湖南城市学院建设法规第三章 土地管理法

第三章土地管理法

土地法第四条规定：国家实行土地用途管制制度。

规定了土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。对耕地实行特殊保护，中国18亿亩耕地红线。

农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;

建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;

未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

我国：土地包括陆地及地上、地下空间。

不包括矿藏、水流、海域。确定“地随房走，房随地走”的原则，但是未分主次关系。

（二）土地管理

土地管理概念，是国家为维护土地制度，调整土地关系、合理组织土地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。

土地管理的内容

土地管理的内容主要包括：

①制定并执行土地法律、法规；

②查清各类土地的数量、质量、分布和利用状况，并给以综合的科学评价;

③进行土地登记,颁发土地所有权和使用权证书，以确认土地所有者、使用者的合法权益,巩固和稳定土地使用的范围和秩序,维护社会主义土地公有制，调动土地经营者合理利用土地、投资改造土地的积极性；

④建立和健全土地统计制度，以土地所有者和使用者为基层统计单位，按土地利用类别进行统计，逐级汇总，每年上报一次；

⑤加强建设用地管理，严格控制非农建设占用耕地，认真贯彻保护耕地的国策，并依法办理建设征用划拨土地的审批、登记手续；

⑥制订和实施土地利用规划；

⑦检查、监督土地利用情况，查处有关违法案件，调解土地纠纷。

第二节土地的所有权和使用权

一、土地所有权的概念

1、土地所有权：土地所有者依法对其所有的土地行使的占有、使用、收益与处分的权利。

2、土地所有权的范围：罗马法：“上穷天空，下究地心”的原则；法国、德国、日本：土地所有权包括地上空间权和地下空间权。

3、土地空间权：指对于地上和地下的空间依法进行利用的权利

二、我国土地所有权的特征

(1)土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。

(2)交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。

(3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。

(4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。

(5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。

(6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。

三、国家土地所有权

（一）法律依据：1982宪法、土地管理法、物权法

（二）国有土地范围

国有土地的范围=城市土地+法律规定为国有的城市郊区和农村的土地,如大通湖农场等。

城市市区的不确定性：一方面市区的范围、对其界定的权限法律并无明确规定，另一方面，市区处于不稳定状态。（三）所有权主体及代表者

（四）国家土地所有权的取得：承继、没收、国有化、征用。

（五）所有权的确认

凡未被确认为集体所有的土地均属于国有。

四、集体土地所有权

（一）概念：农村集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。

关键点：如何理解集体所有？

观点一：集体所有是指高度抽象的集体所有形态；缺点：难以激励成员的责任感

观点二：集体所有是总有，强调集体所有权与成员权不可分，强调所有权必须体现成员的意志和利益。

观点三：集体所有是集体成员共有。

《宪法》规定的“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

《物权法》第五十九条“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。

五、土地确权

（一）概念：土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

（二）纠纷由人民政府处理，是诉讼的前置程序

（三）对政府确权不服可以提起行政诉讼

（四）确权原则

1、尊重历史，面对现实的原则；

2、有利于生产和生活，有利于社会稳定的原则；

3、政策和法律并用原则；

4、分阶段、区别不同情况处理原则；

5、权利设定一般法定原则。

（五）确权证据

1、土地详查形成的土地权属协议书、认定书、人民政府下达的土地权属争议处理决定；

2、城镇地籍调查资料；

3、人民政府关于建设用地的批准文件；

4、土地出让合同；

5、土地利用现状调查资料；

6、政府颁发的房产证明；

7、新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议；“四固定”：农村集体土地所有权权属确定的基本依据之一。未经四固定确定权属的，参照土地改革和合作化时期的权属以及现管范围确定。

8、法院判决：使用土地事实情况，是占有还是侵占，是善意的还是恶意的，是长期的还是暂时的等。

六、土地使用权

（一）概念

是土地所有者或其以外的土地使用者依法对国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。（二）国有土地使用权的取得（三）集体土地使用权的取得

1、出让1、承包

2、划拨2、转让

3、转让3、继承

4、出租

第三节土地的利用与保护

一、相关制度

土地用途管制制度土地监察制度土地问责制土地调查制度土地统计制度