违章建筑不适用所有权的原始取得
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释-
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
留置权、用益物权、质权、所有权、抵押权、共有相关知识
留置权一、是法定物权不是约定物权1、只有在法律有规定的情况下才产生留置权。
其中有:保管仓储、运输(担保法)、行记合同、提存机关、加工承缆。
2、当事人在合同中约定的留置权是否有效?不能约定留置。
3、当事人能不是约定排除留权?可以。
二、一定是动产物权,不能是不动产物权建设工程交付后如果得不到工程款可依法拍卖,但不是留置权。
一种认为是优先权,一种是法定抵押权。
(两种观点)限制流通是可以设定留置权,禁止流通物上不可以。
(国家司法考试网)三、留置权的取得1、债权已届清偿期。
2、必须依据同一合同、合法占有对方财产。
丧失占有一般丧失留置权,但有例外:被偷。
不享有使用权、也不享有出租权,也没出质权、抵押权、转让权。
有保管义务,费用有约定按约定,没有约定没有惯例,由债务人承担。
留置权人享有孳息收取权,也可以做为留置的标的。
风险:由所有权人承担。
有约定依照约定。
四、留置权的行使要有两个月的宽限期,等待期,如果有些留置物不能等待,就不受两个月的限制;要及时行使。
质权一、动产质权成立一定要交付占有。
多数是简单交付。
也可以单据交付。
(拟质交付)没有交付没有完成交付就不成立。
1、禁止流通物不能质押。
2、限制流通物可以质押。
黄金文物。
实现的时候向国家有关部门来实现。
3、动产多数没有权利证明吗?多数没有。
占有就是证明。
4、赃物和遗失物上不能取得质权。
5、质权是否有善意取得?主流观点是可以的。
6、共有物上设置质权,没有经过其他人同意?也是可以的。
质权人控制:1、质权人有收取孳息的权利。
但不享有所有权。
孳息首先用于清偿收取孳息费用,然后作为质权。
对于孳息只是享有优先受偿权。
2、质权人能不能转质?责任转质是无效的,承诺转质是允许的。
承认了质权的善意取得。
责任转质是没有经过出质人的同意,擅自将质物转给别人,不产生新的质权。
承诺转质是经过出质人的同意,质权人将质物转质,是有效的。
因为转质权人保管不善,由谁承担?根据担保法,由质权人向出质人承担责任。
房屋的法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋，作为人类居住和生活的重要场所，自古以来就受到人们的重视。
在我国，房屋不仅是个人和家庭生活的基本需求，也是国家经济发展的支柱产业。
为了保障房屋交易的公平、公正、公开，维护房屋所有人的合法权益，我国制定了一系列关于房屋的法律规定。
本文将从房屋买卖、租赁、登记、物业管理等方面，对房屋的法律规定进行详细阐述。
二、房屋买卖的法律规定1. 房屋买卖合同的订立根据《中华人民共和国合同法》的规定，房屋买卖合同应当采用书面形式。
合同中应包括以下内容：（1）买卖双方的基本信息；（2）房屋的坐落、面积、用途、结构、设施等情况；（3）房屋的价格、付款方式、付款期限；（4）房屋交付的时间、方式；（5）违约责任；（6）争议解决方式。
2. 房屋买卖合同的生效房屋买卖合同自双方签字或者盖章之日起生效。
但在以下情况下，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
3. 房屋买卖合同的解除房屋买卖合同在以下情况下可以解除：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（2）在合同履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（5）法律规定的其他情形。
4. 房屋买卖合同的权利义务（1）出卖人的权利义务：出卖人应当按照合同约定，将房屋交付给买受人，并转移房屋所有权。
出卖人应当保证房屋的质量，不得隐瞒房屋的瑕疵。
（2）买受人的权利义务：买受人应当按照合同约定支付购房款，并接受房屋。
买受人有权要求出卖人提供房屋权属证明、房屋质量证明等。
三、房屋租赁的法律规定1. 房屋租赁合同的订立房屋租赁合同应当采用书面形式。
合同中应包括以下内容：（1）租赁双方的基本信息；（2）房屋的坐落、面积、用途、结构、设施等情况；（3）租赁期限；（4）租金及支付方式；（5）房屋交付的时间、方式；（6）租赁双方的权利义务；（7）违约责任；（8）争议解决方式。
民法之发现埋藏物
4. 发现埋藏物埋藏物，是指包藏于他物之中，不容易从外部发现的物。
埋藏物以动产为限，不动产从其体积、固定性等方面讲，一般不会发生埋藏的问题。
埋藏物一般都是埋藏于土地（称为包藏物）之中，但也不全是如此，例如埋藏于房屋墙壁中的物，也是埋藏物。
