佛山市国土资源局关于“三旧”改造国有建设用地协议出让的操作办法

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佛山市南海区国有建设用地使用权价格

佛山市南海区国有建设用地使用权价格及租金计收标准（征求意见稿）第一条制定目的为进一步加强国有土地有偿使用管理，提高土地资源节约集约利用水平，加快土地供给侧结构性改革、有效保障民生改善、新产业新业态发展，规范南海区土地市场交易行为，促进南海区土地市场健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）以及《佛山市人民政府关于印发<佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准>的通知》（佛府〔2018〕23号）等法律法规和标准文件，结合佛山市南海区实际，制定本标准。

第二条适用情形（一）划拨国有建设用地使用权在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下自行补办出让，或因转让、改制、改变用途、增加建筑面积、租赁而补办出让，补交地价款（租金）；（二）已出让的国有建设用地使用权在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下改变土地用途（土地或建筑物）、调整使用年限、增加建筑面积而补交地价款；（三）集体建设用地使用权征收为国有土地后，需补办出让而补交地价款；（四）国有建设用地出租和临时租赁租金计收。

（五）土地使用权期满续期。

第三条土地市场价格的确定（一）土地市场价格是某用途在市场上一般、平均水平价格，是土地受让方为取得土地使用权而支付的所有费用，包括土地出让金、其他形式的现金和实物补偿折价、其他补偿等。

（二）计收地价款的地块属于公开交易的，以涉及土地的公开交易成交价、经容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格比对，从中选取最高价作为土地市场价格；不涉及公开交易的，以容积率修正后的基准地价和土地中介机构评估价格中的最高价作为土地市场价格。

（三）划拨土地转让时，如果公开交易成交价不含应补交的土地出让金，该划拨土地公开交易成交价必须进行换算成出让土地交易成交价后才能作为土地市场价格的参考。

国土资源局手续办理流程

国土资源局手续办理流程国土资源局手续办理流程国土资源局手续申领流程时间项目提交材料材料市级采写申报单位（天）国土资源局实地测绘后城建规划附土地测绘图划科有资质的测3份绘英国公司土地预审报告项目建议书土地预审发改委立项备案发改委证城建规划条件通城建局规建设用地科3份源局地籍科面图后补公司复印件报送环公司国土资源局5-10地预审意见国土资源部、国土资件和规划平审核出具土保局、城建局、通道，规划条走政府绿色设用地科锡格县规科或具3界址图国土资源局建米份复印件报送0.2元/平方一份原件和两测绘收费为完成结果报送单位备注知书选址附图划科城建局规划科国土局测界址图绘科营业执照复印件规划平面图发改委莱桑代利县备案发改委证土地挂牌申请报土地挂牌告城建局规选址立项划科公司地籍科国土资源局15格籍科获取摘牌资国土资源局地公司设计院规画城建局规规划条件通知书划科土地局测界址图绘科土地评估报告营业执照组织机构代码政府批文投资城管局合同环评预审媒体公告评估公司公司公司县政府字公司环保局媒体作日公示10个主管工址图顾问领导签单宗土地界保证金发票法人身份证明公司公司材料变更出变更说明公司具变更说明并签章出让金报送建复印件发票摘牌登记表法人登记表土地摘牌法人身份证明出让合同界址图绘科公司公司国土资源局土地局地籍建设用地佐韦测佐韦办理土用地批准书设局规划评审、公司土地出让合设局规划评审、国土资源总局地籍科地籍科地籍科3复印件报送建理用地批准书同出让金用地科办保证金转建设法人签字法人签字单宗发票界址图出让金土地土地使用单位申公司公司地证请报告办登记申请书营业执照组织结构代码土地证土地建设用地批准书理宗地图项目投资合同规划条件通知书划科土地评估报告评估公司非必需科测绘科政府建设局规地籍科单宗土地公司公司公司建设用地宅基地国土资源局5-10土地证报送银行地土地出让合同籍科土地局财土地出让金单据务科契税发票登记税局长会批准合计注：1.土地局出具材料和办理证件由签字并签土地局公章，土地证须上土地司长会；2.所有土地均需要省级单位的土地规划批文；3.公司出示出具证件须有原件对照，提交各区县审批材料须原件对照；4.所有公司材料和各单位审批材料公章载明须加盖公司公章；5.非法人办理须提交法人委托书。

