地块发展定位报告.pptx
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溧水地块定位报告市场分析部分ppt课件
二、市场回顾
Part2.1 市场回顾|房地产市场
溧水整体市场相对稳定，年均去化量稳定在40-45万㎡ ，受宏观经济及政策调控影响 较小，但2013年受受撤县并区利好刺激，溧水市场集中放量，全年成交75万㎡。
.
2
Part2.1 市场回顾|房地产市场
受撤县并区利好因素影响，溧水房地产市场在2013年3、4月出现井喷，后市逐渐回归 理性，而溧水整体均价一直在6000元/㎡上下徘徊。
17套/月
2013年销售
2014年6月 销售
2014年1月 销售
2014年6月 销售
.
9
Part2.3 市场回顾|区域市场代表项目
观澜东郡
外部价值：新行政中心+实验学校+商业配套+S7轻轨 内部价值：双大堂+通力电梯+真石漆、干挂石材立面+四季园林
项目现状
近期推盘 节奏
产品类型
销售情况 成交均价 月均去化
在售高层（18层）
2013年8月推7、9#，约141套
2013年12月推5、6#，约179套
2014年1月推8、10#，约214套 81～87㎡两室两厅一卫
111～118㎡三室两厅一卫 125～128㎡三室两厅两卫
142㎡四室两厅两卫 175㎡五室三厅两卫 整体去化率约29%
7542元/㎡
13套/月
金碧天下 内部价值：开发商品牌+低密度+自建商业会所酒店等配套+精装修
化率约24%
40套/月
40.3
2 1.39
多层、小高层、高 层
5964元/㎡（多层） 5688元/㎡（高层）
一期整体去化率约
79%（2011年首开） 二期去化率6%
Part2.1 市场回顾|房地产市场
溧水整体市场相对稳定，年均去化量稳定在40-45万㎡ ，受宏观经济及政策调控影响 较小，但2013年受受撤县并区利好刺激，溧水市场集中放量，全年成交75万㎡。
.
2
Part2.1 市场回顾|房地产市场
受撤县并区利好因素影响，溧水房地产市场在2013年3、4月出现井喷，后市逐渐回归 理性，而溧水整体均价一直在6000元/㎡上下徘徊。
17套/月
2013年销售
2014年6月 销售
2014年1月 销售
2014年6月 销售
.
9
Part2.3 市场回顾|区域市场代表项目
观澜东郡
外部价值：新行政中心+实验学校+商业配套+S7轻轨 内部价值：双大堂+通力电梯+真石漆、干挂石材立面+四季园林
项目现状
近期推盘 节奏
产品类型
销售情况 成交均价 月均去化
在售高层（18层）
2013年8月推7、9#，约141套
2013年12月推5、6#，约179套
2014年1月推8、10#，约214套 81～87㎡两室两厅一卫
111～118㎡三室两厅一卫 125～128㎡三室两厅两卫
142㎡四室两厅两卫 175㎡五室三厅两卫 整体去化率约29%
7542元/㎡
13套/月
金碧天下 内部价值：开发商品牌+低密度+自建商业会所酒店等配套+精装修
化率约24%
40套/月
40.3
2 1.39
多层、小高层、高 层
5964元/㎡（多层） 5688元/㎡（高层）
一期整体去化率约
79%（2011年首开） 二期去化率6%
大兴黄村23地块项目定位报告PPT课件
项目特征：
• 双盘联动，产品链丰富 • 容积率相对较低 • 地貌坏境良好，易于打造品质楼盘 • 品牌优势略低于金地、绿地、保利
2020/9/28
用心构筑美好生活
5
发展规划
“两轴-两带-多中心”的规划发展布局，大兴位于发展中轴线之上，符合发展趋势
2020/9/28
用心构筑美好生活
6
人口导入
根据北京市公安局人口管理处的预测，随着近郊区人口的逐年增长，到2020年将达到 1033万人，由于黄村到南三环的距离仅为13公里，加上轨道交通的通车，势必将吸 引更多的迁移和流动人口 注：目前常住人口120万，其中朝阳、海淀、及丰台区户籍占68%
➢向南依次为： 康庄两限房小区1-4期、清源路（黄村镇政府）、兴政路（大兴区区政府）、大兴高尔夫球场、 庞各庄（北京第二机场—约20公里）
➢向西依次为： 兴业路（京沪高铁）、永定河、房山区
➢向东依次为： 兴华路（商业街及地铁4号线）、大兴工业区、南苑机场、黄亦路（通往亦庄）
2020/9/28
用心构筑美好生活
2020/9/28
用心构筑美好生活
2
2020/9/28
1
项目解析
2
市场分析
3
竞争分析
4
客户分析
5
项目定位
6
配套及设计协调
用心构筑美好生活
报告结构
3
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1
项目解析
2
市场分析
3
竞争分析
4
客户分析
5
项目定位