埋藏物是有主物，它只是所有人不明，而非无主物，就是说埋藏于土地或其他物之中，年长日久，由于人为的或自然的原因，已经不易确定或不知其归谁所有。
埋藏物与遗失物间的区别在于物被发现的时候，是否处于被埋藏于他物的状态。
如果是，则为埋藏物，否则就是遗失物。
遗失物如果长久埋藏于地下则为埋藏物；而埋藏物露出地面为他人拾得，则为遗失物。
《民法通则》在第79条和《物权法》第114条的规定中除了规定埋藏物所有权的归属外，还涉及隐藏物，并视其与埋藏物有同一法律地位。
所谓隐藏物，是指放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。
如天花板上搁置的物、屏风中夹带的物，都是隐藏物。
所有人不明的埋藏物与隐藏物的归属，根据该条的规定，归国家所有。
但这并不是说埋藏物或隐藏物一经发现，都毫无例外地归国家所有。
在埋藏物或隐藏物被发现后，如果埋藏或隐藏该物之人或其继承人能够证明其合法的所有权或继承权时，应当将发现的埋藏物或隐藏物交还给埋藏或隐藏该物的人或者其继承人，以保护合法财产权利。
只有确实查证发现埋藏物或隐藏物的所有人不明时，才归国家所有。
所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有后，接收单位应当对上缴单位或者个人，给予表扬或物质奖励。
应当指出的是，在埋藏物、隐藏物中，有些是具有历史、艺术和科学价值的文物，这些文物并不是所有人不明的物，而是国家所有的财产。
【例题】1995年韩玉笙因盖房挖地基，发现一个瓦罐，内有500块银元及一块棉布，上面写着“为防日寇搜查，特埋此。
王天民，1938年7月5日”。
王天民为王大水的爷爷，1938年7月8日被日寇杀害。
王大水一家解放后定成分为中农。
该500块银元：A应归韩玉笙所有，因为是他发现的 B应归王大水所有C应由韩玉笙与王大水平分 D属无主财产，应上缴国家答案【B】。
历史遗留建筑的确权问题探析
历史遗留建筑的确权问题探析作者：李珏来源：《青年与社会》2020年第27期摘要：深圳的历史遗留建筑占据近一半的建筑面积，但难以获得法律的承认和保护，土地和房屋的交易以及更新改造变得极其困难，这使得深圳集聚经济活动的能力大打折扣。
文章拟探寻为历史遗留建筑确权的可行性，为确权寻求到足够的理论支撑，以期为政府制定政策提供参考。
关键词：历史遗留建筑;产权;确权诺贝尔经济学奖得主科斯1959年在《生产的制度结构》中提到：“清晰的产权界定是市场交易的前提”，要想实现土地市场的灵活性，土地权属的清晰界定是基础。
但是，目前深圳经济发展的瓶颈却恰恰是土地权属不清。
深圳的历史遗留建筑占据近一半的建筑面积，但难以获得法律的承认和保护，土地和房屋的交易以及更新改造变得极其困难，这使得深圳集聚经济活动的能力大打折扣。
在深圳统征统转过程中，遗留下很多未解决的问题，特别是应转（征）未转（征）的土地到底属于什么产权关系。
对于原村民来说，因为在统转时未予足额补偿，这部分土地属于应补未补，应仍属原村民集体所有;但在深圳市政府看来，土地已全盘国有，应转（征）未转（征）的土地应该属于国有土地，政府需要用地时，并不需要对土地进行补偿，而仅需补偿加盖其上的房屋。
产权关系的模糊，导致政府在处理这些历史遗留建筑时有所顾忌，更缺乏法律依据。
目前，承认历史遗留建筑还是拆除历史遗留建筑都没有良好的理论支撑，如果不承认其产权，天量的历史遗留建筑由于法律依据不足及违法行为的普遍性，不可能对其全部进行强制拆除;但如果承认历史遗留建筑，则有鼓励违法行为的嫌疑，会引起新的抢建。
这种两难境地的困扰使得政策出台困难，即使出台了政策也难以执行。
文章将通过探寻确权的可行性，以期对解决历史遗留建筑问题寻求法律依据、打开思路。
对于历史遗留建筑，既然不能强力拆除，那就应该考虑确权的可行性，将这些法外世界转化为法内世界进行规范，减少风险隐患。
但是，深圳对历史遗留建筑的处理，势必会在全国引起极大的示范效应。
西南政法大学2005-2006学年第二学期《民法学-分论》(A卷)期末考试【含答案】
装………. ………. ……….…………….….订………. ………. ……….…………….…. ………. ………. ……….…………….….线………. ………. ……….…………….….此处不能书写此处不能书写此处不能书写 此处不能书写《民法学*分论》（A 卷）期末考试班级名称：学号：姓名：题号 一 二 三 四 五 总分 分数得 分一、单项选择（每小题2分，共20分）1. 甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书1 个月，乙表示应允。
乙取得该套书所有权的交付方法为（ ） 。
A 、简易交付B 、占有改定C 、指示交付D 、现实交付2.甲方将收藏的一件明代瓷器出售给乙，乙当场付清价金，约定甲10 天后交货。