国有建设用地自行改造协议补办出让操作细则

附件7：国有建设用地自行改造协议补办出让操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，鼓励原土地使用权人进行自行改造，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府…2009‟78号）的文件精神，现就城市更新实施过程中涉及国有建设用地自行改造协议补办出让问题，制定如下操作细则：一、办理条件原土地使用权人拟拆除重建自行改造的，涉及国有建设用地改变土地用途（包括土地二级分类用途改变）、延长土地使用年限、增加容积率的，经区政府同意可采取协议补办出让的方式办理（改造为城镇住宅或城镇住宅兼容商服用途的除外）：（一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）符合土地利用总体规划、城乡总体规划和产业发展规划；（三）土地使用权人不变；（四）不属于基础设施征地拆迁范围。

二、申请材料国有建设用地自行改造涉及改变土地用途（包括土地二级分类用途改变）、延长土地使用年限、增加容积率的（城镇住宅用途除外），具体办理时提供以下材料（一式九份）：（一）佛山市南海区城市更新项目国有建设用地自行改造协议补办出让申请表；（二）自行改造方案；（三）自行改造时拆除重建的承诺；（四）土地使用权证、房产证资料（复印件、集体土地转国有改造的需提供转用批文）；（五）项目地上建（构）筑物现状照片；（六）土地使用权人为单位的，提供单位的组织机构代码证复印件和法人代表身份证复印件；土地使用权人为自然人的提供身份证复印件；（七）项目所在范围的土地利用总体规划图；（八）自行改造项目用地红线图（实体材料及dwg格式电子件，统一使用佛山坐标）。

报送材料中的所有复印件以及项目现状照片须镇（街道）三改办加盖核对章并由经手人签名确认。

三、办理程序国有建设用地自行改造协议补办出让按以下程序办理：（一）申请人向所属镇（街道）三改办提交申请材料；（二）镇人民政府（街道办事处）对申请事项进行初审并加具意见，报送区三改办；（三）区三改办进行审查，审查通过的，以书面形式征求区、规划、国土、经贸、建设等部门的意见；（四）区三改办综合各部门意见，对符合省、市政府有关规定，部门意见一致的项目，上报区政府审批；对部门意见不一，或存在历史遗留问题的项目，经区“三旧”改造协调领导小组主要成员单位召开联席会议达成统一意见后，上报区政府审批；（五）区政府审批后，区三改办将审批结果通知申请人，并抄报相关单位；（六）申请人到区国土、规划等部门办理用地手续。

国土资源部关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整工作的通知-国土资发[2001]131号

国土资源部关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部关于开展新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整工作的通知（2001年4月29日国土资发131号）为进一步完善新增建设用地土地有偿使用费标准体系，加强新增建设用地土地有偿使用费征收工作。

经研究，拟对新增建设用地土地有偿使用费征收等别进行调整，现将有关事项通知如下：一、调整的范围与分工本次只调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别（即有关市、县等别，以下简称等别），与等别相对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。

国家和各省（区、市）分级进行调整工作。

部负责对全国由国务院审批土地利用总体规划的重点城市及其部分辖区（以下简称重点城市）的等别进行调整，并在各省（区、市）上报调整方案的基础上，对全国各市、县等别进行汇总和平衡，确定调整后的全国市、县等别体系。

