标准厂房建设研究

一、重庆产业发展状况及工业厂房需求分析重庆地处长江上游和西南地区的经济、文化中心，全市幅员面积8.24万平方公里，辖40个区县，有54个民族，人口3100万。

重庆是长江上游最大的中心城市，历史上一直是长江上游重要的产业基地，加上“三线”建设时期奠定的工业经济技术及人才优势，形成了以汽车和摩托车制造为主的机械工业，以食品加工、服装加工、电子仪表、轻纺、烟草、建材等为主的轻工业，以优质钢材和优质铝材为主的冶金工业，以合成材料、精细化工和医药化工为主的化学工业，近年来又大力发展了以通信设备、光电产品和生物技术品生产等为主的高新技术产业，构建了比较完整的工业产业体系。

重庆作为全国六大老工业基地之一，在全国的工业中一直占有重要的地位。

1997年，重庆成为中国继北京、天津、上海之后的第四个直辖市。

重庆也加快了工业结构的调整，重庆的经济有了飞速增长，重庆市民生活水平不断提高。

根据我国2007年的《中国城市竞争力报告》显示，重庆的城市综合竞争力的位列前十位，在西南地区城市中排列第一，根据权威调查机构仲量联行的调查显示，重庆对外商投资企业的吸引力，在全国大中城市中，仅排在北京、上海之后，位列第三。

重庆特有的区位及工业基础，成为国内外企业产业转移的重点区域，为工业地产带来了发展机遇。

同时，重庆城市的发展和产业结构的调整，大量城市工业需要外迁，也为工业地产带来了发展的良机。

（一）国内外产业转移为重庆带来的厂房需求：一般说来，工业化进程表现为以劳动密集型工业为主导---以资金密集型工业为主导---以技术密集型工业为重心的三个阶段。

经济全球化的深入发展使得21世纪的世界制造业面临深刻的战略性重组。

美国、欧洲和日本等制造业发达国家在努力保持本国高新技术垄断地位的同时，正以降低生产成本和提高市场竞争力为最终目标，在全球范围内进行着新一轮的制造业资源的优化配置。

世界制造业大规模转移为中国利用本国的广阔市场和廉价劳动力的优势发展制造业提供了难得的机会。

在对外开放中，发达国家和地区陆续把劳动密集型加工制造业、通讯、计算机配件等向中国转移，又将部分资本密集型重化工如石化等向中国转移。

在这次的国际产业转移中，“创造的”比较优势，是吸引发达国家进行更高一级产业转移的主要动因，而自然的比较优势，是促使发达国家把相对落后的产业转移到中国的主要动因。

随着重庆自然资源、能源电力、劳动力成本、重工业比较发达等比较优势的出现，必然伴随着制造业大规模转移，这为重庆制造业的发展提供了难得的机会。

沿海及海外企业陆续把劳动密集型产业和资本密集型产业向重庆转移。

根据调查，重庆在以下两类产业集群中，成为国际、国内产业转移的热点：1、典型的劳动密集型产业，仍是外商、国内企业投资预期和偏向程度较高的领域：如食品加工制造、家电制造、服装加工、机械配套加工、建筑材料和其他制造业。

2、资本装备程度较高，劳动密集型加工产业，也是最具有吸引力的投资领域：如重庆的摩托车制造、汽车制造、机械制造、仪器仪表、电子及通讯设备制造业、电气机械以及化工等。

重庆投资环境越来越成熟，已有福特汽车、惠普、百事可乐、可口可乐、ABB、康明斯、美国JL.French公司、美国利宝、上汽依维柯、中法水务、沃尔沃、香港查氏集团、普天、海尔、TCL、格力电器、雅戈尔等大批国内外知名企业相继入驻重庆。

大规模的国际企业、沿海企业的产业转移，为重庆工业带来了发展机遇，国内外企业的入驻，必然带来工业厂房的需求，据保守估计，重庆每年外来企业厂房需求量在100万M2以上。

