收益法还原法土地估价模板
作业二、农用地估价 收益还原法
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
土地估价方法之收益还原法实用1篇
土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。
如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。
第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。
+a3/(1+r1)(1+r2)。
(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
土地估价收益还原法模板
2060年12月31日
VF=a÷（r-s）×｛1-[(1+s)÷(1+r)] n｝
以当地造价部分公布的典型工程造价指标为准或根据市场调查为准。 根据福建省建筑工程预算定额、费用定额和福州地区三材、地材供价 情况，确定类似房地产的平均重置价；
公式=1之①×2之③
委估宗地上部建筑物为框架结构非生产用房，参考不同 结构取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览 表，根据房屋尚可使用年限及土地剩余使用年限等情况 综合确定为 委估宗地上部建筑物为框架结构，残值率根据不同结构 取值详见后附房屋经济耐用年限及残值率取值一览表确 定为
⑤折旧年限（年）
60
一、土地纯收 2、房地产 ⑥建筑物残值率（%) 年运营费 益a的求取 用
0.00%
0.00%
⑦房屋年折旧费用(万元）
3.3000
房屋耐用年限没有超过土地使用权出让年限，年折旧费=房屋重置总 价×（1-残值率）/折旧年限，折旧年限取房屋耐用年限；房屋耐用 年限超过了土地使用权出让年限，需按土地使用权出让年限调整房屋 可使用年限，并且计算时不考虑残值，年折旧费=房屋重置总价/折旧 年限，其中：折旧年限=土地出让前房屋已使用年限 + 土地出让年限 维修率约为房屋重置价的1.5%-2%，本次估价取房屋重 置价的 管理费率根据实际情况（管理模式的不同）确定合理的 值，一般为年租金收入2%-5%，本次估价取 保险费率约为房屋重置价的0.15%-0.2%，本次估价取
②风险调整值 ③综合资本化率r
4.06% 9.37% 0.00% 50 72.2968 774.64 933.30 62.22
r=①+②
根据调查，确定估价对象周围与之类似土地的正常客观年收益递增率 根据估价对象的土地尚可使用年限确定其未来可获收益年限 土地使用权截止日期
收益还原法测算
市区的，税率为7%； 纳税人所在地在县城、镇的， 税率为5%；以外的为1%。本次取营业税税额的5% ③城市维护建设税 教育费附加率为以营业税为基数计征，税率为3% ④教育费附加 房屋还原利率确定为8% ㈢房屋年收益 ㈣土地年收益 P=A/r*[1-1/(1+r)^n r:土地还原利率确定为6% 总地价万元 单位地价 20179 （元/平方米） 楼面地价 10089 （元/平方米）
250.00 办公 其他用房 估价基准日
建筑面积 （平方米）
500.00 商业 房屋重置价格 （元/平方米） 房屋耐用年期 500 3000 50 车库
房屋已使用年限 10 可出租率 年修正系数 0.9028 90% 空租率 20%
㈠房地年总收益 43.2 商业 住宅 办公 车库 工业 其他 ㈡房地年总费用 17.8806 ⑴经营管理费 ⑵经营维修费
万元 1.30 3.00 2.91 0.24 10.43 5.18 2.16 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年
按年租金的3%—5%计 按建筑物重置价格的2%计算
⑶房屋年折旧费 按直线折旧法计算年折旧额 ⑷房屋年保险费 按房屋现值乘以保险费率2‰计算 ⑸房屋出租年 包括以下四项税种 应交税金 依据《中华人民共和国房产税暂行条例》， 依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。 ①房产税 ②营业税 依据《中华人民共和国营业税暂行条例》，税率为5％
3.02 0.06 9.67 33.53 504.47
万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年
备注栏
宗地名称 宗地位置 用地面积 （平方米） 住宅 工业 用途 开发程度 土地使用年期 房屋现值 五通一平 40.00 120.90 土地性质 万元 万元 100 元/平方米/月 元/平方米/月 元/平方米/月 元/月 元/平方米/月 元/平方米/月 60.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年 万元/年
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
剩余法评估测算过程表
土地总面积 (㎡）：
13333.4
土地总面积 (亩）：
20
建筑总面积 （㎡）：
60000
建设周期 （年）：
2
一、不动产总价（万元）
住宅售价（万 元/㎡）
0.45
商业售价（万 元/㎡）
0.60
地上车库售价 （万元/㎡）
住宅面积 (㎡）
1.住宅总价 （万元）
20000 9000.00
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
五、利息（万元）
土地成本利息 （万元）
建筑开发费利 息（万元）
第一年支出百 分比
40%
第二年支出百 分比
60%
第三年支出百 分比
596.75
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
收益还原法评估土地房屋
房地产估价报告项目名称：深圳南山区科技工业园3号厂房现值评估受托估价单位：中咨资产评估事务所估价人：梁巨元委托估价方：深圳燕兴投资有限公司估价日期：二零零零年一月十七日至一月二十七日致委托估价方的函深圳燕兴投资有限公司：受贵公司委托，我所对深圳市南山区科技工业园3号厂房的24年土地使用权及房屋所有权的现时市场价值进行了评估。
经过客观、公正的评估，确定该房地产在估价期日2000年1月20日的正常市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米需要特殊说明的事项：1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。
2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。
3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。
4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。
5、本报告评估期日为2000年1月20日，报告有效期为半年，随着时间的推移，该价格需作相应的调整甚至重估。
评估的详细结果、过程及有关说明，详见后附的《估价结果报告》。
顺致敬意中咨资产评估事务所二零零零年一月二十七日估价结果报告第一部分摘要一、估价项目名称：深圳市南山区科技工业园3号厂房现值评估二、委托估价方：深圳燕兴投资有限公司三、估价期日：二零零零年一月二十日四、价格结果：评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验，考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价期日2000年1月20日的市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米五、有关说明1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。