6
配套及设计协调
用心构筑美好生活
报告结构
4
项目解析
区域特征：
• 11个重点发展新城之一 • 2010年4号线开通 • 生态宜居环境 • 五大开发商，百万潜在供应
浙江慈溪慈东工业园地块项目定位报告PPT课件
沿，也是宁波城市北扩、融入上海的重要节点，区位十分优越， 区位分析 属于快速发展中的远郊新市镇。
龙山镇位于慈溪东部，是慈溪四大主力发展 片区。龙山镇是慈溪市“东融宁波”最前沿， 与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约 30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、 中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海 的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重 要平台，区位和交通条件十分优越，是不断发 展中的远郊新市镇。
慈东工业园地块
基本框架
土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微
1
观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各
方面素质条件。
微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商
2
业酒店）的深入分析，明确竞争市场中各物业
的发展机会，为本项目定位提供依据
新市陌生区域开发模式分析，通过对市场成
3
功开发新市镇陌生区域开发的分析，为本项目
区域居住
别墅类商品 房项目
龙山世家（慈都花园）是当地第一个商品房项目，客户来源上基 本以本地人为主，另外有少量镇海客户。
龙山世家
项目地址：慈溪市龙山镇西门外村（329 国道旁）
占地面积：49.4亩（约3.3万）
建筑面积：2.6万方
容积率：0.78
产品情况：独栋、联排，共52套，其中联 排240平米，独栋300-450平米
慈东新城，是城市重点发展区域
伏龙湖已经开始开始动工，其他区域地块都未
动，本地块是未来开发启项目。
陌生区域内，紧邻工业园、有一
地块规模大。
定景观资源的开发启动大盘。
地块临慈东大道，交通便捷
项目两面临河，一面临湖，有一定景观资源。
目前配套不完善，规划配套齐全。
龙山镇位于慈溪东部，是慈溪四大主力发展 片区。龙山镇是慈溪市“东融宁波”最前沿， 与宁波江北区、镇海区接壤，东距宁波市区约 30公里，西至省城杭州约171公里，329国道、 中横线贯穿全境，是宁波城市北扩、融入上海 的重要节点，也是宁波大市产业梯度转移的重 要平台，区位和交通条件十分优越，是不断发 展中的远郊新市镇。
慈东工业园地块
基本框架
土地属性研究，通过城市宏观环境以及地块微
1
观环境的深入研究，明确本地块开发具备的各
方面素质条件。
微观市场分析，通过对各细分物业（住宅、商
2
业酒店）的深入分析，明确竞争市场中各物业
的发展机会，为本项目定位提供依据
新市陌生区域开发模式分析，通过对市场成
3
功开发新市镇陌生区域开发的分析，为本项目
区域居住
别墅类商品 房项目
龙山世家（慈都花园）是当地第一个商品房项目，客户来源上基 本以本地人为主，另外有少量镇海客户。
龙山世家
项目地址：慈溪市龙山镇西门外村（329 国道旁）
占地面积：49.4亩（约3.3万）
建筑面积：2.6万方
容积率：0.78
产品情况：独栋、联排，共52套，其中联 排240平米，独栋300-450平米
慈东新城，是城市重点发展区域
伏龙湖已经开始开始动工，其他区域地块都未
动，本地块是未来开发启项目。
陌生区域内，紧邻工业园、有一
地块规模大。
定景观资源的开发启动大盘。
地块临慈东大道，交通便捷
项目两面临河，一面临湖，有一定景观资源。
目前配套不完善，规划配套齐全。
某中心地块市场分析与项目定位报告(PPT 50页)
• 第三、开发成本增加。据统计,07年超过起拍价拍卖成功的土地,平均每宗超出起拍价部分是 06年的6.4倍;随着建筑行业不断的规范及人们对居住要求的不断提高,房屋本身的建筑成本 增加幅度较大。
• 第四、行业助推。07年全国楼市呈现火热的市场态势,对于无锡楼市,是一种行业带动和促进。
11
市场 走势
新政出台后，成交量2008
• 高品质商住楼盘开 发方向
• 把握开发周期与开 发节奏，避免淡市 推盘
项目相邻楼盘现阶段就有阳光城市花园、朗诗未来之家、世贸 国际公寓、润华国际大厦、常发清扬御庭等品牌楼盘，其中阳 光城市花园已经售罄，朗诗社区二期与其他楼盘都在售
项目总占地面积:43492.4万平米（约65亩）
