日本的住房政策及供给体系
日本的住宅政策
四、日本现行住宅政策的特点
3
中国发展研究基金会
研究参考
第 23 号（总 070 号） 2010 年 7 月 11 日 内部资料 请勿转载
日本的住宅政策
内容提要：2010 年 5 月 12 日至 6 月 5 日，中组部与国务院 发展研究中心共同举办了第二期“现代化城市建设与防震减灾 专题研究班”。 5 月 21 日，东京大学的明石达生教授在学员班 讲座上介绍了日本的住宅政策。
2006 年，日本政府颁布了一个居住生活基本法。根据这个法律， 日本现行的住宅政策主要包括四个方面：一是重视发挥市场机制的作 用，通过住宅性能表示制度①和住宅瑕疵担保履行法②，维护购房者利
① 这项制度是基于共通的基准，由第三方机构（注册住宅性能评估结构），经过设计图纸审查、施工现场检 2
益；二是提供作为居民生活基础的优质住宅，保证建设更多抗震、节 能、无障碍的优质住宅；三是建设良好的居住环境；四是建立住宅安 全网，通过建造“公营住宅”保障社会弱势群体有一个良好稳定的居住 环境。
日本住宅建设的总体目标是在进入 21 世纪以前，能够有一半以 上的家庭居住水平能达到上述标准，并逐步将不能达到上述标准的家 庭减少到零。据 2003 年统计，已经达到上述居住标准的家庭占到 52.2%，初步实现设定目标。但有孩子的家庭未达到上述最低居住水 平的比例较高，特别是在东京、大阪，未达到最低居住水平的比例高 达 22~25%左右。未达到最低居住水平的家庭为零的设定目标没有实 现。
日本房产管理制度
日本房产管理制度日本房产管理制度是指在日本国内对房地产和土地进行管理的一系列法律和规定。
房产管理制度在日本具有非常重要的地位，因为日本人口密集地区有限，房地产市场非常活跃。
房产管理制度的完善和规范化对于保护土地资源、促进经济发展、保障居民住房权益具有十分重要的意义。
下面将从不动产登记、土地使用规划、建筑管理和房产税收等方面分别对日本房产管理制度进行详细介绍。
一、不动产登记不动产登记是日本房产管理制度的重要组成部分，它是通过不动产登记管理条例对土地和建筑进行登记，确保不动产的所有权和抵押权的真实性和合法性。
不动产的登记分为土地登记和建筑物登记两个环节。
土地登记主要是登记土地的坐落、面积、地形和地貌等信息，建筑物登记主要是登记建筑物的地点、种类、结构和用途等信息。
日本不动产登记由法务省的民防法务局和地方政府的土地管理局共同负责。
二、土地使用规划土地使用规划是指在土地使用过程中遵守一定的规划和规定，保护土地资源，合理利用土地资源，确保土地资源的可持续利用。
日本土地使用规划主要通过土地利用法来进行规范。
根据土地利用法的规定，日本政府会制定国土计划，对土地进行分类和规划，确保土地的合理开发和利用。
同时，地方政府也会根据国土计划的要求，对土地进行具体的分区和规划，确保土地的合理使用。
三、建筑管理建筑管理是指对房屋和建筑进行管理和监管，提高建筑的质量和安全性，确保建筑的合法性和稳定性。
日本建筑管理主要通过《建筑法》来进行规范，建筑法主要包括建筑的设计、施工和使用等环节。
根据建筑法的规定，建筑的设计必须符合相关的标准和规范，建筑的施工必须由合格的施工单位施工，建筑的使用必须符合相关的用途规定。
此外，建筑法还规定了建筑的维护和修缮等方面的要求，以确保建筑的长期稳定和安全。
四、房产税收房产税是指对房地产进行税收征收的一种税收形式，它是日本房产管理制度的重要组成部分。
日本的房产税主要由地方政府进行征收，房产税的税率和征收方式由地方政府根据实际情况进行规定。
日本住房政策
（五）住房建设与土地供给的关系。
日本住房建设用地供给主要有两大来源，
一是公共供给，即地方公共团体、地方住宅供给 公社、都市再生机构等公共机构供给土地，也包 括这些机构通过土地规划整理事业等方式供给土 地；
通过这种方法，基本有效地保证了市场上符合普
通消费者需要的商品房能够保持一定比例，对于 防止民间过度开发大户型高档商品住房具有一定 积极意义。
（三）遏制住房投资投机性需求扩张和房价、 地价过快上涨的政策措施。
一是灵活掌控公共供给，保持市场房源的相对充 足。在公共供给和民间共给两大住房来源中，政 府可以直接控制公共供给，当市场住房相对紧张、 房价出现明显上涨倾向时，政府会适度增加公共 供给数量，当住房市场相对萧条时，政府会放慢 公共供给的步伐，改由民间供给主导市场，以充 分发挥市场功能。
其中，中央政府建设省（现国土交通省）所属 的住房都市整备公团在各地设有支社，负责提供 中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责 提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和 个人的住房。
总体上看，由中央和地方政府组织的各种住宅 建设公团，提供了占全国居民户数约10％的住宅。
（一）城市廉租房制度。主要有公营 住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租 赁住宅等几种方式。