土地估价实务辅导：利用收益还原法评估土地价格
利⽤收益还原法评估⼟地价格基本思路：⾸先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到⼟地的纯收益；再以⼟地还原率还原，即可得到⼟地的价格。
计算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1式中： L——⼟地价格；a——建筑物及其相应范围的⼟地所产⽣的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B——建筑物的价格(依其他⽅法求得)；r1——⼟地还原率；r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率；a1——⼟地的纯收益例题1某公司于2000年7⽉1⽇经政府出让取得⼀块商业⽤地，⼟地⾯积5000平⽅⽶，⼟地出让年限为2000年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇，共40年。
该公司在该地块上建成⼀栋钢筋混凝⼟结构商业楼，总建筑⾯积为15000平⽅⽶，于2001年7⽉1⽇竣⼯投⼊使⽤，该建筑物当时重置价值为1300元／平⽅⽶。
现该物业由业主⾃⾏经营，经营状况正常，年经营收⼊6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费⽤为年经营收⼊的6％，商品销售税⾦及附加为销售收⼊的8.5％，经营利润为年经营收⼊的10％，若2005年7⽉1⽇同类型建筑物重置价值为1500元／平⽅⽶，房屋还原利率为8％，⼟地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7⽉1⽇价值。
注意：1．该物业为⾃营物业，总费⽤中需扣除经营者利润；2．总费⽤中扣除房屋年折旧的计算，由于⼟地终⽌⽇期2040年6⽉30⽇短于房屋经济寿命到期⽇(钢筋混凝⼟⾮⽣产⽤房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6⽉30⽇⽌)，故折旧年限到⼟地终⽌⽇2040年6⽉30⽌，共39年。
解：1．年经营收⼈＝6000万元2．年须扣除总费⽤：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费⽤=6000×6％=360万元(3)商品销售税⾦及附加=6000×8．5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2005年6⽉30⽇共4年。
收益还原法农用地估价方法
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
空地收益还原法
空地收益还原法①确定土地年总收益调查待估宗地所处区域与其用途相同或相似空地用于出租的土地总收益的平均费用，其租金水平一般为10-30元/月.平方米。
结合待估宗地实际情况，确定待估宗地房地出租的租金为19.5元/月.平方米，出租率为100%。
则：土地年总收益＝房地年租金＝月租金×收益总面积×12×出租率＝19.5×1675.84×12×100%/10000＝39.2146万元A、土地税：指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。
如我国的城镇土地使用税等。
土地使用税每平方米年税额为0.3 -6元。
则评估地产应激纳的土地税为：应缴土地税费＝占地面积×税额＝1675.84×3.7＝0.6201万元B、管理费：指管理人员的薪水及其他费用。
一般以租金额的3%计算。
管理费＝土地年总收益×3%＝39.2146×3%＝1.1764万元。
C、维修费：指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。
在此取土地年总收益的0.5%计算。
维修费＝土地年总收益×0.5%＝39.2146×0.5%＝0.1961万元土地出租年总费用＝土地税＋管理费＋维修费＝0.6201＋1.1764＋0.1961＝1.9926万元②土地年纯收益土地年纯收益＝土地年总收益-土地出租年总费用＝39.2146-1.9926＝37.222万元③计算待估宗地总地价总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/（1＋r）n]＝土地年纯收益÷6%×[1-1/（1＋6%）34.96]＝37.222÷6%×0.87＝539.719万元其中: r--土地还原率6%。
n--收益年限，委估宗地剩余土地使用年限为34.96年，则收益年限为34.96年。
收益还原法二
收益还原法二收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
㈠基本原理公式：P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]式中：P—土地收益价格a—年土地纯收益r—土地还原率（r＞0）n—未来土地使用年期㈡估价过程1.房地年总收益运用市场比较法测算房地年总收益房地年总收益=月租金×建筑面积×有效出租比率×(1-空置率)×12+押金收入2.建筑物重置价格及现值。
⑴建筑安装工程费⑵专业费用⑶管理费用⑷销售费用⑸投资利息⑹投资利润⑺销售税费⑻建筑物重置价格建筑物重置价格＝建筑安装工程费+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费⑼建筑物现值建筑物现值=重置价格×成新率3.房地年总费用房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税费⑴管理费根据调查了解，当地房屋出租的管理费为房屋租金的3%。
⑵维修费根据市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即维修费=房屋重置价×2%⑶保险费根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即保险费=房屋现值×2‰⑷税金主要有增值税、城市维护建设费、教育费、教育费附加等。
综上：房地年总费用=管理费+维修费+保险费+税金4.房地年纯收益房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用5.房屋年纯收益。
房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率6.土地年纯收益。
土地年纯收益=房地年纯收益-房屋年纯收益7.土地收益价格V＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]附：收益还原法评估实例附：Ⅱ、收益还原法1、房地年总收益（1）选择比较实例根据估价人员对待估宗地周边区域的房地产市场调查，选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的三个交易案例，各比较案例与估价对象的对比情况如下。
案例A、海洋宾馆位于##度假村广和大街，实际用途宾馆，砖混结构，共4层。
收益还原法范例
☆收益还原法范例收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。
依据土地估价《规程》，其计算公式：地价＝土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n]其中：r——土地还原率n——估价对象使用年限1、确定房地年总收益据调查，目前待估宗地M1区域内建筑水平、装修水平相似的四、五层商业综合楼如××广场、××商场、××广场等的一层正常出租情况为35-45元/平方米·月,二层以上平均租金可达10-15元/平方米·月；本次选用××广场、××广场及××市场出租调查资料作为比较案例，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定各因素修正指数，具体情况详见下表：根据上表确定一层租金为36元/平方米·月（取整）。