规划容积率：A地块<4.0，公寓式酒店用地 C地块<2.6，高档居住小区用地
也是价格上涨的原因之一。
①07年无锡楼市成交价格基本呈直线上涨趋势, 而08年上半年成交价格则呈曲线上涨趋势，这 说明无锡楼市已经受到宏观政策的影响而悄然 变化。 ②08年上半年无锡楼市月均成交2313套,较上年 同期下降41%,月度数量变化幅度较大;月均成交 29万平米,较去年同期下降36%,自2月份起呈曲线 上升趋势。 ③往年9-10月份是每年成交量最多的时候,其次 是3-5月份。08年上半年无锡楼市成交量表现出 的趋势不同于以往规律,2-4月份楼市处于低迷的 成交状态,成交面积低于26万平米,5-6月开始复苏, 尽管不及去年同期,但总算保持在32万平米以上。
2008年上半年成交量价趋势
13
08年 上半年
2008年上半年区域成交分析
①成交的各业态中,住宅所占比例达75%左右, 办公成交比例依然较少，商业成交比例较去 年第四季度增加10个百分点。 ②研究表明,对于行情的变化,长三角比珠三角 要迟滞一段时间。本轮调控再次验证了这个 结论,在去年底珠三角房地产发生较大变化之 后约一个季度时间,无锡楼市对住宅的投资需 求极速下降,与去年第四季度相比,住宅成交量 有较大的降幅, 达11个百分点。 ③相对来说,办公、商业等经营性产品的投资 价值凸显了出来,成交量、价平稳发展。随着 经济的不断发展及城市综合吸引力的不断增 强,办公、商业潜在的市场需求巨大,
某地块策划定位报告模板ppt
上海全市住宅均价两年涨幅达到75%，而办公产品目前成交均价较08年1月只有18%的涨幅；
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
宏观办公市场
09年至今全市各区县办公市场价量对比
传统核心区域价高量低，浦东、普陀和杨浦为热点成交区域
09年1月~10年00 400000 300000
中价段
高价段
250
25000
200
20000
150
15000
100
10000
50
5000
万平方米 0
供应 成交 成交均价
2005 161 150 13579
2006 192 159 13056
2007 149 181 14745
2008 178 130 17730
2009 191 204 19640
0 2010 108 72 20233
各区域成交价格可分为三个档次，其中以宝山、嘉定、南汇等为代表郊环非传统商办区域，均价水平在10000元/平米；其次为长宁、黄 浦、静安、徐汇等高地段价值商务区，均价水平在25000元/平米水平；而卢湾、浦东为代表的核心商务区价格在35000元以上水平。
宏观办公市场
09年至今全市各环线办公市场价量对比
10368
郊环以外
内环以内
外郊环间
613889 16088
206988
中内环间
40000
578211 510240
17908
30000 20000 10000
0 中外环间
供应量
成交量
成交均价
办公类产品的活跃区域逐渐向外转移，内环内办公类产品以浦东区域最为活跃，中外环间和外郊环间已逐渐成为市场 主力，其中中内环间的供求严重失衡，供远大于求，未来竞争形势严峻
地块发展定位报告PPT(共 92张)
面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
麻涌三产业比重情况表
100% 80% 60% 40% 20% 0% 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009
45%
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位
2
报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
地块前期定位报告_图文
14565 11884 13658 12341 13302 13900 14040 11916 11548 14042 11952 22676 15237 12670
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒 适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富 家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877
成交金额
供求比
1346460523
1.3
6978911530
0.7
747040437
1.1
3736526741
0.8
426158633