各省（区、市）土地行政主管部门负责对本行政区内重点城市以外其他市、县等别进行调整，在与重点城市等别做好衔接平衡后，提出本行政区内市、县的等别调整方案。

二、调整要求等别调整是一项时间紧、难度大的工作，各省（区、市）土地行政主管部门要认真对待，精心安排，组织专职人员，确保工作经费，领会技术要求，争取政府各部门的支持，保证调整工作的顺利进行。

各省（区、市）在调整本行政区内的市、县等别时，要依据新增建设用地土地有偿使用费等别调整的技术要求（见附件1），参照重点城市的等别（见附件2），在现行市、县等别的基础上，综合平衡拟定本行政区各市、县的等别方案。

城市等别中市、县名称及其范围依据国家行政区划确定，其中城市仅指城市市区，市辖县、市辖市在分等中单列。

关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》的通知(国土资厅发〔2013〕20号)

国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号）各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局:为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。

请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。

同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下：一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。

在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。

委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。

因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。

二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。

市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。

三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。

报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。

四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。

从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。

国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函-国土资厅函[2010]104号

国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函
（国土资厅函〔2010〕104号）
湖南省国土资源厅：
《关于出让土地使用权改变土地用途如何办理相关手续的请示》（湘国土资〔2010〕3号）收悉。

经研究，函复如下：
根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。

原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。

但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。

二○一○年二月二日
——结束——。

集体建设用地转变为国有建设用地操作细则

附件5：集体建设用地转变为国有建设用地操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于推进“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）等文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中涉及集体建设用地转为国有建设用地问题，制定如下操作细则：一、办理条件城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：（一）已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；（三）该建设用地已办理合法用地手续；（四）符合土地利用总体规划和城乡规划；（五）经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意。

二、办理程序：符合上述条件的集体建设用地，按以下程序办理转为国有建设用地手续：（一）提交申请项目土地所有权人，即村（居）集体经济组织作为申请人，按要求向国土所提交以下报批申请材料。

所需材料如下（一式两份）：1.农村集体经济组织的申请表及申请材料（包括:申请书、表决材料、示意图）；2.建设用地来源合法的证明材料（用地批文/土地登记卡、集体土地使用证）；3.土地权属证明（集体土地所有权证及权属情况汇总表）；4.申请用地已纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料及认定批复(含改造方案及批复);5.区规划部门意见；6.房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；7.申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（或任职证明）、法定代表人身份证等。

8.勘测定界报告及勘测定界图；9. 标图建库地块示意图（07年影像图）；10.最新的1:10000分幅土地利用现状图（2014年现状图、二调现状图）；11.土地利用总体规划图（2010-2020年）；12.报批红线图(8份)；13.数据光盘。

佛山市南海区“三旧改造”经验做法及新政策实践探索

佛山市南海区“三旧改造”经验做法及新政策实践探索佛山市南海区决策咨询与政策研究室作为广东省“三旧”改造的最早试点地区之一，佛山市南海区“三旧”改造工作从2007年开始，通过多年的“三旧”改造推动了土地的节约集约利用，平均容积率从0.6提高到1.6，平均建筑密度从60%降低到约35%，优化了城市的空间结构，加快了产业的转型升级和环境的改善提升，促进了城乡居民收入的增加，对南海经济社会发展产生了重要的促进作用。

截至目前，南海区共纳入省“三旧”改造地块标图建库面积约30.9万亩，已认定“三旧”改造项目17.08万亩，实施改造项目774个，涉及土地面积超5.27万亩，占认定项目总面积的30%，累计投资约1500亿元，改造规模在全市乃至全省均名列前茅，连续7年获得佛山市“三旧”改造考核一等奖。

2019年，南海区修订出台了《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》，对原有的“三旧”改造政策主文件进行升级，重构政策体系，推动城市更新提速增量、提质增效。

