世联惠州碧桂园十里银滩营销策划报告.ppt
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中国海岸线上的下一个传奇碧桂园十里银滩营销策划报告
微观市场小结：
2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层>别
墅
竞争态势
未来竞争
别墅
竞争少
未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。
高层
竞争激烈
主要来自区域内在售项目新推+未来新推项 目，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、 万科双月湾，以及其他项目散点竞争。
海宸项目
2011年上半年 2011年上半年
万科双月湾 2011年6月
本项目
2011年7月
套数
30
150 328 250 14 10 142 22
60
100 38 110 52
主力户型
独栋 300～500平
联排250～350平，独栋320平 叠拼126-162平 联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平 联排265～270平 独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
属性 项目名称
在售项 目新推
金海湾
合正东部湾
预计推售时间 2011年中 2011年5月
皇廷波希塔诺 2011年上半年
新推项 合生滨海城 目盘点
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
圈层营销优秀案例-碧桂园十里银滩(终).
《圈层营销优秀案例》十里银滩解读圈层营销核心密码:有钱人!有权人!有影响力的人!十里银滩单盘年度销售目标标75亿!操控着近千人团队!如何才能有序进行圈层营销的管理?如何真正实现圈层影响力向销售力的转化?!十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引,十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
为保证圈层拓展营销工作的有序开展,十里银滩进行了如下的前期工作:☒制定双月圈层营销费用预算表,各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。
☒梳理最新流程,监控圈层营销费用的执行及汇总☒与酒店、项目餐饮机构沟通,为收网工作提供便捷☒成立专门的拓展工作服务小组,支撑大量的费用报销、活动费用支付等☒成立专门数据管理部门,审核各拓展小组的圈层营销绩效考核内部刊物《十里快讯》及时传递每周拓展最新精神团队管理☒打造冠军团队—持续开展销售团队的培训与考核工作☒奖勤罚懒—完善团队队PK制度☒优胜劣汰—通过常态化的招聘与竞争,打造精英团队项目总部管控机制加强沟通,及时传达集团精神项目总部管控机制在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道,圈子圈层!全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念:圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台,是一种营销模式和策略,而不仅是为了销售而涉及圈层表面!榜样的力量是无穷的!圈层营销工作指引划分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征,针对特定客群,有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道,针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物,建立良好人脉;强化信息的传递,带动目标圈层的自主扩大项目针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征,组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同; 在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动,实现下一主力圈层的进入,做到既有圈层的保养和维护,未来主力圈知名度层的开拓和扩大强强联合,资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群,如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享,进行资源整合,联谊活动,增值服务等,共同拓展客户,提升客户服务品质。
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
碧桂园十里银滩营销策划报告
滨海休闲区、酒店 游艇会等顶级度假 配套
、
内海、山体资 源
五星级酒店
海岸线、沙滩
酒店、游艇码头、 双湾、海岸线、
商业街
沙滩
星级酒店、风情商 沙滩、一线海 业碧街桂园、十海里洋银公滩园营销策划报景告
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善
• 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；
中区：深蓝 小镇，滨海 休闲新市镇
度假式公寓、高 尚住宅区、酒店、 中央广场、游艇 俱乐部、码头等 类型，配套齐全 的滨海休闲小镇
生态公园
主题旅游区 配套服务区 居住区
皇庭波西塔诺
万科、金融街、
碧桂园、合生创展、 合正、中信、华侨
合生滨海城
城等诸多众多品牌
开发商进驻，预计
整体建设规模将超
过5000万平米，南
中国最高档次的
富人私家度假胜
地已是呼之欲出。
碧桂园十里银滩
合正·东部湾
富茂威尼斯湾
金融街·金海湾 海宸项目 中信项目
华侨城项目
万科双月湾项目
碧桂园十里银滩营销策划报告
资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场
度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落
项目开发阶段：3个阶段完成
