金地世联西安金地芙蓉湖畔营销策略总纲共86页
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房地产行业金地·格林格林项目策略规划推广方案
给西安·不一样的生活方式
营销策略
金地格林格林 物理属性 Physical property
Marketing Strategy
西安金地格林格林 将为城市带来一个真正的BLOCK街区
成为集居住、休闲、商业、娱乐等多位一体 的都市生活新目的地
营销策略
Marketing Strategy
金地格林格林 精神属性 Spiritual property
营销策略
Marketing Strategy
• 出地方：丰年祭仪式 • 互助·传承：主体展览 • 源流考：徽州历史文化展览 • 庙会之旅：手工艺市集 • 黟县百工：调研项目展示 • 银幕乡愁: 早期农村电影放映 • 现实之谜: 当代农村纪录片放映 • 乡土中国: 学术研讨会 • 诗歌课: 文学活动 • 返乡青年: 新民谣音乐会 • 好戏连台: 徽州戏曲汇演
响与覆盖） 2. 底层需求实现（满足一般用户的饮
食，购物，娱乐等基础功能）
对于金地格林格林
站在哪里
将是与其他同类项目形成差异的基础
站得越高，看得越远 对于格林格林
如何站位，至关重要
营销策略
Marketing Strategy
营销策略
Market我们不是为了重造一个万达，重造一个凯德 而是站在更高的高度
无论从体量，业态，配套上 更要成为一次『超越经典的作品』
营销策略
Marketing Strategy
如何超越 从三个分享开始
营销策略
Marketing Strategy
分享1： 安徽·黟县·碧山村
营销策略
Marketing Strategy
•安徽省黟县碧山村是众多著名的徽州 古村落之一
营销策略
营销策略
金地格林格林 物理属性 Physical property
Marketing Strategy
西安金地格林格林 将为城市带来一个真正的BLOCK街区
成为集居住、休闲、商业、娱乐等多位一体 的都市生活新目的地
营销策略
Marketing Strategy
金地格林格林 精神属性 Spiritual property
营销策略
Marketing Strategy
• 出地方：丰年祭仪式 • 互助·传承：主体展览 • 源流考：徽州历史文化展览 • 庙会之旅：手工艺市集 • 黟县百工：调研项目展示 • 银幕乡愁: 早期农村电影放映 • 现实之谜: 当代农村纪录片放映 • 乡土中国: 学术研讨会 • 诗歌课: 文学活动 • 返乡青年: 新民谣音乐会 • 好戏连台: 徽州戏曲汇演
响与覆盖） 2. 底层需求实现（满足一般用户的饮
食，购物，娱乐等基础功能）
对于金地格林格林
站在哪里
将是与其他同类项目形成差异的基础
站得越高，看得越远 对于格林格林
如何站位，至关重要
营销策略
Marketing Strategy
营销策略
Market我们不是为了重造一个万达，重造一个凯德 而是站在更高的高度
无论从体量，业态，配套上 更要成为一次『超越经典的作品』
营销策略
Marketing Strategy
如何超越 从三个分享开始
营销策略
Marketing Strategy
分享1： 安徽·黟县·碧山村
营销策略
Marketing Strategy
•安徽省黟县碧山村是众多著名的徽州 古村落之一
营销策略
金地世联西安金地芙蓉湖畔营销策略总纲共88页文档
金地世联西安金地芙蓉湖畔营销策略 总纲
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
金地·南湖的项目营销的策略总纲2009107P精品文档
策风行 房地产资料免费提供商！
区位分析
项目位于西安市曲江区，属于文化景观资源驱 动下的城市高端居住区，与市中心联系便捷
项目位于西安市曲江区核心区 域，距离主城区钟楼车行距离 约8.5公里左右，车型时间约25 分钟； 曲江新区依托于城市文教中心 雁塔区，片区内部具备丰富的 人文景观资源，以唐文化为主 题的旅游开发带动下使其近年 来成为城市的热点，为西安市 居住价值的最高点，西安绝对 意义上的富人居住区；
小高层 联排、叠加、高层
29 约58
2 约58
曲江国际公寓
高层
6.2
6.2
曲池坊
洋房、小高层
11.5
1
曲江英泰项目
小高层、高层为主
约45
约45
策大华风公行园世w家ww.cefengxin分g类总.c计om 房地产资料免费提供商！
合计
09年推售量（洋 房、小高层） 12 10 —— 2 6 6 —— 10 —— 3 16 15 6 6 8 2 2 8 3 1 12 128
全国房地产市场
全国市场调整特征 从反应时间上看：由南向北递进式发展 从影响程度上看：由上往下波及式传导
长春
30000
2007年1月-2008年2月一线城市商品房销售量走势
单位：套
北京
上海
深圳
北京 沈阳
25000 20000
太原 环渤海天津 西安 郑州
南京 长三角上海
成都 贵阳 长沙
15000 10000
经济数据
120万平米高端居住区项目，规模大盘
用地性质.