区域·聚焦AREA68May 2019 / 广东经济“三旧”改造的经验做法（一）构建完备政策体系，政府引导市场运作为推动“三旧”改造工作扎实开展，鼓励社会各方共同参与到“三旧”改造中来，南海区先后出台了一系列“三旧”改造政策，对原有政策进行系统梳理，在解决历史遗留问题、产业引导扶持、土地资源配置、土地增值收益分配补偿、政府资金扶持、项目改造风险评估等多个方面进行探索实践，为产业结构调整和节约集约用地奠定了坚实的政策基础。

（二）加大扶持力度，促进村级工业园改造提升上新台阶针对村级工业园空间分布零散、产业形态低端等特点，南海区按照“政府统筹、规划引领、属地整理、市场参与、试点先行、分步推进、共同受益”的总体思路，持续加大村级工业园改造力度，截至2018年底已发放村级工业园奖励资金1.8亿元，成功探索出公有资产出资改造、镇村联合改造、村集体与运营企业合作改造、村集体自主改造、企业自主开发改造、社会资本参与改造6种较为成熟的改造模式。

“三地”协议出让、转让操作细则

附件6：“三地”协议出让、转让操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，加大土地整合力度，提升土地整合效益，根据•转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知‣（粤府办…2009‟122号）等规定，结合我区实际，对我区城市更新项目中的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）协议出让、转让工作，制定本操作细则。

一、“三地”协议出让（一）协议出让的“三地”须满足以下条件：1.符合土地利用总体规划和城乡规划；2.“三地”和受让方已拥有的周边改造地块已纳入城市更新范围，有城市更新项目的认定批复文件；3.“三地”的面积必须小于3亩，协议转让和协议出让的“三地”面积累计不得超过改造项目用地面积的10%；4.“三地”用途须与受让方已拥有的周边改造地块的土地用途一致。

5.“三地”的使用权终止日期与受让方已拥有的周边改造地块的土地使用权日期一致。

6.若“三地”相邻地块除受让人以外还存在其它土地权属人的，需由该土地权属人出具放弃“三地”的权属证明;若“三地”涉及集体土地所有权证范围的，需由该集体土地所有权人出具有关放弃“三地”的权属证明。

（二）申请办理“三地”协议出让手续所需材料（一式三份）：1.•佛山市南海区城市更新项目“三地”协议出让呈批表‣（以下简称•呈批表‣，详见附件7-1）；2.城市更新项目认定文件；3.“三地”及周边连片改造地块的意向开发方案（包括拟建总容积率、总设计、总平面图等）；4.“三地”及周边连片改造地块的位置图（国土所盖章）及cad电子文件；5.受让人已拥有的“三地”周边连片改造地块的土地使用权证复印件；6.所在镇（街道）承诺处理好因收回“三地”土地使用权而可能引发的纠纷的说明；7.若“三地”相邻地块除受让人以外还存在其它土地权属人的，需由该土地权属人出具放弃“三地”的权属证明；8.若“三地”涉及集体土地所有权证范围的，需由该集体土地所有权人出具有关放弃“三地”的权属证明；9.“三地”的供地红线图（应由区土地测绘所出具）。