这种市场化的运作机制运转起来效率较高。
三、住房市场调控和管理
（一）政府规范住房市场秩序、调控 住房市场的目标、手段和方法。
目标是在维持住房市场秩序，确保住 房市场总体稳定的前提下，保证国民最低 居住水平并且满足其追求提高居住水平、 居住质量和居住环境的要求，保持社会总 体平衡发展。
日本公营住宅制度与住房保障
日本公营住宅制度与住房保障作者：周建高王凌宇来源：《中国名城》2014年第04期摘要：以自由竞争、等价交换为原则的市场体制在优化资源配置、促进劳动生产率提高上产生具有显著成效，但也必然带来社会财富分配不均的问题。
社会保障制度是保护弱势群体基本生活安全的底线，以社会财富再分配方式弥补市场缺陷。
二战后的日本因住宅紧缺，在占领军的指导下、在风起云涌的社会运动压力下，建立起以公营住宅为主体的住房保障制度。
公营住宅是主要提供给全社会收入分位25%以下的低收入住房困难家庭的廉租公房，由地方政府建设和管理，公开招募入住者。
与一般民间租赁住宅相比，公营住宅建筑质量较好、地理位置优越、租金低廉，调查显示居民大多数满意。
在保障弱势群体获得起码的健康文明生活所需的居住条件上，公营住宅发挥了重要作用。
关键词：公营住宅；保障；租赁；人权；弱势群体中图分类号：C913 文献标识码：A文章编号：1674-4144（2014）-03-43-（8）以自由竞争、等价交换为基础的市场机制在配置资源、保证工作效率上具有显著成效的同时，也导致贫富分化，影响社会稳定和发展可持续性。
为了缓和社会矛盾，保证经济社会的永续发展，西方国家在保证平等竞争的自由秩序的基本原则下，首先发展起了包括社会救助、社会保险、社会福利等内容的社会保障体系，以国家力量对弱势群体提供帮助，纠正市场力量造成的社会不公，以维持社会团结和共同体的利益，保证社会自身的再生产。
对日本社会保障制度我国学界已有一些研究成果，屈指可数的几部专著内容都在教育、就业、医疗、养老等方面，关于住宅保障的研究者和研究成果甚少。
改革开放以来的经济建设使我国在脱贫致富上取得初步成功，同时包括住房建设方面的过度市场化引发的诸多社会问题凸显。
为了国家发展的可持续性，以公平正义为核心的社会建设提上议事日程。
十八大报告提出以改善民生和创新社会管理为中心的社会建设六大目标，统筹推进城乡社会保障体系建设，其中包括“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”。
日本房屋管理制度
日本房屋管理制度一、日本的房屋管理制度日本的房屋管理制度源自于其独特的国情和历史文化背景。
日本房屋管理制度具有复杂性、完善性和灵活性的特点，包括有关土地、建筑、住宅和商业用地的规划、开发、使用和管理的相关法规和制度。
日本的房屋管理制度主要包括以下几个方面。
1. 日本的土地利用规划日本的土地利用规划是围绕土地的合理利用、保护和管理展开的。
在日本，土地利用规划主要包括国土规划和具体的地方规划。
国土规划是由国土交通省负责制定和实施的，其目的是统筹规划和管理日本的国土资源，包括土地的开发、保护和利用。
地方规划是由地方政府负责制定和实施的，其目的是根据当地的实际情况和需求，合理利用土地资源，推动地方经济和社会的发展。
2. 日本的土地使用管理和开发日本的土地使用管理和开发是由地方政府主导的，包括土地的开发、分配、转让、租赁和使用等相关事务。
地方政府负责规划和管理土地的使用，确保土地的合理利用和保护，在土地使用和开发中，地方政府还会考虑当地的社会经济状况、市场需求和环境保护等因素，制定相应的政策和措施，促进土地资源的有效利用和可持续发展。
3. 日本的建筑管理和规划日本的建筑管理和规划是由建设省（现已合并入国土交通省）负责的，其主要职责是规划和管理建筑的设计、施工、使用和维护等相关事务。
建设省会根据国家的发展战略和城市规划，制定相应的建筑规划和技术标准，监督和管理建筑的质量和安全，保障建筑的结构稳固和环境友好，促进城市建设和现代化。
4. 日本的住宅管理和住宅政策日本的住宅管理和住宅政策是由厅（局）负责的，主要包括住宅的建设、分配、租赁、管理和维护等相关事务。
日本的住宅政策主要是为了解决居民的住房需求，保障居民的住房权益，促进住房市场的健康发展。
在住宅管理和住宅政策中，厅（局）会制定相应的政策和措施，如建立住房补贴制度、推行低收入家庭的公共租赁住房、积极开发社会住宅等，以满足不同居民的住房需求，实现住房的普惠性和可持续发展。
日本住宅建设的现状和发展趋势
２ ）建立了优良住宅部品认定制度 ：也称 Ｂ Ｌ认定 （ 英文 Ｂ ｔｒ ｅｅ ｔ Ｌ ｉｇ。１７ 年实施以来 ， ｉｎ） ９４ ｖ 大力地推动住宅产业和住宅部品的发展。
３ ） 住宅性能保证制度 ： 通过来自第三方的住宅性能的认定和保
二是在行政指导方面 。 本从 １５ 开始制定 、 日 ９５ 实施“ 住宅建
设十年计划” １６ 年实施 “ ．９ １ 住宅建设五年计划” ９６ 日本正式 。１６ 年 制定颁布 “ 住宅建设计划法 ”制定 、 ， 实施 《 住宅建设 的五年 计划》