地块编号
N-01
N-02
N-03
S-01
住宅用地
S-02
2019年西安地产的项目金地西沣路的项目A地块营销的策略总纲
北—绕城高速
规 雁环路
划
公
东—河道（规划公园）
园
地块经济指标
总用地面积（万㎡） 可出让建设用地面积（万㎡）
83.168 57.58
西部大道
容积率 建筑面积（万㎡）
3.57 307.3
西—汽车检测基地
南—西部大道
南—西部大道
金地商品房面积（万㎡）
205.86
回迁房（万㎡）
101.44
本体分析 首期启动的A地块为中高容积的小体量地块，以刚需产
核心居住区
精品家居展示区
核心居住区 高端汽车服务一条街
子
生午 态大 湿道
地 观 光 带
➢“三线”：西沣路沿线：打造楼宇经济、总部
核心居住区
经济商业集群；西部大道沿线：打造高端汽车服
务业一条街；雁环路沿线：打造精品家居展示区。 信息与数据来源：《雁塔区初步控制性详细规划》
本体分析 项目自身拥有强势配套资源，属中等容积的超级城改大盘
？
核心问题
期望目标
₪速度目标：需要5个月内实现去化490 套；月均去化98套： ₪市场目标：短期内实现金地集团对西安 中高端市场的占领； ₪品牌目标：实现金地集团的品牌美誉度 的升华；
核心问题： 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立 大盘影响力？
核心问题分解
₪核心问题： 城市近郊板块城改大盘通过何种营销模式实现快速回现并树立大盘影响 力？
品为主，承担大盘启动回现任务
A地块经济指标
总用地面积（万㎡）
9.79
容积率
3.68
建筑面积（万㎡）
33.6
（安置）
2
面积
面积比 总面积
金地西安曲江项目市场定位策略建议课件
07
CATALOGUE
项目风险评估与应对措施
项目风险识别与评估
政策风险
市场风险
近年来，政府对房地产市场的调控政策不 断，金地西安曲江项目可能面临政策风险。
市场竞争激烈，金地西安曲江项目需要面 对同行业的竞争压力。
资金风险
建设风险
房地产项目的资金需求量大，金地西安曲 江项目可能面临资金链断裂的风险。
1 2 3
价格定位 根据产品定位和目标客户群体，金地西安曲江项 目的价格定位为中高端市场，略高于周边同类项 目。
定价策略 建议采用分级定价策略，根据不同户型、楼层和 朝向等因素制定差异化的价格，同时考虑客户的 心理预期和购买能力。
价格调整 根据市场变化和销售情况，适时调整价格策略， 以达到最佳的销售效果。
金地西安曲江 项 目市场定位策略 建议
contents
目录
• 项目背景介绍 • 目标市场定位分析 • 市场竞争态势研究 • 目标客户需求与偏好研究 • 项目SWOT分析 • 市场定位策略建议 • 项目风险评估与应对措施 • 结论与展望
01
CATALOGUE
项目背景介绍
项目概述
01
项目名称
金地西安曲江项目
客户购房需求与偏好分析
首次置业需求
分析首次购房者需求，关 注刚需、刚改型客户，研 究户型设计、价格敏感度 等因素。
改善型需求
针对有房族，研究其换房、 改善型需求，关注产品品 质、配套设施、物业服务 等因素。
投资型需求
分析投资者购房动机，研 究投资回报率、地段升值 潜力等因素。
客户来源区域及购买力分析
随着西安城市化进程的加速和居民生活水平的提高，对高品质住宅 的需求将持续增长。
西安市某楼盘营销策划案(ppt 79页)
谨呈：振业地产
无限风光在浐灞
2008.11.8
—— 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕
振业西安项目
引言
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下：
宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化；
中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
橘郡
新地.东方 明珠
—— ——
振业西安项目
市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、
900亩区域开发战略
高层住宅，价格一般在3500元/ ㎡以上。
西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ ㎡以上
楼盘名 称
三江养 生美墅
物业型态 别墅公寓
均价
2680元/㎡ 3880元/㎡ 4880元/㎡
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
183030 阳光100国际新城 （二期）
1000000 比华利山