佛山“三旧”改造政策及典型案例

朱市长在国通作调研工作指示
各种政策
三旧改造项目分类及其特点
“三旧”项目
旧城镇旧村庄旧厂房
私有商住地（旧城镇）
村居用地（旧村居）
集体工业地（集体旧厂房）
国有工业地（私有旧厂房）
权属关系复杂，周期长、变数较多，难度较大
周期长、变数多、资源投入大，虽然收益预期高，但难度较大
周期较长、变数较多，要和租户及集体三方沟通，难度一般
总体来说，佛山市三旧改造的权属人货币返还比例在42.5%-50%之间，个别区域比例略有不同；旧村居的改造返还条件一般较优，但整理人一般无法获得全部返还。
典型的旧厂改造项目工作流程和周期预估
旧厂改造主要以三旧认定-收储-摘牌为工
作主线，需重点推进规划问题，根据流程需要
做好厂房搬迁配合。计划模拟：
步骤获取项目完成三旧认定完成控规调整完成收储实现挂牌转让金返还
权属关系简单，周期较短，落实难度相对较低
各类旧改各有特点，其中国有工业地（含集体）的可操作性最高，应广撒网、重点抓；旧村改造周期长但效益高，应选好标的，集中力量推进；旧城镇改造在区域内成功案例不多，应大胆创新，做第一个吃螃蟹的人。
“三旧”之前要落实的几张图——土规、控规、专规
土地利用总体规划俗称“土规”，土规的关注点是城镇建设用地指标；城乡规划按照级别可以分为多个层次，我们一般用到的是片区控制性详细规划，俗称“控规”，其作用为规定区域路网、地块用途等；三旧改造专项规划简称“专规”，专门针对三旧改造/城市更新，对应的是标图建库工作。三张图是“三旧”的必要条件，需要重点关注，土规控规可调整但难度不同，专规主要看年限。
三旧项目认定的关键是区镇两级的三旧办，若各方面条件成熟，认定时间较短。

佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）

佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）文章属性•【制定机关】佛山市人民政府办公室•【公布日期】2018.08.20•【字号】•【施行日期】2018.09.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】城市建设正文佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）为贯彻落实党的十九大精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）《广东省人民政府关于提升“三旧” 改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）《佛山市人民政府关于印发佛山市城市治理三年行动计划的通知》（佛府〔2017〕27号）等有关文件要求，以城市更新为抓手，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则，逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化，经市人民政府同意，提出如下实施意见。

一、明确更新范围，界定更新类型（一）本实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动：1.城市基础设施和公共设施亟需完善；2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。

（二）对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》

全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，2013 年 4 月 8 日，国土资源部拟定并宣告了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（以下简称“旧版《规范》”），文件有效期 5 年。

在过去5 年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及补缴地价款的评估活动。

鉴于旧版《规范》将于今年 4 月 8 日无效，加之旧版《规范》在执行过程中碰到的诸多问题， 2018 年 3 月 9 日，国土资源部拟定并印发了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（以下简称“新版《规范》”）。

新版《规范》自 2018 年 4 月 9 日起推行，但并未明确文件的有效期。

本文就新旧两版《规范》的内容进行比较，以期为大家在该文件的理解和应用上供应帮助。

一、出台背景在地价管理层面。

为加强国有土地财富管理，优化土地资源配置，完满国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部接踵宣告了《协议出让国有土地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第21 号）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（中华人民共和国国土资源部令第 39 号）等一系列文件。

这些文件明确了国有土地招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，经过推行地价评估、出让底价集体决讲和出让结果公开等制度，促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。

但是，国有土地出让过程中依旧存在着一些问题，其中主若是少许地方政府国有土地出让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确立底价或直接自定底价的状况。

这不仅有悖于制度的公正、公正性原则，而且也不利于国有土地出让制度的真实落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。

在地价评估层面。

在实质地价评估过程中，土地估价机构也面对由于相关评估规定不够详尽，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时碰到行政干预，以及市场不断出现新状况等问题。

“三旧”改造项目完善历史用地手续政策问答

白云区“三旧"改造项目完善历史用地手续政策问答来源:admin 时间：2012/3/5 11：41：19 评论:0点击：1916 01、问：哪些地块可以按“三旧”改造政策完善历史用地手续？答：已纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、历史上没有办理合法用地手续且于2007年6月30日前已使用的建设用地，可以按“三旧”改造政策完善历史用地手续.2、问：利用“三旧”改造政策完善历史用地手续的主要好处是什么？答：根据“三旧”改造政策,符合条件的用地可以按用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚)后按地块现状（即建设用地）完善用地手续，不需办理农用地转用手续，不需安排农用地专用指标,不需缴交新增设用地有偿使用费（100元/㎡）、菜田建设费（10000元/亩)、耕地占用税(50元/㎡）、耕地垦费（一般耕地28元/㎡、基本农田48元/㎡）等相关税费。