４ 在当时的通产省 、 ） 建设省建立住宅产业的审议会作为政府咨
，
持 续发 展 型集 合住 宅 的五个 设计 准 则 或许 可 以给我 们 一
些 启示
维普资讯
日本人口密度是中国的 ２ ８ ， ． 倍 人均资源和能源的占有量比中 ４ 国还贫乏， 可是通过战后 ５ ０年的发展， 日本的住宅建设已居于世界 先进水平的行列 ， 这与 日本政府的政策引导和和重视住宅产业化密 不可分 ， 对我国 目前住宅业的发展也提供了很好的借鉴。
维普资讯
］建设部住宅产 业化促 进中心产业发展处 于萍
进入 ２ 世纪 ，人们的生活消费理念 日趋个性化 ， １ 尤
其是 百年 住 宅需 要适应 四代人 的需要 ，今 天 再权 威 的建 筑 师也 无法 预 测 子孙 们 的生 活 方式 和居 住 消 费 理 念 即 应 如何 实现 百 年住 宅 的使 用价 值 和商 品价 值 呢？ 日本 可
贷的利息 ， 以及国家给予的相当于利率的差额的补助； 通过向普通 居 民提供长期低息的住宅资金， 为解决 日本国民的住房问题 ， 特别 是对稳定金融市场的利率和资金 ， 发挥了巨大作用 ， 金融公库与住 宅公团 、 公营住宅被称为日本住宅经济的三大支柱。
中、日、韩集合住宅比较
中、日、韩集合住宅比较在亚洲的住宅市场中，中国、日本和韩国是三个具有代表性的国家。
本文将围绕集合住宅这一主题，对这三个国家的市场进行比较，探讨各自的特点、优缺点和发展前景。
关键词一：中日韩集合住宅特点中国集合住宅特点中国的集合住宅市场发展迅速，主要受到政策驱动。
政府推行城市化战略，鼓励在城市中心地带建设高层住宅小区，提供基本的居住条件。
建筑风格方面，中国的集合住宅普遍采用现代简约风格，以适应快节奏的城市生活。
在面积和房间数量上，中国的集合住宅户型紧凑，以中小户型为主。
同时，为了满足居民的生活需求，小区内通常配备了一系列的配套设施，如超市、健身房等。
日本集合住宅特点日本的集合住宅设计理念注重实用性、多功能性和可持续性。
建筑风格方面，日本集合住宅以紧凑、精致的现代风格为主。
由于土地资源稀缺，日本集合住宅的面积普遍较小，但房间数量较为合理。
为了提高居住品质，日本集合住宅通常会配备全套的家具和电器，以及智能家居系统。
小区的配套设施也非常完善，包括健身房、游泳池、公园等。
韩国集合住宅特点韩国的集合住宅市场相对成熟，建筑设计注重个性化、舒适性和节能环保。
建筑风格方面，韩国集合住宅以现代、简约和个性化的设计为主。
在面积和房间数量上，韩国的集合住宅户型较大，以大中户型为主。
为了提高居住品质，韩国集合住宅通常会配备精装修和高端家居品牌。
小区的配套设施也非常完善，包括健身房、游泳池、公园等。
关键词二：中日韩集合住宅优缺点中国集合住宅优缺点中国集合住宅的优点主要表现在政策支持和价格竞争力上。
由于政府大力推行城市化战略，使得中国集合住宅在政策上得到一定程度的倾斜。
同时，中国的集合住宅价格相对较为便宜，吸引了大量的购房者。
然而，中国集合住宅的缺点也显而易见，如品质参差不齐、配套设施不完善等。
一些开发商为了追求利润，缩短建设周期，导致住房品质下降。
一些小区的配套设施不尽如人意，给居民的生活带来不便。
日本集合住宅优缺点日本集合住宅的优点主要表现在设计理念和品质保障上。
东京住房保障体系及借酱
上淹房地国外(地区)房地东京住房保障体系及借酱文/崔光灿高雯东京作为日本最大的城市，其住房问题在日本具有代 表性。
经过了战后快速的住房建设，也经历了上世纪90 年代的地产泡沫，东京的住房供应体系现在已比较稳定。
一、东京的基本情况到2015年，东京人口为1349.1万人，占全国总人口 的11%。
东京城市面积为2191平方公里，占全国总面积 的0.6%，人口密度为每平方公里6158人。
东京人均G D P 为5.95万美元，人均可支配收入为1.45万美元。
东京房 价多年来没有大幅上升，住房支付不足问题并不严重。
房价指数以2010年为1⑴，20比年为98.9 :租金指数以 2010年为100,2014年为97.9。
商品房售价均价为6240 万日元/套，约合380万元人民币。
二、东京的住房供应基本框架日本国会分别于1952年、1955年、1958年、1961年 和1964年确定了5期"公营住宅建设三年计划” 1966年, 曰本政府颁布了《住宅建设计划法》，之后连续编制和实 施了 8期"日本建设五年计划” 2006年《住宅建设计划法》 被废止，由《居住基本生活法》取而代之。
在日本总体规 划的影响下，东京于1991年制定了住宅总体规划，2006 年制定了第四次住宅总体规划。
东京的住房保障制度以住宅金融公库、公营住宅和公 团住房三项政策为主。
其中，公营住宅和公团住宅主要是 租赁住房，提供给中低收入家庭，对于中高收入家庭，主 要通过住宅金融公库贷款来支持其购房。
另外，日本政府 鼓励企业为职工提供低房租的公司宿舍和单身宿舍，给予 房租补贴、住宅融资以及利息补助等，通称为给予住宅。
在所有保障性住房中，公营住宅占4.4%,公团、公社住 宅占3.8%,给予住宅占2.8%,东京直接享受住房保障家 庭占比约为彳1%。