定位核心要素 1、不适宜规划高端改善产品，例如别墅和洋房，以高层或小高 层首置小户型为主 2、通过户型创新、引入和社区配套、若比邻服务等做差异化区 隔竞品
回顾本案特征，结合定位难点分析，我司认为本案可定位为：
大学城北中高端善居住宅，即善居系列
定位验证
保利善居系列
致力以住宅体现和谐的人文关怀，打造适合都市人生活的多元化成熟居住模式，营造成熟、舒 适、有品位的人居氛围与归属感，锻造精细生活细节，以优越居住理念，满足自我享受的新富 家庭对生活品质的追求和对价值空间的关注，以突出的项目个性和特有的生活情调在核心板块 引领主流生活。
路、之江东路，公交390路
城区较远
4、配套
5、容积率 6、体量
商业依赖住宅底商，商业大配套位于德 胜路以南沿江板块，中小学、幼儿园配 套丰富
紧邻生活配套匮乏
2.6 占地5.4万方，建面13.6万方
适合做小高层+高层 中等，适中
7、不利因素
西北侧1.5公里紧邻下沙北工业区，周边 多为未出让土地
轻度空气污染，现有生活配套匮乏
供应面积 0
68029 633315 151645
0 0 45611 0 0 0 0 62361 0 960962
供应套数 0
962 6310 877
地产项目定位报告PPT模板
至 xxxxxxxx房地产发展集团有限公司
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
黄梅县城西地块项目定位报告
2018年4月
地块条件
1、项目位置： 本项目位于铁路以西，大胜工业园以东， 黄梅大道以南，属于城西板块，是最靠近 工业园区的一块宅地，周边目前无生活配 套。
2、土地性质： 商住用地
3、占地面积： 占地109.1亩
4、项目四至及环境 北：紧邻黄梅大道。 东：现有农居房，在建楼盘学府雅苑，第 五小学已建成。 南：C4道路。 西：大胜工业园
产业结构
从2012年黄梅县三产业贡献率及拉动情况 看，第一产业对经济增长的贡献率为31.9%； 第二产业贡献率40.8%；第三产业贡献率为 27.3%。第三产业比重小于30%，房地产市 场发展缓慢，客户结构单调，市场平淡。第 三产业发展慢，标志着黄梅商贸业发展存在 不足，黄梅第三产业比重相对稳定，变化浮 动很小，标明黄梅房地产正处于发展瓶颈阶 段，亟需产业结构优化。
从目前来看，工业园区的现状对本案的不利因素略大于 有利因素
城市经济数据
2012年黄梅县实现生产总值（GDP） 132.7亿元，按可比价计算，同比增长 11.3%。 近四年黄梅经济运行平稳，2009-2011年 GDP增长速度均保持在14%以上，根据 房地产发展与GDP增速之间的关系来看， 黄梅城市化明显加快，房地产亦进入高速 发展阶段。宏观经济对房地产发展提供了 有力支撑。
产业小结
工业园的有利因素：
大胜关山工业园的建成和投入使用带动了黄梅当地的经济发展，区域职工人口较大 大胜工业园带来的大量工作岗位将吸引周边乡镇的劳动力。作为最靠近工业园的楼盘，本案将成为他们 日常消费和购房的首选。
工业园的不利因素：
大量的厂区入驻将会对周边环境造成一定影响。 周边将不会有大量的楼盘，住宅、商业短期大氛围难以形成。 厂区工人的消费能力有限，无法支撑起高档的消费。
连云港项目地块定位报告
段交汇处；
•东
•地块内部 •平山路
➢地块较为方正，利于后期规划，目前宗地
内地面较为平整，余少量待拆民房；
•大港路
➢从区位功能规划上看属于滨海新城板块， 属于滨海新城外围板。
PPT文档演模板
连云港项目地块定位报告
•地块SWOT分析
•S
•紧邻大港路与平山路，交通相对便捷； •周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等，发展前景较为明朗；
PPT文档演模板
连云港项目地块定位报告
•滨海商务板块市场小 结
板块内在售住宅项目，海景房源均价已突破5000元/ ㎡ ，非海景房均价约在 3600 / ㎡元左右，办公类产品均价在8000-12000元/ ㎡左右； 板块住宅规模楼盘、品质楼盘林立，建筑规模多数集中在20万㎡以上，后期供应 较大，估算在60万㎡以上； 由于该板块占据了背山面海的优越地理位置，海景成为广告 宣传的最大锐器， 而非海景房表现主题往往都集中在地段、户型、价格等方面； 该板块内办公类产品有金港湾、金海国际、阳光国际、大陆桥国际商务大厦等， 售价在8500-11000元/ ㎡左右，根据市调情况来看，除阳光国际，大陆桥国际商 务大厦两在开发时间较早的项目去化情况较好外，金港湾预约情况、金海国际去化 情况均不理想，反映了当地办公产市场的不景气。
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连云港项目地块定位报告