用地单位可节省约6万多元/亩的有关费用。

3、问：2007年6月30日之后建设的用地可否按“三旧”改造政策完善历史用地手续？答：根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府［2009］78号)规定，2007年6月30日之后发生的违法用地不能按“三旧"改造政策完善用地手续。

4、问：已办理《集体土地所有权证》的用地，还需要完善历史用地手续吗？答：如地块已办理《集体土地所有权证》，但未领取集体建设用地使用批准文件的，仍需完善历史用地手续。

《集体土地所有权证》仅为土地的所有权证明，而不是使用批准文件. 5、问：目前业主没有改造意向的，是否要在这次完善用地手续？以后完善可以吗？答：已纳入“三旧”改造标图建库范围的“三旧"宗地,即使业主目前没有具体改造意向，也应在本次抓住机遇完善用地手续。

根据我省“三旧"改造政策要求，“三旧”改造完善历史用地手续政策只适用到2012年12月31日，之后不再执行。

南府(2011)168号《佛山市南海区城市更新实施办法》

南府〔2011〕168号关于印发《佛山市南海区城市更新实施办法》的通知各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：现将《佛山市南海区城市更新实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年五月十九日佛山市南海区城市更新实施办法第一章总则第一条为落实我区城市更新行动计划（以下简称“城市更新计划”），实施“中枢两翼，核心带动”的发展战略，特制定本实施办法。

第二条实施城市更新计划，在全面推进“三旧”改造的基础上，重点推进连片改造，充分发挥规划的引领作用，以产业为主导，建设一批新型的产业载体。

第三条实施城市更新计划，应按照“规划引领、产业主导、优化功能、提升品质、重点带动、市场推动”的要求，通过政府统筹，采用多种改造方式，合理协调公民、企业和政府的利益关系，既促进经济发展，又确保社会稳定。

第四条按照市政府《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的若干意见》（佛府〔2011〕1号）有关要求，为加快“三旧”改造步伐，破解制约我区工业发展的土地瓶颈，加快促进产业转型升级，实现可持续发展，旧厂房改造用于发展工业制造业和工业配套项目的土地面积不低于60%。

今后3年我区用于工业提升发展的旧厂房改造面积不少于8000亩。

旧厂房改造用于发展工业的扶持政策，按照《关于通过“三旧”改造促进工业提升发展的实施细则》（详见附件1）等有关文件执行。

第二章重点更新范围第五条实施城市更新计划，重点推进十大示范改造项目（以下简称示范项目）、村镇新社区建设项目、旧村改造项目。

示范项目包括：桂城街道金融区C区、平东玉器街，罗村街道罗村村旧村改造，九江镇大正新城，西樵镇锦湖片区，丹灶镇白云新城，狮山镇佛山西站（招大）片区，大沥镇金融区D区、广佛国际商贸城中心区，里水镇金峰洲片区。

第六条村镇新社区建设项目，按佛山市南海区村镇新社区建设有关政策执行。

第三章规划政策第七条城市更新改造应符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划的要求。

各镇（街道）根据全区“三旧”改造专项规划编制年度实施计划，对改造片区必须编制控制性详细规划。

关于印发《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》的通知

关于印发《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》的通知关于印发《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》的通知各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：现将《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。

在执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局反映。

二○一一年一月二十五日佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准为进一步加强国有建设用地有偿使用管理，规范我区土地市场交易行为，促进我区土地市场健康发展，根据国家和省有关土地管理法律法规及佛山市人民政府《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府〔2010〕95号）的规定，结合我区实际，制定本标准。

一、本标准适用以下情形：（一）国有建设用地一级市场出让的；（二）划拨国有建设用地使用权，经批准补办出让手续的；（三）已出让的国有建设用地改变原土地使用条件，经批准补办出让手续的。