丙听说后，表示愿以双倍的价钱购买。
甲当即决定卖给丙，约定第5 天交货，并收定金若干。
乙听得此事，诱甲7 岁子将瓷器从家中取出给她。
在瓷器为乙占有的期间，该瓷器所有权应归（ ） 。
A 、甲B 、乙C 、丙D 、乙丙共有3. 下列现象中，不属于先占的是（ ）。
A 、无人继承又无人受遗赠的遗产B 、从垃圾桶中捡得旧电视4.留置物所有人的财产被留置后，以该留置物为标的而向他人设定抵押权，关于受偿顺序的表述，正确的是（ ） 。
A 、留置权与抵押权同时受偿 B 、留置权先于抵押权受偿C 、抵押权优先于留置权受偿D 、何者优先受偿，取决于抵押权是否办理了登记5.甲有祖传珍贵玉器一件，乙、丙均欲购买之。
甲先与乙达成协议，以15 万元价格出售，双方约定，次日交货付款。
丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以16 万元价格购买。
甲欣然应允，并即交货付款。
对此，下列表述中，正确的是（ ） A 、甲与丙之买卖合同无效 B 、甲与乙之买卖合同无效 C 、乙得请求丙交付该玉器D 、乙得请求甲承担违约责任6.养牛专业户王某的一头奶牛得了重病，王某恐怕此牛得的是传染病，传染了别的牛会造成更大的损失，于是将此牛拉到野外抛弃。
2021年无房产证的房屋买卖合同案例
The direction of the tree is determined by the wind.同学互助一起进步（页眉可删）无房产证的房屋买卖合同案例无房产证的房屋买卖合同案例[案情介绍]1998年10月，原告甲经审批取得国有土地使用权证，1999年10月建造商住楼三层三间，但未领取过房屋所有权证。
同月，原告甲与被告乙签订房屋买卖协议，约定价款30万元。
协议签订后，被告乙付清房款，原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用，并把土地使用权证一同交付。
被告乙未办理土地使用权过户手续，也未申请领取房屋产权证。
2000年8月，因房屋大幅度涨价，该房估价已达50万元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒绝，甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。
[案情分析]本案两级审法院的判决，在认定合同无效上完全一致，所不同的是对无效合同处理结果上有异，这种处理方式在审判实务中较为常见。
表面看来，两级法院认定合同无效与法有据，且二审法院判决赔偿损失，也依法保护了买受人利益，但实际上，即使把增值部分作为损失进行赔偿，对买受人利益的保护力度也是不足的，且理由也不充分。
首先，在合同效力层面上看，无效处理不仅违反了诚实信用原则，也是对禁止性规范对合同效力作用的随意扩大化。
其次，在结果处理上，把增值部分作为无效合同损失，混淆了有效合同损失与无效合同损失的概念，曲解了合同法第五十八条规定的法律含义，该条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，是指因订立无效(可撤销)合同所受到的损失，属于是一种缔约过失责任。
这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。
无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。
所以，在合同效力被否认后，由双方根据过错程度分担或由出卖方全额赔偿的观点是站不住脚的。
违建被侵占：以“权利人”身份起诉一败涂地，原来是因为起诉案由
违建被侵占：以“权利人”身份起诉一败涂地，原来是因为起诉案由深圳农民房、厂房、私宅多为历史遗留违法建筑诉求相同：身份不同，案由不同，法律依据不同，结果大不同。
——切勿走错路！▌原创：张茂荣信荣团队首席律师、房地产争议解决专家▌主攻：房地产、小产权房纠纷，涉房家事，城市更新等历史违建、新增违建、城中村、农民房、厂房、自建房、绿本房、法拍房、回迁房、安居房、集资房、保障房、福利房、微利房、军产房.....买卖纠纷、租赁纠纷、拆迁纠纷、析产纠纷（离婚、分家）、继承纠纷、侵权纠纷、执行纠纷......——深圳“小产权房”名目繁多、纠纷复杂、政策散乱、裁判不一，尚无律师专门研究，鉴于此，信荣律师团队深圳总部结合过往多年执业经验，2020年特设“深圳小产权房专项法律服务”，欢迎垂询。
基本案情：涉案房屋为违法建筑，土地权人为夏某，并由其报建，2000年12月因故被翟某侵占。
夏某向法院起诉，要求翟某返还房屋，并支付占有使用费。
案经一审、二审、再审、申请检察院监督、另案一审裁定、二审裁定、一审判决、二审判决、再审裁定，屡战屡败，屡败屡战，最终胜诉。
