、客房、书房、儿童房、保姆房、健身房、客厅、家庭厅、餐厅、门斗或门厅、厨房、公共卫生间、主卧卫生间、储藏间、楼梯间、南阳台、北阳台等共约16 种。
每种房间的开间进深均有个合理尺寸，每种房间尺寸合理是套型设计达到适用、舒适或高舒适要求的基本保证。
一、主卧室1.主卧室的最低开间中到中尺寸是3. 6m(净3. 3m) ，最低进深中到中尺寸是4.8m(净4. 5m)。
这是保证家具摆放和人的活动最低适用要求的尺寸(图1)。
2.主卧室的“舒适”开间中到中尺寸是3. 9m(净3. 6m) ，进深中到中尺寸是5.1m(净4. 8m)。
这时家具摆放和人的活动是比较方便舒适的(图2) 。
3.主卧室的“高舒适”开间中到中尺寸是4.2m(净3. 9m) ，进深中到中尺寸是7. 5m(净 7. 2m)。
这时家具摆放和人的活动会更加方便舒适；不仅如此，到了这一级，主卧室就应该配有主卫生间和进入式衣帽间( 图3)。
或不设进入式衣帽间，以把卫生间做大，使洗浴更加舒适(图4)。
二、次卧室次卧室为住户非主人使用的卧室，它的最低“适用”开间中到中尺寸是3. 3m(净3.0m) ，进深中到中尺寸是4. 5m(净4. 2m)，如图5。
这里讲的是最低“适用”要求，因为小于这个尺寸就会给家具布置和人的活动带来不便，也就是说小于这个尺寸的房间就不应设计为卧室，而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间。
若户建筑面积比较大或很大，次卧室也分别提高到上述主卧图1或图2的标准，这时次卧室也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求了。
三、客房客房为专供客人使用的卧室，一般拥有三间卧室以上的大户型方予设置。
它的尺寸标准最低应与次卧室相同(图5)。
当然，如果户型更大，它也可按最低“适用”主卧(图1) 甚至“舒适”主卧(图2) 设置，这时客房也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求了。
2022开年北外滩大战东外滩！仁恒海上源、招商外滩玺、瑞虹新城瑧庭、金隅外滩东岸直接PK！！
说实话，在这个维度中，这三盘都到了很高的水准。其中招商和仁恒的四开间朝南在尺度感和 采光度上会更强一些。 除了以上这些外，仁恒海上源还有两个一步到位的顶豪户型：
社区
金隅外滩东岸
金隅外滩东岸是上海内环内首批超低能耗项目。
项目效果图 低能耗你一定听过，那“超低能耗住宅”又是什么？ 简单说，超低能耗住宅就是建筑的能耗水平远低于常规建筑物，通过在建筑的设计中加入一系 列被动式、主动式、可再生能源等节能技术，让房子能耗更低、碳排更少、居住体验感更佳。 当下国家很多地方在限电，节能减排，所以金隅外滩东岸是一个走在趋势前沿的住宅。
店，擅长营造城市中的野趣空间，而在仁恒邀请他之前，鲜有听闻他为住宅服务。 除了生动的园林，当然还有仁恒标志性的中央泳池。 另外休闲吧、业主酒吧、多功能球场、健身房等业主私享空间也是仁恒社区中的一部分。 效果图
示范区实景图
瑞虹新城十期瑧庭
瑞虹新城·瑧庭以全新“有度生活”主张，强调快慢自如的人生速度、和谐诗意的生活密度、求索内 心的精神浓度、珍视群体的情感温度，讲究以一颗平衡之心，抵达真实的生活向往。 这是上海前所未见的生活方式，也是瑞虹新城的首次精研，更是瑞虹新城又一个重塑城心居住 模式的创新惊爆点。
想入手北外滩&东外滩及周边区域的小伙伴，这四盘要提前关注起来了。 但在同一时间只能认购一盘的规则下，这同期入市的四盘该怎么选呢？ 欢迎参与投票： 我们先来看看这四盘的基础数据：
为了更直观的表达这些基础数据带给项目的优劣，小胖君做了一个各维度的雷达图，仅供参 考：
地段