06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
© Copyright Centaline Group, 2010
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产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
惠州碧桂园十里银滩项目深度研究报告8
约14000-15000元/㎡。
— 客户认筹享洋房2万抵4万、美墅5 万抵10万购房优惠
— 提前认筹、开盘当天成功认购的客 户可享额外7.5折购房优惠 ，山景 洋房折后起价4125元/平方米
2
3. 营销活动
• 其他营销策略 — 设万象城、购物公园、都之都广场、龙城文 化中心等十条免费看楼车线路。 — 8月31日前，凡在指定的销售中心或外拓点 认筹并成功认购的客户均可获一定数额的交 通补贴(若客户所在区域未有碧桂园指定的相 关项目，可到邻近的省会城市进行认筹与认 购，成功认购仍可获相应的交通补贴)。交通 补贴视不同区域而定，最高可获赠5500元 。 — 碧桂园给外地买家做分期付款，年期长达三 年。据此，按3年分期，首月付清四成首期， 余款按月支付，无优惠，按全款结算。如果 申请分期，则在房款的基础上多加0.12的费 用。 — 8月16日宣布，老业主带新业主成交的，新 业主享受8折优惠，老业主免2个月管理费 （管理费为2.3元/平方米）。
3
4. 开盘组织
• 场地：五星级酒店大厅的A筹签到区与售楼中心的B筹签到区 • 时间段：当天8：00-15：00为认筹客专场 ，下午3点后才接待新客户 • 流程：客户需按筹号尾数字母A或B，分别到A场（酒店）和B场（销售中心），然后在现场
等待通知，按照认筹的日期与编号依次进入选房区 • 人性化服务：免费车于指定地点接送，现场免费提供纯净水与汉堡包 • 活动：摩托艇、香蕉船在海面来回穿梭，小丑踩高跷给小孩派发礼物；风筝冲浪表演，火热
房优惠 22. 2011年7月30日 开盘 23. 2011年7月31日-8月15日 全部8折发售 24. 2011年8月16-22日 海景房85折优惠
1
3. 营销活动
• 项目以全国性客户定位，通过在电视媒 体、报纸、网络等大众媒体海量宣传， 以“低价+海景”吸引来自全国各地的投 资者 — 优惠折扣前均价：精装山景洋房约 5500-6000元/㎡，精装海景洋房约 10000-11000元/㎡，精装临海公寓
— 客户认筹享洋房2万抵4万、美墅5 万抵10万购房优惠
— 提前认筹、开盘当天成功认购的客 户可享额外7.5折购房优惠 ，山景 洋房折后起价4125元/平方米
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3. 营销活动
• 其他营销策略 — 设万象城、购物公园、都之都广场、龙城文 化中心等十条免费看楼车线路。 — 8月31日前，凡在指定的销售中心或外拓点 认筹并成功认购的客户均可获一定数额的交 通补贴(若客户所在区域未有碧桂园指定的相 关项目，可到邻近的省会城市进行认筹与认 购，成功认购仍可获相应的交通补贴)。交通 补贴视不同区域而定，最高可获赠5500元 。 — 碧桂园给外地买家做分期付款，年期长达三 年。据此，按3年分期，首月付清四成首期， 余款按月支付，无优惠，按全款结算。如果 申请分期，则在房款的基础上多加0.12的费 用。 — 8月16日宣布，老业主带新业主成交的，新 业主享受8折优惠，老业主免2个月管理费 （管理费为2.3元/平方米）。
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4. 开盘组织
• 场地：五星级酒店大厅的A筹签到区与售楼中心的B筹签到区 • 时间段：当天8：00-15：00为认筹客专场 ，下午3点后才接待新客户 • 流程：客户需按筹号尾数字母A或B，分别到A场（酒店）和B场（销售中心），然后在现场
等待通知，按照认筹的日期与编号依次进入选房区 • 人性化服务：免费车于指定地点接送，现场免费提供纯净水与汉堡包 • 活动：摩托艇、香蕉船在海面来回穿梭，小丑踩高跷给小孩派发礼物；风筝冲浪表演，火热
房优惠 22. 2011年7月30日 开盘 23. 2011年7月31日-8月15日 全部8折发售 24. 2011年8月16-22日 海景房85折优惠
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3. 营销活动
• 项目以全国性客户定位，通过在电视媒 体、报纸、网络等大众媒体海量宣传， 以“低价+海景”吸引来自全国各地的投 资者 — 优惠折扣前均价：精装山景洋房约 5500-6000元/㎡，精装海景洋房约 10000-11000元/㎡，精装临海公寓
惠州碧桂园十里银滩项目深度研究报告7
1. 广告宣传
1
1. 广告宣传
2
1. 广告宣传
3
2. 现场包装
售楼中心1楼布局
房源、房价公 示
顾客休息 区
鱼池 鱼池
免费水领取处 沙盘
海景洋房 模型
3D影视厅
免费水领取处
海景洋房平面 模型
顾客休息 区
4
2. 现场包装
售楼中心2楼布局
顾客休息区
五号楼 B1户型 样品房
五号楼 A3户型 样品房
公寓样 品房
7月16日，开放体 验区，开始认筹
至8月22日， 海 景洋房85折优惠
至8月15日， 全部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动 及论坛、产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百 城巡展活动 、赞助各式活动、在行业会议上进行推介，和开放体验区等。
8
中空
5
2. 现场包装
6
7月15日，新闻发布会
7月21日公布提前 认筹及开盘当天 7.5折优惠
7月30日， 开盘
•5月28日，南中国首个展 厅—世联展厅开放 •6 月 18 日 ， 福 田 CBD 购 物 公园展厅开放
•7月8日 宝安机场展厅开 放
7
3. 营销活动
1. 2010年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台 2. 2011年3-7月 “相约十里银滩”全国百城巡展活动 3. 2011年3月26日 全国首个展厅哈尔滨展厅开放 4. 2011年4月10日 联手澳仕玛举办“亲海，快乐无处不在”钓鱼活动 5. 2011年4月11-13 参展2011太原春季房地产展示交易会 6. 2011年4月21日 参展2011年春季天津房地产交易会 7. 2011年4月22日 参展2011珠三角房博会、第五届武汉春季购房节、赞助深圳温州商会理事会年会并