从2000年被侵占，到2019年6月再审结案，历时十九年，只因当初起诉身份和选择的法律依据错误！以“权利人”身份起诉：一审、二审、再审、申请抗诉，一败涂地！2012年06月，夏某以涉案房屋产权人身份向法院起诉，请求判令翟某返还诉争房屋，支付房屋占有使用费。
2012年11月，一审法院裁定：驳回原告夏某的起诉。
理由为：涉案房屋未提交合法建设手续，权属问题无法明确，原、被告均认为自己系产权人，故本案应为物权确认纠纷（该案由是败诉的核心原因，夏某应提出异议）。
夏某主张的排除妨害纠纷，应以明确的权属性质为前提。
而本案争议房产没有办理所有权手续之前系违章建筑。
就违章建筑的物权确认纠纷，不属人民法院民事案件受案范围。
2013年3月，二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。
理由为：一审法院以争议房屋没有办理所有权手续前系违章建筑，不属人民法院受理民事案件的范围，作出裁定驳回起诉并无不当。
违章建筑处罚后的权属
违章建筑处罚后的权属一违章建筑处罚1、违法占用集体土地或农用地进行建设，处理:由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
依据为:《中华人民共和国土地管理法》第三十六、四十三、六十三、七十六条2、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门或乡镇人民政府责令停止建设;限期拆除或者予以没收;罚款。
依据:《中华人民共和国城乡规划法》第四十、四十一、四十四条、六十三、六十四条。
3、对历史和社会原因形成的违建处理:因为历史原因和社会原因，居民房屋存在大量未办理土地使用手续或规划手续情况，这种情况下不宜按照违章建筑处理，特别是在房屋征收和土地征收中这类矛盾尤为凸出，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神和原则，应当组织规划、土地、执法等部门对于未办理关手续的建筑物进行认定，认定为合法的要给予补偿，认定违法的不予补偿;但是也不能排除一些地方为实现拆迁速度，将一些历史原因形成的违章建筑强制拆除。
二违章建筑处罚后的权属违章建筑人对违章建筑物享有所有权，即使其违反了法律法规的规定，未取得土地使用权或者未经过政府部门的许可，但其所有权的取得并不因为是违章建筑而得全部否认。
虽然违章建筑人对违章建筑不能享有所有权，但应该享有使用权。
因为一般违章建筑人建造房屋后自己都有使用，而且一般别人不得侵犯其对违章建筑的占有与使用。
司法实践中主要有以下几种观点：⑴不动产说。
即认为违章建筑为不动产，建筑人享有产权。
⑴动产所有权说。
即认为作为违章建筑整体，因其违法性，所有权及其他派生的权利不得承认，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，因受法律的保护。
违章建筑引起财产纠纷的处理依据
违章建筑引起财产纠纷的处理依据----29c207dd-7165-11ec-8514-7cb59b590d7d一、违章建筑概念、范围、确认部门、形成原因违法建筑是指未按照法定程序报批或者已报批，但未按照规定在指定地点修建的房屋、摊位和其他建筑。
主要设置在道路两侧和郊区交界处的农村宅基地上，用于经营、租赁和居住。
根据规定，确认违法建筑的权利属于土地管理部门。
随着城市建设的不断发展,外来人口大量涌入,住宿矛盾尤为突出。
一些人经不住租金诱惑,村户户争相仿效,各搭一处行交易,,而又,便在道路两旁搭建临时摊位,这也是违章建筑成因之一。
其次，为了解决“两个工人”的就业问题，鼓励他们自食其力，综合管理部要求相关部门“在接缝处插入房屋”，使杂货店、烟熏柜、肥柜等各类违法建筑出现，在许多居委会旁边，在利龙口和巷子底部，有熟食店等。
由于缺乏管理及租赁双方人文背景差异,极易引发矛盾,产生纠纷后房屋所有人不能出具有效产权凭证,许多法院以违章建筑为由不予受理,造成矛盾激化,影响了社会稳定。
所有权（租金），其内容为租赁使用事实；合同终止和转让的法律关系与租赁的法律关系基本相同；损害赔偿纠纷的主体是违法建筑的所有人和侵权人。
侵权的客体是财产所有权，内容是损害事实；家庭分割的主体（主要是离婚案件）是共有人，侵犯的对象是财产所有权，其内容是非法建筑物。
,,。
违章建筑无产.同时，最高人民法院1984年就关于贯彻执行《民事诉讼法(试行)》若干从相关起诉和对问题意见的接受情况来看，原告已被告知向相关部门申请解决违法建筑纠纷。
笔者认为这种不予处理的理由是错误的。
首先,最高法院的意见仅指违章建筑本身引起的纠纷,并未包含其他涉及财产内容的纠纷,这是因为法院是审判机关,本身无权认定建筑物违章与否,同时违章建筑这一概念本身又具有很强的政策性,只有当它的管理部门明确处理意见后,人民法院才能根据事实依法予以裁判。