尤其是外资企业，他们不习惯由自己投资建设厂房，更习惯由专业的工业地产商，按其要求量身定造厂房，他们再从工业地产商手中租赁或购买厂房。

目前重庆还没有专业的地产公司来满足这部分客户的需求，重庆的各个工业园区为解决这个难题，有的是自己建设，有的是临时委托建筑公司建设提供，这样的操作不规范，不专业，为客户带来使用不便。

（二）重庆产业结构调整带来的厂房需求：重庆作为一个老工业基地，现目前，重庆工业又主要集中在主城，如重庆的汽车、摩托车、机械仪表、服装加工、电子及通讯设备制造、黑色金属冶炼、有色金属制品以及电力等产业主要都集中在都市发达经济圈。

重庆又是中国一个年轻的直辖市，城市规模不断扩大，按照重庆城市总体规划，主城区规划面积将扩大到2616平方公里。

重庆主城区要着力打造为山水园林城市。

同时，按照主城区功能定位，重庆产业结构将作出重要调整。

“十一五”期间，重庆产业布局的总体规划是：结合城市化建设，工业布局重点由主城区转向周边及三峡库区和渝西经济走廊；重点开发建设北部新区和30个特色工业园区。

重庆市计划到2010年，要“再造两个重庆工业”。

其中北部新区计划到2010年实现工业总产值1500亿元，实现再造一个重庆工业的目标。

加上经过改造的重庆老工业基地和30个特色工业园区引进发展的新型工业，完成另外再造一个重庆工业的目标。

按“十一五”规划，重庆将按照产业梯度转移的原则，利用土地级差，盘活存量资产，推动主城区工业企业实施“退二进三”，“退城进园”，将主城所有工业企业搬出主城，有序迁入相应的特色工业园区，在搬迁过程中实现老企业的升级改造。

老工业企业的搬迁，为主城区发展高新产业和第三产业提供空间。

据统计，重庆主城核心区域，列入市级搬迁名录的规模企业就有338家，未列入市级搬迁名录而需搬迁的企业上万家，这些企业都要按规划要求实施“退二进三”或“退城进园”迁建技改，预计到2010年底，重庆市将完成这部分企业85%搬迁。

保守地分析，因重庆产业结构的调整，主城老企业实施“退二进三”，“退城进园”搬迁，带来重庆工业厂房的需求在500万M2以上，这样大的市场需求，必将为工业地产的发展带来机遇。

除此之外，伴随重庆投资环境的改善，重庆民营投资非常活跃，每年都有大量新工业企业的诞生，而且还有部分企业因生产规模扩大，主动改善企业生产经营环境和条件，进驻特色工业园，这必将带动工业厂房需求的增加，据估计每年本地新增民营工业企业厂房需求在100万M2以上。

按市有关规定，新办企业必须进入工业园经营，这也将带动工业地产的发展。

为了应对2008年开始的金融危机，国家相继出台了“四万亿”投资计划及十大产业振兴规划，给我们的企业带来了很大机遇，这些政策基本都往西部尤其是重庆倾斜。

我们接触的许多企业都收益与国家产业振兴规划。

比如，许多农机、摩托车生产企业就面临企业生产线老化、产能爆炸式增长等原因造成的现有厂房不能满足生产需要的难题；另有象生产LED灯具的节能灯生产企业，因LED灯节能及寿命均比现有灯具等级提高70%以上，得到国家在政策、退税等方面的大力支持，同样面临生产线升级及产能不能满足要求的现状。

二、标准厂房的特点及需求分析一个企业如果采取传统的自建厂房满足企业发展的话，它需要几个条件：一是要有充足的资金用来满足建设和生产需要；二是企业要花较长时间进行选址、论证和批复手续；三是企业还得自己投资建设一些厂区外的公共设施，如公路、电、气、水等关系企业生产和发展的配套设施。