1
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2. 现场包装
售楼中心1楼布局
房源、房价公 示
顾客休息 区
鱼池 鱼池
免费水领取处 沙盘
海景洋房 模型
3D影视厅
免费水领取处
海景洋房平面 模型
顾客休息 区
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2. 现场包装
售楼中心2楼布局
顾客休息区
五号楼 B1户型 样品房
五号楼 A3户型 样品房
公寓样 品房
7月16日，开放体 验区，开始认筹
至8月22日， 海 景洋房85折优惠
至8月15日， 全部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动 及论坛、产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百 城巡展活动 、赞助各式活动、在行业会议上进行推介，和开放体验区等。
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中空
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7月15日，新闻发布会
7月21日公布提前 认筹及开盘当天 7.5折优惠
7月30日， 开盘
•5月28日，南中国首个展 厅—世联展厅开放 •6 月 18 日 ， 福 田 CBD 购 物 公园展厅开放
•7月8日 宝安机场展厅开 放
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3. 营销活动
1. 2010年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台 2. 2011年3-7月 “相约十里银滩”全国百城巡展活动 3. 2011年3月26日 全国首个展厅哈尔滨展厅开放 4. 2011年4月10日 联手澳仕玛举办“亲海，快乐无处不在”钓鱼活动 5. 2011年4月11-13 参展2011太原春季房地产展示交易会 6. 2011年4月21日 参展2011年春季天津房地产交易会 7. 2011年4月22日 参展2011珠三角房博会、第五届武汉春季购房节、赞助深圳温州商会理事会年会并
2011易居——十里银滩全程营销总结：十里银滩开盘营销回顾
7月9日起组织珠三角碧桂园老业主参观体验十里银滩，每天収车数约达
100台，总人数累积30000人；
亮点三
深圳客户大召集
新浪乐居发动史上最大规模看房团
策动深圳200个社区客户参观体验项目
盛况空前
15天，200个社区，500台大巴，20000人
亮点四
海滨生活全斱位体验
酒店
销售中心
全景水族大堂、超五 星级亲海酒店
抢滩计划—大深圳路拓
时间：2011年5月26日-6月25日 团队：华南雄鹰计划成员 拓客地点： 罗湖区：国贸、金光华广场、万象城、中信城市广场 福田区：华强北、中心城、会展中心、Coco park、山姆会员店 南山区：华侨城、益田假日广场、科技园、海岸城、宜家 拓客成果：拓展客户约10000台，登记诚意客户约1000台
配套 设斲
国际五星级滨海配套
五星级滨海酒店 度假商业中心
东亚最大的全景水族大堂
无边际泳池
国际幼儿园 省二号绿道
风情酒吧街
游艇会
产品 装修
精装东南亚泰式风格
三大特征
都市远郊，客户认知丌高
位处深港大都市东部，惠东亚婆角旅游度假区，距离深圳市区120公里Leabharlann 1小时 全程高速车程，距离城市遥远。
碧桂园集团的领航之作
第三市场
全国
（武汉）楚天都市报
（长沙）潇湘晨报 （长春）新文化报 （天津）每日新报 哈尔滨日报 新晚报
强势媒体：深圳特区报
第一市场：深圳 市场密集推广 7月15日周一头版全版 项目信息 7月15日周一 公关软文炒作 7月25日周一A4全版 折扣信息
强势媒体：南斱都市报
第一市场：深圳 市场密集推广 7月14日周四A4整版 项目信息 7月4日周一叠头三分之一 项目信息
惠州_碧桂园十里银滩案例分析
碧桂园 ·十里银滩
THE END
本报告是严格保密的。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房产品分析：首期推出两栋山景洋房，设计独特，性价比最高。
共20层 共30层
共20层
产品特点分析
山景洋房整体采用逐层退台式设计，波浪式立面风格，保 证各种产品都可以欣赏海景景观。 共25层 项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与 常规小户型产品相区分，保证通风采光最大化。 户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源， 同时在拥挤的设计中保证每户的私密性。 山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大。
碧桂园 ·十里银滩
现场客户情况
珠三角区域房地产面临严格的调控政策， 房地产投机环境紧张。深圳客户努力寻找 性价比高的投资机会。 通货膨胀严重，货币贬值，大批客户将手 持现金转向投资实物。 碧桂园集团针对项目进行全国大力推广， 宣传成本高（发展商为温州客户包机前往 项目），推动项目影响力。
共20层
产品劣势分析
产品两栋824套，产品排布紧密，居住空间拥挤；中空面积较 大，产品一律向内开窗，安全性较差；项目进深较大，但开间 小，户型形状不规则。
碧桂园 ·十里银滩
山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，景观效果较好。
休息 区
活动 区
活动 区
休息 区
2号楼C2-1户型2室2厅88㎡
2号楼B-1户型2室2厅93㎡
五星级酒店 商业中心 海云天洋房 酒店公寓
海景洋房采用创新的波浪 式立面，让建筑与海融为 一体，互为风景。
板房区
碧桂园 ·十里银滩
项目配套：十里私家沙滩、礁石公园、省级绿道结伴五星级酒店、商业中心、国
际双语幼儿园的国际度假社区。