其次,我们姑且不论违章建筑所有人不能用合法途径解决这类纠纷的社会效果及实际导向作用如何,就是从法理角度讲不受理违章建筑引起的财产纠纷案件也是缺乏依据的。
大学教育-物权法-物权终极版-563
一、物的分类。
1、动产与不动产。
2、物的成分。
即重要成分和非重要成分。
重要成分，指各部分互相结合，非经毁损或变更其性质，不能分离时，则各该部分，均属重要成分。
非重要成分，凡不属于重要成分者均是，如房屋的百叶窗，脚踏车的警铃、汽车的轮胎等。
区分的意义在于：重要成分不得单独为权利的客体。
3、主物与从物。
4、原物与孳息。
二、主物与从物。
非主物的成分，常助主物的效用，而同属于一人者，为从物。
为从物所辅助的物，为主物。
从物的构成要件：1、从物必须为独立的物。
以物与物区分的标准：二者分离，各自不会受到破坏或使其本质发生变更者，为从物；反之，则为物的成分。
2、从物有常助主物的效用。
3、主物与从物需同属于一人所有。
4、从物与主物需要有一定的场所结合关系。
民通87.有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。
但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。
物权115.主物转让的，从物随主物转让。
但当事人另有约定的除外。
担释63.抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。
三、孳息的判定。
孳息：指由原物所生的物或收益。
孳息分为天然孳息和法定孳息。
1、天然孳息：指物的出产物，以及依物的方法所取得的收获物。
出产物包括有机物的出产物（如果实、鸡蛋等）和无机物的出产物（如矿石、砂石等）；埋藏物不属于天然孳息。
天然孳息与原物未分离时，系原物的构成部分，而非独立的物。
2、法定孳息：指基于法律关系所取得的收益，如利息、租金或通过其他法律关系所取得的利益。
区分原物与孳息的意义在于确定原物所生的利益的归属，即孳息归属于原物的所有人。
物权116.天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。
当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
★天然或法定孳息的“收取权”。
1、有约定的按约定。
2、无约定。
①原则上：孳息归属与何人，“收取权”亦属于何人。
论抵押物——对《物权法》第180条、第184条的理解
论抵押物——对《物权法》第180条、第184条的理解王效贤【学科分类】物权【出处】本网首发【写作年份】2008年【正文】一、抵押物的条件抵押物，是指抵押人提供的用作债权担保的抵押财产，它既包括各种能够被感知触摸的有体物，也包括不具实体且不能被触摸的无体物，即各种权利。
在各国民法上，对于何种财产可以成为抵押物都做了明确规定，但并非所有的财产都能成为抵押物。
根据抵押权的特性，只有符合法定条件的财产，才能成为抵押物。
从各国立法规定来看，抵押物须具备以下条件。
（一）抵押物的自然条件1、具备特定性与独立性抵押权在性质上属于物权，且属于支配性权利。
因此，作为其客体的抵押物必须具备特定性这一特征。
标的物不特定，抵押权人无从支配其交换价值，将使抵押权形同虚设。
在浮动抵押中，虽然在抵押权设定时，抵押物的围并不特定，但到抵押权实现时，其抵押物的围仍然是特定的。
同时，抵押物也应当具备独立性，即其必须独立成为一体，并能够满足人类社会生活需要。
物的成分，如房屋的梁、柱、砖、瓦以及附着于土地尚未与其分离的庄稼等，因其分别属于房屋、土地的组成部分，不能独立构成一体，且不能独立满足人类社会生活的需要，因此不能成为抵押物。
2、须具有交换价值抵押权的设定并不移转抵押物的占有，抵押权人不能象质权人及留置权人那样，通过留置标的物而对债务人施加压力，迫使其履行债务，而只能由抵押权人通过对抵押物交换价值的支配，在债务人不履行债务时，由抵押权人对抵押物的变价款优先受偿，从而实现抵押权的债权担保功能。
因此，抵押物必须具有交换价值，唯有如此，抵押权的实现才有保障。
然而，抵押物的交换价值的大小并不一定要与担保债权金额相当，抵押物的价值等于甚至大于抵押担保债权的金额，也并不意味着其对债权就有充分的担保能力，但一般来说，在抵押物上不存在其他在先抵押权等担保物权的情况下，抵押物交换价值越高，其担保债权实现的能力就越强，抵押权人的债权就越能获得充分的保障。
房屋买卖合同纠纷典型案例解析
1 。
一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
