产业园开发模式

首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。

之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。

普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。

４．综合运作模式综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

文化产业园开发模式分析文化产业园同时也是文化创意地产的概念，文化创意地产是“产业运营+地产开发”的模式，其核心是一种新型的商业地产运作。

依托引入文化产业活动（如文化艺术、传媒产业、旅游休闲等），或消费型创意活动（如前沿体验娱乐消费、时尚潮流消费等）开发地产载体，如工业楼宇、高新技术写字楼、文化旅游教育等复合型物业等。

这也是现今地产界开始重视的新型产业地产开发模式，该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致。

纵观国内外文化产业园的发展，笔者总结出以下四种开发模式：1、自发集聚型最初的文化产业积聚出现在北京、上海等城市的旧厂房、仓库内，国外来讲比较典型的就是位于伦敦东部的Hoxton和Shoreditch两个社区，大都是文化艺术设计类创意产业，以个人创作设计为主。

这类产业由于创业之初付租能力普遍不高，是在租金和文化空间环境两要素下自发形成聚集的，北京、上海等地的旧厂房是中国文化产业园的雏形。

案例：798艺术区“798艺术区”是由文化艺术人士自发聚集而成的文化产业园。

位于北京东北方向朝阳区大山子地区，是50年代由苏联援建、东德负责设计建造的重点工业顶目，原国营798厂等电子工业的厂区所在地， 798厂区的部分建筑采用现浇混凝土拱形结构，是典型的包豪斯风格的建筑，在亚洲亦属罕见。

自2002年开始，大量艺术家工作室和当代艺术机构开始进驻这里，成规模地租用和改造闲置厂房，逐渐发展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间的聚集区，在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下，原有的工业厂房被重新定义、设计和改造，带来了对建筑产业园区开发模式提要：工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体其它精品公文和生活方式的全新诠释。

这些闲置厂房经改造后，本身成为新的建筑艺术品，在历史文脉与发展范式之间、实用与审美之间与厂区的旧有建筑展保持了完美的对话。

在这里，当代艺术、建筑空间、文化产业与历史文脉及城市生活环境的有机结合使798艺术区演化为一个极具活力的中国当代文化与生活的崭新模式，对各类专业人士及普通公众产生了前所未有的强大吸引力，并在城市文化和生存空间的观念方面产生了前瞻性影响。

798艺术区所形成的具有国际化色彩的“Soho式艺术区”和“Loft生活方式”，已经引起了海内外的广泛关注，也类似英国泰特美术馆对工业发电厂房成功地保留挪用的经典案例。

使这一区域在短短的两年时间里攫升为国内最大、最具国际影响力的艺术区，并已成为了北京都市文化的新地标。

2、政府主导型随着文化产业的发展，政府开始介入到文化产业园区的开发建设中。

政府主导型的文化产业园可分为两类：一种就是“旧城改造”，在城市发展过程中，市中心土地日渐稀缺，旧城改造已经是大势所趋，大规模的城市更新需要大量的人力、物力和财力，文化产业对市中心旧厂房的重新利用既可以保存城市历史的痕迹，又能够节约旧城改造的费用，所以北京、上海等城市的各级政府部门越来越重视对旧厂房的开发利用。

以上海为例，上海拥有大量老厂房、老仓库等优秀历史建筑，体现了城市发展在不同时期的独特风格、艺术特色和科学价值，政府部门从自发积聚的文化产业园看到了旧厂房改造的出路，相继将一些厂房进行更新和改造。

通过改造，使这些旧厂房注入新的产业元素，老建筑里集聚新的机制和新的能量，吸引众多文化产业企业和个人进入。

像上海的田子坊等。

这类产业园与自发积聚的产业园一样，具有租金低廉、空间宽阔的特点。

另一种为“产业园升级模式”，随着经济的不断发展，各大城市在20世纪九十年代开始进行开发大型工业园区开始走入转型发展，面临寻求一种新的经济增长模式促进产业升级，而文化产业作为一种脑力密集型的产业，它具有极强的产业链渗透性，与多种产业都能够产生千丝万缕的联系，因此各级政府都推出种种优惠政策推动创意产业的发展。

像上海张江文化科技创意产业基地等。

这类文化创意产业园全部由政府投入建设，并全程监管和运作，对政府的财政实力要求较高。

3、地产开发商自主开发型房地产开发的竞争越来越激烈，产品同质化现象严重，千篇一律的高楼大厦无法体现差异化和提升项目在市场中的竞争力。

另外，国家对房地产政策的相继出台，市场规范化的速度加快，部分企业都希望能够打造拳头产品建立市场口碑，拥有良好的经营资产。

在我国，相比住宅和商业，开发商介入产业园开发还是一件比较新鲜的事情，能够创新的地方也多。

但是，由于开发商关注的是商业经营的“利润短期目标”，与一个产业从形成-发展-成熟的长期目标相矛盾，因此许多开发商多以文化产业为“噱头”，将文化产业的特点用于产品开发和营销包装上，而并非实质性的引入文化产业进行发展。

