关于河南省南阳市房地产的形势分析

问：伴随着两会的闭幕，相关的一系列政策已相继浮出水面。在今年的两会上，“十二五规划”是全国两会关注的焦点话题，这其中包含关怀民生的话题，也涉及经济结构调整等关乎经济全局的内容，对于房地产行业，将会带来哪些变化和影响？

我国两会作为一年一度的决策性会议，都会颁布新的政策。中国的楼市向来与政策走向和调控密不可分。今年两会既是十二五规划的开局之年，又是上一个五年计划的总结。根据会议所阐述的涉及房地产市场（住房市场）方面的内容，也提出了一些新的举措。过去出台的的限购令限二禁三，只是单向的调节，调节产业链的末端。春节前密集出台“国十六条”、“国十条”等，不仅是调整限购、限贷、调节消费，而是更多的从经济结构上提出新的调整机制，由此可见调控转变成了产业链的全局性调整。

在2005年前国家对房地产行业的态度是扶植的、鼓励的，是积极的，2006年后，房地产进入到调控周期，历次的宏观调控对楼市都有很大的影响，而这次的两会提出政策调控要长效化、动态化、市场化。这样意味着房地产市场将处于多动的调控之中，不仅是对目前的市场环境，更多的是在未来房地产发展过程中，还会有更多更细的调控政策出台。所以这次国家调控房地产市场肯定是有影响的，全国房地产可能会在2011年下半年出现拐点。

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房地产在中国经济中扮演着重要角色，和国民经济的发展息息相关，国家调控对于房地产肯定会有影响。但同时房地产行业也具有很大的地域性，各地情况不同，各地方政府采取的措施也不相同。限购令的实施，确实让房地产经历了前所未有的冲击。一线城市高房价所导致的一系列民生问题，是国家此次下决心治理房地产行业的根本原因。之前的调控政策多是从表面上来调节，而且具有明显的计划经济特征，不完全符合市场经济的规律。所以出现了政府大力度调控，房价却居高不下的现象。对此国家这次调控方向是从市场供求的环节入手，从根本上解决问题。此次的两会把建立健全问责机制写入工作报告中。现阶段政府出台的一系列抑制房价措施不是在压制房地产行业，而是要让房地产走上合理有序的发展之路。

房地产的调控从07年开始，可谓一波接一波。调控是必然的，因为物价在不断上涨的同时房价也受影响。总理在回答记者时，谈到有关物价升降的问题上说物价像只老虎，一旦放出，难以收回。这说明政府还是下大决心稳定物价，在物价上涨的同时，房价的上涨有些不理性，特别是在一二线城市，房地产价格和成本之间差别太大，所以调控是抑制房价和物价发展的必然趋势。中国要在34个城市做试点，银行购买二套房首付60%，利率是正常利率的1.1倍，这对购房带来了很大影响。另外调控也带有很大的地域性色彩，一二线城市影响较大，但是给三线甚至四线城市并没有带来很大变动。合理的上涨是经济发展的必然，否符合市场的需求，此外消费总量也和需求空间的大小是紧密相关的。

问：随着国家政策的出台，郑州也颁布了限购令，房产限购是过渡性的制度安排，可以解决市场短期的供求关系。那么南阳作为三线城市会出台限购令吗？限购令对房地产行业的发展有没有影响呢？

就目前南阳的现状来看，是否受到限购令的影响要从多方面来考虑：一是南阳的城镇化率十五期间是30%，十一五达到38.5%，十二五预期要达到48%，城市化率对城市的发展是非常重要的，45%以上的城市化率更能代表城市的发展和魅力。可是目前南阳的城市化率低于35%，已说明我们的城市还没有足够的吸引力，发展速度跟不上。南阳新东区城区规划是东区面积190平方公里，人口达到300万。这个数据说明了南阳市场的消费预期是非常大的，市场的刚性需求还是有的。众所周知南阳是人口大市，家庭的小型化、住房的换代升级、优

化居住环境的需要，这些都表明南阳的房价还会呈现上升趋势。但是调控对市场的威胁也不容忽视，一旦调控波及到南阳，房地产市场将会受到很大影响，所以各房产商应根据各自的实际情况来应对调控。

十二五会议中明确提出要加大对房产调控的力度，从目前各大城市房地产销量情况来看，国家治理房地产的决心是毋庸置疑的。之前国家对房价过快增长出台过相应政策，但调控之后房价不但没降反而出现价格俱增的现象。房价的反弹导致了国家再度狠心调控房地产市场。从另一方面来讲，房地产行业对于国计民生有着根本性的影响，如果打压对国家财政经济都会有影响。调控的目的是让大家都有房住，并不是一味的打压房地产行业。这次的调控政策也是希望作为关乎民生的房地产事业能更好、更稳的发展。

针对国家调控政策的出台，各大城市限购令的实施，投资买房、炒房已经成为过去式。对于刚性需求一族来说，买房时更注重品牌效应。例如，建业集团开发的森林半岛项目，一经入世就受到了众多人的关注。好地段好品质作为首要的考虑对象，对于有改善住房环境的人来说，更应该注重高品质的楼盘。

依照国家目前对房地产行业的态度，开发商不仅需要开发出好的项目，而且拿地成本也要谨慎对待。

问：温家宝总理在两会中提出扩大保障性住房建设，提出今年将建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年要建设3600万套。对此您觉得保障性住房的扩大建设对房地产行业会有冲击吗？

提出今年将建保障性住房1000万套，明年再建1000万套，也就是在今后五年要建设3600万保障房套。政府用于保障房建设的资金从中央财政到省财政总共360亿。在会议中，明确提出了每建一套保障房国家财政补贴每平方米700元，这种保障房对全国来说影响是有限的，但是也不容忽视。在两会会议过程中总理提出目标，省级政府对地区房价负总责，省长对省房价负总责，县市级政府分级负责的问责机制。这种逐级负责的的办法说明国家对于房价要下大力气控制。对于保障房、廉租房、公租房将会在第十二个五年计划末期占到住房供应市场40%以上。2017年前后，60%的人将能够住上保障性住房。保障房限对象，限价格，限户型，势必会影响到现在房地产的供应结构、市场结构和定价结构，对现在的房价形成机制也将会有影响。温总理在做客新华网时，当网友问到，我们国家一直在调房价但是却进入了越调越高，越高越调的恶性循环,我们现在中国的房价不是总理说了算，而是总经理说了算！由此看出，我国居高不下的房价已经严重偏离了房地产行业发展的运行轨道，房价的走势直接关系到民众呼声的大小。虽然现在国家已经建立住房保障制度，再加上对住房调节的问题上改变了开发商定价的现象，但是对房价的调控不会起到立竿见影的效果，要通过一定的过程才能起到预期的作用。

由于各地市场差异，南阳房地产市场发展中经济适用房与商品房之间价格并没有拉开，并且经济适用房的审查制度也越来越严格。现阶段办理经济适用房认购，要经过区审，市审，政府机构层层把关，对于有房产的和农村户口的这类人将停办，制度将越来越严。

随着保障性住房建设的扩大，政府对资格审查也将更为严格。保障房不会对有实力的房产公司和具有高品质的楼盘造成影响。我认为，房地产公司发展将会两极分化，或走高端项目，或走经济适用房项目，夹心层项目会与经济适用房发生冲突。

政府要想达到调控预期还需要一段时间，按目标调控房价不现实，如果调控失败还将会出台更严厉的措施，房地产商应该从自身发展的角度寻求发展的空间。