2011年，孔某诉请继续履行,一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记.孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务,但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定,属法院应主动审查范围,无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张,且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外,对于剩余75万元付款方式,陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认.另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通,故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记,但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引:云南昆明中院（2012)昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案",见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案-—房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》(郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86：135).2 。
物权练习答案(选择和案例部分)
物权法同步练习题一、单项选择题1、物权在性质上是（）A、支配权B、请求权C、抗辩权D、相对权；2、物权优先于债权的效力为（）A、物上请求权效力B、优先权效力C、追及效力3、对他人所有的财产享有的进行有限支配的物权是（）A、所有权B、他物权C、用益权D、从物权4、用益物权包括（）A、地上权、地役权B、地役权、抵押权C、地上权、质权D、地役权、留置权5、以下属于物权原始取得的是（）A、买卖B、互易C、继承D、征用6、以下属于物权继受取得的是（）A、生产产品B、收取孳息C、赠与D、税收7、甲出差前将家中一台彩电交邻居已保管，在出差期间，已将彩电卖给丙，丙认为彩电为已所有，便以合理价格购得，对此（）A、甲不得向丙请求返还彩电B、甲可要求丙返还彩电C、甲可要求已与丙共同承担赔偿责任D、甲可要求丙赔偿损失8、善意取得制度适用于（）A、不动产B、枪支弹药C、毒品D、货币9、以下属于对所有物进行法律上处分的是（）A、消费B、转让C、加工D、改造10、以下属于添附中混合的是（）A、酒与酒混在一起B、不同金属焊在一起C、属于雕成工艺品D、为新房购买家具11、对所有人不明的埋藏物、隐藏物应归（）所有；A、当地集体组织B、国家C、发现人D、实际占有人；13、城镇土地用于居住用地的最高年限为（）A、50年B、70年C、40年D、永久14、土地承包经营权是（）A、用益物权B、债权C、担保物权D、完全物权16、以土地所有权为抵押物设立的抵押，其抵押合同（）A、自合同订立时生效B、自办理抵押登记时生效C、自土地管理部门批准后生效D、无效17、以依法可以转让的股票出质的，质权自（）起成立；A、质押合同订立B、交付股票C、向证券登记机构办理出质登记D、公司同意之时18、在我国抵押权是（）A、用益物权B、不动产物权C、担保物权D、主物权19、以下可以作为抵押标的物的是（）A、房屋B、实用新型C、采矿权D、土地20、以（）为标的物的抵押合同自登记之日起生效A、土地使用权B、汽车C、电视机D、家用电脑23、下列财产关系中，属于共同共有的是（）A合伙人投入到合伙中的财产 B、两位同学共同出钱购买的电脑C、夫妻关系存续期间，一方从事个体经营的收入D、父与子共同投资设一个公司24、以下关于按份共有表述正确的是（）A、共有物上存在多个所有权B、共有人有权要求将自己的份额转让C、共有人转让其份额时，其他共有人无优先购买权D、对于共有债务承担按份责任26、担保物权的效力及于担保物的代替物，这就是担保物权的（）A、变价受偿性B、不可分性C、物上代位性D、从属性27、相邻关系是指相互毗邻的（）所有人或使用人之间基于所有权或使用权的行使而发生的权利义务关系A、动产B、不动产C、房屋D、土地二、名词解释：1、物权2、一物一权3、公示公信4、物权的效力5、物上请求权6、优先权效力7、追及效力8、他物权11、相邻权12、地役权14、所有权19、原始取得20、天然孳息23、添附24、附合25、混合26、加工27、继受取得28、善意取得32、共有34、按份共有35、共同共有45、抵押权46、抵押权的优先效力54、质权55、权利质权56、留置权三、简答题：1、物权的特征是什么？