表1东京住房供应体系住房类型1998年占比（％)2013年占比（。
/。
）自有住宅42.848.9市场租赁住宅42.840.1公团、公社（租赁）住宅4.1 3.8公营（租赁）住宅5.3 4.4给予住宅52.8三、东京主要保障政策(一）公营（租赁）住宅公营住宅，是自1951年《公营住宅法》颁布后开始 建设，由日本地方政府在国家财政补助下自行建造、购 买、租借或改造，向低收入阶层提供的实用的廉租住宅。
日本房地产的发展史
日本房地产的发展史日本房地产市场的发展历史可以追溯到19世纪末，当时日本开始商业化经济体系改革，引进西方的商业实践。
从那时起，房地产市场逐渐成为日本经济的重要组成部分，并且在过去一个世纪里经历了许多变化。
19世纪末至20世纪初，日本的房地产市场主要集中在大都市地区，如东京和大阪。
当时，房地产主要由大型地主拥有，他们将土地出租给商户或住户。
然而，这种地租制度限制了小企业和普通家庭的发展，因为他们无法承担高昂的地租费用。
随着20世纪的到来，日本房地产市场开始出现重要的变化。
在第二次世界大战结束后，日本政府推出了许多经济发展政策，其中包括对房地产业的改革。
房地产公司被鼓励以合作社的形式组织，以建设大量的住宅和商业物业，以满足不断增长的需求。
这一时期的发展为日本房地产市场打下了坚实的基础。
然而，房地产市场的爆发式增长发生在20世纪60年代和70年代。
在这一时期，日本经济蓬勃发展，出现了许多大规模的工业和商业企业。
这些企业需要办公空间和工厂，大量土地被开发为商业和工业用途。
同时，由于日本政府鼓励住宅建设，需要量庞大的住房供应。
为了满足需求，许多房地产公司开始大规模开发住宅项目，推出各种类型的房屋。
这些住宅项目不仅改善了普通家庭的居住条件，也创造了许多就业机会。
然而，20世纪80年代是日本房地产市场最繁荣的时期之一，也是日本经济泡沫期的高峰时刻。
在这一时期，房地产市场出现了疯狂的投机行为，土地和房产的价格飞涨，超过了合理的价值。
投资者纷纷抢购土地和房产，希望通过短期炒买获得高额利润。
然而，泡沫经济不可持续，最终在20世纪90年代初破裂。
房地产市场崩溃，土地和房产价格急剧下跌，许多房地产公司陷入了困境。
这段时期被称为日本的“失落的十年”，对于日本房地产市场来说是一个重要的转折点。
在随后的十多年里，日本政府采取了一系列措施来重振房地产市场。
其中包括鼓励地方政府发展土地和房地产，简化土地和房地产交易的法律程序，以及提供贷款和激励措施来支持住房购买者。
美国 日本 德国 香港的保障房制度
美国：全面的立法保障美国主要实行的是商品化的住房保障形式，住房商品化程度较高，私人拥有住房比例较大。
一、通过立法保障住房措施的落实。
美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。
美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。
一是扩大房屋抵押贷款保险。
除了少数富人家庭外，很少有人能一次付清房款，他们通常可按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。
二是提供较低租金公房。
《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。
三是提供低利息贷款建房。
《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅的建设，建成后的住房，优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。
四是提供房租补贴。
家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。
五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。
六是禁止住房中的种族和宗教歧视。
二、加快住房自有化步伐。
美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。
美国家庭消费中用于住房租金的比例呈上升趋势，因此绝大多数人逐步由租房转向买房。
自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。
据统计，早在80年代初美国平均一户拥有住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。
三、发达的房地产金融。
美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。
美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。
私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。
美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。