地段先说瑞虹新城十期瑧庭。 瑞虹9期一直是上海的大热盘之一，即使第五批次、第六批次内环供应爆发，依旧挡不住这个红 盘砍下88.18分、96.08分的成绩。 这一定程度上就说明了瑞虹新城这片区域对于高端客户的吸引力了。 尤其是太阳宫前不久开业了，至此瑞虹天地约55万方的庞大商业群从蓝图变成了现实。 这里高端商业、豪宅以及约17.63万方的和平公园一路连缀。 没有什么好说的，瑞虹新城十期瑧庭周边的居住环境以及配套能级，在整个内环都称得上名列 前茅。 同时，十期距离邮电新村站直线100米都不到。这个地段价值，在这四个项目中，优势明显。 招商外滩玺的优势在于，项目一街之隔就是北外滩核心区，项目距离北外滩的地标直线仅650 米。 并且，招商外滩玺距离人民广场更近，项目边上就是新建路隧道，可直达陆家嘴。
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270㎡4房3厅4卫 金地天御
客厅开间5.6米，主卧4.4米
303㎡4房2厅5卫 上海玉兰花苑
客厅开间5.55米，主卧4.7米
325㎡4房2厅4卫 上海星河湾
客厅开间5.6米，主卧4.7米
310-320㎡4+1房3厅5卫 金地天御
客厅开间6米，主卧5米
330㎡4房4厅4卫 玉兰花园
220㎡3+1房2厅4卫 星河湾
客厅开间4.8米，主卧开间4.1米
245㎡4+1房2厅4卫 北京星河湾
客厅开间5.15米，主卧开间4.4米
1500 900 475 2185 1640 3100 2550 3950 2575 5175 3900 15501740 3460 3350
240㎡4+1房3厅4卫 上海星河湾
客厅开间5.1米，主卧开间3.9米800源自2620 1250 3380
2650
4400
5150
6600
285㎡4+1房3厅4卫 上海星河湾
281㎡4+1房3厅4卫 上海星河湾
客厅开间5.2米，主卧开间4.8米
280㎡4房3厅4卫 佘山九里
客厅开间5.4米，主卧4.5米
270㎡4房2厅5卫 金地天境
公馆77 翠湖天地 远中风华园 白金湾府邸 豪景苑
西康路989
静安豪景苑 华府樟园 仁恒森兰雅苑 星河湾 佘山九里
绿城玉兰花园
仁恒河滨城
228㎡4房2厅3卫 仁恒河滨城
客厅开间5.15米，主卧开间4.5米
214㎡4房2厅4卫 仁恒森兰雅苑
客厅开间5.2米，主卧开间4.2米
舒适度
朝南开间数 套房数 保姆间
3+1房/4房/4+1房 214-245㎡ 3-4 1-3 有
4房 270-285㎡ 3-4 2-4 有
4/4+1房 310-320㎡ 3-3.5 3-4 有
4房/5房 360-370㎡ 3.5-5 3-4 有
客厅开间5.5米，主卧4.7米
363㎡5房2厅6卫 玉兰花苑
客厅开间6米，主卧5.6米
364㎡4房2厅4卫 玉兰花苑
客厅开间5.9米，主卧5.3米
360㎡4房2厅3卫 白金湾府邸
客厅开间7.5米，主卧6.2米
370㎡4房3厅5卫 金地天境
客厅开间6.1米，主卧4.8米
上海豪宅户型案例统计
户型尺度
客厅面宽 主卧面宽 次卧面宽 南向总面宽 3+1房/4房/4+1房 214-245㎡ 4.8-5.2M 3.6-4.5M 3.3-3.7M 14.7-18.8M 4房 270-285㎡ 5.2-5.6M 4.4-4.8M 3.2-3.7M 13.8-16.2M 4/4+1房 310-320㎡ 5.5-6M 4.7-5M 3.7-4.4M 17.1-18.6M 4房/5房 360-370㎡ 5.9-7.5M 5.3-6.2M 3.5-5.4M 17-27.2M
上海200㎡豪宅项目户型尺度参考
2013 / 04/ 15
户型示例选取原则 本次选取参考户型为目前上海高端/豪宅市场上舒适度较高、较为方正 的产品案例，部分因外立面、资源等条件导致的豪宅异形户型不为本 案参考范围
选取项目
百汇园 品尊国际 百汇园 徐汇苑 金地天境 金地天御
新南路一号