2、简述物权法的基本原则？3、物权的效力有哪些？4、简述物权的分类？5、民法上物权的保护方法有几种？6、所有权的特征是什么？7、所有权的权能有哪些？8、所有权的原始取得有哪些方式？9、所有权的继受取得有哪些方式？10、简述我国公民个人所有权的特征？11、我国个人所有权的集体有哪些？12、使用权的特征是什么？13、相邻关系的特征是什么？14、处理相邻关系的基本原则是什么？15、简述相邻关系的各种类型？16、抵押权的特征是什么？17、简述动产质权人的权利和义务？18、简述动产出质人的权利和义务？19、动产质权的消灭原因有哪些？20、权利质权与动产质权的区别是什么？21、依我国法律，可作为权利质权的他物权有哪些？22、留置权的特征是什么？23、留置权人的权利和义务是什么？四、论述题：1、试论述物权的效力2、试论述物权的分类3、试论述物权的公示制度4、试论述所有权的本质、特征及权能5、试论述所有权的取得6、试共有作一全面论述7、试述相邻关系8、试述抵押权的效力9、试述抵押权的设立和撤消10、试述动产质权的相关制度11、试论述留置权的成立与消灭五、案例分析：案例：未办理抵押登记的房屋转让纠纷案1、1999年11月，周某准备开设一家影楼，因资金短缺，便以自有的价值27万元的住房为抵押，向生意伙伴杨女士借款25万元。
城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见-[88]城房字第95号
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城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见（（88）城房字第95号１９８８年２月１２日）各地房屋所有权登记发证工作中，普遍反映涉及许多历史遗留的违章建筑问题，由于情况比较复杂，需要慎重对待，妥善处理。
为了确保城市规划的实施和严格执法，保障产权人的合法权益，维护社会的安定团结，促进房屋所有权登记发证工作顺利进行，现根据各地在房屋所有权登记发证工作中存在的问题，提出如下原则意见：一、关于时间界限，考虑到《城市规划条例》是国务院１９８４年新颁发的，各地制定审批城市规划也有先有后，各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限，各地在处理违章建筑时，对时限以前的可适当放宽，时限以后的应从严处理。
二、关于地域界限。
凡影响近期规划建设或城市发展的重要地段，违章建筑应从严处理，其它规划发展地区可适当放宽。
三、凡直接影响交通、消防、市政设施、房屋修缮施工、绿地、环保、防灾和邻里居住条件的违章建筑应从严处理，反之可适当放宽。
四、参照以上原则确定从宽处理的范围，只要房屋建筑正规，结构合理，经过一定的申报审批程序，给予批评教育或适当罚款之后，可以补办手续，确认其所有权，发给产权证件。
罚款额度由各地制定标准，市人民政府批准执行，所得罚款按有关规定处理。
五、违章建筑不论其能否给予从宽确权处理，一律都要进行登记，做到不重不漏，为城市规划建设和管理积累资料。
六、各地规划部门应会同房管部门参照上述原则意见，结合本地实际情况，制定房屋所有权登记发证中处理违章建筑的具体办法，报经市（县）人民政府批准后执行。
《房地产基本制度与政策》模拟试题(一)
《房地产基本制度与政策》模拟试题（一）一、单项选择题1.《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是在（ ）实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。
A.城市规划区内国有土地上B.城市规划区内集体土地上C.城市建成区内国有土地上D.城市建成区内集体土地上2.拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（ ）。
A.面积结算B.货币补偿C.产权调换D.货币补偿或产权调换3.委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向（ ）申请确认。
A.拆迁人B.拆迁主管部门C.城市规划行政主管部门D.房地产权属登记部门4.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起（ ）日内给予答复。
A.5B.7C.10D.155.裁决应当自收到申请之日起（ ）日内作出。
A.15B.30C.60D.906.行政裁决规定的搬迁期限不得少于（ ）天。
A.7B.10C.15D.307.将“房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级”的部门规章是（ ）。