1200000
1307987 585000 396000 700000 860000
220000 165000
136500
86700 44700 39838
卓越·蔚蓝海岸
500000 早安·星城
1房（44） 2房（85-68） 奥园 3房（101-126）
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安·星城
130-280㎡
无限风光在浐灞
2008.11.8
—— 开启西安“新国际化”休闲新城的帷幕
振业西安项目
引言
此前，我们已经从宏观、中观、微观三个层面对市场进行分析 与沟通，达成共识如下：
宏观市场： 西安房地产市场竞争将日趋白热化，未来房地产市场供应将大 量增加，建议项目尽早入市、提前消化；
中观市场（竞争层面）对项目的指导意义： 在产品规划方面，园林景观、有创新力人性化的产品、完善的 社区商业配套，树立项目品牌； 在开发节奏上，保持园林与主体施工的同步进行，在项目入市 时就能产生巨大的震撼力；
橘郡
新地.东方 明珠
—— ——
振业西安项目
市场特点3：西安高档楼盘市场物业类型包括洋房、别墅、小高层、
900亩区域开发战略
高层住宅，价格一般在3500元/ ㎡以上。
西安高档楼盘价格主力价格在3500元/ ㎡以上
楼盘名 称
三江养 生美墅
物业型态 别墅公寓
均价
2680元/㎡ 3880元/㎡ 4880元/㎡
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
楼盘名称
总建筑 面积(㎡)
183030 阳光100国际新城 （二期）
1000000 比华利山
1200000
1307987 585000 396000 700000 860000
220000 165000
136500
86700 44700 39838
卓越·蔚蓝海岸
500000 早安·星城
1房（44） 2房（85-68） 奥园 3房（101-126）
2房86、87㎡ 3房127-145㎡ 4房149、154㎡ 复式182-240㎡
早安·星城
130-280㎡
20120207金地雁翔路项目2013年营销总纲
第一批次推售 第二批次推售
134.08 34 4558.72
6腿
合计 134.08 34 4558.72 3房 6腿 96.02 32 3072.64 136 15479.52
3房 1腿
96.02 32 3072.64
4腿 46.19 32 1478.08
合计 128 9101.44
6月份以消化剩余房源为主，6月底蓄客，7月份加推，第二批推 11#1\4\5\6腿，10#东单元，共计房源264套，房源建面2.4万㎡，6-7月份 保底目标3万去，冲刺目标3.5万㎡，去化率约为。 推售把握重点：以毛坯产品相对较高的价格入市，推售相对较好的明星产 品，提升项目价格，促进一期去化；
通过强势、系统、主动、系统的营销手段，塑造金地集团又一高端产品力作，给市场及 客户树立高价值高价值形象及认知，再以刚需中端产品及价格快速跑量，形成热销氛围
总体策略 多频次推盘+阶段补仓
短平快，多频次开盘，根据客户蓄水情况控制开盘数量，达 到开盘必热销效果，同时每一期开盘价格相对高于之前开盘，促 进前面产品去化，从而保证平均去化；
价格制定
直接竞争项目类比
市场比较法选取标准以区域类似、产品类似为原则，选取项目为紫薇曲江意境、中冶一曲江 山、华著中城、中国铁建国际城；
项目名称
紫薇曲江意境 中冶一曲江山 中国铁建国际 城 华著中城
开发商
紫薇地 产 中国冶 建 中国铁 建 汉华置 业 金地
占地面积
140亩 120亩 500亩 248亩 99亩
8000 25%
11.05
9 6.88 9.6 5.95 9.2 13.5 9.75 4.4 6.3 85.63
80
90 94 80 90 85 88 75 85 85
金地国际城4号公寓及剩余住宅整体营销策略简介
本报告是严格保密的。
8
4号公寓提案内容要点
推广整体思路和策略 项目卖点提炼 详细广告排期 推广主题及信息点 广告表现初稿 营销活动建议
本报告是严格保密的。
9
住宅营销思路介绍
本报告是严格保密的。
10
4号公寓
3号公寓
1号公寓
2号公寓
5号
8号
2号
本报告是严格保密的。
11
销售节奏回顾
1—4号住宅：2005年5月份认筹，2005年9月份开盘 1号公寓：2005年12月初认筹，2005年12月底开盘 2、3号公寓：2006年2月认筹，2006年5月开盘 商业：2006年7月认筹，2006年9月开盘 5、6、9号住宅：2006年6月份直接推出，自然消化 11号住宅：2006年10月份加推 13号住宅：2006年12月份加推
4
推广媒介组合