日本KSI住宅体系介绍
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5、骨架体要求
n 骨架体可以是大开间剪力墙承重系统，也可以是中小柱距的框架系统，还可以是大开 间的、套内楼板可变的跃层系统；
n 骨架体的开放度是由以下几方面因素决定的：
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1、地面优先施工方法
n 这是一种先进行地面施工，然后在其上竖立间隔墙壁的施工方法。在由于翻新需要而 必须移动或追加隔墙时，无需再次进行地面施工。此外，由于预先完成了平坦的地面 ，为施工创造了良好的作业基础，提升了施工性能。
n 布局多样化：虽然它属于集合住宅，但是其上下层中可 以采取不同风格的房间布局。
n 功能灵活多变：住宅的用途和规格也可以进行变更，比 如变更为办公室或商业设施等。
KSI住宅轴测图
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内装 户墙
内装 户墙
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7、都市再生机构KSI住宅实验楼
n 实验楼概要
结构：纯刚性框架钢筋混凝土 层高：1 层3600mm 2 层3000mm 层数：2 层（但在结构设计上设想为11 层） 地面面积：1 层约260 平米 2 层约230 平米 其它：屋顶上可建独户感觉的房屋
・101 室 立体型SI 住宅 ・201 室 育儿～亲子谈话～环境、健康 ・202 室 各SI 部位装修 ・203 室 机构SI
日本KSI住宅体系介绍
2009年11月
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目录 1、概念介绍 2、基本特点 3、施工做法 4、我国的CSI住宅体系
日本装配式建筑发展历程政策特点与标准规范
日本装配式建筑发展历程政策特点与标准规范
佚名
【期刊名称】《住宅产业》
【年(卷),期】2017(000)005
【摘要】1.发展历程日本的建筑工业化发展道路与其他国家差异较大,除了主体结
构工业化之外,借助于其在内装部品方面发达成熟的产品体系,日本在内装工业化方
面发展同样非常迅速,形成了主体工业化与内装工业化相协调发展的完善体系。
（1）1960年~1973年的满足基本住房需求阶段经过1945年~1960年的经济恢复阶段,1960年日本的国民生产总值（GNP）达到人均475美元,具备了经济起飞的基
本条件。
【总页数】5页(P12-16)
【正文语种】中文
【中图分类】TU-0
【相关文献】
1.德国装配式建筑标准规范与技术体系 [J], ;
2.装配式建筑标准规范的"四五六"特色r——《装配式混凝土建筑技术标准》《装
配式钢结构建筑技术标准》解读 [J], 刘东卫
3.装配式建筑两项重要国家标准规范成功通过评审《装配式混凝土建筑技术规范》、《装配式钢结构建筑技术规范》送审稿审查会顺利召开 [J], ;
4.装配式建筑两项重要国家标准规范通过评审 [J], ;
5.装配式建筑标准规范发展及灌浆密实度检测技术研究评述 [J], 李依妮;马旭;李建新;王新祥;韦江雄
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日本房产政策规定都有哪些？
日本房产政策规定都有哪些？在日本买房的人士需要跟着日本的政策走，那么日本的房产政策规定有哪些呢?这是很多投资移民人士比较感兴趣的话题。
下面跟随外国买房网小编一起去看看日本房产税收政策，欢迎阅读。
一、从全世界的经验可以看到，急速的城镇化可能会引发房地产热，但是城镇化、工业化和社会进步所产生的利益应该分配给劳动，而不应该过多的分配给土地和资本。
所以我前几年就建议尽早导入固定资产税，现在叫房产税，来抑制房地产炒作。
二、一旦出房产税的话，房屋持有者会把这个税转嫁到租房者身上，对房屋持有者并不会产生太大的影响。
认为：“房产税是发达国家基本上都有的税种，从国际上的经验来看，实际上是谁买房谁背这个税。
”三、国家会考虑这个问题，国家应该考虑总体的税收标准，而不是一项税种的问题。
在国外，固定资产税很大一部分是企业交的，企业的厂房等都是要交税的。
所以整个税收体系和税率需要有通盘的设计，而不是单一加个税，平添一块对个人和企业的税收。
四、未来房产税应该成为地方主体税种。
因为中国大部分地方缺少税源，才会过度依赖土地出让收入，也导致地方政府出让土地的冲动。
如果房产税能够成为地方政府主要稳定税种，地方政府的行为会更加理智，城市建设会更加符合规律。
一般呢，去日本购房，还是有必要了解这里的房产政策。
毕竟法制第一嘛。
所以说目前日本在解决居民住房方面，一般是通过多方筹集资金来建设公共住宅。
还有就是鼓励建设私人住宅。
毕竟这样就能带来就业等方面的优越条件。
说起公共住宅一般包括公营住宅和公团住宅，还有金融公库住宅和地方住宅等等这几类。