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•区域楼市现状分析
连云港项目地块定位报告
•楼市板块划分
•本案
•连云 区板块
•中心城 区板块
•海洲区
•板块
➢连云港楼市大体可分为三大板 块：海洲区板块、中心城区板块 以及连云区板块，而本案属于连 云区板块的滨海新城板块。
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广东某房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告ppt课件
（数据来源：各市统计公报）
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、 恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成 交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步 发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预 计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园 党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口 本案 出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为 龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业 中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但 售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均 价目前维持在5400元/㎡上下；
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、 恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成 交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步 发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预 计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园 党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口 本案 出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为 龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业 中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但 售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均 价目前维持在5400元/㎡上下；
房地产开发企业项目地块前期物业发展定位报告辅导专题学习PPT演示
4147
46%
江西省正荣房地产开发有限公司
10
重点地块：【2016】长土网022号
[2016]长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万m²(合182亩);为商住用地,整体容积率≤2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。
172m2大平层
8700元/m2
5
蓝光COCO蜜城
42-45m2LOFT公寓
7300元/m2
6
核心壹号
94-170m2三房、四房
6000元/m2
7
核心公馆
30-60m2一房、两房
4988元/m2起
8
恒伟西雅韵
140-210m2科技精装房
12000元/m2
9
兰亭湾畔
95-127m2三房、四房
6900元/m2
案名
湘港公馆
湘熙水郡
核心十八克拉
北大资源理想家
北大资源时光
中天栖溪里
合计
片区
大王山旅游度假区
核心经济总部区
套数
户型配比
公寓/住宅
≤80㎡
24套，4%
390套，8.5%
——
——
198套，28.3%
——
612
9.48%
高层
81-90㎡
46%
江西省正荣房地产开发有限公司
10
重点地块：【2016】长土网022号