A.《城市房地产开发经营管理条例》B.《商品房销售管理办法》C.《房地产开发企业资质管理规定》D.《城市商品房预售管理办法》8.《房地产开发企业资质管理规定》规定，申请《暂定资质证书》的条件不得低于（ ）级资质企业的条件。
A.一B.二C.三D.四9.2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于（ ）万元。
A.1200B.1800C.2100D.300010.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。
具体办法由（ ）规定。
A.全国人大B.国务院C.国土资源部D.住房和城乡建设部11.以（ ）方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
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1．受案范围
根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定：“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。
当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。
”本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋也无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽然对建筑物形成事实上的占有和使用，也无法对建筑取得所有权。
诉讼中，原告的诉讼请求曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，是一种统一的支配力，并不是占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权是所有权的内容之一，与违章建筑所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院的受案范围。
2．违章建筑归属问题的法理依据
虽然违章建筑的归属问题不属于法院的受案范围，但司法实践中对此的争议从未停止，为统一裁判尺度，为公众提供行为的有效预期，有必要对违章建筑的归属问题进行释明。
违章建筑是指违反国家法律法规规章的强制性规定建造的房屋，实践中一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑关于违章建筑的归属与利用问题，司法实践中主要有以下几种观点：（1）不动产说。
即认为违章建筑为不动产，建筑人享有产权；（2）动产所有权说。
即认为作为违章建筑整体，因其违法性，所有权及其他派生的权利不得承认，但构成违章建筑的建筑材料本身作为动产是合法的，因受法律的保护；（3）占有说。
即认为建筑人对违章建筑的占有，作为一种事实状态受法律保护，除执法机关依法处理外，建筑人对建筑物可以自己占有与一定的使用，禁止他人侵犯建筑人对违章建筑的占有。
笔者赞同第三种观点，占有说符合物权法原理，是可取的。
依通说认为，占有是一种事实状态，而非权利。
占有可以是有本权的占有，也可以是无本权的占有。
而建筑人对违章建筑物，虽不享有所有权（本权），但由于其实际的管理与控制，也形成了一种占有，并受法律的保护，他人不得随意侵犯。
3．违章建筑归属问题的法律依据
根据《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
”该法第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
”不动产权属证书是不动产权利人所有权证明，根据《民法通则》第72条第1款规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。
”《物权法》第30条规定：“因合法建造、
拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
”本案诉争房屋未办理房产登记，也没有取得任何不动产权属证书，又系在未取得土地使用权的土地上所建，建造行为并非合法。
因此，该房屋建造人亦不能因事实行为取得所有权，被告张杏嘉仅为该楼房的合法占有人，其基于该占有对楼房享有使用的权利。
4．违章建筑的处理
论及违章建筑的归属问题，应该视违章建筑的具体情况区别对待：对于仅仅是程序违章的建筑，可以对其处以罚款等处罚措施，但应该允许建造人在补办审批手续后对其所有权予以确认，即使违章建筑合法化；对于实体违章的建筑，应责令其限期拆除，给违章建筑业主一定的处理和转移物料的时间，减少其损失。