那么关于去日本所需要购置房产前，还是有必要了解这里的房产政策，一般是和住房类型有关。
比如说首先是公营住宅。
这个住宅是由国家拨款兴建的住宅，具有社会福利性质。
但是因为数量有限，申请时间就有点长了。
第二就是公团住宅了。
这个住宅主要是向城市家庭收入较高的居民提供住宅。
具有公益性质，简单说是服务于收入高的群体。
毕竟是因为日本本身是发达的资本主义国家，然而经济和居住是成了反比。
日本房价分析报告
日本房价分析报告
近年来，日本房价一直是备受关注的热点话题。
本文将对日本房价进行分析，并探讨其背后的原因。
首先，值得注意的是，日本房价的波动与人口结构密切相关。
随着日本人口老龄化和生育率下降，房屋需求有所减少，这导致了房价的下降。
特别是在农村地区，由于年轻人外出就业，导致了大量房屋空置，使得房价更加低迷。
其次，日本房价受到金融政策的影响。
在过去的几十年中，日本一直实行宽松的货币政策，造成了大量货币供应和贷款的增加。
这导致了资金过剩，人们更容易获得贷款购买房屋，使得房价上涨。
然而，这种拥挤的市场也可能导致房价泡沫的形成，一旦泡沫破裂，房价就会暴跌。
此外，还有其他因素影响了日本房价。
其中一个重要因素是土地供应的限制。
由于日本土地资源有限，政府对土地使用进行了严格的控制，这导致土地供应减少，进而推高了房价。
此外，经济的不确定性和地区间的差异也会对房价产生影响。
需要指出的是，虽然一些大城市如东京的房价相对较高，但其他地区的房价却相对较低。
这主要是由于东京等大城市拥有更多的就业机会和发展前景，吸引了大量的人口流入，从而推高了房价。
然而，其他城市由于人口减少和经济疲软，房价相对较低。
综合以上分析，日本房价的高低取决于多种因素的综合作用。
人口结构、金融政策、土地供应和经济发展都会对日本房价产生深远的影响。
因此，在进行房地产投资时，必须全面考虑这些因素。
日本房地产泡沫的产生及破灭
日本房地产泡沫的产生及破灭20世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂，大量企业破产，银行等金融机构出现了普遍的坏账，将日本的经济拖入了20年的阴暗中。
现在中国的宏观经济发展和行业的发展跟70年代的日本非常相似，希望研究日本的房地产泡沫能给我们带来启示一：日本房地产市场概括：1，日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房价格机制。
由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格。
2，日本实行土地私有制，家庭可以出卖土地，政府和企业是土地的主要买入方。
二：房地产泡沫发生时的背景1，日本的城市化已经基本完成注：纵轴为城市化率，横轴为时间（年）在七十年代开始城市化率增长基本停止。
2，GDP增长减缓。
第一次石油危机之前，日本实际GDP增长年均超过10%，在两次石油危机之后，降为4%。
3，经济增长方式由投资主导转为出口主导。
战后随着工业化和城市化快速发展，固定资产的投资成为主导方式，但随着工业化和城市化的结束国内产能严重过剩。
为维持经济增长，出口成为主导。
如：1979年和1980年经常项目顺差仅为18亿美元和21亿美元，但在81年暴涨10倍，达200亿美元。
1986年时为928亿美元。
4，70年代初到1985年的广场协议，进行了日元汇率改革和外汇管制改革，日本逐步实现国际化。
5在1979年日本开始逐步实现金融自由化，包括：融资自由化，利率自由化，业务管制自由化。
三：房地产泡沫的形成：1，在1985年的广场协议之后，日元基本实现国际化，并且开始明显的升值。
2，日元的明显升值导致出口出口受到威胁，因为日本经济增长以出口为导向，从业威胁了经济增长。
3，为维持经济增长日本政府开始采取扩张的货币政策和财政政策。
货币政策：央行调低利率和增加货币供应。
从1986年1月开始连续5次调低利率至2.5%。
在大量增加货币供给的情况下，CPI指数依然维持在很低的水平，因为大量资金进入到了股票市场和房地产市场，没进入商品市场。
日本、韩国住房保障制度及对我国的启示
（ 一） 日 本住房保障制度基本安排
１ 租 房保 障制 度 ．廉
日本 的廉 租房 主要 有公 营住 宅 、特定 优 良租 赁 住宅 、老年人 优 良租 赁住 宅等 几 种 。其 中 ，公
营住宅 是 国家 和地 方公共 团体协 作 ，通过 自主建 房 、收 购 、租赁 民间住宅 ，再 以低 廉 的价 格 租给 低 收人 人群 的住 房 ；特定 优 良租赁 住 宅 由 民间建 设 ，地 方公共 团体购 买后 租 赁给 中等 收入 者 ，地 方公 共 团体 负责 管理 ；老 年人 优 良租 赁住 宅 由地
首 先 ，多 种形 式保 障 土地 供ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ给 。如 地方 政府
实 行类 似 土 地 银 行 的 做 法 购 置 大 片住 房 建 设 用