二层以上租金为12元/平方米·月（取整），按以上水平，宗地建筑面积5433.43平方米(其中一层建筑面积为1010平方米)，房地出租年租金为107万元。
2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、房屋年折旧费、保险费、税金、空房损失费等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，该项费用一般按房地产年租金收益的2%—5%计。
根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取4%。
则：管理费＝房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%—3%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象上同类建筑物重置总价的2%计算。
根据委托方提供的资料和现场勘查，估价对象上的建筑物为主体五层、局部六层商业楼，框架结构，且出租面积为5433.43建筑平方米。
土地估价方法之一收益还原法
复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。
收益法还原法-土地估价模板
（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
土地估价方法之一收益还原法
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式
土地评估(市场法、还原法、剩余法、收益法)测算表
价（万元）
0.21 40000 8400.00
其他建筑成本 （万元/㎡） 其他建筑面积
(㎡） 3.其他建筑总
价（万元）
0.00 0.00
地下车库售价 （万元/㎡）
地下车库面积 (㎡）
4.地下车库总 价（万元）
0.00
贷款年利 率：
其他售价 （万元/
㎡） 其他面积
(㎡） 5.其他总价
0.113 小计：
¥1,981.41
1384.66 596.75
专业费及不可 预见费利息 （万元）
第一年支出百 分比
六、租售费用（万元）
占不动产总价百分比
七、税金（万元）
占不动产总价百分比
八、开发商利润（万元）
占不动产总价百分比
九、土地单价/总价
土地最高使用 年限
70
土地剩余使用 年限
土地单价（万元/亩）： ¥612.68
商业面积 (㎡）
2.商业总价 （万元）
二、建筑开发费（万元）
40000 24000.00
地上车库面积 (㎡）
3.地上车库总 价（万元）
地上建筑成本 （万元/㎡） 地上建筑面积
(㎡） 1.地上建筑总
价（万元）
0.18 20000 3600.00
三、专业费（万元）
地下建筑成本 （万元/㎡） 地下建筑面积
土地总价（万元）： ¥12,253.59
（万元）
5.50%
¥33,000.00
0.00
¥12,000.00
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
四、不可预见费（万元）
¥0.00
占建筑开发费百分比
0.00%
土地估价收益还原法
土地估价收益还原法土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。
土地未来地租的资本化是其基本原理。
收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。
二.运用收益还原法评估宗地价格的程序.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。
总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。
总费用土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。
房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括: .经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。
经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。
生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。
求取年纯收益.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。
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（二）、收益还原法
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。
依据《城镇
2、房地出租年总费用
经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：
管理费=房地年总收益×4%
（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则
维修费=房屋重置价格*2%
（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的%%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的%计算，则：保险费=房屋重置价格%
（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可
使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限
若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：
表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表
（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门缴纳的房产税、营业税及附加等，经测算综合税率取值为%，则：
出租税费=房地年总收益*%
其中：
①房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（1996年9月15日国务院发布）可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，则房产税税金=房地年总收益*12%
②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
综合上三项合计为房地年总收益的%；税金及费用合计为房地年总收益的%。
综上：房地出租年总费用计算过程见下表：
估价对象房地出租年总费用
3、房地年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用
=（元）
4、房屋年纯收益
依据土地估价《规程》和贞丰县公布实施的《贞丰县区土地级别与基准地价更新报告》，通常情况下房屋还原率比土地还原率要高1～3%，考虑保险行业的实际情况，此次评估房屋还原率确定为8%。
则房屋年纯收益=房屋现值x房屋还原率 =*8%=（元）
5、土地年纯收益
土地年纯收益a=房地年纯收益-房屋年纯收益
=（元）
6、计算估价对象总地价及单位面积地价
计算公式：总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/（1+r）^n]
其中r—土地还原率，n—估价对象设定使用年限（40年）收益还原法评估过程详见下表：。