由于开发商角色和追求短期利润的目标不同，单纯有开发商来主导文化产业的发展具有片面性和短视性，不利于一个新型产业的培训和辅导。

但是开发商的介入，可以为文化产业园的开发和经营模式带来全新的思维和模式。

像海上海文化产业园的发展，通过其对商业街的推广、经营、活动组织有效起到了文化产业宣传“橱窗”的作用，获得较好的社会效益和商业效益，该项目被上海政府授牌为文化创意产业聚集区称号。

4、政府、开发商合作开发型无论是企业自发积聚，还是开发商自主开发，文化产业园最终会引入政府的参与，形成市场和政府双轮驱动才有利于文化产业的良性循环发展。

在该模式中应充分将政府的行政管理角色社会责任和开发商市场化运营经验的整合协调，形成“双赢”。

如文化产业园的开发建设需要投入大量的人力物力和财力，且盈利周期较一般产业园长，许多政府都承担不了如此繁重的资金压力。

于是制定一定的土地优惠政策，通常是产业园用地和住宅用地等捆绑出让，希望能够由开发商开发建设，减少政府负担。

与此同时，土地出让政策愈来愈严格，开发商拿地也愈加困难，许多开发商已经面临有资金而无项目可开发的窘困局面。

产业园与住宅、商业等用地捆绑出让的便利让开发商看到了一线曙光。

在房地产产品上，政府和开发商合作开发的文化产业园兼具旧厂房和开发商自主开发文化产业园的特点，一方面为了满足政府对文化产业发展的要求，设计上极大地从文化产业工作者的需求入手，建造一些极具创意的办公产品，诸如阳光办公、生态办公等；另一方面开发商还要达到自己的盈利目标，因此还要建设一些经营性物业，诸如酒店、住宅、商业等，以此达到两者双赢。

四、结语文化是一个国家、一个城市文明程度的重要标志，文化建设是国家和城市建设的灵魂和核心。

如何营造文化氛围，打造文化产业品牌显得尤为重要和迫切。

当前市场经济形势下，文化建设的可行之路必定要与市场经济接轨，文化建设只有融入市场经济的大潮，使之产业化，才能得到快速发展，文化产业园正是基于这种思考而提出的。

由于文化产业是在新经济转型时期，对传统产业的重新认识和理解。

世界各地在发展文化产业的同时均在探索一条促使文化产业聚集快速发展的途径，“文化产业园”应运而生。

无论通过何种形式进行开发，政府和文化产业主体只有充分认识文化产业园区的产业集聚功能对文化产业链的贡献，才能对文化产业园规划建设的指导思想上有充分的理性思考。

建设文化产业园的注意事项产业园区实质上是产业带、产业集群，其主体是企业，企业必须要有积极性和主动性，能够实现盈利，园区才能发展起来。

建设文化产业园区要注意把握几点。

1、依托本地资源优势。

要实事求是，从实际出发，不能主观臆断，更不能弄虚作假。

如果一个地方没有一点相关文化底蕴，没有一定的人才积累，甚至没有一个相关的企业，完全凭空想象出一个园区来的话，是很难成功的，失败的教训很多。

2、提供非常良好的创新氛围。

人才聚集、技术聚集、信息聚集，形成知识的溢出效应，增强企业的科研创新能力，促进知识和技术的转移扩散，带动整个集群的所有技术进步。

3、打造主导产业园区开发模式提要：工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体其它精品公文产业及其产业链。

定位及招商要准确，重点突出，不能大而散。

要想把产业链打造起来，首先要把龙头打造起来，要让这个行业具有领导地位的重要企业入驻，这样就有了号召力，所以要大力吸引强势企业、龙头企业入驻。

4、要率先完成相关基础设施和配套服务。

区域不一定要太大，但是拿出来进行招商引资和实施的项目一定要把基础设施全部做到位，包括政策配套和服务，这是一个园区成功的关键。

5、统筹规划，分步实施。

对于发展目标、建设周期、时间进度要有规划，工作内容和时间要以规划为指导，分步骤实施。

6、重视园区的包装宣传。

要借助媒体力量，进行集中、精确的宣传，尽快形成园区概念和形象。