公 团 、住 宅公 社 或福利 法 人负 责管 理 。 ２ 城 市 低价 出售 住房 制 度 ． 日本 的 住 宅 公 团 （ 都 市 再 生 机 构 ） 在 大 现 城 市及 其周边 修 建住 宅 ，进行 城 区改 造 ，其建 造
Ａｐ ｌ ０１ ｉ ｒ ，２ １
日本 ＼ 韩 国住 房 保 障 制 度 及 对 我 国 的 启 示
孙淑芬
（ 大连市住房公 积金 管理中心 ，辽宁 大连 １６０ ） ０ １ １
摘
要 ：住房保 障制度 体 系的 完善 ，事 关国 民的切 身利 益与社 会 的和谐稳 定 。 目前 ，我 国正 处
第４ （ 期 总第３９ ２ 期） ２１ 年 ４ ０１ 月
财 经 问 题 研 究
Ｒ ｅ ｅ ｒ ｈ 铀 ａ ｉ ｌａｎ Ｅｃ ｓ ａ ｃ ｏｎ Ｆ ｎｃａ ｄ ｏｎｏ ｉ ｓ ｕｅ ｍ ｃＩｓ ｓ
Ｎ ｍ ｅ４ （ ｅｅ ｌ ｅａ Ｎ．２ ） ｕ ｂｒ Ｇ ｎｒ ｒｌ ｏ３９ ａＳｉ
日韩房地产发展模式-概述说明以及解释
日韩房地产发展模式-概述说明以及解释1.引言1.1 概述日韩作为亚洲地区两大经济强国，其房地产市场一直备受关注。
日本和韩国在房地产发展模式上有着各自独特的特点和经验。
本文将对日本和韩国的房地产发展模式进行深入分析，并进行比较研究，旨在探讨它们在房地产领域的成功经验和可借鉴之处。
通过对日韩两国房地产市场的横向对比，希望能够为其他国家或地区提供借鉴和参考，促进房地产市场的健康发展。
1.2 文章结构文章结构部分将主要分为三个部分:引言、正文和结论。
在引言部分，将介绍文章整体内容的概述，包括对日韩房地产发展模式的总体介绍以及本文的目的和意义。
正文部分将详细讨论日本和韩国两国的房地产发展模式，包括各自的背景、特点、政策支持和市场运作等方面的内容。
此部分还将对两国的房地产发展进行比较分析，探讨其异同点和优势劣势。
结论部分将总结日韩房地产发展的特点，展望未来的发展趋势，并得出结论。
同时，对未来可能面临的挑战和改进方向进行分析和建议。
1.3 目的本文旨在通过对比分析日本和韩国的房地产发展模式，探讨两国在房地产领域的特点和不同之处。
通过深入了解两国的发展模式，可以帮助我们更好地把握日韩房地产市场的发展趋势，为相关行业提供建议和参考，促进我国房地产市场的健康发展。
同时，也可以借鉴和学习日韩在房地产领域的成功经验，为我国的房地产市场发展提供新的思路和启示。
2.正文2.1 日本房地产发展模式：日本的房地产市场在过去几十年中经历了多次泡沫和破灭，这对于该国的房地产发展模式影响深远。
在上世纪80年代的泡沫经济时期，日本房地产市场一度繁荣发展，房价飙升。
然而，随着泡沫破灭，市场崩溃，许多人陷入经济困境，甚至有人因此破产。
日本的房地产发展模式在泡沫破灭之后发生了重大变化。
政府采取了一系列政策来平抑房价波动，包括限制土地供给、实行严格的建筑规范以及制定贷款政策等。
这些措施有效地防止了市场再次出现泡沫，但也导致了市场的稳定和成熟。
日本住房制度有益经验谈
对于公 营住 宅． 制定有严格 的准入退 出限制 ．并 按着家 庭不 同收入标准 详细 规 定了相应 的租金 标准 ．原则上都 是租 金不超过 家庭收入的 ３ ％ 。对于收入达 ０
到 平 均 水 平 以 上 的 家 庭 ． 则 应 退 出 公 营 住 宅 ．或 者 相应 提 高 租 金 标 准 最 高 可 增 加 到 原 来租 金 的 两 倍 水平 。 需 要 说 明 的 是 ， 日本 ． 量 住 房 支 在 衡
１ ％ 猛增到 １ ９ ０７ ０年的 ４ ．％ ，而在 年 ９ ５７ 出售住宅 总数 中 ，距离城市 中心 ２ Ｏ公里 以上 的住 宅比例也 表现 出 明显 的增长 趋 势 ， 以说 ， 可 住宅分布 的变化在 １ ８ 年前 ０ ９
平。
日本逐 步形 成了符合人多地少基本国情 ， 重 视 中低 收入 家 庭 的住房 改善 和 保障 ． 稳 步提 高居 民居住水平 和 品质的住 房制
度和相对完善的住房发展规划 。
住 房 转 让 和 持 有 环 节 税 种 少 ． 税 率
中．４人户基本保障型住房使用面积标准
都 是 ５ 方 米 。《 生活 基 本 法 》确 定 的 ０平 住
策。
都市居住型和一般型 目标分 别为９ 和１ ５ ５ ２ 平 方米 ．并根据 每年规 划的建设 量确 定 每五年能 达到 基本保 障型和 引导型标 准
的 比例 。
日本政 府高度重 视制 定住房 发展规 划 。在 日本的每五年住房发展规划 中．注 重 因地 制宜 ，引导 目标 区分 为都市型 标 准和一般 型标 准 （ 都市 型指 大城市 中心
需 关 系 平 衡 ，不 论 是 住 宅 总 量 还 是 人 均 水 平 ，面 积 较 小 的 租 赁 住 房 已 成 为 东 京
日本公共住房政策及其对中国的启示——以高速增长时期的住房政策为中心
房政策改革具有借鉴意 义。 关 键 词 ： 市化 ； 共 住 房 政 策 ； 平 城 公 公 中图 分 类 号 ：２９ Ｆ９ 文献 标 识 码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ２— ０ ９ ２ １ ） ５— ０ ２— ６ １７ ６４ （０ １ ０ ０９ ０