[2016]长土网022号地块:位于岳麓区坪塘大道以东,核心 大道以南(即核心Y06-I02地块),核心湿地公园南侧;宗地面 积12.14万m²(合182亩);为商住用地,整体容积率≤2.5,规 划最大建筑面积30.35万方;最终被宜家中心投资有限公司以底 价8.20亿元竞得,折合楼面地价2700元/平米。 竞买者宜家,早在2015年11月19日与湘江新区签约,将 国内第四家宜家购物中心落户核心总部经济区,总建筑面积约 30万平方米,总投资近40亿元。宜家家居商场预计2018年5月 开业,宜家购物中心预计2019年全面建成开业。
172m2大平层
8700元/m2
5
蓝光COCO蜜城
42-45m2LOFT公寓
7300元/m2
6
核心壹号
94-170m2三房、四房
6000元/m2
7
核心公馆
30-60m2一房、两房
4988元/m2起
8
恒伟西雅韵
140-210m2科技精装房
12000元/m2
9
兰亭湾畔
95-127m2三房、四房
6900元/m2
案名
湘港公馆
湘熙水郡
核心十八克拉
北大资源理想家
北大资源时光
中天栖溪里
合计
片区
大王山旅游度假区
核心经济总部区
套数
户型配比
公寓/住宅
≤80㎡
24套，4%
390套，8.5%
——
——
198套，28.3%
——
612
9.48%
高层
81-90㎡
地块分析及前期定位、规划设计建议(PPT 29张)
区域： 非新乡房地产发展主流方向。 房地产项目同质化较重。 区域特性， 我们必须创造新思路， 增加项目附加值， 在区域项目中脱颖而出。
品质-品牌-档次-定位
• • • • •
品质定位： 住宅：中高端精品文化住宅。 商业：价值感、品质感、文化感。
品牌定位： 在硬件上，我们必须精益求精。品牌方面，要做到与众不同， 旗帜鲜明。树立独一无二的品牌体系。对于城市，一场新的居 住理念。对于客层，一次独特的安居体验。对于品牌，一次颠 覆同质化的鲜明塑造。 档次定位 打造城市中央高品质文化社区、中高端价位物业，树立产品 价格体系
减小竞争压力，积累开发 经验，树立品牌形象。
• 劣势策略：发挥团队优势，
做好产品规划，吸收同行 优点，建立口碑效益。做 好拆迁安置工作。
• 威胁策略：实时关注政府
调控政策及新乡房地产发 展形势。根据市场需求， 制定相应的销售策略，降 低潜在风险。尽量能主导 拆迁工作，为项目开发提 供良好基础。
周边竞争个案市调分析：上海城
•
版块描述：
•
•
东区板块：主要围绕市政府-CBD及平原路沿 线，向四周扩散，高层规模社区借势新区强 势配套，特点显著，随着生活配套的完善， 投资需求占一定的比例。销售价格占据新乡 领头羊地位。销售价格4500左右。 东南板块：以原高新技术开发创业园我核心， 板块发展较早，处核心区外，配套发展缓慢。 本地块房地产开发规模较大，知名企业，高 档楼盘，占据主导。开发项目品质较高。除 别墅项目外，部分品质较差楼盘，价格很难 突破4000元/平方米。知名企业、规模高品质 大盘，销售价格在4000-4400元/平方米。 城区板块：本区域拥有火车站、平原路商圈、 公园、滨河景观等城市稀缺资源，房地产开 发主要围绕以上核心价值。此区域为城市较 早的建成区，土地资源相对紧张，多为旧城 改造项目。如本地块周边天鹅第一城、上海 城等。本区域交通便利，购物、生活、教育、 休闲等配套齐全，购房消费多为原居民改善 住房条件需求居多。由于此区域占据较多公 共资源，房地产企业借势开发综合性商业、 酒店、公寓，满足部分投资需求。本区域目 前在售楼盘近30个。区域由于物业档次层次 差别大，销售价格跨度也较大，相对于新区 有一定的价格优势，均价由3500-5500元/平 方米不等，主要差别表现为距离繁华中心距 离，周边环境优劣，物业类型，项目自身规 模、品质等，位置决定产品价位在此区域尤 为突出，中等区域产品品质也可提升项目的 产品价位。
农房集团上海西藏北路地块发展战略定位报告51pPPT课件
农房集团西藏北路地块发展战略定位报告
商务休闲（商家示意）：
农房集团西藏北路地块发展战略定位报告
休闲娱乐功能 会所、健身房、SPA、足道、按摩等
功能性：满足高端客户的多 重私属需求，形成不受干扰 的纯粹生活体验空间。
竞争性：高端休闲娱乐设施 凸显项目商业格调，弥补市 场空白。
尊享性：提升项目档次， 满足高端客户的身份感和 品质生活需求。
农房集团西藏北路地块发展战略定位报告
农房集团西藏北路地块发展战略定位报告
项目本体分析：位于上海中心区的黄金区域，周边商业配套齐全，生活便利。
区位 交通
区位：地处闸北区最南端，毗邻苏州河， 距人民广场一公里，是目前上海市少有 的市中心地块；
交通：紧临轨道交通8号线，临近高架
本体分析
