标准厂房建设研究

一、重庆产业发展状况及工业厂房需求分析

重庆地处长江上游和西南地区的经济、文化中心，全市幅员面积8.24万平方公里，辖40个区县，有54个民族，人口3100万。

重庆是长江上游最大的中心城市，历史上一直是长江上游重要的产业基地，加上“三线”建设时期奠定的工业经济技术及人才优势，形成了以汽车和摩托车制造为主的机械工业，以食品加工、服装加工、电子仪表、轻纺、烟草、建材等为主的轻工业，以优质钢材和优质铝材为主的冶金工业，以合成材料、精细化工和医药化工为主的化学工业，近年来又大力发展了以通信设备、光电产品和生物技术品生产等为主的高新技术产业，构建了比较完整的工业产业体系。重庆作为全国六大老工业基地之一，在全国的工业中一直占有重要的地位。

1997年，重庆成为中国继北京、天津、上海之后的第四个直辖市。重庆也加快了工业结构的调整，重庆的经济有了飞速增长，重庆市民生活水平不断提高。根据我国2007年的《中国城市竞争力报告》显示，重庆的城市综合竞争力的位列前十位，在西南地区城市中排列第一，根据权威调查机构仲量联行的调查显示，重庆对外商投资企业的吸引力，在全国大中城市中，仅排在北京、上海之后，位列第三。

重庆特有的区位及工业基础，成为国内外企业产业转移的重点区域，为工业地产带来了发展机遇。同时，重庆城市的发展和产业结构的调整，大量城市工业需要外迁，也为工业地产带来了发展的良机。

（一）国内外产业转移为重庆带来的厂房需求：

一般说来，工业化进程表现为以劳动密集型工业为主导---以资金密集型工业为主导---以技术密集型工业为重心的三个阶段。

经济全球化的深入发展使得21世纪的世界制造业面临深刻的战略性重组。美国、欧洲和日本等制造业发达国家在努力保持本国高新技术垄断地位的同时，正以降低生产成本和提高市场竞争力为最终目标，在全球范围内进行着新一轮的制造业资源的优化配置。世界制造业大规模转移为中国利用本国的广阔市场和廉价劳动力的优势发展制造业提供了难得的机会。在对外开放中，发达国家和地区陆续把劳动密集型加工制造业、通讯、计算机配件等向中国转移，又将部分资本

密集型重化工如石化等向中国转移。在这次的国际产业转移中，“创造的”比较优势，是吸引发达国家进行更高一级产业转移的主要动因，而自然的比较优势，是促使发达国家把相对落后的产业转移到中国的主要动因。

随着重庆自然资源、能源电力、劳动力成本、重工业比较发达等比较优势的出现，必然伴随着制造业大规模转移，这为重庆制造业的发展提供了难得的机会。沿海及海外企业陆续把劳动密集型产业和资本密集型产业向重庆转移。

根据调查，重庆在以下两类产业集群中，成为国际、国内产业转移的热点：

1、典型的劳动密集型产业，仍是外商、国内企业投资预期和偏向程度较高的领域：如食品加工制造、家电制造、服装加工、机械配套加工、建筑材料和其他制造业。

2、资本装备程度较高，劳动密集型加工产业，也是最具有吸引力的投资领域：如重庆的摩托车制造、汽车制造、机械制造、仪器仪表、电子及通讯设备制造业、电气机械以及化工等。

重庆投资环境越来越成熟，已有福特汽车、惠普、百事可乐、可口可乐、ABB、康明斯、美国JL.French公司、美国利宝、上汽依维柯、中法水务、沃尔沃、香港查氏集团、普天、海尔、TCL、格力电器、雅戈尔等大批国内外知名企业相继入驻重庆。

大规模的国际企业、沿海企业的产业转移，为重庆工业带来了发展机遇，国内外企业的入驻，必然带来工业厂房的需求，据保守估计，重庆每年外来企业厂房需求量在100万M2以上。尤其是外资企业，他们不习惯由自己投资建设厂房，更习惯由专业的工业地产商，按其要求量身定造厂房，他们再从工业地产商手中租赁或购买厂房。目前重庆还没有专业的地产公司来满足这部分客户的需求，重庆的各个工业园区为解决这个难题，有的是自己建设，有的是临时委托建筑公司建设提供，这样的操作不规范，不专业，为客户带来使用不便。

（二）重庆产业结构调整带来的厂房需求：

重庆作为一个老工业基地，现目前，重庆工业又主要集中在主城，如重庆的汽车、摩托车、机械仪表、服装加工、电子及通讯设备制造、黑色金属冶炼、有色金属制品以及电力等产业主要都集中在都市发达经济圈。

重庆又是中国一个年轻的直辖市，城市规模不断扩大，按照重庆城市总体规

划，主城区规划面积将扩大到2616平方公里。重庆主城区要着力打造为山水园林城市。同时，按照主城区功能定位，重庆产业结构将作出重要调整。

“十一五”期间，重庆产业布局的总体规划是：结合城市化建设，工业布局重点由主城区转向周边及三峡库区和渝西经济走廊；重点开发建设北部新区和30个特色工业园区。重庆市计划到2010年，要“再造两个重庆工业”。其中北部新区计划到2010年实现工业总产值1500亿元，实现再造一个重庆工业的目标。加上经过改造的重庆老工业基地和30个特色工业园区引进发展的新型工业，完成另外再造一个重庆工业的目标。

按“十一五”规划，重庆将按照产业梯度转移的原则，利用土地级差，盘活存量资产，推动主城区工业企业实施“退二进三”，“退城进园”，将主城所有工业企业搬出主城，有序迁入相应的特色工业园区，在搬迁过程中实现老企业的升级改造。老工业企业的搬迁，为主城区发展高新产业和第三产业提供空间。

据统计，重庆主城核心区域，列入市级搬迁名录的规模企业就有338家，未列入市级搬迁名录而需搬迁的企业上万家，这些企业都要按规划要求实施“退二进三”或“退城进园”迁建技改，预计到2010年底，重庆市将完成这部分企业85%搬迁。

保守地分析，因重庆产业结构的调整，主城老企业实施“退二进三”，“退城进园”搬迁，带来重庆工业厂房的需求在500万M2以上，这样大的市场需求，必将为工业地产的发展带来机遇。

除此之外，伴随重庆投资环境的改善，重庆民营投资非常活跃，每年都有大量新工业企业的诞生，而且还有部分企业因生产规模扩大，主动改善企业生产经营环境和条件，进驻特色工业园，这必将带动工业厂房需求的增加，据估计每年本地新增民营工业企业厂房需求在100万M2以上。按市有关规定，新办企业必须进入工业园经营，这也将带动工业地产的发展。

为了应对2008年开始的金融危机，国家相继出台了“四万亿”投资计划及十大产业振兴规划，给我们的企业带来了很大机遇，这些政策基本都往西部尤其是重庆倾斜。我们接触的许多企业都收益与国家产业振兴规划。比如，许多农机、摩托车生产企业就面临企业生产线老化、产能爆炸式增长等原因造成的现有厂房不能满足生产需要的难题；另有象生产LED灯具的节能灯生产企业，因LED灯