户外广告牌：3块 车体广告 电视标板广告 报纸广告（合肥晚报、新安晚报、安徽商报） 电台广告
本报告是严格保密的。
5
4号公寓简介
共计30层，1、2层是商业， 3—30层式住宅，层高3.2米。 每层共计19户，共计532套 公寓。 面积： 单身公寓：约40平米 一房一厅：约45平米 二房一厅：65—80平米 公寓配备4台高速电梯 公寓配套有商务中心、会议 室、健身房等设置
本报告是严格保密的。
15
谢谢
本报告是严格保密的。
16
本报告是严格保密的。
7
4号公寓卖点介绍
投资门槛低，升值前景看好 1、约40平米单身公寓、约60平米一房、约75平米二房，20%首期款， 一房首付约3万，二房首付4万起。 2、滨湖新城全面建设，马鞍山路联动新老城区。 合肥唯一蝉联中国名盘的公寓 其他 1、水电费等均按照住宅标准计费 2、可打通，空间随意组合 3、合肥工大附中、附小定点社区
金地广场商业定位于营销思路
3F区块业态分布建议：
美容SPA 咖啡馆
3F规划为美容SPA养生馆与咖啡馆相结合，考虑到目前商务谈判高端人群体验 需求。在3F营造一个相对高端的优雅环境与情调。商场的客群主体以女性客源权 重较高。通过商务的优雅与美容的SPA养生概念相结合。既可避免3F作为中间层 的"尴尬"，又开发出整体的与众不同，通过3F承上启下的作用，有机结合上下层 商业促动整体的发展。
14
投资客群定位
• 周边居住人群 • 阜城新型投资客，勇于接受新鲜事物 • 看中项目地段与未来发展价值的投资客群 • 对传统行业“绝望”的商户老板 • 阜城大企高端白领阶层 • 周边娱乐产业持有者寻求多种产业组合者
综上所述，我公司对金地广场商业做出如下业态定位划分：
电影城+美食 电玩城+美食+儿童服饰、玩具(或动漫体验馆) 美容会所+咖啡馆
从阜城整体商业上看，目前已成熟商圈多位于市 中心片区，在建商业综合体主体围绕城南新区与 市中心，本案周边商业综合体处于围空状态。本 案凹显以下几个问题： 主体道路拥堵 无其他多层次差异商业支撑 大型商业井喷，市场消化难度加大
面对阜城在建十多个大 中型商业综合体，一味 的以同类相似布局与其 他同类竞品争夺市场并 不是一个明智的选择。 从阜城整体商业综合体 分析，本案想在整个市 场中脱颖而出，必须营 造差异化商业概念，打 造一个自身特色的商业 广场。
现状
综合消费|临街底商|大众品牌 体验消费| 时尚群体| 休闲娱乐
趋势
传统社区化商业
区域消费人群为主
区域商业提升
休闲娱乐体验式商业
年轻群体消费需求
传统商业模式的衰落，电商的兴起、周边娱乐产业的繁华，无不指向我们的发展趋势——缔造一个休闲娱乐为主的体 验式商业广场，更符合和接受年轻一族的消费观念与习惯，与时俱进。
西安某某房地产小区营销策划大纲
目录一、项目概况二、市场调研三、竞争环境分析四、项目分析1、自身分析2、项目SWOT分析五、项目定位分析1、目标客户定位2、项目市场定位3、价格定位六、差异化营销核心价值体系建立七、推广策划八、销售计划一、项目概况万华园·琳苑鸟瞰图位置开发商：西安万胜房地产开发有限公司占地面积：29.9亩建筑面积：6万余平方米总户数：646户容积率：3规划设计：四栋一八层高层，分别为二梯四户和二梯十户建筑设计：剪力墙结构层高：2.8米绿化绿：40％公摊：一八％推出户型：十二种户型一房一厅﹝50㎡﹞二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞三房二厅二卫﹝129㎡﹞主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％；二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％；三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。
二、市场调研市场如战场，瞬息万变。
关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析：（一）“点”1、亮点：紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。
2、焦点：中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。
3、疑点：原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人可以接受？4、原点：以原创为起点，繁衍新生命。
2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。
5、标点：以标新立异为起点，树立市场差异化。