二、土地一级市场国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，土地出让金按实际成交地价款收取。

国有建设用地采用协议方式出让的，协议出让的最低价不得低于网格点基准地价，并不得低于国家规定的最低标准，土地出让金按协议价收取。

三、划拨国有建设用地按原用途补办出让划拨国有建设用地（独立宗）按原用途申请补办出让或转让，经批准同意的，按土地市场价格的40%计收土地出让金：土地出让金=土地市场价格×40%四、国有建设用地改变土地用途补办出让（一）划拨国有建设用地经批准改变用途补办出让的（无论是否有建筑物），按改变用途后的土地市场价格的60%计收土地出让金：土地出让金=新用途土地市场价格×60%（二）出让国有建设用地经批准改变用途的（无论是否有建筑物），按下列两种情况处理：1. 改变用途后新用途网格点基准地价大于原用途网格点基准地价的，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应网格点基准地价剩余年限值的余额的60%计收：土地出让金=（新用途土地市场价格－原用途网格点基准地价剩余年限值的余额）×60%2. 改变用途后新用途网格点基准地价小于原用途网格点基准地价的，无需补交土地出让金，也不退回已缴纳的土地出让金，但需进行改变土地用途年限折算确定新用途的使用年限；新用途土地需申请延长使用期的，应补交延长年限修正的土地出让金。

佛山市“三旧改造优惠政策及审批流程

佛山市“三旧"改造优惠政策及审批流程[2010-05-29]佛山市根据广东省人民政府《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)的有关规定，结合本市实际，本着有利于经济社会可持续发展的原则，制定了三旧改造一系列政策文件，健全了政策体系，有力地保证了“三旧”改造工作顺利进行。

一、土地产权政策一是允许土地置换。

为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。

集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地均可置换。

二是允许集体建设用地直接转为国有建设用地。

纳入开发利用规划的具有合法用地手续的集体建设用地，在土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内且符合城乡规划的，土地权属清楚、无争议的，农村集体可向市国土资源管理部门申请转为国有建设用地。

对申请的宗地，农民集体经济组织成员全部同意转为国有的，县级以上国土资源管理部门可以直接登记为国有建设用地。

三是开展城乡建设用地增减挂钩。

“三旧”改造中涉及的拆旧腾挪的合法用地，确能实现复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，由省级国土资源部门根据各市县的情况安排周转指标。

周转指标的使用和管理按照国家和省的规定办理。

二、土地供应政策一是公开出让。

对政府依法征收或者收回、收购存量建设用地后改造的经营性用地，必须通过招标拍卖挂牌方式统一公开供应。

农民集体存量建设用地开发利用，用于经营性房地产开发建设项目的，必须转为国有土地并按规定一次性缴纳全部土地出让金；该房地产用地转让时(包括联建合建、入股参股)，按规定公开交易。

二是协议出让。

土地使用权人自行或者联合成立项目公司开发利用建设用地，或者市场主体自行收购后进行集中开发利用的，涉及划拨土用权和改变土地用途(包括经营性用途)以及延长土地使用年限的可免于土地收购储备和公开交易，可以采取协议出让方式出让。

顺府办发[2011]105号关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见(19号文补充意见——

依申请公开佛山市顺德区人民政府办公室文件顺府办发〔2011〕105号关于顺德区推进“三旧”改造工作实施意见的补充意见各镇人民政府、街道办事处，区各有关单位：为加快推进“三旧”改造工作，经区人民政府同意，现对《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》（顺府办发〔2010〕19号，下称《实施意见》）提出以下补充意见：一、对《实施意见》中关于规划、国土管理的部分规定作适当调整（一）用地面积达到300亩及以上的旧城镇改造项目，如因所在区域尚未编制控制性详细规划而暂时不能出具规划条件的，可凭区三旧改造工作领导组办公室出具的规划审查意见—1—办理“三旧”改造项目认定手续，但在办理供地手续前须出具规划条件。

