物业前介综合问题汇总

屋面独立排水
高层建筑屋 面雨水排水 管与阳台地 漏不能连在 一起。
设计时应将路面的井盖设计在草坪内
长阳11号地室外照明景观小品验收评估报告
（1）园区井盖被压住不能正常拉开检查； （2）园区部分树脂井盖有盖错、破损现象； （3）园区树脂井盖进行树脂编号粘贴，方便后期服务中心进行水表、阀门、排水管 道、室外消防系统台账建立及现场快速查找；
防水渗漏是目前开发商建设项目的通病
电缆穿墙孔防水差引发渗漏
北京7. 21大暴雨后反思
北京7. 21大暴雨后反思
北京7. 21大暴雨后反思
将设备房内 电缆进线洞 进行封堵
将管井内 电缆进线 洞进行封 堵
物业在伸缩缝处做的导水槽，地产能否在建设时就做好
园区及地下车库地面起沙
地下空间伸缩缝/墙面、车库出入口渗漏问题
应尽量避免阳光房户型渗漏问题
缺陷：玻 璃顶向墙 面坡。
玻 璃 顶
墙 面
C1户型玄关顶板渗漏
北方地区户外金属踏步步行梯引发的问题
问题及原因分析： 1、露台花池长期积水渗漏。 2、铁艺栏杆穿防水层 3、雨落管穿过垫层渗漏。 4、单元入口无组织排水。
北方地区户外金属踏步步行梯引发的问题
步极 护易 栏对 老 人 儿 童 构 成 伤 害 的 室 外 踏 因雨水和风化，金属根
2013年8月
物 业 前 期 介 入 和 接 管 验 收
如 何 做 好
物业公司前期介入对社区综合性问题的关注
人行出入口、大堂/单元门无限位地弹簧自动回位防尾随
应满足要求：对大堂的玻璃门 采用门禁加磁力锁的方式；
大堂门口机 / 门禁的安全作用的合理位置
门禁及门禁锁设置位置： 1、邮递员、公共保洁员应活动的区域 2、业主应持卡能进入的专属区域
周界报警系统与闭路监控系统实现联动。
红外报警、摄像镜头的管线暗埋，明管采用镀锌钢管，防止人为剪断。 摄像监控应采用数码硬盘录像系统，节约物业维护成本低，便于操作且图像清晰。 建议泳池加装监控探头（室内需考虑防潮处理），确保救生员在岗状态，防止泳池关闭后人 员擅自闯入而发生意外。
电梯轿厢监控头安装位置建议选择在轿厢左上角。
都的护 很更网 高换出 维现 护锈 成蚀 本后
重新修缮改造
部基础已锈蚀很危险！
避免在建筑物上大量使用木质装饰带来的维修成本问题
北方地区户外玻璃庭/玻璃桥安全隐患
业主在此小憩时发生玻璃爆裂 怎么办？
北方地区户外玻璃庭/玻璃桥安全隐患Hale Waihona Puke Baidu
下雨雪时谁敢走这玻璃桥？
设计玻璃桥感觉美吗？
玻璃桥出现爆碎
将玻璃桥改为木栈桥
组团门IC卡门禁旁边应设闭路监控镜头，镜头能够识别进入门禁人员的面孔。 住区或车库（场）出入口岗亭内，安装与监控中心连接的紧急呼叫装置（或安装电话）。 住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过20厘米。 周界红外报警在柱头部位不留死角。
门禁 管理系统 周界防护 及联动 报警系统
高层住宅首层独立排水问题
住宅首层户内卫生间和厨房 极易出现返水水浸突发事件，
N层 七层 六层
应将首层设计为独立排水。
五层
四层
三层
二层 首层
排水检查井流水槽和爬梯施工不规范导致物业无法下井检修
1、减压阀、分户管、各分支立管等位置未 设控制阀，检修时需大面积停水，易造成业 主投诉。－设计缺陷
2、阳台排水与屋面雨水混合设置，导致大 到暴雨时阳台返水，业主投诉。－设计缺陷
这个阀 门怎么 操作？
通气管未安 伸缩节
部分公共位置的阀门安装在墙体内，无法关 闭或打开，存在隐患－施工缺陷
污水管
通气管
容易引发业主户内返水的施工工艺缺陷
推荐 做法 短管应 加长
存水弯的水封高度不小于50mm
高层活动窗的开启角度问题
防水渗漏是目前开发商建设项目的通病
1、防水是系统，系统解决最见成效，事后补救
缺乏对隐蔽工程质量的有效监控
钢套管进行封闭焊接完毕后，未 做防水防腐处理。
