房地产金融案例一及二
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班级：工程管理092班姓名：何兴林学号：200911008218
案例一个人贷款买房方案比较
张先生夫妇每月收入总和约为5000元，因为两人刚结婚不久，手中可支配资金只有15万元，其中还有5万元左右是父母资助的，夫妇两人一直都是租房居住，但这样给他们带来了一些不便，所以两人急于想买一套房，来解决住房问题。不久两人看中一套90㎡45万元的住房。现两人在犹豫选择怎样的贷款方式？
解答：
一、等额偿还商业贷款方式
计算公式——A=P（A/P，i，n）= P·（1+i）n·i／〔（1+i）n－1〕
其中：A——月偿还金额；P——贷款本金；n——还款期数；i——月贷款利率
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=300000·（1+0.653%）240·0.653%／〔（1+0.653%）240－1〕=2477.67元
20年共需还款约594641.62元，其中包含利息约294641.622元。
二、等本金偿还商业贷款方式
计算公式——a k= P／n﹢〔1－(k－1) ／n〕·P·i
其中： a k——第k期月偿还金额；P——贷款本金；n——还款期数；
i——月贷款利率；k——还款第k期
贷款额30万，首付15万，贷款利率7.83%，贷款期限20年
首月还款额= 300000／240﹢〔1－(1－1) ／240〕·300000·0.653%=3207.50元；
150个月后月还款降到2000元。
20年共需还款约535878.75元，其中包含利息约235878.75元。
三、公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式A
●首付90000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年
月还款额=300000·（1+0.435%）240·0.435%／〔（1+0.435%）240－1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
●等额偿还商业贷款60000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=60000·（1+0.653%）240·0.653%／〔（1+0.653%）240－1〕=495.53元
20年需还款约118928.32元，其中包含利息约58928.32元。
20年共需还款约 602890.25元，其中包含利息约242890.25元。
四、公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式B
●首付100000元，公积金贷款30万元，贷款利率5.22%，贷款期限20年
月还款额=300000·（1+0.435%）240·0.435%／〔（1+0.435%）240－1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元，其中包含利息约183961.93元。
●等额偿还商业贷款50000元，贷款利率7.83%，贷款期限20年
月还款额=50000·（1+0.653%）240·0.653%／〔（1+0.653%）240－1〕=412.95元
20年需还款约99106.94元，其中包含利息约49106.92元。
20年共需还款约 583068.87元，其中包含利息约233068.85元。
案例二中意广场房地产开发项目融资成本分析
中意广场项目总投资近亿元，设计了四种融资工具，其中：银行长期借款500万元（10年期，年利率8%，按月等额偿还，1%的资金筹集费）；按997.5万元折价发行面值1000万元企业债券（20年期，年利率9%，每年支付等额利息到期还本，1.5%的资金筹集费）；发行5000万元普通股股票（面值10元/股，市价12元/股，第一年红利0.7元/股，预计红利年增长率为5%，3%的资金筹集费，企业营业执照年限30年）；来自留存利润的自筹资金3000万元。试计算此项目的税前融资成本。
1.计算该项目的税前单项资金成本
1）求银行借款资金成本
●求基于等额偿还抵押贷款合同的月等额还款额A
A=500·8%/12·（1+8%/12）120／〔（1+8%/12）120－1〕=6.066万元
●求基于借款人实际得到的贷款金额下的借款人实际借款成本
500·（1－1%）=6.066〔（1+i）120－1〕／i·（1+i）120---i(年)=8.24%
注：采用个人实际借款成本的计算公式
2）求债券融资的资金成本
●997.5·（1－1.5%）=1000·9%〔（1+i）20－1〕／i·（1+i）20+1000/（1+i）20——i(年)=9.26%
注：采用债务的资金成本计算公式；每年支付等额利息，到期一次还本；采用了折价发行方式。
3）求普通股权融资的资金成本
●5000/10·12=5000/10·0.7/（i－5%）〔1－（1+5%）30/（1+i）30〕——i(年)=8.87%
注：采用现金红利增长计算公式；30年为企业经营年限取值；采用了溢价发行方式。
4）求留存利润的资金成本
●因为留存利润用做股本再投资的，所以其资金成本等同于普通股权的——i(年)=8.87%
2.计算该项目的税前综合资金成本
1）实际融资额
●500·（1－1%）+997.5·（1－1.5%）+5000/10·12+3000=10477.54万元
2）该项目的综合资金成本
●500 ·（1－1%）/10477.54·8.24%+997.5·（1－1.5%）
/10477.54·9.26%+5000/10·12/10477.54·8.87%+3000/10477.54·8.87%=8.88%