（二）引进社会资金推动“三旧”改造。

各镇（街道）可选择市场条件比较成熟、改造规模较大的改造项目，以投资方、镇（街道）、村（社区）获得合理收益为基本原则，通过公开招标的方式引入社会资金，以镇（街道）为主体进行项目用地前期整理。

具体方案报区三旧改造工作领导组审批通过后方可实施。

（三）原工业及其他非公益性质的国有建设用地转变用地功能发展经营性项目的（不涉及商品住宅开发建设），在满足以下条件的前提下，可由土地使用权人（以土地使用证或房地产权证上记载的土地使用权人为准）申请通过土地使用权协议出让方式完善转变用地功能手续：1．由镇人民政府（街道办事处）根据土地利用总体规划、城乡总体规划、“三旧”改造专项规划及建设用地年度供应计划，严格筛选“二改三”项目，划定各镇（街道）商业区域或重点改造范围，报区委区政府批准后，按照相关程序组织编制该片区的控制性详细规划，由区委区政府批准后，可组织进行相应地块的改造。

其中每个镇（街道）旧厂房转变用地功能发展其他产业的土地面积不得高于该镇（街道）年度“三旧”改造项目土地面积的40%；—2—2．区、镇（街道）土地储备机构已同意不纳入土地储备计划。

（四）通过协议出让转变用地功能的国有建设用地土地出让金按以下标准计收：1．通过出让方式取得的土地转变用地功能的，土地出让金按改变用途后的土地市场评估价格减去原用途土地剩余年限市场评估价格的余额的60%计收。

关于“三旧”改造法律问题的探讨

关于“三旧”改造法律问题的探讨发布时间：2022-05-09T01:32:52.871Z 来源：《科学与技术》2022年1月2期作者：欧庆华[导读] 在城市化的不断推进中，城市土地越来越稀缺欧庆华广东兴会律师事务所广东肇庆 526200摘要：在城市化的不断推进中，城市土地越来越稀缺，三旧改造政策的推出是拓展土地发展空间的有效举措。

三旧改造的政策涉及面较广，并且具有较大的影响，其中的法律问题日益突出，从而在很大程度上限制三旧改造措施的推进，严重影响社会的稳定发展。

基于此，本文阐述了三旧改造的概念，分析了三旧改造中存在的法律问题，并提出相应的建议。

关键字：三旧改造；法律问题；城市更新前言：三旧改造主要是对旧厂房、旧城镇、旧村庄进行改造，是推行集约用地试点的重要措施。

随着城镇化水平的不断提升，为了提升城市用地的节约水平，大多数城市开始实行三旧改造措施，而由此引发的社会问题也引发较大的关注，其中涉及的法律问题也没有得到很好地解决。

通过对三旧改造是否属于公共利益、改造主体等法律问题进行分析，为三旧改造战略的实施提供有效的条件。

1 三旧改造的相关概述2009年，广东省出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，作为“三旧”改造的纲领性文件。

三旧改造是广东省独有的改造模式，主要是对旧城镇、旧厂房、旧村庄进行改造，这也是推动集约用地试点的重要举措。

三旧改造项目的开展应符合城市的规划，在广东省的实行中有了较大的突破，在一定程度上简化了补办征收的手续问题，并且允许依据当前的实际情况完善用地手续，允许按照协议出让供地。

当前，大多城市已经开始落实三旧改造战略，这一战略也是对国土资源的再利用，通过改造提升土地资源的利用率，推动城市化的进程。

2 三旧改造中的法律问题2.1 三旧改造的主体不明确三旧改造中的主体不明确问题较为突出，当前的《中华人民共和国民法典》中表示乡镇以及村民主体属于农村集体土地的所有权主体，但对于主体组织形式没有明确说明，以至于在实际实施过程中出现主体不明的问题，从而影响责任主体的认定。