这些条件对一个投资回报相对稳定而且较长的工业产业来说，无疑显得相当苛刻，而且企业的投资和风险压力也非常大。

而专以提供标准厂房类的工业地产，通过按揭以租赁或者购买的方式，则可以达到降低资金压力和企业风险，满足企业安全生产和发展的目的。

缘于这些原因，重庆的工业企业和一些东部沿海西进企业开始将需求的目光转向工业地产，希望以购买或租赁的方式获取厂房，满足生产和发展的实际需求，力图将企业的压力和风险降到最低。

由于中小企业单独拿地成本较高、较难，而且他们没有专门基础建设人员，即便有，也大多面临时间成本较高的问题，一旦没地可拿，中小企业要想继续进行生产和经营，唯一的办法就是租赁或购买厂房，尤其是那些既能满足生产、经营，又节约成本增加效益的标准厂房。

根据长三角的发展情况来看，标准厂房必须具备规模优势、设计合理以及强有力的招商引资做保障。

重视标准厂房建设，更要重视配套设施建设；把标准厂房建设与加快产业集聚、培育产业集群有机结合起来。

真正的工业地产不只是提供标准厂房，还提供配套增值服务，专业的中介服务、物流、后勤、公共研发中心、会展等，形成功能齐全、设施完备的现代工业园区系统。

它也不单单只满足企业的生产，它还必须解决企业员工的日常生活问题。

工业地产投资商不只卖厂房和仓储，一些配套设施，如食堂、宿舍、医院等设施由政府指导开发商投入并修建后租赁。

园区的功能分区应非常明显。

工业地产普遍的年投资回报率在8%左右，上海目前工业地产的年投资回报率却已经达到了10%—15%，远远超过商业地产的6.5%—9%。

另外，重庆工业地产虽然才刚刚起步，但其需求量则不可简单估计。

资料显示，到2010年，重庆将建设完成60个左右、占地约100平方公里的特色工业园区，同时重庆市“1＋4＋30”工业发展规划与趋势，将使重庆的工业用地突破125平方公里，标准厂房的市场需求量将高达2亿平方米以上。

或许随着未来的发展，需求量还可能更大。

稳定的回报和庞大的市场需求让重庆的工业地产成为投资商关注的焦点。

在政府重视园区和工业地产发展的同时，资本逐利的本性让一些金融机构也开始关注这个领域，希望能向一些投资工业地产的投资商和入园企业提供一些信贷支持。

他们认为，工业地产是重庆发展的一个方向，也是一个正在受到各方关注的领域。

各大银行目前也正针对这个领域研究一些合适的产品品种，满足行业和企业的需要。

他们纷纷表示将向企业提供有保障、可操作的信贷支持手段，如按揭购买或者租赁厂房、按揭设备或者生产原材料等，客观上减少企业的压力，让企业将更多的资金投入到生产中去。

目前农行、商行已经介入璧山企业港及同兴工业园等园区。

标准厂房建设具有一定周期性，有的厂房虽然已经建成，但配套设施没有跟上，因而不具备入驻条件，建设和使用出现一定滞后。

由是而言，平均使用率不高应属基本正常。

“零星布点是标准厂房的致命伤，这个关键问题迫切需要得到解决。

”导致标准厂房使用率不太理想的主要原因有三点：一是规划选址不对点，二是厂房设计不合理（这其中包括配套设施不完善），三是招商引资未跟上。

浙江嘉兴的一民营企业利用厂区内的闲置土地，投入3000多万元建成3万平方米的标准厂房，由于缺乏相应的配套设施，企业入驻后生产生活都不方便，这批两年前建成的标准厂房至今无人问津，造成了资金和土地的双重沉淀。

重视建房，忽视招商。

如果企业既不宣传推介，也不主动走出去搞招商，而是坐等客商上门，也会造成标准厂房闲置浪费。

还有一点，标准厂房建设与使用脱节。

由于不同的产业对厂房的基本要求不一样，诸如层高、柱网跨度、是否有行车、洁净度等要求都有不同，一些盲目建设的厂房建成之日便是闲置之时，这对十分宝贵的资金、土地等生产要素而言无疑是极大的浪费。