区域 属性
商业面积与其它物业开发总量面积 之比在5％-10％之间
商业面积与其它物业开发总量面 积之比在3％-5％之间
商业面积与其它物业开发总量面 积之比在3％以内
外向型街区商业：商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支
撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来补充，共同支撑商业的 正常经营，这对周边商业环境的要求很高，同时要求商圈内无其他大规模商 业竞争导致商业需求的分流。
•统一经营管理 •可引进租金较高业态 •提升项目整体形象
农房集团西藏北路地块发展战略定位报告
农房集团西藏北路地块发展战略定位报告
理论分析：本案总建筑面积约34000平方米，其中商业建筑面积约4000平方米， 对应商业和其它物业规模的关系，为外向型街区商业。
规模体量
单一型
（纯商业功能）
商业类型
定位关键词
精致
高档
崇仁25号地块前期定位报告XX43PPTPPT范本
高层2000起，多层1600左右
五常在售项目多层均价为1550元/米，高层1800元/米，多层 较上半年有大幅提高，高层因时代嘉园亦增长8%左右，该状 态是三四线城市正常价格表现，有向上浮动空间。
1 Part 五常市地产市场现状/高层
• 2007年市场供应量多、高层比较：市场仍以多 层为主，但潜在高层项目供量不容忽视。
同上 销售现场一般，销售人员
素质差 销售现场一般，销售人员
一般
售罄
销售中心装修，未开盘
主题推广 无 无 五常第一座高层 五常第一座高层 无 无
未开盘
1 Part 五常市地产市场现状/市场研 判 综合市场项目研判：
• 五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏 弱，需要高品质产品引领市场走向成熟
• 60-90米为本市场主力户型，120米以上大面 积住宅应限量版生产
新城市主义之
以人为本，建设充满人情味的新社 区
新城市主义之 尊重自然，回归自然
新城市主义之
提倡健康的生活方式
新城市主义之
回归传统习惯性的邻里关系
葵花 太阳之花 传播新城市居住主义之光，开启居住新纪
元
绽放五常，闪耀全城
出 征……
为太阳之花绽放全城
孙子说
谋定而后动，知己知彼百战不殆
1 Part 五常市地产市场现状/住宅现状
这是界定本项目目标客户时必需回答的问题，也是购买本案 必需满足的四个条件。因此，我们分别以经济、文化、生活态 度、生活方式为底线，来界定我们的客户群体。
2 Part 项目背景/目标人群定位
他们：
一般被描述为：社会的中坚，单位的脊梁，基本事 业有成，眼光敏锐，富有远见，有责任心，懂生活， 爱生活，爱家人、年龄在30-60之间。他们具有一定的 经济基础，受教育程度较高，追求生活品质，开明， 接受能力强，对新鲜事务不排斥。
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东莞各镇GDP、人均GDP比较
万元
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1600000
180000
1400000
160000
1200000 1000000
800000 600000 400000 200000
140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000
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沙 厚 虎 莞 石东 万 南 中 望 麻 石 高 道 洪 长寮 大 大 黄 樟 清 塘 凤 谢 常 桥横 东 企 石 茶
新世纪江畔湾，产品创新，提升营销水平，吸引镇区及广州开发区的企业员工，开始凸显投资的概念。09年1月开盘，客户群
也逐渐转向了外来的消费群体。
中成化工、炼油厂、德永佳
纺织制衣以及洗水、漂染、 电镀 等38家企业污染较严重， 形成全镇重度污染源。环境
污染已经成为麻涌对外一个
整体印象制约当地发展及对 区域的认知。
镇区发展分散，全镇多个工 业区域，村落分布零散，中 心镇区发展又相对落后，商 贸氛围及配套设施都比较薄 弱。
玖龙纸业
中成化工
南玻集团
田 街 门 城 龙城 江 城 堂 牛 涌 碣 埗 滘 梅 安步 岭 朗 江 木 溪 厦 岗 岗 平 头沥 坑 石 排 山
墩
山
头
ＧＤＰ
人均ＧＤＰ
6
区域 特点
传统水乡重镇、现代工业港口。城乡“二元化”发 展特点明显。