展 水平 较低 时期 或 收 入 较 低 的 群 体 中 。二 次 世
关重要 的作 用 。本文 将对 日本 经济高 速增 长时期 的住房政 策进 行 分析 ， 究对 我 国房 地产 政 策 改 探
革的可借鉴之处。
界大 战后世 界 各 国在经 济 复兴 时期 首 先 都 面 临
收 稿 日期 ：０ １一 ３—２ ２１ Ｏ ５
作者 简介： 赵光瑞 （９ ６ １６ 一
）男 ， ， 黑龙江宾县人 ， 南京财经 大学经济学院副教授 ， 研究方向为 日本经济 、 区域 经济一体化 、 政治 经
济学在应 用经济学领域 的拓展 。
一
９ — ２
住房 量绝对 不 足问题 ， 政府 的 首要 目标 就 是解 决 居住 问题 。改 善 性 居住 指 收 入达 到一 定 水 平 后
在 此期 间 ， 日本 的城市人 口比重 由 １５ ９ ０年 的 ３ ％ ８
上升 至 １７ ９ ０年 的 ７ ． ％ 。在 居住 方 面 ， １６ ２２ 到 ９８
来 调整与 解 决住 房 公 共 利 益 的过 程 与 行 为 准 则
（ 易宪容 ， ０ ） ２ ９ 。公 共住 房 政策 是 一个 国家 的 经 ０
拥 有 自己 的住 房 是 居 民 的普 遍 愿 望 。１５ ９０
世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳
所养 、住 有 所 居 。 “ 全 廉 租住 房制 度 ，加快解 决 城 市低 ” 健 收人 家 庭 住 房 困难 。 ”这 充 分 体 现 了 中 国党 和 政 府 对 于住
房保障体系建设工作的高度重视。低收人家庭的住房保障
问题 也 是世 界 各 国面 临 的一 个共 同性 社 会 问题 。通 过 总结 和归 纳 这些 国家在 解 决低 收 人 家庭 的住 房 保 障问 题方 面 的 基本 模 式 和有 益 经验 ，无 疑 能 给 中 国推动 住房 保 障体 系 的 建设 以及相 关 改革 提供 有益 的启示 。
义和谐 社会 的重 中之 重 。中 国共 产党 的 “ 十七大 ” 报告 指 出 ： “ 努力 使 全 体 人 民学 有 所 教 、劳 有 所 得 、病 有 所 医 、老有
全 面负 责 型 。在这 一类 型 中 ，政府 承 担起 了满 足所 有 公 民住 房需 要 的责 任 ， 不视 这种 责任 为经 济发 展 的包袱 ， 并 反 而认 为 是 经济 发 展 的重要 组 成部 分 ； 同时政 府 的干 预是 长 期 的而 不 是短 暂 的 ，而 是根 据需 要 和资 源 ，作 出长 线 的 规 划 ，确 保 长期 有 足够 的房 屋供 应 。瑞典 、德 国 、新 加坡 是 “ 面 负责 型 ”保 障 的典型 代表 。 全
圆圈
口
世 界各 国构 建住 房保 障体 系 的 基 本模 式 和 经 验 归纳
口 周 望 ／ 文
实 解 决 与改 善 中 国低 收 入 居 民家 庭 的住 房 问题 ，实
政 策倾 斜 。英 国 、美 国 、加 拿 大是 “ 会 型”保 障 的典 型 社
代表 。
， Ｊ现 “ 人人享有适当住房”的目 标， 乃是构建社会主
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日本的住房政策及供给体系
⏹日本:公营住宅、住宅公团和住宅金融公库。
⏹二战后,日本经济萧条,住房市场供给严重不足,大约2000万人无家可归。
日本政府先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《日本住宅公团法》,保障国民住宅体系,使得全体公民,尤其是中低收入者的住房保障逐渐走向正轨。
日本的住宅金融公库承担了为住宅建设融资的角色,公营住宅和住宅公团则是中低收入者住房的来源。
⏹公营住宅的主要建设主体是地方公共团体,他们接受国家不同程度的资助。
公营住宅的福利对象主要是低收入者和无家可归者。
与其它发达国家不同,日本的城市中低收入者住房保障并不倾向于首次置业的单身者,而主要面向已有伴侣的同居者,即以家庭为主要保障对象。
公营住宅的主要供给方式是出租,租金由建造费用扣减国库补助金额后确定。
⏹住宅公团是专门针对大城市人口集聚,市民住房困难提出的。
其建设者是致力于公共住宅建设的公共团体,由政府资金资助。
公团利用政府资金建设住宅,政策倾向仍然是同居或即将同居的亲属。
申请者必须达到一定的低收入门槛,采取公开抽签的方式获得住房。
住宅公团建设的住宅和公营住宅的不同之处是,住宅公团建设的住宅以国家为主体面对中低收入人群,而公营住宅体系是由地方团体为主体面对中低收入人群。
在政策目标上,公营住宅主要面对全体中低收入者,而公团建设的住宅则主要面向大都市区的中低收入者。
⏹日本主要依靠政府建立的住宅金融公库集资,从而影响和支持住房建设。
公库作为政府向居民自建或购买住房提供长期稳定低息贷款的机构,利息比市场利息低1到2个百分点,以此鼓励日本居民自建房,扩大房屋供给。