因渗漏不得已打开地面，对裸露。 钢套管进行封闭焊接处理
缺乏对隐蔽工程质量的有效监控
地下室返水现状， 大量积水触目惊心
地下室排污分支管， 大量泥沙雨水从分之 管返至地下室室内
北 京 星 园 的 假 排 水 沟
缺乏综合审图施工形成的缺陷
设计为何要采用此类井盖，维修时应该配几个人才能抬开
路面雨污水井盖为双层井 盖，强度达不到使用要求，目 前都已经变形，物业检修非常 不方便。小区主路上不能采用 此材质井盖。
把电井设计设置在单元门出
口正中间, 极不合理！ 靠近单元门出口,存在业主出 入时收到伤害的安全隐患！
各类井室必须安装爬梯、排水井底应作流槽
从安全和方便业主使用角度考虑门禁的设置位置
不正确 正确 正确
可甄别，业主即方便又感觉安全的回家流程
业 主
进入小区
小区出入口 单元门
进入电梯
电梯轿厢 到达家里
脸或身份证 防尾随装置
通过识别，单元 大门自动开启。
业主楼层号自动显 示，送往到达楼层。
物业公司对门禁、周界、闭路安防系统要求
组团门的高度不宜低于1.8米，上端安装尖刺防爬装置。
污水井做法
如何下井维修呢？
360mm
360mm
业主感受与配套设施实际使用问题
通风口设在业主家窗下，引发 业主投诉，认为有安全隐患。
车库排污管道没有保温防冻措施， 管道冬季冻坏。
高层住宅地下自行车库出入口设计问题
Very good 车 轮 坡 道
物 业 粉 刷 维 护 成 本
墙 面 被 自 行 车 轮 污 染
闭路 电视监控
夜间闭路监控画面清晰，安装位置、角度合适，能够识别镜头5米范围以内的人员面孔。 所有的监控镜头都能录像，录像存储期限不少于15天，以备查用。 出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能。 外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域。 人流较多的路段、广场安装可变焦、可调角度的云台镜头。 住区或停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别和录像系统。 高档项目使用彩色显示器和监控镜头。
各类单元门/防火门/围合的门禁锁不当位置带来的问题
防火门不能自 动回位 门变形
门禁磁力锁在门的 上方，业主使用不 当造成门的变形损 坏变形，门禁失效
物业维修解决措施
各类单元门/防火门/围合的门禁锁不当位置带来的问题
门变形的根源
OK
门禁磁力锁在门的上方位，业主使用不当造成门的变
形损坏，门禁失效。
各类门禁锁最佳位置：应安装在门的中间部位
屋面排水
3、雨污水混排，在大到暴雨时导致雨水倒 灌入室内，引起业主强烈不满，并引发索赔。 －施工缺陷
4、地漏等位置返臭气，引起投诉。－施工 缺陷 5、室内暗埋给水管道渗漏，业主装修后问 题才暴露出来，引起投诉和索赔。－施工缺 陷 6、室内给水采用镀锌钢管，使用几年后钢 管锈蚀穿孔漏水，引起业主索赔（较早前工 程）。－材料选择
部品设计概念与实际应用脱节案例
情景洋房一楼进户门处雨水易直接流入室内，木质户门套易被雨水浸泡损坏。
屋面烟道排风反味问题案例
已加高
放大图
地下车库到业主私家花园通道安全隐患案例
1.46m
缺乏对隐蔽工程质量的有效监控
地下室电缆钢套管道接口未完全焊接， 室外回填土中水沿管道最低点接口渗出。
地下室电缆钢套管道从地面上 墙处出现多个焊接弯，存在渗 漏隐患。规范做法应无焊接弯， 红箭头为渗水点。
是头痛医头 2、不同材料交接处最薄弱，设计及施工应引起 重视。 3、设计事先考虑无组织排水是否会影响业主正 常使用；有组织排水是否足够顺畅，是否经 过雨量计算。 4、露台及女儿墙防水收头容易开裂处会造成不 明原因的渗漏。
车库渗漏
墙体渗漏
5、各种孔洞是否在设计阶段考虑防水。 6、铝合金安装与主体交接处节点薄弱，采用企 口式洞口设计较稳妥。 7、严格控制施工质量，交付使用前做淋水实验。