麻涌新沙工业园，西依新沙港和 虎门港麻涌港区，东靠沿江高速 公路，海运、陆运条件优越，利 用优越的港口条件吸引了众多国 内外优秀企业：东莞玖龙纸业、 丹麦马士基、德国可耐福、台湾 康师傅、统一嘉吉、卡尔吉、益 海粮油、中储粮油、中纺粮油、 嘉益粮油、中谷油脂、华南油脂、 久留香米业、穗丰面粉等大型粮 油食品企业，工业聚集，工业化 发展突出。
4
区域 位置
东莞前庭，广州后院。依托港口，连通珠三角。
麻涌镇位于珠江三角洲黄金 腹地，广州市与东莞市的交 界处，东距东莞市区22公里， 西距广州市区29公里，与广 州经济技术开发区一桥相通。
麻涌镇位于广州、东莞、深 圳、香港等全球最大的制造 业产业带，可谓珠江三角洲 黄金腹地，处于珠三角铁路、 高速公路和广州、深圳、香 港几大国际机场的中心点， 是扼守珠三角的中枢之地。
港口城镇，依托港口发展成 为连通珠三角重要枢纽。
5
区域 经济
发展起步晚、经济总体落后。但近年发展迅速，成 为区域发展一大热点。
麻涌经济在东莞整体 上处于中下游水平， 经济实力一般。
在产业结构上以第二 产业为主导，第三产 业的比重较少，因此 本地的二元化经济发 展特点比较明显。
麻涌经济发展在港口 发展带动下从21世纪 开始飞速发展，整体 经济在东莞属于发展 较晚，但目前发展速 度较快，具有后发展 优势。
依托港口优势及丰富的土地资源， 麻涌发展以玻璃制造、造纸、物 流运输、化工等为主的重工业基 地，污染较重。
水乡片区
新沙港 工业园
由于水乡的地域特色，当地居民
主要以香蕉种植、砂船等为主要 经济来源，经济发展落后。
镇中心 区
农业产 业园
7
区域 优势
港口区位优势及土地资源丰富性是麻涌未来发展重 要优势。
面积：90-140平 户型：二房-三房、少量别墅
首个花园式小区，舒适型居 家户型为主，
本地人占一半以上，另外公务 员及工厂职工占部分
大步花园
二房：90-100平 三房：109-120平 主力：二房、三房
产品品质一般，中小居家户 外来新莞人为主 型。以单体楼为主，无小区 概念
南峰时代广场
二房：65平 三房：90-120平 四房：130平 主力：三房
谨呈:宝盈地产
麻涌东太村地块发展定位报告
世联地产 2010.3
基本 思路
开发商提出问题要求：
我们对问题的理解
1. 本项目是公司开发的第二个项 目，要具有市场影响力。
2. 项目预计8月份开工，分三期开 发，三年内消化完。第一年回收 投入资金的80%。
本项目的核心目标
保证项目的成 功启动及可持
续发展
3、通过市场调查了解市场需求及市 场容量。
由于麻涌开发发展相对较晚，拥 有丰富的土地资源，用于满足工 业用地及城镇建设的土地储备相 对比较充足。具备后发展优势。
麻涌港口沿海产业带
8
区域 劣势
产能结构不合理及镇区配套的落后，使麻涌逐渐被 边缘化，对外影响力不足。
麻涌镇区以重工业发展为主，
镇区遍布了多家污染较严重
企业，形成传统的工业污染 重镇。
印染厂
新基工业区
麻二工业区
9
麻涌市场 麻涌市场概况
城区市域背概景况 区域房地产市场
10
发展 历程
麻涌房地产起步较晚，发展也较缓慢，基本每两年 新增一个楼盘，整体发展水平有待提升。
入市阶段 2005-2006 2006-2007
2007-2008
代表项目
主力户型
产品及园林
主流客户
海滨花园（一、二 期）
4、通过对区域其它地块比较，寻找 本项目发展方向。
达到目标的手段
高占位，差异 化
本次报告解决的核心问题——确定项目发展战略定位2Fra bibliotek报告 结构
麻涌市场概况 市场客户调研
1、麻涌市场研究 2、项目本体分析
3、项目发展定位 区域发展启示 竞争战略
发展方向选择
3
麻涌市场 麻涌市场概况
区域概况 区域房地产市场
显著特征
海滨花园，打造首个麻涌带园林社区。03年开始动工，为麻涌首个商品房楼盘，客户也主要是麻涌本地的客户，后期还有部
分别墅及三期的400余套住宅；
南峰时代广场，集中式园林进一步升级，周边配套及小区配套优越。07年11月开盘，吸引了本地人及公务员的购买，为目前
入住率最高的楼盘之一，社区居住氛围较浓；
中心区楼盘，围合式设计， 本地人、个体户、公务员、事 大面积绿化园林，周边配套 业单位员工及周边工厂中高管 丰富
2008-2009
新世纪江畔湾
二房：90-100平 三房：120-130平 三房小复式：99平 主力：三房小复式
丰富产品线，创新户型，8万 镇区工厂白领、个体户、公务 平岭南风情园林，现楼发售，员及广州开发区企业员工 楼层较高
麻涌拥有狮子洋深水岸线7.4公 里和可建1000吨以上泊位的内 河岸线10.56公里。镇域西南部 的新沙港，是华南最大的内陆港 口。
麻涌依托区位、港口、交通以及 后发优势，大力实施港口带动和 大项目带动战略，相继引进了一 批投资规模大、科技含量高的行 业龙头企业，发展临港工业，经 济社会得到快速发展。