成本法评估案例一

成本法评估案例一：

一、估价对象概况

估价对象为某市政府机关办公楼，土地总面积为3000m2建筑总面积为10000m2建筑物建成于1990年5月，建筑结构为钢筋混凝土结构。土地为划拨的土地使用权。

二、估价要求

要求评估该政府办公楼在2010年5月的市场价格。

三、估价方法

该房地产为政府办公楼，既无经济收益，也少有交易实例，故

米用成本法进行估价。

四、估价过程

1、选择计算公式

该估价对象为旧房地产，需要评估的价值应是土地和建筑物的总价值，所以选择的公式为：

旧房地产价格=土地的重新取得费用+建筑物重新构建价格-建筑物折旧2、求取土地的重新取得费用

本例中土地的重新取得费用采用市场法求取，搜集了多宗与待估对象相类似的土地，从中选择了A.B.C三宗作为可比实例，具体情况和修正过程如下表所示。

比较案例修正情况表

土地单价=(7295+6843+6930 /3 = 7023 元/ m

土地总价=7023*3000 = 2107 万元

3、建筑物重置价格计算

通过调查，在估价时点2010年5月，与估价对象类似的建筑物

不包括土地价格在内的重置价格为3000元/ m2。所以估价对象的总

重置价格为：

估价对象的总重置价=3000*10000= 3000万元

4、建筑物折旧

采用直线法求取折旧。根据有关规定，钢筋混凝土结构的非生

产性用房的耐用年限为60年，残值率为0, 土地取得方式为行政划拨，无使用年限的限制，所以房屋耐用年限不受土地使用年限的限制，根据评估师到现场的观察判断，该建筑物的有效年龄为20年, 剩余经济寿命为40年，因此建筑物的折旧总额为：

估价对象的折旧总额=3000*20/60 = 1000万元

评估师现场判断，该建筑物的成新度为七成新，与上述计算结果基本吻合。

5、房地产价格计算

待估房地产价格=2107+3000-1000= 4107万元

待估房地产单价=4107*10000/10000 = 4107 元/ m2

因此，某市政府机关办公楼在2010年5月的市场价格为4107

万元，单位建筑面积价格为4107元/ m2。